【正文】 定標(biāo) 開標(biāo) 確定評 標(biāo)專家進(jìn)行評標(biāo) 確定中標(biāo)人 公示 上網(wǎng)公示 3 天 中標(biāo)通知書 簽發(fā)中標(biāo)通知書 工程合同 雙方簽訂施工合同 根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項目的特點(diǎn)和國家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖 82。 圖 82 建設(shè)工程施 工合同審批流程圖 （二）建設(shè)項目合同管理 建設(shè)項目合同管理是以建設(shè)項目的計劃工期、規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求以及批準(zhǔn)概算等為項目管理的控制目標(biāo)，以合同為管理依據(jù)，項目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進(jìn)行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等工作，促使項目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實(shí)現(xiàn)項目預(yù)定目標(biāo)的前提下達(dá)到最優(yōu)的結(jié)果，使項目驗收合格并發(fā)揮預(yù)定功能。 施工合同審批 所需資料： 法人企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 建筑企業(yè)資質(zhì)證書 中標(biāo)通知書 完費(fèi)證明 法人代表證明書 法人授權(quán)委托證明書 委托代理人簽約資格證書 建筑意外傷害保險投保手續(xù) 法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料 受 理 審 批 , /P 資料備案 合同管理的主要任務(wù) (1)按照建設(shè)項目的管理要求和特點(diǎn)，確立合同體系。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準(zhǔn)備合同草本。 (2)編制招標(biāo) 文件，組織招標(biāo)，組織合同談判和訂立合同。 (3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。 (4)全過程跟蹤合同執(zhí)行情況，按照動態(tài)管理原理，對項目實(shí)施全面的監(jiān)督、控制和調(diào)整，盡力實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的各項目標(biāo)。 (5)控制和處理合同變更，盡量減少對建設(shè)項目質(zhì)量、計劃工期和投資的影響。 (6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設(shè)的影響。 (7)建立協(xié)調(diào)和溝通制度，促進(jìn)各方相互支持和積極合作，積極應(yīng)對項目進(jìn)展中遇到的問題。 (8)建立合同檔案，加強(qiáng)合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。 (9)注意對合同重大問題進(jìn)行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。 合同管理的主要措施 (1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團(tuán)隊 1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導(dǎo)地位，在建設(shè)項目業(yè)主管理機(jī)構(gòu)中建立面向工程的最高決策機(jī)構(gòu)，直接對工程負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)及時就工程的重大問題做出決策； 2)應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)； 3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗的專家，組成合同管理咨詢機(jī)構(gòu)，為項目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見； 4)根據(jù)項目的具體情況和需要，建立爭議調(diào)解機(jī)構(gòu)及時就合同爭議問題進(jìn)行調(diào)解； 5)合 同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠信熱情、嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)著、勤思機(jī)敏、好學(xué)上進(jìn)的基本素質(zhì)和嚴(yán)于自律的精神。 (2)制訂嚴(yán)密和明晰的合同管理程序 1)單項工程開工申請和批復(fù)程序； 2)進(jìn)場設(shè)備、材料檢驗程序； 3)工程計量、簽認(rèn)程序； 4)工程款支付的審查程序 (包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面 )； 5)圖紙審查和批準(zhǔn)程序； 6)工程變更申請和批準(zhǔn)程序，包括設(shè)計發(fā)布通知、業(yè)主的批準(zhǔn)、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等； 7)合同調(diào) 價程序，包括勞務(wù)、材料和運(yùn)輸?shù)确矫尜M(fèi)用的調(diào)整等； 8)索賠處理和爭議調(diào)解的程序。 (3)實(shí)行全員合同管理 1)要組織合同培訓(xùn)，對各級項目管理人員進(jìn)行“合同交底” 2)確定合同管理任務(wù)、目標(biāo)和責(zé)任，并將其細(xì)化和分解，將具體的合同管理任務(wù)和責(zé)任落實(shí)到有關(guān)部門和人員的身上。 (4)建立信息管理系統(tǒng) (5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如： 1)現(xiàn)場監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場人員每天的碰頭會、周進(jìn)度會議、月進(jìn)度會議； 2)關(guān)于變更和索賠處理的專題例會； 3)項目辦公室、工程設(shè)計和 工程監(jiān)理之間的會議； 4)項目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會議等。 五、建設(shè)項目質(zhì)量管理 （一）建設(shè)項目質(zhì)量管理的八項原則 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn) —— 滿足顧客要求是生存的基礎(chǔ)。 —— 加強(qiáng)與顧客的溝通。 —— 廣義的顧客包括各過程輸出的接收方。 領(lǐng)導(dǎo)作用 —— 領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度決定建設(shè)項目質(zhì)量管理體系的成敗。 —— 領(lǐng)導(dǎo)制定并保持質(zhì)量方針和目標(biāo)。 —— 領(lǐng)導(dǎo)確定各參與方在質(zhì)量管理體系內(nèi)的職責(zé)和權(quán)限。 —— 領(lǐng)導(dǎo)決定資源的配置和管理。 —— 領(lǐng)導(dǎo)為員工創(chuàng)造充分參與實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的工作環(huán)境。 —— 領(lǐng)導(dǎo)組織對質(zhì)量管理體系的評審 ，并決定持續(xù)改進(jìn)的目標(biāo)。 全員參與 —— 質(zhì)量靠人去實(shí)現(xiàn)。 —— 重視人的工作技能和質(zhì)量意識的培訓(xùn)。 —— 培育團(tuán)隊意識。 —— 人人追求“一次成功”和“零缺陷”。 過程方法 —— 過程是“一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動”。過程方法強(qiáng)調(diào)“將活動和相關(guān)資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果”。 —— 應(yīng)當(dāng)將項目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進(jìn)一步劃分為更小的過程。如將建設(shè)項目劃分為若干個包括多任務(wù)種的 單位工程、分部工程、分項工程等。 —— 明確全過程以至各道工序的輸入、實(shí)施和輸出，明確 各道工序之間的接口 (界面 )，按照 PDCA 循環(huán)原理，實(shí)施各道工序以及全過程的控制。 —— 嚴(yán)格把好各道工序的輸入、實(shí)施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設(shè)項目質(zhì)量的基本功。 管理的系統(tǒng)方法 —— 建設(shè)項目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復(fù)雜系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”。 —— 所有工種和工序都應(yīng)服從系統(tǒng)的整體目標(biāo)。 —— 各工種和各工序之間的接口 (界面 )，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應(yīng)予特別關(guān)注。 持續(xù)改進(jìn) —— 在項目建設(shè)過程中，及時反饋質(zhì)量管理經(jīng) 驗，制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，是實(shí)現(xiàn)建設(shè)項目質(zhì)量總目標(biāo)的有力保證。 —— 隨著科學(xué)技術(shù)、市場以及社會的發(fā)展，需要持續(xù)改進(jìn)，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長的需求。 —— 持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業(yè)主永恒的目標(biāo)。 基于事實(shí)的決策方法 —— 數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎(chǔ)。 —— 必須在項目建設(shè)全過程中，重視收集準(zhǔn)確、及時和完整的數(shù)據(jù)。 —— 根據(jù)實(shí)時信息與計劃比較，及時做出準(zhǔn)確判斷。 與供方互利的關(guān)系 —— 項目建設(shè)的“供方”即“承包方”，包括設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)和施工承包方等。 —— 供 方是建設(shè)項目質(zhì)量管理至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項目的最終質(zhì)量。 —— 項目辦公室與供方是相互依存的關(guān)系，需要建立互利關(guān)系 （二）建設(shè)項目質(zhì)量管理的三全管理 全過程管理 全員管理 全面管理：空間范圍上，項目建設(shè)是各參與方大團(tuán)隊運(yùn)作 第九章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 （一）編制依據(jù) 設(shè)計人員提供的設(shè)計方案、設(shè)計要求、使用功能及建筑標(biāo)準(zhǔn)確定項目投資額； 擬建地點(diǎn)的地形地勢條件； 委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料； 參照《 2021 土建》、《 2021 安裝》定額及有關(guān)概算指標(biāo)； 參 照項目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制； 其他基本建設(shè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按建安工程費(fèi) — %取定； （ 2）勘察設(shè)計費(fèi)：根據(jù)《勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 2021 年版進(jìn)行計算； （ 3）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)國家工程監(jiān)理費(fèi) :根據(jù)國家物價局、建設(shè)部（ 1992）價費(fèi)字 479 號文有關(guān)規(guī)定，按需監(jiān)理工程投資額的 %計算； （ 4）工程招標(biāo)費(fèi)及其他：含招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按 1%計算； 預(yù)備費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費(fèi)及其他基本建設(shè)費(fèi)的 5%。 （二）投資估算 項 目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計，對資源狀況、相應(yīng)物資市場價格未能做深入調(diào)研，下面就對總投資、分項投資、營銷費(fèi)用等，其估算參照同等條件相近案例進(jìn)行估算，確定投資額度。 項目總投資 54725 萬元， 其中：主要工程造價 35820 萬元；前期費(fèi) 984 萬元；工程建設(shè)其它費(fèi)用 17910 萬元；營銷宣傳費(fèi) 180 萬元； 項目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護(hù)、景觀綠化等內(nèi)容。前期費(fèi)中各項內(nèi)容根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況確定。工程建設(shè)其它 費(fèi)用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況取值。營銷費(fèi)用基本預(yù)算按三年實(shí)際投入為 180 萬元，實(shí)行分期投入原則。 詳見投資估算表、主要項目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。 表 61：投資估算總表 序號 項目 費(fèi)率 金額（萬元） 一 工程項目基礎(chǔ)造價 35820 1 綠色生態(tài)社區(qū) 29465 濕地養(yǎng)生餐廳 1125 生態(tài)漁港 600 濕地溫室植物園 1900 2 旅游配套服務(wù)設(shè)施 2730 二 前期費(fèi) 3% 900 三 工程建設(shè)其它費(fèi) 5% 17905 四 營銷宣傳費(fèi) 100 六 投 資總額 54725 七 鋪底流動資金 20% 7164 二、項目資金籌措方案 （一）最大限度爭取公有資金 本項目建設(shè)的汽車營地作為公益性很強(qiáng)的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。將所建設(shè)項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護(hù)等方面得到各級政府支持。 加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以滿足 XX 市作為汽車營地旅游示范點(diǎn)的發(fā)展需求。同時， 由于 XX 有相當(dāng)部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。 （二）籌措自有資金 充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎(chǔ)建設(shè)。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。 （三）招商引資 東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。 在規(guī)劃權(quán)堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運(yùn)用合資、獨(dú)資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游 資源、建設(shè)配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。 （四）爭取優(yōu)惠信貸 積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施做抵押。由于旅游開發(fā)周期長，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。 （五）資本化經(jīng)營 逐步實(shí)行旅游項目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進(jìn)行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機(jī)制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，建設(shè)更多旅游經(jīng)營項目。 第十章 項目社會和生態(tài)效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益 綜合考慮建筑投入、經(jīng)營成本、折舊等因素預(yù)計綠色生態(tài)社區(qū)項目凈利潤達(dá)到 億元，投資利潤率達(dá)到 190%，投資利稅率 93%，投資回收期視樓盤銷售狀況而定 ,預(yù)計 2 年；生態(tài)漁港項目投資年均凈利潤達(dá)到 197 萬元，利潤率達(dá)到33%，投資利稅率 16%，投資回收期為 3 年；濕地養(yǎng)生餐廳項目投資年均凈利潤達(dá)到 2133 萬元，利潤率達(dá)到 190%，投資利稅率 93%，投資回收期為 1 年。 二、社會效益分析 （一）促進(jìn)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，它對增加當(dāng)?shù)刎斦杖?、?進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。旅游者的消費(fèi)不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經(jīng)濟(jì)部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)部門，同時為滿足旅游者消費(fèi)，還間接地拉動一、二、三產(chǎn)業(yè)中的許多相關(guān)部門生產(chǎn)與服務(wù)。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加 1 元，就能使相關(guān)行業(yè)收入增加 元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。 （二）增加就業(yè)機(jī)會，緩解就業(yè)壓力 旅游業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業(yè)機(jī)會；旅游業(yè)又是關(guān)聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)世界旅游組 織（ WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加 1 個就業(yè)人員，就能為社會增加 5 個就業(yè)機(jī)會。根據(jù)總體規(guī)劃，到 2021 年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機(jī)會 400個，按照 1： 5 的比例，它所提供的間接就業(yè)機(jī)會將達(dá)到 2021，對緩解就業(yè)壓力、維護(hù)社會穩(wěn)定無疑具有重要的意義和作用。 （三）提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展 隨著項目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負(fù)面的社會影響，主要