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【正文】 會(huì)議、溫泉洗浴于一體，服務(wù)體現(xiàn)精品高端。功能布局為： 一樓溫泉洗?。耗性?6 位，女浴 3 位。 溫泉采用燃?xì)忮仩t， 安裝水循環(huán)凈化系統(tǒng)，一是確保干凈衛(wèi)生，二是節(jié)約用水， 1015 天換一次新水； 二樓休息室、健身房，供會(huì)員免費(fèi)使用； 三樓自助餐廳，餐位 150 平方米， 8張桌子，最多供 100人同時(shí)用餐； 四、五、六樓為住宿，共 20個(gè)房間，一次接待人數(shù)最多為 40 人； 七樓為會(huì)議室，大小會(huì)議室各一個(gè)。 土地利用合理性分析 本項(xiàng)目占地 178。，用地類型為商業(yè)用地，項(xiàng)目建設(shè)符合 XX用地規(guī)劃的要求。 項(xiàng)目區(qū)交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。 距離北京 100 公里，以項(xiàng)目地為中心向周邊景區(qū)輻射，車程均不超過 1小時(shí)。 項(xiàng)目建設(shè)用地符合《 XX土地利用總體規(guī)劃》要求，按照 XX城市開發(fā)建設(shè)指揮部規(guī)定，占地規(guī) 31 模合理，符合集約和有效使用土地的要求。 XXXX 溫泉酒店有限公司已獲得土地的使用權(quán)，本項(xiàng)目擬占地 ㎡，項(xiàng)目區(qū)使用權(quán)為 50 年， 20 萬元 /畝 ，土地費(fèi)用 54 萬元。已簽訂協(xié)議，并取得有關(guān)部門的相關(guān)手續(xù)。 32 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》 2021 年 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院 253 號(hào)令） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》（ 87國環(huán)字第 003號(hào)） 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596）中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1629796） 《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 30962021） 《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB223372021） 《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》 GB125231990 周圍環(huán)境狀況 本項(xiàng)目所在地周圍無環(huán)境敏感點(diǎn)，無自然保護(hù)區(qū)，無工業(yè)污染源，空氣質(zhì)量良好，地下水水質(zhì)符合《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T1484893）Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。 主要污染及防護(hù)措施 包括施工期和使用后產(chǎn)生污染及防護(hù)。 （ 1）施工期的污染及防護(hù)措施 項(xiàng)目建設(shè)在施工過程中需使用大量的車輛及施工機(jī)械，會(huì)產(chǎn)生噪聲、揚(yáng)塵、固體廢渣和廢水等污染，這樣勢(shì)必會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成破壞，影響居民生活。因此在施工期間采取一定的環(huán)保措施是非常必要的。 ①施工期間噪聲防治對(duì)策 施工期間的主要噪聲污染源為混凝土攪拌機(jī)、裝載機(jī)等施工機(jī)械以及施工現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)輸車輛等。 施工期間受噪聲影響較大的為附近的居民區(qū)，為減少施工噪聲影 33 響，需合理安排施工時(shí)間等管理措施，包括： 高噪聲設(shè)備如混凝土攪拌機(jī)、裝載車等的施工時(shí)間安排在晝間（ 06： 0022： 00）； 施工設(shè)備選型上采用低噪聲設(shè)備，以降低噪聲聲源聲壓級(jí)； 在施工過程中對(duì)動(dòng)力機(jī)械設(shè)備定期進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。 ②揚(yáng)塵影響防治對(duì)策 本項(xiàng)目施工期間對(duì)大氣影響最大的揚(yáng)塵，主要來自于運(yùn)輸車輛、拌和、篩分系統(tǒng)和水泥庫。為減小施工場(chǎng)地的揚(yáng)塵污染，本項(xiàng)目在施工過程中 擬采取下列措施： 施工場(chǎng)地每天定時(shí)灑水，防止揚(yáng)塵產(chǎn)生，在大風(fēng)日加大灑水量及灑水次數(shù)； 施工場(chǎng)地內(nèi)運(yùn)輸通道及時(shí)清掃、灑水、以減少汽車行駛揚(yáng)塵； 運(yùn)輸車輛進(jìn)入施工場(chǎng)地低速或限速行駛，以減少產(chǎn)塵量； 多塵物料采用帆布覆蓋，避免露天堆放。 ③固體廢渣防治對(duì)策 本項(xiàng)目施工期間固體廢物主要為生活垃圾和施工中產(chǎn)生的廢渣土。生活垃圾擬用垃圾箱收集后由環(huán)衛(wèi)工人定期送到垃圾處理場(chǎng)處理。對(duì)施工中的廢土、廢渣等及時(shí)清運(yùn)。 ④廢水防治對(duì)策 本項(xiàng)目施工期間的污水主要為生活污水和施工活動(dòng)自身產(chǎn)生的污水。生活污水大部分為沖廁水；施工污水主 要含泥沙、懸浮物等。施工廢水和生活污水沉淀、凈化處理后達(dá)標(biāo)排放。 （ 2）使用過程中環(huán)境污染防治對(duì)策 新建、改擴(kuò)建和技術(shù)改造項(xiàng)目，以及一切可能對(duì)環(huán)境造成污染的項(xiàng)目，必須堅(jiān)持“三同時(shí)”原則，即環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投產(chǎn)使用。 34 污水： 依據(jù)項(xiàng)目區(qū)的地形條件，沿區(qū)內(nèi)線路設(shè)污水次干管，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排出，實(shí)現(xiàn)污水的零排放。不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染。 廢氣： 本項(xiàng)目建成后廢氣主要是餐廳灶用燃?xì)庖约捌囄矚狻? 灶用燃?xì)獠捎们鍧嵢剂献鳛槟茉矗瑥N房?jī)?nèi)油煙氣經(jīng)排風(fēng)扇抽排，外排量極少，對(duì)大氣環(huán)境基本不產(chǎn)生污染。 停車場(chǎng)汽車所排廢氣對(duì)大氣環(huán)境的影響分析：停車場(chǎng)汽車尾氣排放量很小，加之停車場(chǎng)是開放式的，所以對(duì)大氣環(huán)境影響較小。 固體廢棄物： 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾桶等環(huán)衛(wèi)設(shè)施。固體廢棄物經(jīng)分類處理后，運(yùn)往垃圾處理站。 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 綜上所述，本工程本身不會(huì)產(chǎn)生較大的污染物。項(xiàng)目建設(shè)可以兼顧環(huán)境效益、社會(huì)效益，達(dá)到項(xiàng)目區(qū)與周邊環(huán)境、人與自然的和諧發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營對(duì)環(huán)境與生態(tài)產(chǎn)生的不利影響很小，因此從生態(tài)環(huán)境保護(hù)角度分析本項(xiàng)目建設(shè)是符合環(huán)保要求的。 35 第七章 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目占地 178。，溫泉酒店建筑面積 2800 平米，共七層，每層 400平米；道路廣場(chǎng)占地 ；綠化占地 300 平米；配套設(shè)施占地 500 平米。 XXXX 溫泉酒店集住宿、餐飲、保健、會(huì)議、溫泉洗浴于一體，服務(wù)體現(xiàn)精品高端。 2021 年 XX 省建筑工程概預(yù)算估算表 2021 年全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 XX 省綜合基價(jià) XX 省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額（ 2021年） XX 開發(fā)建設(shè)工程行政、事業(yè)、服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) XXXX 溫泉酒店 有限公司提供的資料 國內(nèi)設(shè)備及材料現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 本項(xiàng)目總投資 ， 其中：建筑安裝及公共配套設(shè)施工程費(fèi) 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 98 萬元，基本預(yù)備費(fèi)為 萬元。流動(dòng)資金 萬元，鋪底流動(dòng)資金 萬元 。 具體各項(xiàng)投資明細(xì)詳見工程建設(shè)投資估算表。 固定資產(chǎn)投資價(jià)值確定 建筑材料執(zhí)行《 XX市工程造價(jià)信息》中所頒布的材料價(jià)格。 設(shè)備按出廠價(jià)格、綜合運(yùn)雜費(fèi)和運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用及安裝調(diào)試費(fèi)確定。 下列工程建設(shè)其他費(fèi)用按有關(guān)文件進(jìn)行編制 （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按財(cái)建 [2021]394 號(hào)文件有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 （ 2）建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)：按冀價(jià)經(jīng)費(fèi) [2021]第 10號(hào)文件 36 有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 （ 3）環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)：按計(jì)價(jià)格 [2021]125號(hào)文有關(guān)規(guī)定計(jì)算 （ 4）基本預(yù)備費(fèi)：按第一部分、第二部分合計(jì)的 8% （ 5）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：根據(jù)計(jì)投資（ 1999） 1340號(hào)文規(guī)定，目前價(jià)格上漲指數(shù)按零計(jì)算。 （ 6）流動(dòng)資金的確定：流動(dòng)資金采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算。 （ 7）鋪底流動(dòng)資金：鋪底流動(dòng)資金取流動(dòng)資金總額的 30%。 本項(xiàng)目總投資估算包括工程所需的建筑工程費(fèi)，以及設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)；工程建設(shè)其它費(fèi)用，基本預(yù)備費(fèi)，鋪底流動(dòng)資金等。 根據(jù)本項(xiàng)目工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積，結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)費(fèi)用需要，參照國家、地方及有關(guān)部門建設(shè)項(xiàng)目概算編制方法，概算指標(biāo)以及其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算，項(xiàng)目建設(shè)投資為 萬元，其中：建筑安裝及公共配套設(shè)施工程費(fèi) 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 98 萬元，基本預(yù)備費(fèi)為 萬元。 具體各項(xiàng)投資明細(xì)詳見建設(shè)投資估算表和項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃表與資金籌措表。 建設(shè)投資 建筑工程費(fèi)估算 建（構(gòu)）筑物工程量由土建專業(yè)提供。建筑物投資參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ虇畏皆靸r(jià)指標(biāo)估算；構(gòu)筑物和廠區(qū)附屬工程參照《 XX 省建筑工程概算定額》指標(biāo)估算。 設(shè)備購置費(fèi)：設(shè)備按評(píng)估價(jià)確定。 設(shè)備安裝費(fèi)：安裝工程費(fèi)、生產(chǎn)家具及工器具費(fèi)根據(jù)類似工程 37 相應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行估算，本項(xiàng)目包括在設(shè)備購置費(fèi)中。 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算 工程建設(shè)其它費(fèi)以工程費(fèi)用為基數(shù)，參照《 XX 省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》相應(yīng)的指標(biāo)進(jìn)行估算。 （ 1）土地使用費(fèi)：是指建設(shè)項(xiàng)目通過劃撥或土地使用權(quán)出讓方式 取得土地使用權(quán)，所需土地征用及遷移的補(bǔ)償或土地使用權(quán)出讓金。 （ 2）建設(shè)單位管理費(fèi)：按財(cái)建 [2021]394 號(hào)文件有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 （ 3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按計(jì)價(jià) 格 [2021]第 10 號(hào)文有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 （ 4）建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)：按冀價(jià)經(jīng)費(fèi) [2021]第 10 號(hào)文件有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 （ 5）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：按（建筑工程費(fèi) +安裝工程費(fèi)） %，依據(jù)國家計(jì)委中國人民建設(shè)銀行印發(fā)《關(guān)于改進(jìn)工程建設(shè)概預(yù)算定額管理工作的若干規(guī)定》等三個(gè)文件的通知 [計(jì)標(biāo)（ 85） 352號(hào) ] （ 6）工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)：按計(jì)價(jià)格 [2021]670 號(hào)文有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 （ 7） 工程保險(xiǎn)費(fèi)：指建設(shè)單位在建設(shè)期間向保險(xiǎn)公司投保的費(fèi)用，按我省情況計(jì)算。 （ 8）環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)：按計(jì)價(jià)格 [2021]125號(hào)文有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 （ 9）職工培訓(xùn)費(fèi)：按設(shè)計(jì)定員培訓(xùn) 1 個(gè)月計(jì)算。 （ 10）辦公及生活家具購置費(fèi)：指建設(shè)項(xiàng)目為保證項(xiàng)目初期正常生產(chǎn)、生活和管理所必須的辦公和生活家具費(fèi)用。 基本預(yù)備費(fèi)：按建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購置及安裝費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)用合計(jì)的 8%計(jì)算。 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：根據(jù)計(jì)投資 (1999)1340 號(hào)文規(guī)定，目前價(jià)格上漲指數(shù)按零計(jì)算。 流動(dòng)資金 本項(xiàng)目流動(dòng)資金參照同行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和經(jīng)營負(fù)債的合理周轉(zhuǎn)天 38 數(shù)，按分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算，其中按全部流動(dòng)資金的 30%計(jì)算鋪底流動(dòng)資金。 本項(xiàng)目建成后，年流動(dòng)資金為 萬元，本項(xiàng)目 鋪底流動(dòng)資金。本項(xiàng)目的流動(dòng)資金為項(xiàng)目建成后的經(jīng)營周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金估算參見附表：流動(dòng)資金估算表。 本項(xiàng)目總投資估算為 萬元。 建設(shè)投資使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)投資 ，建設(shè)期二年 。 流動(dòng)資金投資使用計(jì)劃 項(xiàng)目建成后，進(jìn)入經(jīng)營期，第一年實(shí)現(xiàn) 100%負(fù)荷運(yùn)營，全年流動(dòng)資金為 萬元。 本項(xiàng)目總投資 共 萬元，計(jì)劃 24 個(gè)月完成建設(shè)。 資金來源：由 XXXX溫泉酒店 有限公司自籌。 易縣堃坊溫泉酒店項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 電話： 03123255885；傳真： 03123222598；電郵： 39 第八章 經(jīng)濟(jì)影響分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)也就是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，是我國現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的條件下，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的財(cái)務(wù)效益分析。并從財(cái)務(wù)角度，計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和清償能力，以此來判定項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 評(píng)價(jià)依據(jù) 評(píng)價(jià)法和參數(shù)依據(jù) 根據(jù) 2021年國家發(fā)改委，建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)方法與參數(shù)》。 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)依據(jù) 本研究報(bào)告財(cái)務(wù)問題依據(jù) 2021年 1月 1日國家財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 基本準(zhǔn)則》。 數(shù)據(jù)認(rèn)可 報(bào)告采用的投資，價(jià)格等財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)均經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 建設(shè)期 本項(xiàng)目的建設(shè)期為 24 個(gè)月。 項(xiàng)目計(jì)算期 本項(xiàng)目計(jì)算期為 15 年，前兩年為建設(shè)期，后 13 年為經(jīng)營期。項(xiàng)目計(jì)算期的長短主要取決于項(xiàng)目所處生命周期的階段，綜合考慮本項(xiàng)目產(chǎn)品的特性，計(jì)算期設(shè)定為 15年。 基準(zhǔn)收益率的確定 根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），確定本項(xiàng)目融資前所得稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 10%，融資后所得稅后財(cái)務(wù)基本收益率為 10%。 易縣堃坊溫泉酒店項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 電話： 03123255885；傳真： 03123222598；電郵： 40 經(jīng)營收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目實(shí)施后，年經(jīng)營收入 690萬元。收入主要來源為 賓館住宿收入、休閑娛樂收入、餐飲收入、公寓租金、會(huì)議室租用等其他收入。 項(xiàng)目 收入（萬元） 備注 溫泉洗浴 300 年接待人次 3萬， 100 元 /人次 住宿收入 180 年接待人次 ， 150 元 /人次 餐飲收入 90 年接待人次 3萬， 30 元 /人次 會(huì)議室租金 120 6000元 /次 200次 合計(jì) 690 總成本費(fèi)用估算 項(xiàng)目經(jīng)營期成本費(fèi)用主要包括：采購進(jìn)貨及備件費(fèi)、外購燃料及動(dòng)力費(fèi)、工資及福利費(fèi)、修理費(fèi)以及其他費(fèi)用。 1. 運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用 電費(fèi)：滿負(fù)荷運(yùn)營后，估算年耗電量 kWh，電價(jià) /kWh，年電費(fèi)共計(jì) 。 天然氣：滿負(fù)荷運(yùn)營后，估算年耗氣量 3000立方，氣價(jià) /立方，年天然氣費(fèi)共計(jì) 。 水費(fèi)：滿負(fù)荷運(yùn)營后，估算年用水量 ，由市政供水系統(tǒng)供給，水資源稅為 2元 /噸，年水費(fèi)共計(jì) 。 2. 工資：項(xiàng)目定員 50人，工人 38人，年人均工資 ；技術(shù)人員 6人，年人均工資 ；管理人員 6人，年人均工資 。年工資費(fèi)共計(jì) 。 3. 設(shè)備修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的 5%計(jì) 。 易縣堃坊溫泉酒店項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 電話： 03123255885；傳真： 03123222598；電郵： 41 4. 折舊費(fèi)：其折舊費(fèi)用計(jì)算方法按直線法，采用分類折舊。設(shè)備的折舊年限為 15年，殘值率為 4%。房屋、建筑物的折舊年限為 30年，殘值率為 8%。 固定資產(chǎn)年折舊額 =固定資產(chǎn)總額 (1殘值率 )/折舊年限 詳見附表：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表。 利潤與利潤分配 本項(xiàng)目經(jīng)營期年均營業(yè)收入為 690 萬元，