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【正文】 會議、溫泉洗浴于一體，服務體現(xiàn)精品高端。功能布局為： 一樓溫泉洗?。耗性?6 位，女浴 3 位。 溫泉采用燃氣鍋爐， 安裝水循環(huán)凈化系統(tǒng)，一是確保干凈衛(wèi)生，二是節(jié)約用水， 1015 天換一次新水； 二樓休息室、健身房，供會員免費使用； 三樓自助餐廳，餐位 150 平方米， 8張桌子，最多供 100人同時用餐； 四、五、六樓為住宿，共 20個房間，一次接待人數(shù)最多為 40 人； 七樓為會議室，大小會議室各一個。 土地利用合理性分析 本項目占地 178。，用地類型為商業(yè)用地，項目建設符合 XX用地規(guī)劃的要求。 項目區(qū)交通便利，基礎設施完善。 距離北京 100 公里，以項目地為中心向周邊景區(qū)輻射，車程均不超過 1小時。 項目建設用地符合《 XX土地利用總體規(guī)劃》要求，按照 XX城市開發(fā)建設指揮部規(guī)定，占地規(guī) 31 模合理，符合集約和有效使用土地的要求。 XXXX 溫泉酒店有限公司已獲得土地的使用權，本項目擬占地 ㎡，項目區(qū)使用權為 50 年， 20 萬元 /畝 ，土地費用 54 萬元。已簽訂協(xié)議，并取得有關部門的相關手續(xù)。 32 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》 2021 年 《建設項目環(huán)境保護管理條例》（國務院 253 號令） 《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》（ 87國環(huán)字第 003號） 《環(huán)境空氣質量標準》（ GB309596）中的二級標準 《大氣污染物綜合排放標準》（ GB1629796） 《聲環(huán)境質量標準》（ GB 30962021） 《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》（ GB223372021） 《建筑施工場界噪聲限值》 GB125231990 周圍環(huán)境狀況 本項目所在地周圍無環(huán)境敏感點，無自然保護區(qū)，無工業(yè)污染源，空氣質量良好，地下水水質符合《地下水質量標準》（ GB/T1484893）Ⅲ類標準。 主要污染及防護措施 包括施工期和使用后產(chǎn)生污染及防護。 （ 1）施工期的污染及防護措施 項目建設在施工過程中需使用大量的車輛及施工機械，會產(chǎn)生噪聲、揚塵、固體廢渣和廢水等污染，這樣勢必會對周圍環(huán)境造成破壞，影響居民生活。因此在施工期間采取一定的環(huán)保措施是非常必要的。 ①施工期間噪聲防治對策 施工期間的主要噪聲污染源為混凝土攪拌機、裝載機等施工機械以及施工現(xiàn)場的運輸車輛等。 施工期間受噪聲影響較大的為附近的居民區(qū)，為減少施工噪聲影 33 響，需合理安排施工時間等管理措施，包括： 高噪聲設備如混凝土攪拌機、裝載車等的施工時間安排在晝間（ 06： 0022： 00）； 施工設備選型上采用低噪聲設備，以降低噪聲聲源聲壓級； 在施工過程中對動力機械設備定期進行維修、養(yǎng)護。 ②揚塵影響防治對策 本項目施工期間對大氣影響最大的揚塵，主要來自于運輸車輛、拌和、篩分系統(tǒng)和水泥庫。為減小施工場地的揚塵污染，本項目在施工過程中 擬采取下列措施： 施工場地每天定時灑水，防止揚塵產(chǎn)生，在大風日加大灑水量及灑水次數(shù)； 施工場地內運輸通道及時清掃、灑水、以減少汽車行駛揚塵； 運輸車輛進入施工場地低速或限速行駛，以減少產(chǎn)塵量； 多塵物料采用帆布覆蓋，避免露天堆放。 ③固體廢渣防治對策 本項目施工期間固體廢物主要為生活垃圾和施工中產(chǎn)生的廢渣土。生活垃圾擬用垃圾箱收集后由環(huán)衛(wèi)工人定期送到垃圾處理場處理。對施工中的廢土、廢渣等及時清運。 ④廢水防治對策 本項目施工期間的污水主要為生活污水和施工活動自身產(chǎn)生的污水。生活污水大部分為沖廁水；施工污水主 要含泥沙、懸浮物等。施工廢水和生活污水沉淀、凈化處理后達標排放。 （ 2）使用過程中環(huán)境污染防治對策 新建、改擴建和技術改造項目，以及一切可能對環(huán)境造成污染的項目，必須堅持“三同時”原則，即環(huán)境治理設施應與項目的主體工程同時設計，同時施工，同時投產(chǎn)使用。 34 污水： 依據(jù)項目區(qū)的地形條件，沿區(qū)內線路設污水次干管，污水經(jīng)處理達標后排出，實現(xiàn)污水的零排放。不會對環(huán)境產(chǎn)生污染。 廢氣： 本項目建成后廢氣主要是餐廳灶用燃氣以及汽車尾氣。 灶用燃氣采用清潔燃料作為能源，廚房內油煙氣經(jīng)排風扇抽排，外排量極少，對大氣環(huán)境基本不產(chǎn)生污染。 停車場汽車所排廢氣對大氣環(huán)境的影響分析：停車場汽車尾氣排放量很小，加之停車場是開放式的，所以對大氣環(huán)境影響較小。 固體廢棄物： 項目區(qū)內設垃圾桶等環(huán)衛(wèi)設施。固體廢棄物經(jīng)分類處理后，運往垃圾處理站。 環(huán)境影響評價 綜上所述，本工程本身不會產(chǎn)生較大的污染物。項目建設可以兼顧環(huán)境效益、社會效益，達到項目區(qū)與周邊環(huán)境、人與自然的和諧發(fā)展。項目建設運營對環(huán)境與生態(tài)產(chǎn)生的不利影響很小，因此從生態(tài)環(huán)境保護角度分析本項目建設是符合環(huán)保要求的。 35 第七章 投資估算與資金籌措 項目占地 178。，溫泉酒店建筑面積 2800 平米，共七層，每層 400平米；道路廣場占地 ；綠化占地 300 平米；配套設施占地 500 平米。 XXXX 溫泉酒店集住宿、餐飲、保健、會議、溫泉洗浴于一體，服務體現(xiàn)精品高端。 2021 年 XX 省建筑工程概預算估算表 2021 年全國統(tǒng)一安裝工程預算定額 XX 省綜合基價 XX 省建設項目概算其他費用定額（ 2021年） XX 開發(fā)建設工程行政、事業(yè)、服務性收費標準 XXXX 溫泉酒店 有限公司提供的資料 國內設備及材料現(xiàn)行市場價 本項目總投資 ， 其中：建筑安裝及公共配套設施工程費 萬元，工程建設其他費用 98 萬元，基本預備費為 萬元。流動資金 萬元，鋪底流動資金 萬元 。 具體各項投資明細詳見工程建設投資估算表。 固定資產(chǎn)投資價值確定 建筑材料執(zhí)行《 XX市工程造價信息》中所頒布的材料價格。 設備按出廠價格、綜合運雜費和運輸?shù)荣M用及安裝調試費確定。 下列工程建設其他費用按有關文件進行編制 （ 1）建設單位管理費：按財建 [2021]394 號文件有關規(guī)定計算。 （ 2）建設項目前期工作咨詢費：按冀價經(jīng)費 [2021]第 10號文件 36 有關規(guī)定計算。 （ 3）環(huán)境評價費：按計價格 [2021]125號文有關規(guī)定計算 （ 4）基本預備費：按第一部分、第二部分合計的 8% （ 5）漲價預備費：根據(jù)計投資（ 1999） 1340號文規(guī)定，目前價格上漲指數(shù)按零計算。 （ 6）流動資金的確定：流動資金采用分項詳細估算法估算。 （ 7）鋪底流動資金：鋪底流動資金取流動資金總額的 30%。 本項目總投資估算包括工程所需的建筑工程費，以及設備購置費和安裝工程費；工程建設其它費用，基本預備費，鋪底流動資金等。 根據(jù)本項目工程規(guī)劃設計方案確定的建筑面積，結構、建設標準及有關費用需要，參照國家、地方及有關部門建設項目概算編制方法，概算指標以及其他有關規(guī)定進行估算，項目建設投資為 萬元，其中：建筑安裝及公共配套設施工程費 萬元，工程建設其他費用 98 萬元，基本預備費為 萬元。 具體各項投資明細詳見建設投資估算表和項目總投資使用計劃表與資金籌措表。 建設投資 建筑工程費估算 建（構）筑物工程量由土建專業(yè)提供。建筑物投資參照當?shù)仡愃乒こ虇畏皆靸r指標估算；構筑物和廠區(qū)附屬工程參照《 XX 省建筑工程概算定額》指標估算。 設備購置費：設備按評估價確定。 設備安裝費：安裝工程費、生產(chǎn)家具及工器具費根據(jù)類似工程 37 相應指標進行估算，本項目包括在設備購置費中。 工程建設其他費用估算 工程建設其它費以工程費用為基數(shù)，參照《 XX 省建設項目概算其他費用定額》相應的指標進行估算。 （ 1）土地使用費：是指建設項目通過劃撥或土地使用權出讓方式 取得土地使用權，所需土地征用及遷移的補償或土地使用權出讓金。 （ 2）建設單位管理費：按財建 [2021]394 號文件有關規(guī)定計算。 （ 3）勘察設計費：按計價 格 [2021]第 10 號文有關規(guī)定計算。 （ 4）建設項目前期工作咨詢費：按冀價經(jīng)費 [2021]第 10 號文件有關規(guī)定計算。 （ 5）臨時設施費：按（建筑工程費 +安裝工程費） %，依據(jù)國家計委中國人民建設銀行印發(fā)《關于改進工程建設概預算定額管理工作的若干規(guī)定》等三個文件的通知 [計標（ 85） 352號 ] （ 6）工程建設監(jiān)理費：按計價格 [2021]670 號文有關規(guī)定計算。 （ 7） 工程保險費：指建設單位在建設期間向保險公司投保的費用，按我省情況計算。 （ 8）環(huán)境評價費：按計價格 [2021]125號文有關規(guī)定計算。 （ 9）職工培訓費：按設計定員培訓 1 個月計算。 （ 10）辦公及生活家具購置費：指建設項目為保證項目初期正常生產(chǎn)、生活和管理所必須的辦公和生活家具費用。 基本預備費：按建筑工程費用、設備購置及安裝費和工程建設其他費用合計的 8%計算。 漲價預備費：根據(jù)計投資 (1999)1340 號文規(guī)定，目前價格上漲指數(shù)按零計算。 流動資金 本項目流動資金參照同行業(yè)流動資產(chǎn)和經(jīng)營負債的合理周轉天 38 數(shù)，按分項詳細估算法估算，其中按全部流動資金的 30%計算鋪底流動資金。 本項目建成后，年流動資金為 萬元，本項目 鋪底流動資金。本項目的流動資金為項目建成后的經(jīng)營周轉資金。流動資金估算參見附表：流動資金估算表。 本項目總投資估算為 萬元。 建設投資使用計劃 本項目建設投資 ，建設期二年 。 流動資金投資使用計劃 項目建成后，進入經(jīng)營期，第一年實現(xiàn) 100%負荷運營，全年流動資金為 萬元。 本項目總投資 共 萬元，計劃 24 個月完成建設。 資金來源：由 XXXX溫泉酒店 有限公司自籌。 易縣堃坊溫泉酒店項目申請報告 電話： 03123255885；傳真： 03123222598；電郵： 39 第八章 經(jīng)濟影響分析 財務評價也就是企業(yè)經(jīng)濟效益評價，是我國現(xiàn)行財稅制度和價格體系的條件下，對項目進行的財務效益分析。并從財務角度，計算項目的財務盈利能力和清償能力，以此來判定項目的財務可行性。 評價依據(jù) 評價法和參數(shù)依據(jù) 根據(jù) 2021年國家發(fā)改委，建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟方法與參數(shù)》。 財務會計依據(jù) 本研究報告財務問題依據(jù) 2021年 1月 1日國家財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務通則》和《企業(yè)會計準則 基本準則》。 數(shù)據(jù)認可 報告采用的投資，價格等財務會計數(shù)據(jù)均經(jīng)建設單位認可。 基礎數(shù)據(jù)與參數(shù) 建設期 本項目的建設期為 24 個月。 項目計算期 本項目計算期為 15 年，前兩年為建設期，后 13 年為經(jīng)營期。項目計算期的長短主要取決于項目所處生命周期的階段，綜合考慮本項目產(chǎn)品的特性，計算期設定為 15年。 基準收益率的確定 根據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），確定本項目融資前所得稅前財務基準收益率為 10%，融資后所得稅后財務基本收益率為 10%。 易縣堃坊溫泉酒店項目申請報告 電話： 03123255885；傳真： 03123222598；電郵： 40 經(jīng)營收入預測 項目實施后，年經(jīng)營收入 690萬元。收入主要來源為 賓館住宿收入、休閑娛樂收入、餐飲收入、公寓租金、會議室租用等其他收入。 項目 收入（萬元） 備注 溫泉洗浴 300 年接待人次 3萬， 100 元 /人次 住宿收入 180 年接待人次 ， 150 元 /人次 餐飲收入 90 年接待人次 3萬， 30 元 /人次 會議室租金 120 6000元 /次 200次 合計 690 總成本費用估算 項目經(jīng)營期成本費用主要包括：采購進貨及備件費、外購燃料及動力費、工資及福利費、修理費以及其他費用。 1. 運轉費用 電費：滿負荷運營后，估算年耗電量 kWh，電價 /kWh，年電費共計 。 天然氣：滿負荷運營后，估算年耗氣量 3000立方，氣價 /立方，年天然氣費共計 。 水費：滿負荷運營后，估算年用水量 ，由市政供水系統(tǒng)供給，水資源稅為 2元 /噸，年水費共計 。 2. 工資：項目定員 50人，工人 38人，年人均工資 ；技術人員 6人，年人均工資 ；管理人員 6人，年人均工資 。年工資費共計 。 3. 設備修理費按固定資產(chǎn)原值的 5%計 。 易縣堃坊溫泉酒店項目申請報告 電話： 03123255885；傳真： 03123222598；電郵： 41 4. 折舊費：其折舊費用計算方法按直線法，采用分類折舊。設備的折舊年限為 15年，殘值率為 4%。房屋、建筑物的折舊年限為 30年，殘值率為 8%。 固定資產(chǎn)年折舊額 =固定資產(chǎn)總額 (1殘值率 )/折舊年限 詳見附表：固定資產(chǎn)折舊費估算表。 利潤與利潤分配 本項目經(jīng)營期年均營業(yè)收入為 690 萬元，