【正文】 *市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)在 4000 元 /㎡以下，與單價(jià)承受能力主流區(qū)間分布基本一致， *****市商品住宅平均單價(jià)尚能夠被大部分被訪(fǎng)者接受，潛在需求量仍有挖掘潛力。 被訪(fǎng)者產(chǎn)品需求分析 被訪(fǎng)者單價(jià)承受能力分布10000以上1%6000~100003%4000~600018%3000~400078%****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 物業(yè)類(lèi)別 被訪(fǎng)者購(gòu)買(mǎi)新房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二手房，說(shuō)明新房的市場(chǎng)需求空間仍然很大。 ■普通住宅占有 最高的比例，這也符合市場(chǎng)上的大眾消費(fèi)者的產(chǎn)品需求。 ■堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地政策的實(shí)施，使別墅成為未來(lái)稀缺住宅產(chǎn)品，具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端消費(fèi)人群無(wú)論是投資還是自住，他們都會(huì)對(duì)別墅有一定需求。 ■目前 *****市場(chǎng)上的公寓型住宅，基本都是小戶(hù)型帶裝修的成品，比較受白領(lǐng)人群的青睞，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)可以考慮一下這被訪(fǎng)者新房、二手房需求分布92%8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%新房 二手房被訪(fǎng)者物業(yè)類(lèi)別需求分布普通住宅84%公寓13%別墅3%****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 部分潛在客群。 建筑形態(tài) 小高層和高層的購(gòu)買(mǎi)比例超過(guò)多層，這是 *****市場(chǎng)的一個(gè)重大變化。隨著人們對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施信心的增強(qiáng)，隨 著土地的稀缺，高層、小高層產(chǎn)品的增多，市民對(duì)這一產(chǎn)品類(lèi)型的心理接受能力在增強(qiáng)。由此可見(jiàn)，高層、小高層產(chǎn)品的市場(chǎng)抗性在減少。 面積需求 ■ 80120 平方米的面積段需求占到總需求的 37％。這個(gè)區(qū)間的需求占了消費(fèi)需求的主流。 被訪(fǎng)者建筑形態(tài)需求多層43%小高層36%高層21%潛在購(gòu)房者面積需求分布（單位：平方米）%%%%%% %%%%%%%%%%60以下60~8080~120120~150150~200200~500500以上面積百分比****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 （ 1） 主力戶(hù)型對(duì)應(yīng)面積區(qū)間需求 ■對(duì)于三室一廳戶(hù)型，被訪(fǎng)者偏好的面積區(qū)間為 80120 平方米。 ■消費(fèi)者從二房類(lèi)物業(yè)向三房類(lèi)物業(yè)的轉(zhuǎn)變，是由于二房類(lèi)的房屋結(jié)構(gòu)與功能 已不能滿(mǎn)足消費(fèi)者的居住需求，他們對(duì)于房屋的使用功能、居住空間以及舒適程度有更高的要求。 兩室一廳60~8065%80~12030%＜604%120~1501% ■不同戶(hù)型的面積需求各異，六成以上的兩室一廳類(lèi)消費(fèi)者希望能購(gòu)房面積為 6080 平方米，說(shuō)明兩室一廳類(lèi)消費(fèi)者在確保能夠滿(mǎn)足使用功能、居住空間的前提下，主要關(guān)注的還是緊湊經(jīng)濟(jì)的戶(hù)型。 三室一廳200~5001%150~2006%60~806%120~15035%80~12052%****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 （ 2） 可承受單價(jià)對(duì)應(yīng)面積區(qū)間需求 ■ 30004000 元 /㎡單價(jià)偏好的面積區(qū)間是 6080 ㎡。 ■在中低價(jià)位的商品住宅的需求方面，消費(fèi)者偏愛(ài)經(jīng)濟(jì)實(shí)用、性?xún)r(jià)比較高的產(chǎn)品。 ■在可承受單價(jià)較高的區(qū)間內(nèi)，被訪(fǎng)者偏好 150200 ㎡的大戶(hù)型的住宅產(chǎn)品。 ■對(duì)產(chǎn)品的使用功能、舒適程度等方面的要求，是這部分消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)住宅主要考慮的因素。 3000~4000元 /㎡＜60㎡9%150~200㎡2%120~150㎡12%60~80㎡39%80~120㎡38%7000~10000元 /㎡200~500㎡6%＞5 0 0 ㎡4%＜6 0 ㎡4%60~80㎡2%80~120㎡19%120~150㎡32%150~200㎡33%****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 裝修需求 ■對(duì)毛坯房的需求已不足三成，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)非常值得關(guān)注的現(xiàn)象。 ■ 56%的被訪(fǎng)者有購(gòu)買(mǎi)簡(jiǎn)單裝修房的意向，而只有 18%的被訪(fǎng)者愿意購(gòu)買(mǎi)精裝修房。 ■ 大多數(shù)被訪(fǎng)者不愿購(gòu)買(mǎi)精裝修房，原因是：☆ 對(duì)裝修材料的質(zhì)量和做工表 示懷疑 ☆缺少個(gè)性化體現(xiàn) ☆ 不了解水電等隱蔽工程的質(zhì)量 ☆ 價(jià)格因素。 周邊配套設(shè)施需求 被訪(fǎng)者裝修需求分布毛坯,%簡(jiǎn)單裝修,%精裝修,%被訪(fǎng)者對(duì)小區(qū)周邊配套需求分布15%12%10%9%9%12%8%6%6%11%2%0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18%購(gòu)物場(chǎng)所醫(yī)療保健餐飲/娛樂(lè)體育健身文化活動(dòng)公交站點(diǎn)學(xué)校幼兒園金融郵政農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其它小區(qū)周邊配套需求百分比****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 ■ 購(gòu)物場(chǎng)所、醫(yī)療保健、公交站點(diǎn)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是被訪(fǎng)者對(duì)小區(qū)周邊配套最關(guān)注的要素。 ☆ 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市非中心區(qū)域開(kāi)發(fā)量不斷增加，對(duì)于生活配套的需求成為被訪(fǎng)者的重中之重，也成為很多相對(duì)距離較遠(yuǎn)的樓盤(pán)吸引客群的重要賣(mài)點(diǎn)。 ☆ 周邊配套與居住人口是相互促進(jìn)的關(guān)系，如何協(xié)調(diào)周邊配套與居住人口之間的關(guān)系，使周邊配套與居住人口相適應(yīng)，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目 規(guī)劃時(shí)需要重點(diǎn)考慮的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域板塊情況 *****房地產(chǎn)區(qū)域板塊分布 *****房地產(chǎn)市場(chǎng)主要可分為 7 個(gè)板塊，分別為鐵北板塊、城西板塊、市中心板塊、城東板塊、高新板塊、南部新城板塊、凈月板塊。 ****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 各板塊發(fā)展情況 區(qū)域 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 機(jī)遇 價(jià)格描述 鐵北板塊 北客站的遷入帶動(dòng)北城的發(fā)展，城市舊城改造重點(diǎn)城區(qū)，配套逐漸成熟。 大鐵北開(kāi)發(fā) 增速：快 起步較低、升值空間巨大 中心板塊 傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)，配套相當(dāng)成熟，商業(yè)氛 圍濃厚 。 城市核心 增速：一般 升值空間小 東部板塊 城市經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，總體發(fā)展快。 配套成熟，居住環(huán)境逐漸優(yōu)越，新項(xiàng)目逐漸增多。 城市東拓 增速：較快 升值空間較大 西部板塊 自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，交通較為方便。地塊較為豐富，目前在售項(xiàng)目較多。 西客站建立 增速：快 南部板塊 市府變遷給南城帶來(lái)生機(jī)，新城讓南城發(fā)力，發(fā)展?jié)摿皺C(jī)遇雙雙走高，受關(guān)注度日益升溫。 未來(lái)城市 副中心 增速：快 升值空間大 高新板塊 產(chǎn)業(yè)集中、交通 方便，區(qū)域發(fā)展迅速。高校云集、人文氛圍濃厚，區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)。 高知、 高端居住區(qū) 增速：中 升值空間較低 凈月板塊 生態(tài)資源優(yōu)越，人居環(huán)境得天獨(dú)厚， 高端項(xiàng)目云集。 未來(lái) ***** 生態(tài)新區(qū) 增速：慢 升值空間較低 各板塊 2021 年土地供應(yīng)情況 區(qū)域 （供應(yīng)量） （幅數(shù)） 經(jīng)開(kāi) 535898 6 汽貿(mào) 326121 2 凈月 321165 4 ***** 164427 7 南關(guān) 151192 5 綠園 79115 3 二道 68289 2 朝陽(yáng) 48205 1 高新 4064 1 各板塊 2021 年商品住宅成交情況 區(qū)域 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成 交均價(jià) (元 /㎡ ) ****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 朝陽(yáng) 188891 1760 1054011780 5580 二道 342970 4234 1282707800 3740 高新 543943 4996 2224726870 4090 經(jīng)開(kāi) 693902 6634 1637608720 2360 凈月 489062 4141 2176325900 4450 ***** 673882 9080 1907086060 2830 綠園 931900 10999 2935485000 3150 南關(guān) 455489 4715 2127133630 4670 汽貿(mào) 157706 1863 564587480 3580 （數(shù)據(jù)截至 2021 年 11 月 25 日） 項(xiàng)目地所在板塊房地產(chǎn)發(fā)展情況 供應(yīng)情況 截止到 2021 年 11 月末， *****區(qū)共有 11 個(gè)樓盤(pán)登記銷(xiāo)售，批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅 平方米， 30675 套。 2021 年 111 月商品房成交情況 ***** １月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 10月 11月 成交面積 22223 116393 30300 320213 616073 561603 1169563 860363 770973 734023 126820 成交套數(shù) 313 166 420 442 861 805 1511 1578 1006 876 1456 區(qū)域在售項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積㎡ 建筑 面積㎡ 08年上市套數(shù) 08 年剩余面積 均價(jià)元 /㎡ 總價(jià)（元） 面積區(qū)間㎡ 主力面積㎡ 銷(xiāo)售率 上市時(shí)間 東田 青年城 萬(wàn) 約 100萬(wàn) 多層672 6841 3600 2851萬(wàn) 80142 90 90% 2021年 6月 ****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 高層600 7200 3300 2130萬(wàn) 6692 8290 樂(lè)嘉名園 萬(wàn) 萬(wàn) 460 3600 2700 1328萬(wàn) 48102 7080 98% 2021年 10月 華泰 世紀(jì)新村 45 萬(wàn) 54萬(wàn) 344 8140 2700 1236萬(wàn) 43135 7277 90% 2021年 8月 中東首座 7 萬(wàn) 12萬(wàn) 523 9360 2600 1629萬(wàn) 60110 7090 90% 2021年 11月 證大 光明城 35 萬(wàn) 一期11萬(wàn) 多層432 6050 3600 2749萬(wàn) 75136 7583 72% 2021年 9月 高層300 13732 3400 1622萬(wàn) 4864 4849 2021年 6月 華大 天朗國(guó)際 萬(wàn) 60萬(wàn) 1044 7000 2800 1129萬(wàn) 40103 7981 90% 2021年 1月 鉆石禮都 萬(wàn) 26萬(wàn) 624 5520 3500 2645萬(wàn) 75130 75105 90% 2021年 6月 美景天城 42 萬(wàn) 60萬(wàn) 1320 5850 2800 1036萬(wàn) 35130 5584 90% 2021年 10月 萬(wàn)龍 第五城 萬(wàn) 15萬(wàn) 多層240 226 3300 1842萬(wàn) 55127 90 93% 2021年 6月 高層627 3250 3200 1525萬(wàn) 4980 5876 美韻星海 12 萬(wàn) 18萬(wàn) 1000 19500 2800 1235萬(wàn) 45127 6594 75% 2021年 8月 金質(zhì)融城 13 萬(wàn) 27萬(wàn) 208 1360 3200 1326萬(wàn) 4893 93 88% 2021 年 10月 臺(tái)北華郡 16 萬(wàn) 40萬(wàn) 200 6414 3500 1735萬(wàn) 50100 78100 60% 2021年 10月 馬塞公寓 2 萬(wàn) 218 11850 3300 1652萬(wàn) 51159 5179 31% 2021年 10月 附表：重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研表 青年城 樓盤(pán)名稱(chēng) 東田青年城 地理位置 青年路以西，基隆街以東，新月路以北，北環(huán)城路以 南 。 建筑規(guī)模 一期 21 棟多層、 10 棟高層，二期規(guī)劃 17 棟多層與 2 棟高層 所屬區(qū)域 *****區(qū) 聯(lián)系電話(huà) 0431— 82656888 合作公司 開(kāi)發(fā)商 *****星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有