星河錦城可研報告-資料下載頁
2025-02-27 04:47本頁面
【正文】 行性研究報告 14 2021 年啟動，將建設(shè)成為寧夏第二大城市。城市的擴(kuò)張給吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大影響：一方面，規(guī)模擴(kuò)張使城市人口、消費(fèi)水平有較大幅度的增長，但另一方面，吳忠市流動人口占比相對較高，能否轉(zhuǎn)化為定居居民存在一定的變數(shù)。同時，周邊城鎮(zhèn)居民的涌入也是一個重要的需求來源。這些因素將深深影響吳忠市未來房地產(chǎn)發(fā)展的格局。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)層次低、營銷手段單一。目前，吳忠市所開發(fā)的住宅以多層住宅為主，規(guī)劃設(shè)計相互抄襲，規(guī)劃布局呆板，且對市場缺乏調(diào)查，傳 播渠道單一，銷售氣氛營造能力差，未形成有品牌 競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目。 三、新家源項(xiàng)目開發(fā)與銷售策略 結(jié)合寧夏房地產(chǎn)實(shí)際及吳忠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析，我公司進(jìn)行充分的調(diào)研，了解客戶需求，并研究規(guī)劃布局、總體設(shè)計、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、銷售策略等細(xì)節(jié)，力圖達(dá)到預(yù)期的銷售效果。 （一）開發(fā)進(jìn)度安排?，F(xiàn)階段（即一期）采用銀川市民生花園營銷模式，著重做好主題廣場、售樓部、綠化等小區(qū)景觀設(shè)計，僅開發(fā)小規(guī)模商品房，以適當(dāng)價格銷售，實(shí)行保本微利甚至少量虧損的銷售策略，充分營造銷售氣氛，實(shí)現(xiàn)一期的順利銷售。在當(dāng)前吳忠 市開發(fā)量巨大、市場疲軟的情況下，采取小體量滾動開發(fā)，有計劃、以銷定建地進(jìn)行后期開發(fā)，掌握開發(fā)與銷售的主動權(quán)。 寧夏新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星河錦城 (暫定名 )一期可行性研究報告 15 （二）規(guī)劃設(shè)計。改變目前吳忠市千篇一律的建筑風(fēng)格，融入?yún)侵沂幸了固m風(fēng)格，以享受生活為目標(biāo)，以功能齊全、戶型合理、多戶型設(shè)計等特色滿足消費(fèi)者的各種需求。 （三）準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位。在現(xiàn)階段，價格是決定銷售進(jìn)度的關(guān)鍵因素。計劃利用本項(xiàng)目多期開發(fā)的優(yōu)勢，實(shí)行低開高走、靈活機(jī)動的價格策略，以比市場同類項(xiàng)目低一點(diǎn)的價格入市場。 （四）有計劃開展項(xiàng)目推廣。針對吳忠市城市規(guī)模小、傳播渠道少，口碑效應(yīng)強(qiáng)的特點(diǎn)，采取短 時間、大規(guī)模的推廣方式，以各種活動推出樓盤，營銷造勢，爭取在短時間內(nèi)形成吳忠市人人知道項(xiàng)目認(rèn)購、開盤、優(yōu)惠、交房等一系列重要推廣節(jié)點(diǎn)。 寧夏新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星河錦城 (暫定名 )一期可行性研究報告 16 第五章 項(xiàng)目財務(wù)分析 一、項(xiàng)目銷售收入測算 項(xiàng)目一期可銷售面積為 36427m2，預(yù)計可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，包括： 可銷售住宅面積 33055 平方米，按每平方米 1500 元 /平方米計算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元 ； 可銷售營業(yè)用房 3372平方米，按每平方米 2600元 /平方米計算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元； 二、項(xiàng)目效益分 析 經(jīng)測算，“新家源”項(xiàng)目一期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 稅前利潤 =銷售收入 總成本 == 萬元； 稅后利潤 =稅前利潤 *67%= 投資利潤率（稅前） =*100%=% 投資利潤率（稅后） =*100%=% 三、貸款償還期 該筆貸款償還期 2 年，其中：第一年為建設(shè)期，第二年為銷售期。 四、項(xiàng)目保本點(diǎn)分析 該項(xiàng)目綜合總成本為 萬元，其中：固定成本為 萬元，變動成本（ 含銷售稅金）為 萬元。 寧夏新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星河錦城 (暫定名 )一期可行性研究報告 17 BEP=固定成本 /(銷售收入 可變成本 ) 100% =() 100%=87% 即當(dāng)銷售收入達(dá)到 萬元 (銷售收入 萬元87%)時即可保本。 五、敏感性分析 經(jīng)敏感性分析，該項(xiàng)目對原材料價格上漲和銷售收入下降較為敏感。當(dāng)原材料價格上漲 5%時，內(nèi)部收益率降為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值降低到 51 萬元； 當(dāng)銷售收入下降 5%時，內(nèi)部收益率降為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值降低到 萬元。具體分析詳見下表： 敏感性分析表 單 位：萬元 增加5 % 減少5 % 增加5 % 減少5 % 增加5 % 減少5 %內(nèi)部收益率 % % % % % % %財務(wù)凈現(xiàn)值 51 固定資產(chǎn)投資 原材料 銷售收入項(xiàng)目 基本方案 寧夏新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星河錦城 (暫定名 )一期可行性研究報告 18 第六章 綜合評價 綜上所述，雖然吳忠市房地產(chǎn)市場雖存在一定的不確定性和持續(xù)疲軟，但主要是由于市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾，缺乏設(shè)計創(chuàng)新，戶型設(shè)計單一且功能不全，不能滿足消費(fèi)者需求。只要在開發(fā)過程中注意細(xì)節(jié)，加強(qiáng)營銷活動的策劃，利用多期開發(fā)優(yōu)勢，采用低開高走的價格策略，充分運(yùn)用民生花園模式， 著重小區(qū)景觀及物業(yè)設(shè)計，一定會取得預(yù)期設(shè)想，創(chuàng)造吳忠市真正的精品小區(qū)、品牌 小區(qū)，成為吳忠市城鄉(xiāng)居民置業(yè)的首選。 二 OO五年三月
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