星格酒店可行性報告-資料下載頁
2025-02-27 04:47本頁面
【正文】 F、 管理費用： 80 萬 G、 財務(wù)費用： 330 萬 H、 銷售費用： 70 萬 I、 開發(fā)期稅費： 630 萬 ● 成本綜計 6578 萬 2 資金籌措 ● 自籌資金： 4600萬（用于土地成本、前期及土建） ● 銷售回款或銀行貸款： 2021萬 第六章 風(fēng)險分析 1 盈虧平衡分析 本項目可銷售的總面積為 20210 平方米，其中公寓部分 18900 平方米；商業(yè)用房部分1100 平方米。按公寓部分實現(xiàn)平均銷售價格 5850 元 /平方米計算，公寓部分總銷售收入為：11060 萬；商業(yè)用房部分平均實現(xiàn) 4000 元 /平方米計算，商業(yè)用房部分總銷售收入為 440萬。兩項合計 11500 萬。 由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用為 6578 萬元，故此，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總建設(shè)費用 /總銷售收入 =6578/11500=% 就是說本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。 2 贏利預(yù)測（見附件 5） 項目 名稱 金額（萬元） 備注 說明 公寓部分 5850 元 /平方米 商業(yè)用房部分 4000 元 /平方米 銷售收入 11500 按全部可售面積算 開發(fā)稅費 630 營業(yè)稅及附加按 %計算 總建設(shè)費用 5468 管理、財務(wù)、銷售及其它費用 480 所得稅 832 營業(yè)利潤的 15% 稅后利潤 4090 凈收益率 62% 3 敏感性分析（見附件 7） 本項目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和單位成本費用。以下就本項目的情況對銷售價格和單位成本費用兩個敏感因素進行分析。由于本項目主導(dǎo)產(chǎn)品為公 寓，因此，只分析公寓部分。 ● 假設(shè)單位成本費用不變，銷售價格降低 元，則利潤減少 110 萬元，即每平方米銷售價格比擬定銷售價格降低 1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低 %； ● 假設(shè)銷售價格不變，單位成本費用增加 1%，即元，則總成本費用增加 萬元，銷售利潤相應(yīng)減少 萬元，即每單位成本比擬定單位成本增加 1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低 %。 因此，銷售價格的變動是影響本項目投資風(fēng)險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資風(fēng)險的關(guān)鍵所在。 第七章 結(jié)論 星格 酒店管理公司通過對周邊環(huán)境和 類似酒店的初步調(diào)查，經(jīng)過仔細研究認為該項目有市場大環(huán)境的支撐，如 深圳商業(yè)文化 的升溫、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之該項目地理環(huán)境好，產(chǎn)權(quán)單位擁有相當?shù)臐撛诳蛻簦瑓⑴c者人脈關(guān)系多等有利條件。但也有很多不利因素： a 周邊工程將影響酒店的外部環(huán)境。 b 深圳 酒店市場整體定位 較高 。 c酒店主題不明確。綜合以上因素管理公司認為 “商務(wù)酒店 ”市場潛力大，有相當?shù)睦麧櫩臻g和投資價值。并符合經(jīng)營者對外發(fā)展連鎖，擴大酒店規(guī)模的總思路。不利因素可以通過管理公司的進入逐步解決。 我們 還 發(fā)現(xiàn)，項目達到的盈虧平衡點較低，而且，投資收 益率高于行業(yè)基準收益率，具有較大的投資吸引力。 在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標將是可以實現(xiàn)的。
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