星格酒店可行性報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-27 04:47本頁(yè)面
【正文】 F、 管理費(fèi)用： 80 萬(wàn) G、 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 330 萬(wàn) H、 銷售費(fèi)用： 70 萬(wàn) I、 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)： 630 萬(wàn) ● 成本綜計(jì) 6578 萬(wàn) 2 資金籌措 ● 自籌資金： 4600萬(wàn)（用于土地成本、前期及土建） ● 銷售回款或銀行貸款： 2021萬(wàn) 第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 1 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目可銷售的總面積為 20210 平方米，其中公寓部分 18900 平方米；商業(yè)用房部分1100 平方米。按公寓部分實(shí)現(xiàn)平均銷售價(jià)格 5850 元 /平方米計(jì)算，公寓部分總銷售收入為：11060 萬(wàn)；商業(yè)用房部分平均實(shí)現(xiàn) 4000 元 /平方米計(jì)算，商業(yè)用房部分總銷售收入為 440萬(wàn)。兩項(xiàng)合計(jì) 11500 萬(wàn)。 由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為 6578 萬(wàn)元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平衡點(diǎn) =總建設(shè)費(fèi)用 /總銷售收入 =6578/11500=% 就是說(shuō)本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。 2 贏利預(yù)測(cè)（見(jiàn)附件 5） 項(xiàng)目 名稱 金額（萬(wàn)元） 備注 說(shuō)明 公寓部分 5850 元 /平方米 商業(yè)用房部分 4000 元 /平方米 銷售收入 11500 按全部可售面積算 開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 630 營(yíng)業(yè)稅及附加按 %計(jì)算 總建設(shè)費(fèi)用 5468 管理、財(cái)務(wù)、銷售及其它費(fèi)用 480 所得稅 832 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的 15% 稅后利潤(rùn) 4090 凈收益率 62% 3 敏感性分析（見(jiàn)附件 7） 本項(xiàng)目在銷售面積不變的情況下，利潤(rùn)變化的敏感因素為銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。由于本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品為公 寓，因此，只分析公寓部分。 ● 假設(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格降低 元，則利潤(rùn)減少 110 萬(wàn)元，即每平方米銷售價(jià)格比擬定銷售價(jià)格降低 1%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低 %； ● 假設(shè)銷售價(jià)格不變，單位成本費(fèi)用增加 1%，即元，則總成本費(fèi)用增加 萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)相應(yīng)減少 萬(wàn)元，即每單位成本比擬定單位成本增加 1%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低 %。 因此，銷售價(jià)格的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。 第七章 結(jié)論 星格 酒店管理公司通過(guò)對(duì)周邊環(huán)境和 類似酒店的初步調(diào)查，經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究認(rèn)為該項(xiàng)目有市場(chǎng)大環(huán)境的支撐，如 深圳商業(yè)文化 的升溫、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之該項(xiàng)目地理環(huán)境好，產(chǎn)權(quán)單位擁有相當(dāng)?shù)臐撛诳蛻?，參與者人脈關(guān)系多等有利條件。但也有很多不利因素： a 周邊工程將影響酒店的外部環(huán)境。 b 深圳 酒店市場(chǎng)整體定位 較高 。 c酒店主題不明確。綜合以上因素管理公司認(rèn)為 “商務(wù)酒店 ”市場(chǎng)潛力大，有相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間和投資價(jià)值。并符合經(jīng)營(yíng)者對(duì)外發(fā)展連鎖，擴(kuò)大酒店規(guī)模的總思路。不利因素可以通過(guò)管理公司的進(jìn)入逐步解決。 我們 還 發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收 益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。 在項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。
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