【導(dǎo)讀】國的酒店、酒店業(yè)主和酒店開發(fā)商等提供高水平、低成本的酒店顧問服務(wù)。店總經(jīng)理、北京香港美食城集團(tuán)總裁等職。及餐飲管理協(xié)會名譽(yù)會長、北京酒店及餐飲管理協(xié)會名譽(yù)會長。店管理先驅(qū)之一。中國首批涉外酒店星級評定檢查員、深圳市富基酒店管理公司常務(wù)付總經(jīng)理等職，經(jīng)濟(jì)正處于起飛前高速滑行期間。同時，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和旅游業(yè)開發(fā)嚴(yán)。重滯后，興建高星級酒店對社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。本章提出，以惠州旅游、商務(wù)市場容量，完全可以支撐5家以上五星級酒店。星級酒店進(jìn)行了全面分析，認(rèn)為惠州現(xiàn)有高星級酒店普遍存在硬件檔次較低，認(rèn)為現(xiàn)有惠州高星級酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際化程度越來越高的市。目前是惠州建設(shè)高星級酒店的最佳時機(jī)，經(jīng)營效益是有充分保證的?；葜莞咝羌壘频陮⑸墦Q代，現(xiàn)有格局將改變，市場競爭將變得激烈。然是惠州未來經(jīng)濟(jì)的主要構(gòu)成部分和最活躍的部分。部門的經(jīng)營變數(shù)，對資金投入原則提出了建議。合將成為酒店的核心競爭力。

　　

【正文】 ，賓館放棄了優(yōu)越的住宿環(huán)境，只靠餐飲維持賓館的經(jīng)營，無疑是一種短期行為，隨著社會獨(dú)立餐飲的發(fā)展，惠州賓館將受到越來越大的沖擊。目前賓館正醞釀行政上與政府脫鉤，他們同樣存在同樣面臨重新定位和產(chǎn)品更新?lián)Q代的問題。 表 11 惠州賓館 2020年經(jīng)營情況 賓 館 年度總收入 年度成本費(fèi)用 稅前利潤 3301（萬元） 3245（萬元） 56（萬元） 客 房 住房率 房價(jià) 客房年收入 80％ 220元 1042（萬元） 餐 飲 人均消費(fèi) 毛利率 餐飲年收入 40元 47％ 2259（萬元） 注 1：客房住房率為預(yù)估數(shù) 注 2：桑拿外包，不在統(tǒng)計(jì)范圍 三陽酒店 三陽酒店自開業(yè)以來經(jīng)營效益一直比較好，利潤水平和納稅水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他同等規(guī)模、同等星級的酒店。 客源情況 三陽酒店之所以效益良好，首要因素是高端客源有充分保障。三陽酒店所在的 仲愷高新區(qū)下轄惠臺、松山、平南工業(yè)區(qū)和 潼湖經(jīng)濟(jì)管理區(qū)。有 TCL王牌彩電、 TCL移動通信、韓國 LG電子、航天科技集團(tuán)、臺灣瑞智制冷等 250家企業(yè)。這中間不乏消費(fèi)能力很高的團(tuán)體和個人，也使酒店和餐飲、娛（康） 樂場所成為了這個區(qū)域的稀缺資源。在這種環(huán)境中，酒店長期保持 80％以上的住房率，三星級標(biāo)準(zhǔn)的客房售價(jià)高達(dá) 416元 /天，而且對散客不打折。 收入構(gòu)成 三陽酒店是典型的特色經(jīng)營酒店，經(jīng)營收入來源于各個部門，呈多元化發(fā)展之勢。三陽酒店只有 190間客房，但配套項(xiàng)目的規(guī)模卻非常大。其中中餐餐位最大容量高達(dá) 996位?？ɡ?OK有包房 44間，爵士 吧還可以容納 200人以上。桑拿浴房間數(shù) 52間，包括貴賓房 24間，豪華房 14間。 據(jù)了解，三陽酒店的配套項(xiàng)目經(jīng)營狀況都比較好，其中卡拉 OK和桑拿浴不但壟斷了陳江周圍的高端市場，在整個惠州市也赫赫有名。 競爭力評價(jià) 三陽酒店占據(jù)了優(yōu)異的地理位置，經(jīng)營收入又來自多個板塊，只要陳江周邊不再建設(shè)高星級酒店，三陽酒店將繼續(xù)維持良好的經(jīng)營效益。但以現(xiàn)有的規(guī)模和管理模式，三陽酒店難以樹立高檔、豪華酒店的社會形象，對其他酒店難以構(gòu)成競爭威脅。他們將繼續(xù)維持 “一畝三分地 ”的局面。 第八章 對酒店業(yè)的整體 評價(jià) 政府有關(guān)部門 市政府調(diào)研科負(fù)責(zé)人從 93年就開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問題。他認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)得 不到扶持，第二產(chǎn)業(yè)對城市的作用也會打折扣。在惠州，第三產(chǎn)業(yè)落后直接導(dǎo)致在惠州工作、在東莞消費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生。如果惠州的購物、休閑和娛樂環(huán)境不能有效改變，這種現(xiàn)象還會繼續(xù)下去。他舉例說，每年 TCL都有大型國際經(jīng)銷商會議，人數(shù) 1000人以上，會議接待規(guī)模和惠州現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。 據(jù)悉， TCL2020年的經(jīng)銷商會議準(zhǔn)備在深圳舉行。 惠州市旅游局資源與市場開發(fā)科、質(zhì)量規(guī)范與管理科科負(fù)責(zé)人同樣 對惠州工作、東莞消費(fèi)的現(xiàn)象同樣痛心疾首。他們認(rèn)為，惠州的旅游資源在珠三角是最有競爭力的，但旅游收入?yún)s很低，不能吸引外地消費(fèi)者來消費(fèi)不說，連本土人士都跑到東莞消費(fèi)去了。他們同樣說，由于接待功能不足，政府有關(guān)部門規(guī)模較大的行政活動往往沒有合適的接待酒店。 業(yè)內(nèi)人士 天悅大酒店總經(jīng)理?xiàng)钚〈ǚ浅？春没葜菥频陿I(yè)的市場的潛力，他認(rèn)為惠州酒店業(yè)不乏經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀背景，殼牌項(xiàng)目的投資和數(shù)碼工業(yè)的繼續(xù)發(fā)展將帶來大量的高消費(fèi)群體。惠州也不乏省內(nèi)一流的旅游資源，巺寮灣甚至是廣東省最漂亮的海灣。他認(rèn)為惠州酒店業(yè)缺乏的是高 水平的規(guī)劃，整體營銷水平也比較低，各自為戰(zhàn)。 楊小川還認(rèn)為：惠州沒有真正意義上的豪華酒店，給整體促銷很多困難。 消費(fèi)群體 在某大型企業(yè)行政部部長陳先生看來，惠州目前沒有上檔次、有品味的高星級酒店。尤其是酒店周圍環(huán)境普遍太差，門前的活動空間太小。他認(rèn)為，如果將惠州天悅與深圳五洲相比，差距最大的是酒店的周邊環(huán)境。 他說，目前他們企業(yè)的消費(fèi)比較分散，如果惠州有新建的高檔酒店，可以考慮把高端消費(fèi)集中在一起。 三環(huán)置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理張先生認(rèn)為，惠州酒店普遍存在文化品味比較低，人性化服務(wù)不到位的問題，與擁 有 TCL、德賽、僑興等著名大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局不相稱。他對天悅大酒店的評價(jià)比較差，認(rèn)為天悅大酒店存在停車難，出品質(zhì)量差而 且價(jià)格昂貴等問題。 SAO結(jié)論 珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來非常重視發(fā)展商務(wù)旅游。事實(shí)證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競爭力就越大。 發(fā)展商務(wù)旅游，一可以改善投資環(huán)境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消費(fèi)，三可以提高社會經(jīng)濟(jì)整體水平，增強(qiáng)城市競爭力。 高星級酒店是商務(wù)旅游的載體，也是城市形象工程。數(shù)碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項(xiàng)目的投資必然給惠州帶來大量高端 商務(wù)旅游 客源。目前 天悅大酒店、惠州賓館、三陽酒店等高星級酒店不具備接待水準(zhǔn)。也就是說，以現(xiàn)有惠州高星級酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。 惠州酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時候了。 第九章 興建五星級酒店的市場機(jī)會 目前是高星級酒店建設(shè)的最佳時機(jī) 五星級酒店的生存，需要大量的商務(wù)活動和充足的旅游資源來支撐。這一切都取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，比如外商投資的增加， GDP的增長，金融、交通、物流業(yè)的發(fā)展等，目前，惠州具備這樣的外圍環(huán)境。 作為第三產(chǎn)業(yè)，高星級酒店的建設(shè)速度隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì) 氣候而起伏，節(jié)奏性、階段性比較強(qiáng)。以深圳為例，上個世紀(jì) 80年代到 90年代初，隨著深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的成立，第一批高星級酒店 － 南海、富臨、新都、深圳灣、晶都等建成。這可以視為深圳高星級酒店發(fā)展的第一階段。這時期高星級酒店的經(jīng)營效益非?？捎^，如新都酒店，即使在市場低潮的 1989年，稅后利潤也在 2020萬元以上。 90初期是深圳快速發(fā)展時期，高星級酒店市場需求急劇擴(kuò)張，期間深圳相繼建成了陽光、香格里拉、富苑、新世紀(jì)、駿豪、都之都等高星級酒店。這是第二階段。這個階段，陽光、香格里拉等地理位置較好的高星級酒店經(jīng)營效益也 非常好。 第三階段， 90年代中期到 90年代末期。隨著深圳特區(qū)優(yōu)勢的減弱、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低迷，酒店建設(shè)也陷入低谷，期間只有五洲賓館和麒麟山莊兩個高星級酒店建成， 而且都是政府投資的接待基地。 1999年底至今，隨著深圳經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，深圳高星級酒店又加快了發(fā)展速度，彭年酒店、圣庭苑、威尼斯、景軒酒店、東華假日等大批四、五星級酒店陸續(xù)建成開業(yè)，而且住房率都比較高。這是第四階段。 目前惠州酒店業(yè)發(fā)展相似于深圳第一階段末期和第二階段初期，是建設(shè)高星級酒店的最佳時機(jī)。迅速抓住時機(jī)，切入市場，就能成為蛋糕的有 力瓜分者。 投資高星級酒店經(jīng)營效益更有保障 住房率是酒店經(jīng)營效益的主要指標(biāo)之一。根據(jù)國家旅游局公布的《 2020年中國星級酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》分析， 2020年中國酒店在住房率方面有兩個明顯的特點(diǎn)： 一是檔次越高，住房率越高。全國星級酒店平均客房住房率為 ％，其中五星級酒店的客房住房率為 ％；四星級為 ％；三星級為 ％；二星級為％；一星級為 ％。由此可見，酒店星級從低到高，客房住房率呈遞增趨勢，星級越高，住房率越高。其中，五星級和四星級酒店客房住房率分 別高出全國星級酒店平均客房住房率 。比一星級酒店的住房率則分別高出 ％和 ％。 二是規(guī)模越大，住房率越高。按酒店規(guī)模大小劃分的情況是：客房數(shù)在 500間以上的酒店平均客房住房率為 ％；客房數(shù)在 300－ 499間的酒店平均客房住房率為％；客房數(shù)在 200－ 299間的酒店平均客房住房率為 ％；客房數(shù)在 100－ 199間的酒店平均客房住房率為 ％；客房數(shù)在 100間以下的酒店平均客房住房率為％?？梢?，規(guī)模越大的酒店，其住房 率越高。其中， 500間以上客房酒店的住房率要高出 100間以下客房的小型酒店 。 上述統(tǒng)計(jì)包括經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。以惠州的情況來看，這些特點(diǎn)更加明顯。 2020年，惠州的賓館酒店平均住房率為 ％，星級最高，規(guī)模最大的天悅大酒店住房率達(dá) 65％，高出平均住房十個百份點(diǎn)。 SAO結(jié)論 高星級酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)。隨著殼牌項(xiàng)目的啟動，電子信息企業(yè)的壯大，惠州社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高星級酒店有很大的發(fā)展空間 ,經(jīng)營效益也是有保證的。 第十章 高星級酒店的未來走勢 惠州 現(xiàn)在已經(jīng)成為珠三角的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，吸引越來越多的投資者。旅游業(yè)和酒店業(yè)將隨之進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的快車道，高星級酒店的現(xiàn)有格局也將很快改變，酒店之間的競爭將會變得激烈。預(yù)測高星級酒店的未來走向，未雨綢繆，找準(zhǔn)自己的市場定位，這對酒店的未來發(fā)展有極端重要的意義。 惠城區(qū)作為惠州及粵東地區(qū)的政治、文化中心和經(jīng)濟(jì)商務(wù)活動中心，新老高星級酒店主要集中在這一帶。 老牌高星級酒店 如上所述 ,惠州老牌的高星級酒店，普遍存在硬件條件差、檔次不高的問題。在與老牌高星級酒店的競爭中，只要新世紀(jì)花園酒店的價(jià)格路線不嚴(yán)重偏離惠州 市場的實(shí)際情況，換言之，只要價(jià)格不要比現(xiàn)有的高星級酒店高出太多，就會在競爭中處在有利位置。老牌的高星級酒店除三陽酒店外都是國營企業(yè)，他們長期受制于體制的缺陷，面臨改造資金不足的問題，產(chǎn)品難以更新?lián)Q代。企業(yè)的競爭力江河日下。 新世紀(jì)花園酒店等新一代高星級酒店的出現(xiàn)，將對老牌高星級酒店構(gòu)成沖擊和威脅，促使他們更新?lián)Q代，從而達(dá)至惠州酒店業(yè)的整體升級，大幅度提升設(shè)備檔次和經(jīng)營管理水平，提高整體競爭能力，扭轉(zhuǎn) “在惠州工作，在東莞消費(fèi) ”的被動局面。 濤景度假村 濤景度假村基本情況 濤景度假村位 于惠城區(qū)木墩湖，由外商獨(dú)立投資，總投資人民幣 5億元， 占地面積 1350（畝），建筑面積 45000平方米，建有 18洞的高爾夫球場、規(guī)模較大的別墅群和客房、餐飲、娛樂等配套項(xiàng)目。度假村定位為旅游、休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待。 接待功能差異 濤景度假村與新世紀(jì)花園酒店的接待功能差異如下： 目標(biāo)市場 濤景度假村旅游、休閑會所，目標(biāo)市場是高端旅游、休閑市場。而新世紀(jì)花園酒店將以商務(wù)酒店定位，目標(biāo)市場是商務(wù)市場。 私密性 高爾夫會所私密性較強(qiáng)，顧客群比較 集中，主要為高爾夫會員服務(wù)。度假村將把政府官員和其他會員服務(wù)作為主要服務(wù)對象。由于對社會的公開性比較差，其他人一般不會在那里消費(fèi)。 相反，商務(wù)酒店對社會的公開性很強(qiáng)，顧客群比較廣泛。 配套項(xiàng)目獨(dú)立性 高爾夫會所的配套項(xiàng)目比如客房、餐飲、娛樂等一般不可能有較大的獨(dú)立性。而商務(wù)酒店如果條件許可，各個配套項(xiàng)目都相對有較大的獨(dú)立性。 據(jù)此分析，濤景度假村與新世紀(jì)花園酒店不構(gòu)成嚴(yán)重的競爭關(guān)系。 康帝國際酒店 康帝國際酒店應(yīng)該成為新世紀(jì)花園酒店的主要研究對象和競爭對手。 康 帝國際酒店基本情況 康帝國際酒店位于惠城區(qū)環(huán)城西路的渡口所，占地面積 14000平方米，以五星級定位和設(shè)計(jì)，由東莞市厚街康帝俱樂部有限公司投資，總投資額人民幣 3億元。 為了爭取投資到位，惠州市政府給予了投資者許多優(yōu)惠條件，比如承擔(dān)部分拆遷費(fèi)用，某些部門甚至承諾將中海石化項(xiàng)目籌建慶典活動安排在該酒店舉行等。 在投資者與惠州市投資管理有限公司簽訂的合作合同中甚至還出現(xiàn)這樣的條款： “乙方（指惠州市投資管理有限公司）應(yīng)提請惠州市政府作出如下承諾：在甲方（指投資者）投資的酒店建成營業(yè)三年內(nèi)，在惠州市城區(qū)不再批準(zhǔn)建設(shè)新的 五星級酒店（不含會所），以保障甲方的合法權(quán)益。 ” 由此可見：康帝國際酒店不把現(xiàn)有的高星級酒店和高爾夫會所作為競爭對手，但高度重視與新建五星級酒店的競爭。 新世紀(jì)花園酒店與康帝國際酒店的關(guān)系分析 新世紀(jì)花園酒店與康帝國際酒店存在相輔相成又相互競爭的辯證關(guān)系。 相輔相成 如上所述，惠州酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時候 , 康帝國際酒店正是這樣的換代產(chǎn)品，酒店的建成，填補(bǔ)了惠州酒店業(yè)的空白。但惠城區(qū)作為惠州乃至粵東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心，市場容量很大，所能容納的決不止一座五星級酒店。更何況兩個酒店地理位置上相去甚遠(yuǎn)。 自然環(huán)境方面，康帝國際酒店依靠西湖和東江景色，而新世紀(jì)花園酒店主要依靠山色； 設(shè)計(jì)風(fēng)格方面，康帝國際酒店是現(xiàn)代高層建筑設(shè)計(jì)，而新世紀(jì)花園酒店將設(shè)計(jì)為園林式酒店，設(shè)計(jì)風(fēng)格各異。 差異化的設(shè)計(jì)風(fēng)格將使兩個酒店形成優(yōu)勢互補(bǔ)的格局，共同對改善惠州市的投資環(huán)境、提升惠州城市形象產(chǎn)生積極影響。 相互競爭 康帝國際酒店和新世紀(jì)花園酒店在星級、類型等方面都存在許多共同的地方，這就決定他們之間存在嚴(yán)重的競爭關(guān)系： 1）康帝國際酒店以五星級商務(wù)、旅游酒店定位 ，而新世紀(jì)花園酒店也將以五星級商務(wù)酒店定位； 2）康帝國際酒店有大型的會議中心和小型會議室，與新世紀(jì)花園酒店一樣，都將以高端商務(wù)為主要接待對象； 3）兩個酒店都有較好的自然環(huán)境； 4）康帝國際酒店將設(shè)計(jì)千人宴會廳，與新世紀(jì)花園酒店一樣，將走大型餐飲的路子。 兩酒店的優(yōu)勢和劣勢 資金壓力 康帝國際酒店不是產(chǎn)權(quán)式酒店，而且資金實(shí)力雄厚，沒有申請銀行貸款，開業(yè)后資金費(fèi)用比較小。而新世紀(jì)花園酒店是產(chǎn)權(quán)式酒店，有銀行貸款，開業(yè)后資金費(fèi)用比較大。 兩酒店相比，前者占優(yōu)。 建設(shè)費(fèi)用 康帝