【正文】 ARCHITECTS CRANG amp。 BOAKE INC. 總建筑面積 萬(wàn)平米 平均容積率 項(xiàng)目規(guī)劃總建設(shè)用地 公頃，總規(guī)劃用地 540 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平米，用地比例及建筑面積比例如下表所示： 用地類型 用地面積 (公頃） 用地比例 建筑面積 (萬(wàn)平米） 比例 藝術(shù)工作室 % % 配套設(shè)施 % % 休閑度假 % % 展覽用地 % % 道路交通 % 公園綠地 生態(tài)林地 總建設(shè)用地 公頃（ 畝） 總規(guī)劃用地 540 公頃（ 8100 畝） 總建筑面積 萬(wàn)平米 項(xiàng)目投資測(cè)算 ? 土地總成本 項(xiàng)目土地總成本含土地出讓金、契稅、大市政費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償成本和土地整理成本，總計(jì) 萬(wàn)元 。 1 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平米） 成本 金額（萬(wàn)元） 計(jì)算面積 （平米） 土地出讓金 150 1285000 契稅 1285000 大市政費(fèi)用 150 1285000 拆遷補(bǔ)償成本 2500 25900 土地整理成本 500 1285000 土地成本總計(jì) 1285000 ? 前期工程費(fèi) 項(xiàng)目 前期工程費(fèi)包含勘察測(cè)量費(fèi)和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，共計(jì) 萬(wàn)元 。 2 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平） 成本金額（萬(wàn)元） 計(jì)算面積 （平米） 勘察測(cè)量費(fèi) 5 1285000 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 30 957200 前期工程費(fèi)合計(jì) 957200 加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司 ARCHITECTS CRANG amp。 BOAKE INC. ? 建筑安裝工程費(fèi) 居住部分建安工程費(fèi)為 3500 元 /平米，公建部分建安工程費(fèi)為 4000 元 /平米，建安工程費(fèi)共計(jì) 344880 萬(wàn)元 。 3 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平） 成本金額（萬(wàn)元） 計(jì)算面積 （平米） 居住部分 760000 公建部分 197200 建安成本合計(jì) 957200 ? 基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為 31125 萬(wàn)元。 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平） 成本金額（萬(wàn)元） 計(jì)算面積 （平米） 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 250 1285000 ? 經(jīng)營(yíng)成本 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本為 11455 萬(wàn)元。 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平） 成本金額（萬(wàn)元） 計(jì)算面積 （平米） 5 管理費(fèi)用 957200 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 957200 ? 其他成本 其他成本包含 報(bào)建費(fèi)以及其他行政收費(fèi) 和工程監(jiān)理費(fèi)，共計(jì) 萬(wàn)元。 7 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平） 成本金額（萬(wàn)元） 計(jì)算面積（平米） 報(bào)建費(fèi)以及其他行政收費(fèi) 58 957200 工程監(jiān)理費(fèi) 54 957200 其他費(fèi)用小計(jì) 112 957200 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本為 萬(wàn)元，投資強(qiáng)度為 273 萬(wàn)元 /畝 。 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平） 成本金額（萬(wàn)元） 計(jì)算面積 （平米） 8 不含地價(jià) 957200 9 總開(kāi)發(fā)成本 5497 957200 加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司 ARCHITECTS CRANG amp。 BOAKE INC. 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ? 項(xiàng)目總收益測(cè)算 居住部分銷售價(jià)格為 10000 元 /平米，公建部分銷售價(jià)格為 12021 元 /平米，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)總收益 996640 萬(wàn)元。 建筑面積 （平米） 銷售單價(jià) （元 /平米） 銷售額 （萬(wàn)元） 居住 760000 10000 760000 公建 197200 12021 236640 合計(jì) 957200 —— 996640 ? 項(xiàng)目總支出測(cè)算 項(xiàng)目 總支出包含總開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷費(fèi)用和相關(guān)稅收。 貸款額為開(kāi)發(fā)成本的 70％，貸款期限為 1 年，年利率按 ％計(jì)算 ；營(yíng)銷費(fèi)用含廣告推廣、銷售代理或銷售策劃自行銷售、售場(chǎng)及樣板房裝修等費(fèi)用，按銷售收入的 %計(jì)算；稅收按照 銷售總額 11%計(jì)算。項(xiàng)目總支出為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目名稱 單價(jià)（元 /平） 成本金額（萬(wàn)元） 計(jì)算面積 9 總開(kāi)發(fā)成本 957200 10 財(cái)務(wù)成本 957200 11 營(yíng)銷費(fèi)用 24916 957200 12 稅收 957200 總支出 合計(jì) ? 盈利能力分析 項(xiàng)目 整體可實(shí)現(xiàn)投資收益率整體指標(biāo)為 %，按建設(shè)期 3~5 年計(jì)算，年度收益率指標(biāo)為 %~%，具備較強(qiáng)的盈利能力。 總收益 總支出 利潤(rùn)總額 投資收益率 316356 % 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析 1） 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 客源、價(jià)格、自 然條件、服務(wù)質(zhì)量、人力資源管理和公司融資能力等因素，加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司 ARCHITECTS CRANG amp。 BOAKE INC. 都可能對(duì)經(jīng)營(yíng)造成一定影響。同時(shí)，也并不排除公司以后由于經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)偏差、銷售不暢等因素，導(dǎo)致其盈利能力下降，從而對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐梢欢ǖ呢?fù)面影響。 2） 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和休閑度假產(chǎn)業(yè) 對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的依托性比較強(qiáng)，任何一種不利條件都可能使旅游業(yè)的發(fā)展受到制約。同時(shí)，隨著 區(qū)域 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度不斷加劇， 項(xiàng)目 將面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 3） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 居民消費(fèi)特點(diǎn)、承受能力和變化趨勢(shì)均是不易把握的因素， 導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn) 多樣性和不穩(wěn)定性 ， 加之 本項(xiàng)目 的投入成本大，這都構(gòu)成了 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方向和投資選擇的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 4） 政策風(fēng)險(xiǎn) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有較高的相關(guān)性，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和相關(guān)政策規(guī)定的變化，均可能增加經(jīng)營(yíng)成本，降低經(jīng)營(yíng)收入，影響收益水平。 ? 主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 針對(duì) 項(xiàng)目 存在的 潛在 風(fēng)險(xiǎn)，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面采取措施規(guī)避： 1） 合理規(guī)劃，避免濫建濫開(kāi)發(fā)，保護(hù)好資源與環(huán)境； 2） 系統(tǒng)分析國(guó)際、國(guó)內(nèi) 文化創(chuàng)意 市場(chǎng) 及休閑度假市場(chǎng) 變化趨勢(shì)，提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)滿足需求，并有適當(dāng)?shù)某耙庾R(shí)； 3） 制定有利的政策引導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展，調(diào)動(dòng)各方面的積極性 ； 4） 建立反映靈敏的防災(zāi)抗災(zāi)系統(tǒng)，維護(hù) 本地市場(chǎng)秩序和 區(qū)域 形象； 5） 加強(qiáng)旅游對(duì)環(huán)境、文化的保護(hù)和促進(jìn)作用，協(xié)調(diào)和完善順暢的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)渠道； 6） 加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，加強(qiáng)安全教育和環(huán)境保護(hù)意識(shí)教育，使得項(xiàng)目建設(shè)得到可持續(xù)的良性發(fā)展。 第六篇 綜合效益分析 官?gòu)d國(guó)際藝術(shù)小鎮(zhèn)將以 保護(hù)性開(kāi)發(fā)，促進(jìn)三大效益提升。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，引領(lǐng)大北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，可提供大量就業(yè)崗位，并使環(huán)境全面保護(hù)，生態(tài)持續(xù)改善 。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 官?gòu)d國(guó)際藝術(shù)小鎮(zhèn)在經(jīng)濟(jì)效益方面， 引入三大產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí) ；提升綠色 GDP，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展 ； 高產(chǎn)值產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)財(cái)政收入持 久增長(zhǎng)。 加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司 ARCHITECTS CRANG amp。 BOAKE INC. 年份 就業(yè)人員 GDP 增長(zhǎng) 就業(yè)增長(zhǎng)率 彈性系數(shù) 2021 76400 % 2021 76990 % 2021 77480 % 2021 77995 % 表 71 我國(guó) GDP增長(zhǎng)與就業(yè)關(guān)系 由表 71 可見(jiàn)，投資乘數(shù) ，稅收比例 15%，就業(yè)彈性 ，在 官?gòu)d國(guó)際藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)期（ 35 年）內(nèi)，將 拉動(dòng) GDP 3 億元 /年 ，提高 財(cái)政收入 4500萬(wàn)元 /年，增加就業(yè)人口 1000 人。 官?gòu)d國(guó)際藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目在 持續(xù)運(yùn)營(yíng)期中，通過(guò)生態(tài)體驗(yàn)、沙棘葡萄產(chǎn)業(yè)；藝術(shù)創(chuàng)作、展示、交易；餐飲、住宿、游覽、體驗(yàn)等等，拉動(dòng) GDP 2 億元 /年，提高財(cái)政收入 3000 萬(wàn)元 /年，增加就業(yè)人口 2021 人。 項(xiàng)目社會(huì)效益 官?gòu)d國(guó)際藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目 對(duì)區(qū)域的影響 ，本項(xiàng)目為 京津冀唯一生態(tài)環(huán)境與文化創(chuàng)意集中示范地區(qū)；改善文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生存空間 ,開(kāi)創(chuàng)國(guó)際交流視窗；吸引高端文化工作者入駐，提升產(chǎn)業(yè)整體水平；打造完整的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚合。拉升土地價(jià)值，拔高區(qū)域形象，提升人群質(zhì)量，全面引領(lǐng)大北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。 官?gòu)d國(guó)際藝 術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)期可有效的拉動(dòng)就業(yè)，總體運(yùn)營(yíng)可提供約 2021個(gè)就業(yè)崗位。 加拿大寶佳國(guó)際建筑師有限公司 ARCHITECTS CRANG amp。 BOAKE INC. 圖 72項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)就業(yè)拉動(dòng)分析 項(xiàng)目環(huán)境效益 官?gòu)d國(guó)際藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目全面保護(hù)生態(tài)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)方面以綠色產(chǎn)業(yè)為主；配套設(shè)施方面全面采用零碳配套設(shè)施；建筑本體、建筑系統(tǒng)、建筑環(huán)境均采用低碳技術(shù)；綠化方面通過(guò) 沙棘植被種植，與灌木喬木混搭，形成立體綠化。通過(guò)土質(zhì)成分改良、植被綠化提升、生態(tài)系統(tǒng)恢復(fù)，全面保護(hù)環(huán)境，持續(xù)改善生態(tài)。 第七篇 研究結(jié)論 本項(xiàng)目起點(diǎn)較高，充分挖掘了 項(xiàng)目 的自然資源、人文資源、氣候資源等不 可復(fù)制的資源，項(xiàng)目建成后必將成為 懷來(lái) 乃至 大北京區(qū)域 的重要名片，項(xiàng)目社會(huì)效益和 環(huán)境 效益 良好 ，具有較強(qiáng)的盈利能力。 同時(shí)，本項(xiàng)目 為 官?gòu)d水庫(kù)生態(tài)保護(hù)與開(kāi)發(fā)建設(shè)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí) 做出積極的嘗試和探索 ，充分體現(xiàn)了規(guī)劃的前瞻性和先導(dǎo)性 。 鑒于項(xiàng)目 良好的 的 環(huán)境效益、 社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，建議 河北官?gòu)d主題房地產(chǎn)發(fā)展有限公司盡快 組建項(xiàng)目公司進(jìn)行實(shí)施。