【正文】 期補(bǔ)償金多少等問題。由于上述因素與項(xiàng)目的價(jià)值都是正相關(guān)，所以本方案計(jì)算得出的數(shù)據(jù)可能略低于項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)有的價(jià)值。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 表一： 一樓商鋪 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資產(chǎn) 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 購置固定資產(chǎn)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營 成本 銷售稅金及附加 增值稅 其它現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 折現(xiàn)系數(shù) 5 折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 表一： 一樓商鋪 現(xiàn)金流量表（續(xù)表） 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng) 資產(chǎn) 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 購置固定資產(chǎn)投資 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 流動(dòng)資金 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 增值稅 其它現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) 5 折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 表一： 一樓商鋪 現(xiàn)金流量表（續(xù)表） 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 1 現(xiàn)金流入 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 營業(yè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資產(chǎn) 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 購置固定資產(chǎn)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 增值稅 其它現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) 5 折現(xiàn)后 現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 P= 萬元 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 表二：二樓商鋪現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資產(chǎn) 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 購置固定資產(chǎn)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 增值稅 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 其它現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) 5 折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 表二：二樓商鋪現(xiàn)金流量表（續(xù)表） 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 回收流動(dòng)資產(chǎn) 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 購置固定資產(chǎn)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 增值稅 其它現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 折現(xiàn)系數(shù) 5 折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 表二：二樓商鋪現(xiàn)金流量表（續(xù)表） 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資產(chǎn) 其他現(xiàn)金流入 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 2 現(xiàn)金流出 購置固定資產(chǎn)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 增值稅 其它現(xiàn)金流出 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) 5 折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 6 累計(jì)折現(xiàn)后現(xiàn)金流量 P= 萬元 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 從以上兩個(gè)表格可以看 出：在 9%的折現(xiàn)率下，一樓商鋪的現(xiàn)值為 萬元，合每建筑平米 元，二樓商鋪的現(xiàn)值為 萬元，合每建筑平米 18410 元。 實(shí)際價(jià)格可以以上述價(jià)格為中心上下浮動(dòng)，建議浮動(dòng)范圍為177。 10%。 Part9：建議銷售方案 一、 目前可供選擇的銷售方案有以下幾種 ： 整體出售 ：這里的整體出售是指把一樓 560 平方米和二樓 3400 平方米一起出售格某個(gè)特定的團(tuán)體或個(gè)人，或把一樓和二樓分開出售格某個(gè)特定的團(tuán)體或個(gè)人。 分割出售 ：指把一樓 560 平方米和二樓 3400 平方米分割成便于銷 售的 小單元，類似于二樓目前的鋪位 ，具體大小視情況而定。 二、 兩種銷售方式的優(yōu)缺點(diǎn)： 整體出售的優(yōu)缺點(diǎn)： 優(yōu)點(diǎn)： 一次性賣斷， 沒有尾盤， 資金迅速回籠； 工作量相對較小，糾紛也比較少 有利于整個(gè)商場的整體操作，商場價(jià)值預(yù)期較高 不足： 單價(jià)和總價(jià)有可能分割出售 低一些 尋找目標(biāo)買方的 難度要大些 分割出售的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 分割開賣單個(gè)商鋪的總價(jià)低，能夠承受的客戶較多 單價(jià)和總價(jià)上都有可能比整體出售高一些 缺點(diǎn) 銷售周期長，資金回籠慢 與小商戶打交道，糾紛多，策劃 、銷售人員的工作難度大 由于沒有隔墻，各個(gè)商戶產(chǎn)權(quán)分為的劃分布容易確定 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 有可能出現(xiàn)位置好的商鋪旺銷，位置不好的滯銷或長期不能出手的現(xiàn)象，此時(shí)需要采取降價(jià)、包裝、宣傳等輔助措施才行，成本會(huì)增加。 選取銷售方式時(shí)，要充分考慮公司可供投入的人力、物力，銷售團(tuán)隊(duì)的操作實(shí)力及上述兩種方式的優(yōu)缺點(diǎn)， 靈活運(yùn)用以上兩種方式， 使 效益最大化。