【正文】 有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價， 專業(yè)好文檔 22 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本 、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中， 所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。 住宅銷售的平衡點是 銷售盈虧平衡點 =()*100%=% 即出售掉 %的面積才可以達到盈虧平衡點。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成 本和土地成本外 ，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ? 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。 反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加 10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加 20％，則售 價的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。 敏感性分析 單位：萬元 序號 項目名稱 變動幅度 （ %） 投資利潤率 （稅前） 0 基本方案 0 % 1 銷售收入 +5 % +10 % 5 % 10 % 2 投資額 +5 % +10 % 5 % 10 % 風險防范對策 專業(yè)好文檔 23 市場風險分析 ： 由于 該地區(qū) 商品房較多， 君臨天下城 ， 綠城藍庭 ， 東城麗景，華翠嘉 苑等。 所以競爭也較其他城區(qū)強烈。如果不突顯該項目的優(yōu)勢，那么就會被城西房地產(chǎn)大軍湮沒。 ： 如果不及早地形成品牌優(yōu)勢，不能將房子推銷出去，即不能收回成本，入不支出。 第七章：綜合分析 廣廈 天都城 —— 杭州衛(wèi)星城的代名詞 a) “城”給人的感覺就是大， 這和天都城 6579 畝的宏大占地面積相得益彰 ，一個“城”字將天都城的規(guī)模和體量表現(xiàn)地淋漓盡致； b) “都 +城”就是城市的概念，他給人的第二感覺是繁華， 里面是應(yīng)有盡有，是居家生活的一個好地方，這個也符合當初營造天都城的概念和想法，準備把他作成一個杭州新（副）都市中心的初衷和想法； c) “天” 表達出來項目無限的美麗，勾畫出來的人家仙境的美妙設(shè)想，總體給人一種 “此景只在天上有，人間難得幾回見”的感覺； d) “天都城”在前期通過大量的市場推廣工作，已經(jīng)在杭州市民心目中奠定下杭州第一大項目的市場形象， 已經(jīng)將天都城是杭州第一個衛(wèi)星城的概念深入人心， 給整個杭州市居民 構(gòu)畫出一幅美麗的居住家園的藍圖； e) “廣廈”作為天都城該項目的投資和開發(fā)商，從發(fā)展商品牌戰(zhàn)略的角度來來考慮，在項目前期應(yīng)該充分發(fā)揮廣廈集團在杭州市場上強專業(yè)好文檔 24 有力的實力背景帶動項目的先期開發(fā)運作，給當?shù)刭徺I者一個強有力的信心和實力的保證，在天都城項目中后期，可以通過天都城的項目成功操作，帶動提升廣廈在房地產(chǎn)方面的品牌優(yōu)勢，讓當?shù)刭彿空咔宄溃?廣廈不僅是實力的象征，更是優(yōu)質(zhì)精品樓盤的保證。希望通過“天都城”項目使廣廈房產(chǎn)擠身杭州第一品牌房產(chǎn)開發(fā)商的行列，與綠城、南都、坤和這些杭州品牌房地產(chǎn)商并駕齊驅(qū)。 通過建 立衛(wèi)星城，將對衛(wèi)星城的所在地余杭的經(jīng)濟帶來新的發(fā)展契機。余杭原來作為杭州市的一個郊縣，在經(jīng)濟的發(fā)展上由于行政上的緣故，與杭州的經(jīng)濟發(fā)展存在一定的屏障，很多資源上都不能共用和合理的安排，導(dǎo)致了效率上的損失。通過在余杭建立杭州市的衛(wèi)星城，從區(qū)域經(jīng)濟的角度來看， 對余杭的經(jīng)濟發(fā)展至少有以下的幾個方面的影響和作用。 一是通過在余杭建立杭州市的衛(wèi)星城，可以極大地節(jié)省余杭作為發(fā)展其城市化所要花費的資金和人力。由于其用得是余杭的土地，故而不管怎么說都是余杭的經(jīng)濟和區(qū)域的一部分。新的衛(wèi)星城的建立，對于余杭的企業(yè)和居民來說， 肯定是一件好事，衛(wèi)星城的建立，必然會要求有一定人和企業(yè)的入住，雖然衛(wèi)星城并不是為余杭境內(nèi)的單位所服務(wù)的，但是，近水樓臺先得月，對余杭的企業(yè)肯定是極為有利的。 二是可以加強杭州與余杭的聯(lián)系。在余杭建立杭州的衛(wèi)星城，主要還是為了分散杭州市區(qū)的功能和要求，故其在規(guī)劃上，本身就是帶有雙方的相依性的。杭州的經(jīng)濟信息和技術(shù)資金將會大量地涌入衛(wèi)星城內(nèi)，這使得該衛(wèi)星城的地區(qū)與杭州市區(qū)成為實質(zhì)上的統(tǒng)一體。這樣就削弱了原有的兩地之間的經(jīng)濟發(fā)展上的分割現(xiàn)象，避開行政上的壁壘，達到兩地經(jīng)濟的互動發(fā)展。通過這個衛(wèi)星城的窗口，余杭地區(qū) 就可以與杭州市區(qū)在經(jīng)濟上達到較好的合作。 三是衛(wèi)星城的建立，將對余杭其他地區(qū)起到帶動的作用。開始的衛(wèi)星城試點并不會覆蓋余杭市的全部地區(qū)，在建城地區(qū)得到城市化的待遇之后，其他地區(qū)就可以有一個借鑒的發(fā)展的對象，這種榜樣上的作用對于整個余杭市經(jīng)濟的發(fā)展將會起到巨大的作用。 故此，無論從杭州的角度還是從余杭的角度來說，建立衛(wèi)星城的試點對于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展將會起到極大的作用。 第八部分 ：研究結(jié)論與建議 投資優(yōu)勢 天都城總投資預(yù)計超過 80 億元，是我國至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨開發(fā)的規(guī)模最大的房地產(chǎn)項目 ， 是目前 華東地區(qū)投資最大的旅游項目。項目建成之后，天都城與星橋鎮(zhèn)連成一片，將成為杭州市乃至全國環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的 21 世紀樣板式衛(wèi)星城，是 一個集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的綜合性開發(fā)項目。 對人民眼球的吸引力是巨大的。 。 專業(yè)好文檔 25 中國廣廈建設(shè)集團 和 浙江盈華實業(yè)有限公司是 兩家具有極強經(jīng)濟實力，人才濟濟，是 具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)。 3. 項目由國內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進行總體策劃、全面認證，由美國 WY 國際設(shè)計顧問公司、英國阿特金斯國際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學城市規(guī)劃設(shè) 計研究院、浙江大學城市規(guī)劃與設(shè)計研究所等多家國內(nèi)外權(quán)威設(shè)計公司進行精心規(guī)劃設(shè)計。 、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開發(fā)，使天都城項目形成了互補互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十分明顯。 5. 中國目前正處在加速城市化階段 ，按照國際經(jīng)驗，城市化發(fā)展到一定階段，會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象， 即 城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。 項目的開發(fā)設(shè)計和規(guī)劃都是為這種發(fā)展做鋪墊，是大勢所趨，會受到人們的歡迎。 項目建議： 該項目在城市東北部樹立了一個具有知名品牌、高品質(zhì)、高 檔的大型規(guī)模社區(qū)，為廣廈在杭州樹立一個標志性產(chǎn)品，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，該項目可行。 第九部分 ：附錄 附圖 ： 售樓中心 專業(yè)好文檔 26 交通圖 專業(yè)好文檔 27 專業(yè)好文檔 28 戶型介紹 天星苑 I 戶型 專業(yè)好文檔 29 天星苑 H1 戶型 專業(yè)好文檔 30 天星苑 G2 單數(shù)層 專業(yè)好文檔 31 天星苑 G2 雙數(shù)層 專業(yè)好文檔 32 天星苑 G3 單數(shù)層 專業(yè)好文檔 33 天星苑 G3 雙數(shù)層 專業(yè)好文檔 34 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, w