【導(dǎo)讀】北汽福田環(huán)渤海區(qū)域城市投資潛力研究報(bào)告。當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究?！禾旖蛉f東小馬路』項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析。第三部分中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競爭格局及未來發(fā)展趨勢。本研究所選城市樣本選擇集中于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈狹義上指中。國遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)延伸可輻射。到山西、內(nèi)蒙古，涵蓋五省二市。整個(gè)大的范圍占據(jù)中國國土的12%和人口。繼長江三角洲、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈正。圖表3城市發(fā)展?jié)摿偟梅旨案饔绊懸蜃臃猪?xiàng)得分。城市總分市場規(guī)模系數(shù)潛在需求系數(shù)價(jià)格表現(xiàn)系數(shù)成長速度系數(shù)供求對比系數(shù)。濟(jì)高速發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)均大幅度超出其他城市，故綜合排名位于前兩位。高，不利于非房產(chǎn)企業(yè)投資進(jìn)入，因此，本次研究我們確定后十名城市為投。濟(jì)寧、泰安、臨沂、菏澤、濱州、東營、威海、棗莊、日。順均位于地級市以上級別，占城市總樣本的20%。圖表6城市級別劃分。第一級直轄市、特別行政區(qū)、GDP大

　　

【正文】 國家發(fā)改委征求意見 ； 地產(chǎn)公司是屬于外商投資類的，還會(huì)同時(shí)征求商務(wù)部的意見，是否符合外商投資的產(chǎn)業(yè)政策 。 再對房產(chǎn)企業(yè) IPO 和再融資審核過程中，證監(jiān)會(huì)也非常關(guān)注這些企業(yè)是否符合國土資源部、建設(shè)部主管部門的有關(guān)法律規(guī)定。例如 會(huì)通過媒體或者中介機(jī)構(gòu)通過各個(gè)方面核查這些企業(yè)，如發(fā)現(xiàn)囤積土地、囤積房源等行為， 證監(jiān)會(huì)會(huì)勸告退出，否則不予核準(zhǔn)企業(yè)融資申請 。 另外，在審核地產(chǎn)類 上市公司募集資金投資項(xiàng)目的時(shí)候，要求 投資項(xiàng)目必須四證齊全。 IPO 在首次上市的時(shí)候土地使用權(quán)證必須拿到，在已經(jīng)上市的公司 申請 再融資的時(shí)候，要求必須拿到土地使用權(quán)出讓或者轉(zhuǎn)讓的合同， 這是使用權(quán)方面，其它包括建設(shè)規(guī)劃許可證、 施工許可證等證件的齊全 。 最后， 證監(jiān)會(huì)特別關(guān)注 2021 年國務(wù)院的三號(hào)令《 關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知 》，在審核過程中提出了新的標(biāo)準(zhǔn) 。 凡是證監(jiān)會(huì)手頭正在審核的 企業(yè)，以及下一步要申請融資的企業(yè)，都要求由中介機(jī)構(gòu)， 圍繞國務(wù)院的三號(hào)令逐條進(jìn)行調(diào)查 是否符合國務(wù)院三號(hào)令。 ? 限制募集資金用途 證監(jiān)會(huì) 要求上市公司募集資金 不得購買土地的欠款或者支付用于新購買土地。 如果擅自改變了募集資金用途，沒有按照證券法的有關(guān)規(guī)定履行程序的，或者前一次承諾的項(xiàng)目沒有如期完成的 、 本次投資的項(xiàng)目不可能按期完成的，都將影響到 公司上市融資的資格。 ? 加強(qiáng)信息披露透明度 上市的地產(chǎn)企業(yè)都要經(jīng)歷透明度的檢驗(yàn)， 關(guān)注重點(diǎn)是籌集的資金用于投資的 40 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 項(xiàng)目、 開 發(fā)進(jìn)度、 項(xiàng)目資金的使用計(jì)劃，募集資金在招募書中披露是否與計(jì)劃一 致，籌集 資金使用的項(xiàng)目的進(jìn)展情況、 效益情況，是否跟當(dāng)時(shí)招募書披露一致， 這些證監(jiān)會(huì)都會(huì) 檢查和核對。 （ 4） 房地產(chǎn)整體市場前景看好 ? 看好全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。 圖表 44 全國生產(chǎn)總值走勢 1 1 . 4 %1 1 . 1 %1 0 . 4 %1 0 . 1 %1 0 . 0 %0500001000001500002021002500003000002021 2021 2021 2021 20219%10%10%11%11%12%12%G D P （億元） 同比增長 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局 ? 看好居民的消費(fèi)潛力 圖表 45 全國城鎮(zhèn)居民可支配收入 1 2 . 2 %1 0 . 4 %9 . 6 %7 . 7 %9 . 0 %1 3 . 4 %02021400060008000100001202114000160002021 2021 2021 2021 2021 20210%2%4%6%8%10%12%14%16%城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 同比增長 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局 41 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 收入水平大幅度提高帶來的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，從而 房地產(chǎn)行 業(yè)消費(fèi) 的持續(xù)快速增長 。 ? 看好全國城市化發(fā)展 城市化加速推進(jìn)， 帶來大量房地產(chǎn)需求。 圖表 46 近年來 中國城鎮(zhèn)化率 %%%%%%2021 2021 2021 2021 2021 2021 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查 ? 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 25280 億元，同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資%。 固定資產(chǎn)投資是 GDP 的重要組成部分，是 目前 拉動(dòng) 全國 GDP 增長的主要?jiǎng)恿?之一。 圖表 47 全國固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資 0%5%10%15%20%25%30%35%2021 2021 2021 2021 2021固定資產(chǎn)投資增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局 42 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 政府 心理分析 （ 1）長期以來，政府將百姓住房問題推向市場，導(dǎo)致房價(jià)上漲，住房問題嚴(yán)重。新一屆政府倡導(dǎo)和諧社會(huì)、關(guān)注民生，針對不同收入階層提供與其收入相當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)，以滿足日益增長的住房需求，這是大勢所趨。 （ 2） 2021 年以來，政府針對房地產(chǎn)進(jìn)行多次調(diào)控，但調(diào)控目標(biāo)主要針對防止投資過熱， 使得 住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足，難以滿足人民的住房需求，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲，使得民眾、開發(fā)商對政府調(diào)控失去信心，政府感到很大壓力，因此政府這次將調(diào)控目標(biāo)直指房價(jià)，顯示出較強(qiáng)的信心和決心。 （ 3）雖然目前調(diào)控政策取得一定效果，但效果 并不明顯，需要一段時(shí)間加以鞏固，因此從政府來看，會(huì)堅(jiān)持并加強(qiáng)調(diào)控力度。 （ 4）基于奧運(yùn)會(huì)的考慮，政府在此之前出臺(tái)調(diào)控政策可能性不大，預(yù)計(jì)在奧運(yùn)會(huì)之后會(huì)根據(jù)市場運(yùn)行情況進(jìn)行政策調(diào)整。 43 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 供求分析 供應(yīng)分析 （ 1） 供應(yīng)量 從供求角度看， 2021 年開始，住宅銷售量連續(xù) 兩年年大于竣工面積，并且兩者差距有越來越大的趨勢。 這表明，隨著人們生活水平的不斷提高、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、投資投機(jī)性需求膨脹，目前住宅市場處在供不應(yīng)求的狀態(tài)。解決高房價(jià)問題，重要措施就是增加供給，提供有效產(chǎn)品供應(yīng)。從這個(gè)角度看，未 來 幾 年，我國 住宅 供應(yīng)量會(huì)有所增加，底線是不能比目前的供應(yīng)水平低。 另外，隨著一級市場的快速發(fā)展，近年來全國二級房地產(chǎn)市場也逐漸活躍起來， 加上 2021 年宏觀調(diào)控抑制的大量投資變現(xiàn)需求，未來幾年來自二級市場的供應(yīng)也不可小視。 （ 2） 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 未來 幾 年“ 90/70”政策的效應(yīng)將充分顯現(xiàn)出來，大部分城市的新增住宅供應(yīng)都將以 90 平方米以下中小戶型為主。不排除在政策實(shí)行若干年后，“ 90/70”政策會(huì)根據(jù)市場實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但最近幾年住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然受到該政策的重大影響。 另一方面， 近年來宏觀調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)是 大力推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的住房保障措施。 可以預(yù)測，在未來幾年，政府將繼續(xù)貫徹實(shí)施住房保障政策，甚至還有進(jìn)一步強(qiáng)化的可能性。 44 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 圖表 48 部分城市 2021 年住房建設(shè)規(guī)劃情況 城市 新建住房（萬平方米） 保障性住房（萬平方米） 保障性住房比例 北京 2750 350 上海 2021 400 20 深圳 1216 重慶 2499 武漢 1028 316 南京 1120 271 杭州 650 200 30 福州 520 22 西安 1281 207 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查 需求分析 （ 1） 需求量 從近年來全國商品住宅 銷售狀況走勢來看，銷售面積與銷售額逐年穩(wěn)步增長，2021 年在宏觀調(diào)控政策的影響下增幅有所放緩。在調(diào)控政策的不斷深化及剛性需求的雙重影響下，預(yù)計(jì)未來幾年全國商品住宅需求量將穩(wěn)步增長。 （ 2） 需求結(jié)構(gòu) ? 快速城鎮(zhèn)化，創(chuàng)造首次置業(yè)需求 現(xiàn)階段，我國正處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展時(shí)期。 1996 年全國城鎮(zhèn)化率為 %，2021 年增至 %，年均增長 %，按此速度計(jì)算，未來五年全國城鎮(zhèn)人口增量將超過 9000 萬人。快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深刻的影響，不僅促進(jìn)了城市建設(shè)，更直接刺激了住宅需求，這種需求的表現(xiàn)形式以首次置業(yè)為主。 45 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 圖表 49 近年來 中國城鎮(zhèn)化率 %%%%%%2021 2021 2021 2021 2021 2021 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查 ? 人均收入快速增長，帶來改善型需求 2021 年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持年均 10%的增長速度， 2021年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 13786 元， 扣除價(jià)格因素 比上年增長%?？芍涫杖氲目焖僭鲩L為住宅 需求提供了支付能力，因此，現(xiàn)階段我國舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求旺盛。另外，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市家庭模式的變化，城鎮(zhèn)家庭小型化的趨勢越來越明顯，包括婚房在內(nèi)購房需求在一定程度上也屬于改善性需求。 圖表 50 近年來全國城鎮(zhèn)居民可支配收入增長 1 2 . 2 %1 0 . 4 %9 . 6 %7 . 7 %9 . 0 %1 3 . 4 %02021400060008000100001202114000160002021 2021 2021 2021 2021 20210%2%4%6%8%10%12%14%16%城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 同比增長 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查 46 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 ? 持續(xù)舊城改造，造成新增剛性需求 舊城改造及其它城市建設(shè)造成的動(dòng)拆遷，會(huì)持續(xù)產(chǎn)生新增的住宅需求，而且多屬剛性需求。從現(xiàn)實(shí)情況看， 2021 年，全國城市房屋拆遷量約為 億 平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的 28%左右。 2021 年 10 月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后， 2021 年全國城市房屋拆遷量有所下降， 2021 年《物權(quán)法》出臺(tái)后，全國動(dòng)拆遷難度進(jìn)一步增大。 盡管如此，未來幾年全國由拆遷產(chǎn)生的住宅需求也將占總體需求的一定比例。 ? 流動(dòng)性過剩，造成投資投機(jī)需求 住宅的首要功能是居住，但投資保值是另一大功能，特別是我國當(dāng)前資本市場還不是很完善，社會(huì)上缺乏足夠投資渠道情況下，投資房產(chǎn)便是一種重要的途徑。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正面臨著諸如人民幣升值加速、通貨膨脹高企、流動(dòng)性 過剩等問題，對于城市富裕階層而言，通過購買房產(chǎn)謀求貨幣資產(chǎn)的保值增值是一種可行且回報(bào)較高的投資途徑。從近幾年情況分析，一線和重點(diǎn)二線城市投資投機(jī)成份偏高，多數(shù)在 20%左右，三四線城市偏低。 然而近年來出臺(tái)的 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 主要針對投資投機(jī)需求，因此預(yù)計(jì) 未來短期內(nèi)這種需求 將會(huì)得到一定程度的抑制，從長期來看，將會(huì)保持一定的比例。 47 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 走勢預(yù)測 綜上所述， 我們認(rèn)為 2021年 全國房地產(chǎn)住宅 市場走勢將 保持 平穩(wěn) 。 從供求關(guān)系上來看， 2021 年全國商品住宅仍將出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，但供求關(guān)系將會(huì)得到緩解；從價(jià)格水 平上看，房價(jià)上漲將會(huì)趨于平穩(wěn)。 另外 2021年 全國住宅市場 “兩條腿走路”的機(jī)制將逐步建立，政府保障性住房解決中低收入者的住房問題，而高收入者仍將通過商品房市場實(shí)現(xiàn)自己的住房需求。 因此我們預(yù)測， 2021年房地產(chǎn)市場將在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行：供需有所改善、結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，價(jià)格走向平穩(wěn)，預(yù)期漸趨理性化。 48 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 第 二 部分 天津 住宅 市場 運(yùn)行狀況 及發(fā)展趨勢 49 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 圖表 51 天津國民生產(chǎn)總值 總量對比 020214000600080001000012021140002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021天津 北京 上海 重慶 深圳 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng) 計(jì)局 天津市 GDP 增速高位運(yùn)行下有所減緩 ， 2021年 天津國民生產(chǎn)總值為 億元 ，同比增長 ％；對比分析結(jié)果表明，天津 GDP總量小于北京、上海、深圳等城市，增長率高于北京、上海、重慶等城市。 圖表 52 天津 GDP 增長率對比 0%5%10%15%20%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021天津 北京 上海 重慶 深圳 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局 50 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 圖表 53 中國主要城市 20