【正文】 021 2021 2021開(kāi)工率 竣工率 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2021 年全國(guó)商品住宅開(kāi)工率、竣工率均有所下降，市場(chǎng)有效供應(yīng)不足的狀況 21 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 進(jìn)一步嚴(yán)峻。增速方面，十大潛力城市排名較為靠后，其中 僅 有沈陽(yáng)和廊坊兩個(gè)城市排進(jìn)前十名， 指標(biāo)表現(xiàn)并不具有突出的優(yōu)勢(shì)。 本報(bào)告將 44個(gè)樣本城市 按經(jīng)濟(jì)實(shí)力 劃分為三個(gè)等級(jí)，劃分結(jié)果如圖表 7， 圖表 9城市 按 經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分 GDP（ 2021） 城市 特征 10 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 5000 億元 北京、天津 經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市 3000 億元～ 5000 億元 石家莊、唐山、大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島、煙臺(tái) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁 3000 億元 其他各城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力相對(duì)較弱 圖表 10 各 城市 2021 年 GDP總量及 復(fù)合增長(zhǎng)率 02468101214石 唐 邯 秦 保 張 承 廊 滄 衡 邢 大 盤(pán) 沈 鞍 營(yíng) 錦 葫 撫 本 遼 丹 阜 鐵 朝 濟(jì) 青 淄 德 煙 濰 寧 泰 臨 菏 濱 東 萊 聊 日 威 棗 北 天0%5%10%15%20%25%30%gdp (千 億) 復(fù)合增長(zhǎng)率 從 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出， 十大潛力城市 GDP 總量 均 較大，除廊坊和盤(pán)錦外，其余各城市均排在 10 名以內(nèi)，然而從 GDP 增 長(zhǎng) 率來(lái)看，其中 僅有 連、沈陽(yáng)、唐山排在 20 名以內(nèi)，其余各城市排名均較為靠后，如 圖表 9。然而，由于北京、天津兩市房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，進(jìn)入門檻較高，不利于非房產(chǎn)企業(yè)投資進(jìn)入，因此，本次研究我們確定后十名城市為投資潛力城市，它們分別是青島、沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南、煙臺(tái)、濰坊、唐山、廊 7 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 坊、盤(pán)錦、石家莊。 4 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 圖 表 1環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈版圖 本研究從環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈所涵蓋的 所有 城市中挑選出 44 個(gè)城市做為研究樣本，如圖表 2， 圖表 2城市總樣本 序號(hào) 城市 序號(hào) 城市 序號(hào) 城市 序號(hào) 城市 1 石家莊 12 大連 23 阜新 34 臨沂 2 唐山 13 盤(pán)錦 24 鐵嶺 35 菏澤 3 邯鄲 14 沈陽(yáng) 25 朝陽(yáng) 36 濱州 4 秦皇島 15 鞍山 26 濟(jì)南 37 東營(yíng) 5 保定 16 營(yíng)口 27 青島 38 威海 6 張家口 17 錦州 28 淄博 39 棗莊 7 承德 18 葫蘆島 29 德州 40 日照 8 廊坊 19 撫順 30 煙臺(tái) 41 萊蕪 5 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 9 滄州 20 本溪 31 濰坊 42 聊城 10 衡水 21 遼陽(yáng) 32 濟(jì)寧 43 北京 11 邢臺(tái) 22 丹東 33 泰安 44 天津 圖表 3城市發(fā)展?jié)摿偟梅旨案饔绊懸蜃臃猪?xiàng)得分 城市 總分 市場(chǎng)規(guī)模系數(shù) 潛在需求系數(shù) 價(jià)格表現(xiàn)系數(shù) 成長(zhǎng)速度系數(shù) 供求對(duì)比系數(shù) 1 北京 2 天 津 3 青島 4 沈陽(yáng) 5 大連 6 濟(jì)南 7 煙臺(tái) 8 濰坊 9 唐山 10 廊坊 11 盤(pán)錦 12 石家莊 13 葫蘆島 14 營(yíng)口 15 淄博 16 菏澤 17 泰安 18 濱州 19 威海 20 鞍山 21 東營(yíng) 6 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 22 錦州 23 滄州 24 鐵 嶺 25 濟(jì)寧 26 棗莊 27 臨沂 28 邯鄲 29 德州 30 丹東 31 本溪 32 聊城 33 遼陽(yáng) 34 張家口 35 日照 36 朝陽(yáng) 37 秦皇島 38 撫順 39 保定 40 阜新 41 萊蕪 42 承德 43 邢臺(tái) 44 衡水 由于北京、天津兩個(gè)城市 地 處環(huán)渤海中心地帶，城市綜合實(shí)力強(qiáng) 大 ，社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展， 各項(xiàng)指標(biāo)均 大幅度超出 其他城市，故 綜合排名位于前兩位。 圖表 8城市人口規(guī)模分布圖 0100200300400500600700800900石 唐 邯 秦 保 張 承 廊 滄 衡 邢 大 盤(pán) 沈 鞍 營(yíng) 錦 葫 撫 本 遼 丹 阜 鐵 朝 濟(jì) 青 淄 德 煙 濰 寧 泰 臨 菏 濱 東 萊 聊 日 威 棗 天2 0 0 8 年市轄區(qū)人口（萬(wàn)人） 按城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力 劃 分 GDP 是衡量一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要指標(biāo)，決定著產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)劣 ， GDP 總量 越大 的城市其對(duì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的支撐與拉動(dòng)作用 越強(qiáng) 。本研究將城市按人均收入水平劃分為三個(gè)層級(jí)，劃分結(jié)果如圖表 15， 圖表 15 城市按人均收入水平劃分 人 均收入水平 （ 2021） 城市 特征 20210 元 /人 /年 北京、濟(jì)南、青島、天津、煙臺(tái)、威海 地區(qū)市場(chǎng)需求旺盛 15000 元 / 人 / 年 ～20210 元 /人 /年 淄博、東營(yíng)、大連、萊蕪、盤(pán)錦、沈陽(yáng)、唐山、廊坊、濰坊、濟(jì)寧、石家莊、臨沂、鞍山、邯鄲、聊城、營(yíng)口、日照、濱州、德州、秦皇島、錦州、葫蘆島 市場(chǎng)需求潛力較大 13 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 15000 元 /人 /年 其他各城市 市場(chǎng)需求拉動(dòng)力不足 圖表 16 各 城市 2021 年 人均收入水平及 復(fù)合 增長(zhǎng)率 050001000015000202102500030000石 唐 邯 秦 保 張 承 廊 滄 衡 邢 大 盤(pán) 沈 鞍 營(yíng) 錦 葫 撫 本 遼 丹 阜 鐵 朝 濟(jì) 青 淄 德 煙 濰 寧 泰 臨 菏 濱 東 萊 聊 日 威 棗 北 天0%5%10%15%20%25%城鎮(zhèn)人口人均可支配收入（元/人/年） 復(fù)合增長(zhǎng)率 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，十大潛力城市人 均收入水平均排進(jìn)前 20 名，其中 40%的城市排進(jìn)前 十 名 ，整體來(lái)看高于總樣本平均水平。 圖表 24 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 比例 0%10%20%30%40%50%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021自籌資金 定金及預(yù)收款 國(guó)內(nèi)貸款利用外資 其他 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 市場(chǎng)供應(yīng) 從商品住宅供應(yīng)情況來(lái)看，近年來(lái)施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積增長(zhǎng)速度加快， 2021 年分別完成 186455 萬(wàn)平方米、 78136 萬(wàn)平方米、 47767 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %、 %、 %。 圖表 31 全國(guó)住宅及其他物業(yè)價(jià)格增幅對(duì)比 %%%%%%%%%%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021商品房 住宅 寫(xiě)字樓 商業(yè)用房 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 25 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 綜述 綜上所述， 從投資情況來(lái)看， 近年來(lái)全國(guó)商品住宅投資增速逐年加快，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資增速略有下降，別墅及高檔公寓投資增速有所加快； 從供求關(guān)系來(lái)看，商品住宅供不應(yīng)求的矛盾進(jìn)一步加??；從價(jià)格水平來(lái)看，商品住宅的銷售價(jià)格高位運(yùn)行，增長(zhǎng)速度高于其他物業(yè)類型。 圖表 34 調(diào)控政策中心轉(zhuǎn)變 29 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 加 大 供 應(yīng) （ 2）調(diào)控手段 針對(duì)“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)快速上漲”這一目標(biāo)，政府主要采取市場(chǎng)手段，出臺(tái)政策進(jìn)行約束，以 加大供應(yīng)，抑制需求 。 （ 4）加快處理閑置土地，打擊囤地 《國(guó)六條》中明確指出 “ 為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源， 對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。 （ 8）“限外”政策抑制外資需求 2021 年 7 月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布 171 號(hào)文件 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》 ，意見(jiàn)中明確指出“ 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò) 1000 萬(wàn)美元的， 注冊(cè)資本金不得低于投資總額的 50%”，“ 境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以 自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金 ”，“ 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè) 資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額 35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款 ，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯 ”，“ 在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的 境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買商品房 ”，通過(guò) 規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理等方面限制外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 。其中認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高的比重：北京為 %，上海為 %，深圳為 45%；認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高的比重：北京為 %，上海為 %，深圳為 43%。 圖表 40 四城 市消費(fèi)者購(gòu)房面積 需求特征 %%%%%%%%%%%%%%%北京 上海 武漢 深圳9 0 以下 90100 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查 （ 4） 購(gòu)房者 繼續(xù)持 觀望態(tài)度 圖表 41 三城市消費(fèi)者近期購(gòu)房計(jì)劃情況 %%18%% %57%0%10%20%30%40%50%60%70%北京 上海 深圳1 年之內(nèi) 1 年以上 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查 調(diào)查結(jié)果顯示 ， 六成左右消費(fèi)者選擇繼續(xù)觀望，一年內(nèi)未有購(gòu)房打算。① 聯(lián)合各大銀行提供 2 成 30 年的按揭貸款及優(yōu)惠利率 ；②簽約后 10 個(gè)工作日內(nèi)獲 2 萬(wàn)元“青年置業(yè)資助金”；③ 202 2021 年結(jié)婚的新婚夫婦可獲 6666 元“新婚禮券”。 再對(duì)房產(chǎn)企業(yè) IPO 和再融資審核過(guò)程中，證監(jiān)會(huì)也非常關(guān)注這些企業(yè)是否符合國(guó)土資源部、建設(shè)部主管部門的有關(guān)法律規(guī)定。 ? 加強(qiáng)信息披露透明度 上市的地產(chǎn)企業(yè)都要經(jīng)歷透明度的檢驗(yàn)， 關(guān)注重點(diǎn)是籌集的資金用于投資的 40 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬(wàn)東小馬路 』 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 項(xiàng)目、 開(kāi) 發(fā)進(jìn)度、 項(xiàng)目資金的使用計(jì)劃，募集資金在招募書(shū)中披露是否與計(jì)劃一 致，籌集 資金使用的項(xiàng)目的進(jìn)展情況、 效益情況，是否跟當(dāng)時(shí)招募書(shū)披露一致， 這些證監(jiān)會(huì)都會(huì) 檢查和核對(duì)。 （ 2） 2021 年以來(lái)，政府針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行多次調(diào)控，但調(diào)控目標(biāo)