【正文】 圖表 52 天津 GDP 增長(zhǎng)率對(duì)比 0%5%10%15%20%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021天津 北京 上海 重慶 深圳 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局 50 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 圖表 53 中國主要城市 2021。 因此我們預(yù)測(cè)， 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)將在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行：供需有所改善、結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，價(jià)格走向平穩(wěn)，預(yù)期漸趨理性化。 從供求關(guān)系上來看， 2021 年全國商品住宅仍將出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，但供求關(guān)系將會(huì)得到緩解；從價(jià)格水 平上看，房?jī)r(jià)上漲將會(huì)趨于平穩(wěn)。 然而近年來出臺(tái)的 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 主要針對(duì)投資投機(jī)需求，因此預(yù)計(jì) 未來短期內(nèi)這種需求 將會(huì)得到一定程度的抑制，從長(zhǎng)期來看，將會(huì)保持一定的比例。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正面臨著諸如人民幣升值加速、通貨膨脹高企、流動(dòng)性 過剩等問題，對(duì)于城市富裕階層而言，通過購買房產(chǎn)謀求貨幣資產(chǎn)的保值增值是一種可行且回報(bào)較高的投資途徑。 盡管如此，未來幾年全國由拆遷產(chǎn)生的住宅需求也將占總體需求的一定比例。從現(xiàn)實(shí)情況看， 2021 年，全國城市房屋拆遷量約為 億 平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的 28%左右。另外，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市家庭模式的變化，城鎮(zhèn)家庭小型化的趨勢(shì)越來越明顯，包括婚房在內(nèi)購房需求在一定程度上也屬于改善性需求。 45 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 圖表 49 近年來 中國城鎮(zhèn)化率 %%%%%%2021 2021 2021 2021 2021 2021 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查 ? 人均收入快速增長(zhǎng)，帶來改善型需求 2021 年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持年均 10%的增長(zhǎng)速度， 2021年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 13786 元， 扣除價(jià)格因素 比上年增長(zhǎng)%。 1996 年全國城鎮(zhèn)化率為 %，2021 年增至 %，年均增長(zhǎng) %，按此速度計(jì)算，未來五年全國城鎮(zhèn)人口增量將超過 9000 萬人。在調(diào)控政策的不斷深化及剛性需求的雙重影響下，預(yù)計(jì)未來幾年全國商品住宅需求量將穩(wěn)步增長(zhǎng)。 可以預(yù)測(cè)，在未來幾年，政府將繼續(xù)貫徹實(shí)施住房保障政策，甚至還有進(jìn)一步強(qiáng)化的可能性。不排除在政策實(shí)行若干年后，“ 90/70”政策會(huì)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但最近幾年住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然受到該政策的重大影響。 另外，隨著一級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展，近年來全國二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸活躍起來， 加上 2021 年宏觀調(diào)控抑制的大量投資變現(xiàn)需求，未來幾年來自二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)也不可小視。解決高房?jī)r(jià)問題，重要措施就是增加供給，提供有效產(chǎn)品供應(yīng)。 43 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 供求分析 供應(yīng)分析 （ 1） 供應(yīng)量 從供求角度看， 2021 年開始，住宅銷售量連續(xù) 兩年年大于竣工面積，并且兩者差距有越來越大的趨勢(shì)。 （ 3）雖然目前調(diào)控政策取得一定效果，但效果 并不明顯，需要一段時(shí)間加以鞏固，因此從政府來看，會(huì)堅(jiān)持并加強(qiáng)調(diào)控力度。新一屆政府倡導(dǎo)和諧社會(huì)、關(guān)注民生，針對(duì)不同收入階層提供與其收入相當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)，以滿足日益增長(zhǎng)的住房需求，這是大勢(shì)所趨。 固定資產(chǎn)投資是 GDP 的重要組成部分，是 目前 拉動(dòng) 全國 GDP 增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?之一。 ? 看好全國城市化發(fā)展 城市化加速推進(jìn)， 帶來大量房地產(chǎn)需求。 （ 4） 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)前景看好 ? 看好全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。 如果擅自改變了募集資金用途，沒有按照證券法的有關(guān)規(guī)定履行程序的，或者前一次承諾的項(xiàng)目沒有如期完成的 、 本次投資的項(xiàng)目不可能按期完成的，都將影響到 公司上市融資的資格。 凡是證監(jiān)會(huì)手頭正在審核的 企業(yè)，以及下一步要申請(qǐng)融資的企業(yè)，都要求由中介機(jī)構(gòu)， 圍繞國務(wù)院的三號(hào)令逐條進(jìn)行調(diào)查 是否符合國務(wù)院三號(hào)令。 IPO 在首次上市的時(shí)候土地使用權(quán)證必須拿到，在已經(jīng)上市的公司 申請(qǐng) 再融資的時(shí)候，要求必須拿到土地使用權(quán)出讓或者轉(zhuǎn)讓的合同， 這是使用權(quán)方面，其它包括建設(shè)規(guī)劃許可證、 施工許可證等證件的齊全 。例如 會(huì)通過媒體或者中介機(jī)構(gòu)通過各個(gè)方面核查這些企業(yè)，如發(fā)現(xiàn)囤積土地、囤積房源等行為， 證監(jiān)會(huì)會(huì)勸告退出，否則不予核準(zhǔn)企業(yè)融資申請(qǐng) 。 39 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 （ 3） 新的調(diào)控政策下 上市、擬上市開發(fā)企業(yè)面臨更加嚴(yán)格的監(jiān)管體系 ? 房地產(chǎn)企業(yè) IPO及再融資審核更加嚴(yán)格 首次發(fā)行的房地產(chǎn)類公司 ，針對(duì)其 募集資金投向是否符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和投資管理規(guī)定，每一家證監(jiān)會(huì)都要送到國家發(fā)改委征求意見 ； 地產(chǎn)公司是屬于外商投資類的，還會(huì)同時(shí)征求商務(wù)部的意見，是否符合外商投資的產(chǎn)業(yè)政策 。據(jù)保利地產(chǎn) 近期 發(fā)布的公告，目前其銷售壓力 十分巨大； 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)地產(chǎn)等這樣的大品牌企業(yè)同樣也都存在很大的銷售壓力。 花園小城 四季花城 新里程 假日風(fēng)景 城市花園 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查 在萬科各地樓盤降價(jià)促銷，快速回籠資金，緩解現(xiàn)金流壓力的同時(shí)，也使其變被動(dòng)為主動(dòng)，主動(dòng)出擊面對(duì)市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)取得推波助瀾的調(diào)整作用。 據(jù)測(cè)算，參加該項(xiàng)活動(dòng)的購房者享受促銷優(yōu)惠后，每平方米“暗降” 300 元左右。 38 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 圖表 43 萬科各地樓盤促銷情況 地區(qū) 樓盤 降價(jià)幅度 北京 四季花園 一次付款，可優(yōu)惠至 7400 元 /平方米， % 紫臺(tái) 下調(diào)了 500 元 /平方米 假日風(fēng)景 一次性付款 折，商業(yè)貸款 折 深圳 萬科東海岸（四期） 均價(jià)降至 48000 元 /平方米，下降 4% 萬科第五園（三期） 均價(jià)降至 11000 元 /平方米，較 2 月份均價(jià) 14000下降 % 萬科城御水灣別墅 均價(jià)由 40000 元 /平方米降至 36000 元 /平方米，下降 10% 廣州 金色康苑 均價(jià) 14000 元 /平方米，下調(diào) 15%— 20% 成都 魅力之城 報(bào)價(jià) 4500— 4600 元 /平方米，跌幅近 30% 武漢 西半島 設(shè)立 1000 萬元“青年置業(yè)資金”，資助年輕購房人。 圖表 42 開發(fā)商新盤計(jì)劃 推遲開盤%按計(jì)劃開盤%看情況% 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查 調(diào)查結(jié)果顯示，在近期有新項(xiàng)目推出的開發(fā)商中， %選擇推遲開盤，按原計(jì)劃開盤的不到 10%。 開發(fā)商心理分析 對(duì)十余家全國性房地產(chǎn)開發(fā)商高層管理人員進(jìn)行訪談，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)家信心調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，開發(fā)商 對(duì) 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，認(rèn)為目前市場(chǎng)正處于階段性調(diào)整 ；然而目前市場(chǎng)持 續(xù)的觀望氣氛加大了企業(yè)的資金壓力，因此有可能出現(xiàn)短期的調(diào)整行為；另外證監(jiān)會(huì)更加 嚴(yán)格 的準(zhǔn)入、監(jiān)管體系也加大了擬上市 、上市 公司的資金壓力， 給這些公司提出了更高的要求。未來一年內(nèi)決定購房的比例北京僅為 %，上海較高，為 %。調(diào)查顯示 ， 北京、上海、武漢、深圳購房者選擇 90 平米以下的占 40%以上，而選擇 90100 平米的購房者也占據(jù)較大數(shù)量，這些數(shù)據(jù)表明了中小面積、經(jīng)濟(jì)型戶型的房屋將在未來市場(chǎng)中占據(jù)重要位置。此外，盡管投資性需求降低，各城市依然顯示了較大的投資空間，例如上海、武漢投資性需求分別達(dá)到 %， %，深 圳則為 29%。受購買第二套住房政策實(shí)施的影響，購房者的投資性購房需求在四季度得到部分抑制。與三季度調(diào)查結(jié)果相比，四季度認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或過高的消費(fèi)者比例又有所上升。調(diào)查結(jié)果顯示如下主要特征： （ 1） 消費(fèi)者依舊認(rèn)為房?jī)r(jià)過高或偏高 調(diào)查顯示，北京、上海、深圳三城市認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高或過高的居民占 85%以上，特別是北京和上海兩大城市，認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或過高的居民已超過 90%。 33 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 圖表 36 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽表 頒布時(shí)間 頒布部門 政策名 稱 政策內(nèi)容目的 2021 年 1 月 建設(shè)部、央行 《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》 規(guī)范房地產(chǎn)交易操作 2021 年 1 月 國稅局 《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 自 2021 年 2 月 1 日起從嚴(yán)征收增值稅 2021 年 2 月 建設(shè)部 《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》 規(guī)范估價(jià)行業(yè) 2021 年 3 月 全國人民代表大會(huì) 《物權(quán)法》 規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期” 2021 年 4 月 國土資源部等九部委 《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》 強(qiáng)化房 地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查 2021 年 6 月 商務(wù)部、國家外匯管理局 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 規(guī)范外資 2021 年 8 月 溫家寶講話 《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（ 24 號(hào)文件） 加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系 2021 年 9 月 國土資源部 《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》 加快處置利用閑置土地，土地閑置費(fèi)用原則上按出讓或撥土地價(jià)款的 20%征收 2021 年 9 月 央行、銀監(jiān)會(huì) 《關(guān)于加強(qiáng) 商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 提高二套房首付比例及貸款利率，已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，房貸款利率提高 10% 2021 年 10 月 國家發(fā)改委、商務(wù)部 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2021 年修訂）》 規(guī)范限制外資 2021 年 11 月 財(cái)政部 《廉租住房保障資金管理辦法》 規(guī)定廉租住房保障資金實(shí)行專項(xiàng)管理、分賬核算、專款專用，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道 2021 年 11 月 建設(shè)部國家發(fā)改委等九部門 《廉租住房保障辦法》 廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和 實(shí)物配租相結(jié)合 2021 年 11 月 建設(shè)部國家發(fā)改委等九部門 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房管理、嚴(yán)格購買條件 34 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 心理分析 圖表 37 心理分析結(jié)構(gòu)圖 房地產(chǎn)市場(chǎng)參與三方的心理 狀態(tài) ，是影響市場(chǎng)走勢(shì)的內(nèi)在因素，對(duì)市場(chǎng) 短期內(nèi) 發(fā)展趨勢(shì)起關(guān)鍵作用。 （ 10）討論征收物業(yè)稅 在國內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下的情況下，征收物業(yè)稅的討論又開始浮出水面。 32 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 抑 制 需 求 （ 9）輿論導(dǎo)向抑制需求 中央電視臺(tái)多次通過信息頻道播出諸如“ 上海宏觀調(diào)控后房?jī)r(jià)平均下降10%”、“ 北京房?jī)r(jià)一周下降 20%”等房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面信息，另外萬科董事長(zhǎng)王石的拐點(diǎn)論也通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等媒體廣泛傳播。 （ 7）控制房貸規(guī)模 中國人民銀行 2021年 6月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 , 《通知》 要求， “ 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ”，“ 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的管理 ”，“ 對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過 2 年 ， 商業(yè)銀行不得向 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款 ”，通過控制和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款來抑制房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需求。 在總供應(yīng)量一定的前提下，“ 90/70”政策通 過限制戶型面積來增加住房供應(yīng)套數(shù)，從而間接的達(dá)到增加供應(yīng)的目的，這一政策效果在 2021 年將逐漸顯現(xiàn)。 2021 年 9 月 12 日國土資源部發(fā)布下發(fā)通知， 各省市須加快處置利用閑置土地，土地閑置費(fèi)用原則上按出讓或撥土地價(jià)款的 20%征收。 對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng) 營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。 ” 另外， 2021 年 7 月 6