【文章內容簡介】 年 全國 經(jīng)濟適用房開發(fā)投資 億元，同比增長 %； 別墅與高檔公寓開發(fā)投資 億元，同比增長 %，高于同期經(jīng)濟適用住房投資增速 個百分點。 從房地產開發(fā)資金來源來看，自籌資金所占比例整體水平有所上升， 從 2021年的 %上升到 2021 年的 %； 國內貸款、定金及預收款所占比例整體有所下降 ，分別從 2021 年的 %、 %下降到 2021 年的 %、 %。 圖表 24 全國房地產開發(fā)資金來源 比例 0%10%20%30%40%50%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021自籌資金 定金及預收款 國內貸款利用外資 其他 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 20 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 市場供應 從商品住宅供應情況來看，近年來施工面積、新開工面積和竣工面積增長速度加快， 2021 年分別完成 186455 萬平方米、 78136 萬平方米、 47767 萬平方米，同比增長 %、 %、 %。 圖表 25 全國住宅供應走勢 0500001000001500002021002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 20210%5%10%15%20%25%30%施工面積（萬平方米） 新開工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米） 施工面積同比增長新開工面積同比增長 竣工面積同比增長 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 圖表 26 全國住宅開工率和竣工率 0%10%20%30%40%50%60%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021開工率 竣工率 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 2021 年全國商品住宅開工率、竣工率均有所下降，市場有效供應不足的狀況 21 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 進一步嚴峻。 2021 年全國商品住宅開工率 %，比上年同期下降 個百分點；竣工率 %，比上年同期下降 個百分點。 22 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 市場需求 從全國商品住宅銷售狀況來看， 2021 年銷售面積、銷售額穩(wěn)步增長，增幅 分別為 27%、 %， 低于上年同期水平。 圖表 27 全國住宅銷售狀況走勢 010000202103000040000500006000070000800002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 20210%10%20%30%40%50%60%銷售面積（萬平方米） 銷售額（億元）銷售面積增長率 銷售額增長率 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 23 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 供求對比 近年來全國商品住宅銷售面積與竣工面積之比逐年加大，商品住宅供不應求的矛盾進一步惡化。 圖表 28 全國住宅供需對比 1 . 4 51 . 2 60 . 9 80 . 9 80 . 8 90 . 8 30 . 8 20 . 8 00202104000060000800002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 20210 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0銷售面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米）銷售面積 / 竣工面積 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 從需求類指標與供應類指標的增長速度來看， 近兩年需求類指標增長速度高于供應類指標增長速度，商品住宅供不應求的矛盾沒有得到進一步緩解。 圖表 29 全國住宅供需增長對比 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021銷售面積同比增長 施工面積同比增長新開工面積同比增長 竣工面積同比增長 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 24 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 價格狀況 從價格水平來看，近年來全國商品住宅銷售價格逐年上漲， 2021 年全國商品住宅銷售價格 3665 元 /平方米，同比增長 17%。 圖表 30 全國住宅及其他物業(yè)價格走勢 0100020213000400050006000700080009000100002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021商品房 住宅 寫字樓 商業(yè)用房 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 從增長速度來看， 2021 年全國商品住宅的價格增幅高于寫字樓、商業(yè)用房的價格增幅，也高于全國商品房銷售價格的增幅水平。 圖表 31 全國住宅及其他物業(yè)價格增幅對比 %%%%%%%%%%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021商品房 住宅 寫字樓 商業(yè)用房 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 25 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 綜述 綜上所述， 從投資情況來看， 近年來全國商品住宅投資增速逐年加快，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資增速略有下降，別墅及高檔公寓投資增速有所加快； 從供求關系來看，商品住宅供不應求的矛盾進一步加劇；從價格水平來看，商品住宅的銷售價格高位運行，增長速度高于其他物業(yè)類型。 26 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 土地購置與開發(fā) 2021 年是 加強土地供給監(jiān)管力度的一年 ， 土地的價值在經(jīng)濟發(fā)展過程中逐漸體現(xiàn)出來 。 其中土地購置全年增長較快， 2021 年全國土地購置面積 40609 萬平方米，同比增長 %。 土地開發(fā)速度遠遠低于去年同期水平 ， 2021 年全國完成土地開發(fā)面積 26871萬平方米，同比增長 %，增幅遠低于去年同期 同期水平 ，占土地購置面積比重為 %， 開發(fā)商拿地后囤而不開或拖延開發(fā)的現(xiàn)象比較突出。 圖表 32 全國土地購置與開發(fā)面積 0500010000150002021025000300003500040000450002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%土地開發(fā)面積（萬平方米） 土地購置面積（萬平方米）土地開發(fā)同比增長 土地購置同比增長 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 27 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 土地價格 2021 年 全國土地購置費用 億元，同比增長 %；單位土地購置費用達 1198 元 /平方米 ，同比增長 %。 圖表 33 全國土地價格 02004006008001000120014002021:Q12021:Q12 2021:Q13 2021:Q142021:Q12021:Q12 2021:Q13 2021:Q142021:Q12021:Q12 2021:Q13 2021:Q14元/平方米購置費/ 購置面積 投資額/ 開發(fā)面積 數(shù)據(jù)來源：中指調查，國家統(tǒng)計局 土地購置費用和單價上升過快，土地開發(fā)投資和單位成本增幅較大， 土地交易價格上漲較快的情況依然突出。 28 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 政策分析 （ 1）調控目標 當前房地產宏觀調控的核心目標： 改善住房供應結構，抑制房價快速上漲。 我國房地產宏觀調控從 2021 年到目前為止歷經(jīng) 5 年，期間出臺的包括土地政策、金融政策、房地產行業(yè)政策在內大小政策 30 多次，調控目標由最初的“防止房地產投資過快 增長，促進房地產行業(yè)健康房展”轉變?yōu)楝F(xiàn)在的“改變住房供應結構，抑制房價快速上漲”，調控對象也由開發(fā)商向普通消費者轉變。 圖表 34 調控政策中心轉變 29 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 加 大 供 應 （ 2）調控手段 針對“改善住房供應結構，抑制房價快速上漲”這一目標，政府主要采取市場手段，出臺政策進行約束，以 加大供應，抑制需求 。 圖表 35 調控政策手段及方法 （ 1）調整供應結構，明確保障性住房建設計劃，鼓勵限價房 《國六條》 中規(guī)定“ 各級城市人民政府要編制住房建 設規(guī)劃， 明確十一五期間普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)厥晃灏l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃 ”，“ 要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（ 含經(jīng)濟適用住房 ） 和廉租住房的土地供應 ”。 另外， 2021 年 8 月，溫家寶總理發(fā)表講話正式公布了 24 號文件，即《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其核心內容是要 “ 加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策 體系 ”。 （ 2）土地化整為零 為了防止開發(fā)商囤地提價，同時鼓勵產品競爭， 國土資源部 擬對 大宗地塊分拆成小地塊上市。 盡管 這一做法還未正式實施，但可以看出國家對土地供應市場調控的方向。 （ 3）加快開發(fā)進度 首先， 2021 年 5 月出臺的 《國六條》中明確指出“ 加大對閑置土地的處置力度 ”，“ 對超出合同約定動工開發(fā)日期 滿 1 年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費 ，并責令限期開工、竣工； 滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使 30 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 加 大 供 應 用權。 對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1 年的，按閑置土地處置。 ” 另外， 2021 年 7 月 6 日，建設部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下 發(fā) 166 號文件《 關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知 》，要求 房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在 10 日內開始銷售商品房。 （ 4）加快處理閑置土地，打擊囤地 《國六條》中明確指出 “ 為抑制房地產開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源， 對項目資本金比例達不到 35%等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。 對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng) 營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物 ” 。 2021 年 9 月 12 日國土資源部發(fā)布下發(fā)通知， 各省市須加快處置利用閑置土地，土地閑置費用原則上按出讓或撥土地價款的 20%征收。 （ 5）“ 90/70”政策，增加住房供應套數(shù) 《國六條》 “ 切實調整住房供應結構 中” 明確新建住房結構比例 ，“ 自 2021年 6 月 1 日起， 凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟適用住房 ) 面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上 ”；“ 保證中低價位 、中小套型普通商品住房土地供應 ”中指出“ 優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟適用住房 )和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%”。 在總供應量一定的前提下，“ 90/70”政策通 過限制戶型面積來增加住房供應套數(shù)，從而間接的達到增加供應的目的，這一政策效果在 2021 年將逐漸顯現(xiàn)。 （ 6）第二套以上住房貸款提高首付和貸款利率 2021 年 9 月中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知明確 指出 ， “ 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%， 31 當前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 抑 制 需 求 房貸款利率提高 10%”，通過提高第二套住房首付比例和貸款利率來限制改善性住房需求。