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【正文】 52 第一部分 項(xiàng)目總說明 項(xiàng)目背景 為積極配合及支持北京市整體發(fā)展規(guī)劃，把握新政后新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的商機(jī)， ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過 審慎的市場研究， ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)甲級(jí)寫字樓、公寓辦公、商業(yè)裙樓等。 項(xiàng)目發(fā)展商情況 項(xiàng)目發(fā)展商： ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)資質(zhì)： **資質(zhì) 法人代表： *** 注冊(cè)資金： ***萬元 注冊(cè)號(hào)： ********** 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的 本報(bào)告對(duì)北京立水 橋項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。其主要評(píng)價(jià)目的為： （ 1） 投資環(huán)境研究分析，把握宏觀市場環(huán)境 （ 2） 市場研究分析，確定項(xiàng)目的市場定位（包括但不限于銷售價(jià)格定位） （ 3） 通過對(duì)該項(xiàng)目投資開發(fā)總價(jià)值、投資成本費(fèi)用、資金籌劃計(jì)劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈利能力分析及評(píng)價(jià)； （ 4） 通過對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量、資金來源與運(yùn)用對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行貸款償還能力分析，幫助開發(fā)商安排融資計(jì)劃； （ 5） 通過對(duì)項(xiàng)目的敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析； （ 6） 為委托方進(jìn)行項(xiàng)目 決策、開發(fā)、經(jīng)營和管理提供參考； （ 7） 為政府進(jìn)行項(xiàng)目審批提供參考和依據(jù)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù) （ 1） 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； （ 2） ****設(shè)計(jì)院有限公司設(shè)計(jì)的《北京立水橋項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案》； （ 3） 中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本） （ 4） 委托方提供的項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)資料 建設(shè)必要性 從社會(huì)效益角度分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合北五環(huán)外的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。為北五環(huán)外的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品， 滿足區(qū)域市場對(duì)于寫字樓及商業(yè)用房的需求，同時(shí)進(jìn)一步繁榮北五環(huán)外路段區(qū)域。項(xiàng)目 的建設(shè)將帶來較好的社會(huì)效益。從企業(yè)經(jīng) 濟(jì)效益分析，由于市場上對(duì)辦寫字樓及商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)面臨著良好的市場 環(huán)境。本項(xiàng)目將面臨 較強(qiáng)的盈利空間，對(duì)于企業(yè)的利潤增加及資本金積累有著較好的推動(dòng)作用。 不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的建設(shè)有著充分的必要性 . 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊狀況 項(xiàng)目位于交通主干道 ****路，東臨 ****、南臨 *****、西面是 *****、北連 *****。 項(xiàng)目所處位置 ***路段是 20212021 年北京房地產(chǎn)發(fā)展較為活躍地區(qū)之一，有著較好的 區(qū)位優(yōu)勢，擁有著良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì) 和明顯的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) ◆ 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目規(guī)劃用地： 8730 ㎡； 居住戶數(shù)：寫字樓： ****戶；商業(yè)： ****戶； 總建筑面積： 30555 ㎡； 其中： 寫字樓： ****㎡； 商業(yè)： 19592 ㎡； 寫字樓層數(shù)： **層； 建筑控制高度： 45m 居住區(qū)建筑面積毛密度（容積 率）： 。 建筑占地面積： ****㎡； 綠地率： **％。 停車位： ****輛（地面： **輛；地下： ***輛）。 項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀 本項(xiàng)目是北五環(huán)外路段整體規(guī)劃中，集高檔寫字樓及商業(yè)裙樓于一體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 目前項(xiàng)目處于前期市場研究、概念設(shè)計(jì)階段。 第二部分 市場前景分析 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ◆ **** 項(xiàng)目建設(shè)單位 ◆ **** 項(xiàng)目位置 ◆ 馬鞍山花園項(xiàng)目位于 北京市北五環(huán) 外，安立路與立水橋道路的交匯處東南 。 項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀 ◆ 項(xiàng)目東臨主要干道 ***路，路東為 *****；項(xiàng)目南側(cè)為 *****；北側(cè)是 ***********。 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) ◆ 項(xiàng)目性質(zhì)為商業(yè)金融用地，本地塊現(xiàn)狀：廠房、辦公樓等。 研究工作依據(jù) ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案結(jié)合實(shí)際市場調(diào)研 可行性研究結(jié)論 市場分析預(yù)測 ◆ 北京市房地產(chǎn)市場調(diào)查 □ 2021 年， 北京市房地產(chǎn)市場 在商圈分布上除傳統(tǒng)的 CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、 燕莎、奧運(yùn)村、長安街等二線商圈進(jìn)一步走向成熟，并大有后來居上之勢。上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、盈創(chuàng)動(dòng)力為代表迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。但 CBD、金融街、中關(guān)村在高檔寫字樓市場上的定位仍是不可動(dòng)搖的 。 據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)： 90%以上的 20212021 年完工的甲級(jí)寫字樓均位于以上三個(gè)地區(qū)。其中尤以 CBD 最為重要，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，距離首都機(jī)場半小時(shí)以內(nèi)的車程，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，從未來的發(fā)展趨勢看，大型會(huì)計(jì)、律師事務(wù)所，咨詢顧問公司，廣告公司等專業(yè)服務(wù)性公司在選擇辦公場所時(shí)，越來越看 重區(qū)域的國際化、商務(wù)化，以及寫字樓的形象力。因此商務(wù)氛圍濃厚的成熟區(qū)域更受此類公司的青睞。 2021 年北京有 大約 13 個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目落成，提供 129 萬平方米寫字樓面積，是歷史上供應(yīng)最大的年份。其中，東二環(huán)和東三 環(huán)及 CBD 周邊區(qū)域的供應(yīng)在 62 萬平方米左右，這將 也 使 0304 年 以 來北京東部區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)不足的情況得到緩解。與此同時(shí)，如此大的供應(yīng)集中在東部，且時(shí)間又 相對(duì) 集中， 也使得 該地區(qū) 房地產(chǎn) 市場受到一定程度的沖擊，但旺盛的市場需求仍將對(duì)該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場起到一定的支撐。同時(shí)，由于該 地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率處在較低水平，壓力相對(duì)較小，所以，上述地區(qū)寫字樓平均租金在 2021 年 仍然 保持相對(duì)較為平穩(wěn)的發(fā)展。 西部的金融街地區(qū)也進(jìn)入 了 落成高峰期。 2021 年該地區(qū)有 4 個(gè)項(xiàng)目竣工，落成面積達(dá) 38 萬平方米，但該地區(qū)的市場供應(yīng)和需求一直以來對(duì)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對(duì)市場仍將產(chǎn)生一定的影響。 中關(guān)村及亞運(yùn)村預(yù)計(jì)也有 29 萬平方米寫字樓面積供應(yīng)，雖然該地區(qū)市場供應(yīng)開始放緩，但由于 2021 年該地區(qū)供應(yīng)量較大，在 2021 年時(shí) 基本是 處于消化存量的階段， 市場將繼續(xù)承受一定壓力。綜上所述， 2021 年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場 已 開始進(jìn)入供應(yīng)高峰期，市場需求也將同時(shí)上升，但幅度相對(duì)較小，租金小幅度走低，但不同區(qū)域不同項(xiàng)目表現(xiàn)差異較大。 高級(jí)住宅供應(yīng)量增大 隨著 2021 年北京高級(jí)別墅進(jìn)入落成高峰期，北京別墅租賃市場競爭更加激烈。新項(xiàng)目逐漸增多，不但對(duì)市場平均租金產(chǎn)生沖擊，更對(duì)落成較早的項(xiàng)目造成壓力。在此情況下，發(fā)展商多采取降低租金的方式刺激市場需求，而有些小業(yè)主更是采取對(duì)所持物業(yè)進(jìn)行重新裝修，更換家具、電器等措施來增加競爭力。 2021 年北京市場高 級(jí)住宅的供應(yīng)量在 4000 套左右，市場總體需求量比 2021 年有所上升，但受新增供應(yīng)量增加的影響，市場的租賃價(jià)格將與 2021 年持平或有緩慢的下降，受開發(fā)商的專業(yè)水平有所提高的影響，高級(jí)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)也會(huì)更好。 目前，新的別墅項(xiàng)目還沒有對(duì)別墅市場產(chǎn)生大的影響。一些在租賃市場表現(xiàn)活躍的項(xiàng)目主要情況如下： 較受租戶歡迎的別墅項(xiàng)目，如香江花園、萊蒙湖別墅的一些戶型均有客戶待租，租金保持平穩(wěn)。此外，楓葉園、香江花園四期的一些戶型在經(jīng)過裝修升級(jí)后租金會(huì)出現(xiàn)上調(diào)；高檔公寓項(xiàng)目，如位于東方廣場的匯賢豪庭， 6 月開 始租賃，入住率達(dá)到 80%，萬國公寓為 85%。 服務(wù)式公寓項(xiàng)目，如雅詩閣、國貿(mào)公寓、嘉里中心、萬國公寓、東湖公寓都保持較高的入住率和租金水平，租金平穩(wěn)，均保持在 2427 美元／平方米／月。 商鋪市場競爭激烈 2021 年北京市商業(yè)新供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)以及部分大型住宅小區(qū)內(nèi)，越來越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項(xiàng)目，尤其在中央商務(wù)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)。北京未來將出現(xiàn)一些大型購物設(shè)施和購物街，例如華貿(mào)中心水世界商城、萬柳購物中心、中關(guān)村國際商城、中關(guān) 村廣場、金融街四季天地、西環(huán)廣場、酈城等等，面積在 935萬平方米之間。 另外， 北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。未來商業(yè)區(qū)主要集中在前門、崇文門地區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村科技園以及四環(huán)和五環(huán)地區(qū)。王府井商業(yè)中心主體部分營業(yè)面積總規(guī)?？刂圃?45 萬平方米左右；西單商業(yè)中心營業(yè)面積總規(guī)?？刂圃?40 萬平方米；馬甸地區(qū)將建立一個(gè)商業(yè)區(qū)來服務(wù)周邊居民，商業(yè)區(qū)的營業(yè)面積在 10 萬 20 萬平方米之間；大鐘寺與雙榆樹地區(qū)商業(yè)將共同組成新型現(xiàn)代化商業(yè)中心，營業(yè)面積總規(guī)模在 20 萬平方米左右。 為了控制商場和超市的數(shù)量和規(guī)模，避免北京出現(xiàn)商業(yè)過剩的局面，政府提出了一些措施，包括：營業(yè)面積 1 萬平方米以上的大型商場，只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。營業(yè)面積 1 萬平方米以上的大型倉儲(chǔ)式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展 5000 平方米以上的大型超市 (包括大型倉儲(chǔ)式商場 )，與相鄰大型超市之間的距離不得小于 4000米。二環(huán)路以內(nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店。 相對(duì)于亞洲的香港、新加坡、馬來西亞、日本等地，北京的零售物業(yè)市場不夠成熟。不過，從現(xiàn)在到 2021 年，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè) 的新增供應(yīng)將接近 300 萬平方米，其中大部分集中在 CBD 和中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域。但是，如此大量的未來新增商業(yè)面積，可能仍難以滿足眾多亟待進(jìn)入高檔地段的零售商的需求。 為了充分利用目前商鋪面積供求之間的差距，確保與 今年 和 2021 年入市新項(xiàng)目間的競爭優(yōu)勢，現(xiàn)有的一些購物中心正試圖提高其建筑外觀和零售租戶的檔次。尤其是東方廣場、新東安，甚而國貿(mào)都在大張旗鼓地實(shí)施重新定位戰(zhàn)略。另一方面，家樂福也在 對(duì)其在中國的 48 家店進(jìn)行 “升級(jí) ”。 2021 年北京有 11 個(gè)項(xiàng)目落成，提供 了 約 50 萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)面積，需求 方面，外資零售商的市場需求保持較為旺盛，尤其在大型市場和便利店方面；另外，具有真正意義上的國際品牌也在加速進(jìn)入北京市場的步伐，這將直接導(dǎo)致北京高檔零售物業(yè)市場需求增加。另一方面，國內(nèi)零售商也將加快擴(kuò)張的步伐，以抵御來自多方面的市場競爭。預(yù)計(jì) 2021 年市場對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求將保持供需兩旺的市場前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)上鋪?zhàn)饨鹑杂猩蠞q空間。 普通住宅需求進(jìn)一步上升 2021 年北京住宅銷售面積與銷售額增幅達(dá) 20%以上的比例，在 2021 年市場的需求 仍有 進(jìn)一步 的 增加， 受土地供應(yīng)的影響，新增的住宅項(xiàng)目供給與 2021 年持平或有小幅的下降，因此住宅的銷售價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)定地增長。由于 2021 年 已 進(jìn)入奧運(yùn)會(huì)準(zhǔn)備的前期，各種市政建設(shè)與軌道交通的建設(shè)將市場的中心區(qū)繼續(xù)向外擴(kuò)展，圍繞在這些輕軌與地鐵沿線的項(xiàng)目將熱銷。在 2021 年住宅項(xiàng)目的主要供給區(qū)域在四環(huán)與五環(huán) 以及五環(huán)外區(qū)域 ，項(xiàng)目的品質(zhì)均較以前區(qū)域內(nèi)樓盤有大幅提高。三環(huán)路以內(nèi)沒有可能有新的大量住宅項(xiàng)目供應(yīng)，新增的項(xiàng)目將多以高檔住宅為主，由于城中心內(nèi)的開發(fā)用地已十分有限，因此市場的銷售價(jià)格也將上升。 住宅的熱銷區(qū)域?qū)⒅饕性谒沫h(huán)路 附近以及未來城市軌道交通的沿線，中關(guān)村以北地區(qū)、亞運(yùn)村以北、望京地區(qū)、東四環(huán)沿線、雙井地區(qū)、亦莊地區(qū)、西四環(huán)外是 2021 年主要住宅項(xiàng)目的供應(yīng)地區(qū)，受奧運(yùn)村建設(shè)的影響，亞運(yùn)村周邊地區(qū)的環(huán)境 已 得到很大的改善，這里有希望再次成為新的高檔住宅較為集中的區(qū)域。產(chǎn)品的定位與形式將更加多樣與細(xì)分，由于 2021 年由外資 參與開發(fā)的項(xiàng)目更多地投入市場， 2021 年的競爭 也較為 激烈，有良好的開發(fā)業(yè)績，產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎，戶型緊湊合理，性價(jià)比高，有潛在升值潛力仍是居民選購房產(chǎn)的重要因素。 總的看來， 2021 年北京的房地產(chǎn)市場是建立 在完全市場化基礎(chǔ)上公平競爭的一年，整體行業(yè)的實(shí)力與運(yùn)作水平 得到較大的 提高，企業(yè)與居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求 仍然 不斷地上升，政府對(duì)于土地供給的監(jiān)管政策將影響到今后幾年北京房地產(chǎn)市場的走勢與發(fā)展。 □ 北京市 第一 季度入市新盤 26 個(gè) 。 2021 年，在國家實(shí)施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)投資得到有效控制。但今年 12 月， 北京 市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長 ％；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 ％，高于上年同期 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 13 月，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 萬平米，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平，商品房預(yù)售登記面積 萬平米，其中住宅為 萬平米。 商品房批準(zhǔn)預(yù)售與同期預(yù)售成交面積相差無幾，商品期房預(yù)售率為 ％，住宅預(yù)售率為 ％，說明 1 季度商品房預(yù)售整體上是供求兩旺。 以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售單價(jià)低于 5000 元 /平方米的僅占商品住宅成交總套數(shù)的 ％， 5000－ 7000 元 /平方米占 ％。另外， 3月份入市的新盤有六成多的項(xiàng)目銷售價(jià)格在 8000 元 /平方米以上， 60008000 元 /平米占 15%；低于 6000元 /平方米的只有 20%。 北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域分布在清河、朝青板塊、望京、酒仙橋、海淀山后、馬家堡 等區(qū)域。 2021 年 15 月， 北京 市普通住宅價(jià)格累計(jì)上漲 ％，而