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【正文】 雙層玻璃的呼吸式幕墻，兩層玻璃之間有一個空腔，利用液壓通風系統(tǒng)讓風在空腔內(nèi)流動，以降低夏季室內(nèi)溫度；幕墻外還種植大面積綠化植物，減少墻面接受的太 5 陽輻射量，調(diào)節(jié)局部生態(tài)環(huán)境。 。 低 成本優(yōu)勢 。 隨著市場競爭的加劇，企業(yè)對經(jīng)營成本越來越重視，降低辦公成本 已經(jīng)成為企業(yè)選址時首要的考慮因素。綠色生態(tài)辦公區(qū)，包括任何在郊區(qū)的辦公 區(qū) ，與市中心區(qū)的同檔次辦公場所相比，成本優(yōu)勢十分突出 。（附圖 ） （二） 總部經(jīng)濟的概念 “總部經(jīng)濟”，簡而言之，就是企業(yè)把研發(fā)、營銷、結(jié)算、資本運營等總部功能，布局在中心城市，或者適合的區(qū)域，把生產(chǎn)制造基地 布局在成本比較低的區(qū)域，實現(xiàn)企業(yè)的資源優(yōu)化。而企業(yè)總部所在區(qū)域所形成和帶動的整個經(jīng)營活動總稱為“總部經(jīng)濟”。 （三） EOD 形態(tài)下的總部經(jīng)濟 EOD生態(tài)辦公區(qū)是在遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的總原則所提出的理念，是低密度的 生態(tài)辦公形態(tài) 。 EOD 在一些發(fā)達國家首先產(chǎn)生出來，與新的辦公形式相匹配。這種辦公形式不規(guī)定早晚工作時間，提 6 供２４小時辦公保障。傳統(tǒng)寫字樓僅給辦公者留下 “ ８小時模式 ” 的辦公空間，而 EOD 生態(tài)辦公區(qū)，則在空間內(nèi)設(shè)有休息室、衛(wèi)生間甚至廚具等設(shè)施。在園區(qū)內(nèi)可以布置餐飲、半開放式茶座、觀景臺等非正式交流場所。 其 目的是為在此建立總部的跨國公司和大型企業(yè)，提供一個生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的平臺，從而聚集了人才流、資金流、物流、企業(yè)流。從而形成總部效應 。總部經(jīng)濟具有以下特點： 產(chǎn)業(yè)效應 即產(chǎn)業(yè)重塑。一個企業(yè)總 部，特別是一個制造業(yè)總部入住一個區(qū)域，與該總部相配套的各種服務業(yè)，如傳媒、公關(guān)、律師等增值性的服務業(yè)也會隨之發(fā)展起來，完善和優(yōu)化了所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 就業(yè)乘數(shù)效應 總部經(jīng)濟會拉動城市的基礎(chǔ)設(shè)施及其他住宅、物業(yè)、綠化等方面的服務需求，商務服務產(chǎn)生的就業(yè)與生活服務產(chǎn)生的就業(yè)將會大大增加。服務業(yè)在促進整個經(jīng)濟繁榮的同時，可以帶動就業(yè)。我們叫做就業(yè)乘數(shù)效應。 社會資本效應 一個地區(qū)企業(yè)總部的密集，會帶來城市文化的多元與融合，使得城市的開放度更高，城市將會更快地融入國際化中。這樣更會吸引企業(yè)總部，形成良 性循環(huán)效應 ,近而增大社會資本。 消費帶動效應 企業(yè)總部的遷入，將會使其研發(fā)、生產(chǎn)、交通、通訊以及其他各種消費都會在這個區(qū)域?qū)崿F(xiàn)。同時，公司總部的高級白領(lǐng)階層是高消 7 費群體，他們的旅游、健身、娛樂及子女教育等消費活動也將會在這個區(qū)域?qū)崿F(xiàn)。 稅收供應效應 由于結(jié)算中心一般設(shè)在企業(yè)總部，因此將會有一部分稅收上交在企業(yè)總部所在地，這就是企業(yè)稅收的貢獻。企業(yè)總部員工的個人所得稅收入一般都在幾千上萬或者更多，因此個人所得稅也是當?shù)氐亩愂諄碓础? 二、 EOD 的區(qū)域定位 EOD 的提出 選擇 XX 鎮(zhèn) XX產(chǎn)業(yè)園作為 EOD的開發(fā)依托基地是基于以下幾個方面的考慮： （一）宏觀的城市發(fā)展分析 根據(jù) XX 市整體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)東移的戰(zhàn)略已經(jīng)全面啟動，東麗區(qū)在整個戰(zhàn)略性規(guī)劃中占有重要的區(qū)域經(jīng)濟地位。東麗目前正在啟動的XX航空城六大版塊也正是對 XX整體戰(zhàn)略發(fā)展的一個呼應。 XX工業(yè)園地處六大版塊的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，占地 平方公里，是高新產(chǎn)業(yè)園的 %。 至目前為止，目前空港地區(qū)已經(jīng)吸納投資總額超千萬的新建、續(xù)建項目 105 個，其中 79 個項目已投產(chǎn)運營，新批和增資外商投資企業(yè)達到 112家，完成協(xié)議外資額 億美元，資金到 位額 億美元，協(xié)議內(nèi)資額 38 億元，實際利用 億元，標準廠房竣工 8 58萬平米。綜上所述 XX產(chǎn)業(yè)園在大的城市戰(zhàn)略背景下，從城市發(fā)展角度來看未來 20 年是 XX 乃至華北地區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要版塊之一。 （二）從項目的周邊區(qū)域來看 XX產(chǎn)業(yè)園 地理位置優(yōu)越，地處 XX 濱海開發(fā)帶、海河重化工帶、京津塘高速公路高新技術(shù)開發(fā)帶，毗鄰 XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，接受“三帶”、“三區(qū)”的輻射。境內(nèi)有京山、北環(huán)等鐵路樞紐東西橫穿全境；津塘公路、京津塘高速、津濱高速、津北公路與外環(huán)線、楊北公路等十余條公路構(gòu)成 經(jīng)緯； XX 濱海國際機場坐落在區(qū)內(nèi)，現(xiàn)代化的空港物流中心正在興建之中；緊靠中國北方最大的國際貿(mào)易港口 XX 港，形成了公路、鐵路、水路、航空多功能的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 這些優(yōu)越的環(huán)境已經(jīng)吸引了眾多優(yōu)勢項目，區(qū)級、市級重點項目相繼落戶 XX鎮(zhèn) 。 正在興建的東麗湖度假村、空港物流區(qū)、英才硅谷園、 XX 家園和千畝生態(tài)公園的投資興建，已經(jīng)吸引高端人才在 XX鎮(zhèn)聚集，也營造了優(yōu)厚的人文生態(tài)環(huán)境。在發(fā)展大中型企業(yè)形成財富聚集的過程中都將為 XX 鎮(zhèn)的招商引資形成優(yōu)越的人文資源積累。 9 （三）從微觀的 XX鎮(zhèn)來看 區(qū)位優(yōu)勢 東麗區(qū) XX 鎮(zhèn)，地處市中心區(qū)和 “ XX濱海新區(qū) ” 之間，總面積 平方公里，約占東麗區(qū)的三分之一。全鎮(zhèn)轄 15個自然村，常住人口 5 萬余人。 XX鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通便捷暢達，周邊環(huán)境良好。這里東連 “ XX濱海新區(qū) ” ，西靠 XX市中心區(qū)，南臨 “ XX濱海國際機場 ” ，北通東三省。 “ 津漢公路 ” 、 “ 北環(huán)鐵路 ” 貫穿東西， “ 楊北公路 ” 、外環(huán)線南北并行，京津塘快速路在境內(nèi)都有出入口。從鎮(zhèn)中心區(qū)到 XX 機場僅 5 公里，到市中心僅 12 公里，完備的交通設(shè)施使這里成為連接 XX 市區(qū)與濱海新區(qū)、國際機場、首都北京以及東北三省的重要樞紐 。 通過以上地理環(huán) 境可以看出 XX鎮(zhèn)是城市東移戰(zhàn)略規(guī)劃中的重中之重，它是連接北京 XX 濱海新區(qū)的中樞神經(jīng)，是東麗整體發(fā)展的代表。 基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢 根據(jù)實地考察我們認為東麗區(qū)目前正屬于高速發(fā)展時期 ,無論從市政配套還是道路管網(wǎng)都正在產(chǎn)生著日新月異的變化。而 XX鎮(zhèn)這個東麗的經(jīng)濟橋頭堡更是在政府領(lǐng)導的帶領(lǐng)下發(fā)生著驚人的變化。據(jù)調(diào)查 近期市自來水公司即將投資１．６億，完成鋼管公司、 XX鋼廠的供水工程，將鋪設(shè)大口徑管道２０公里，在解決工業(yè)用水的同時解決京塘公路沿線及東部村鎮(zhèn)居民用水問題，為東麗湖地區(qū)、 XX鎮(zhèn)及海河下游工業(yè)區(qū)的發(fā)展提供水源保證 。為了擴大招商引資 ,提高人民總 10 體生活水平， XX 鎮(zhèn)政府正在日以繼夜的加快完善市鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè) ,為 XX鎮(zhèn)未來十年的飛躍發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。 經(jīng)濟優(yōu)勢 應對 “ 入世 ” 及知識經(jīng)濟時代發(fā)展要求， XX鎮(zhèn) 政府 秉承 了 拼搏、創(chuàng)新的 XX 精神，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，引資興鎮(zhèn)，著力構(gòu)筑適于全球化競爭的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)框架、適于新形勢要求的村級管理框架、適于現(xiàn)代化建設(shè)的城鎮(zhèn)格局框架，通過加快發(fā)展促進全鎮(zhèn)綜合實力的快速提升，通過營造穩(wěn)定祥和的社會環(huán)境 大大 增強 了 新 XX 的對外吸引力。 綜上所述，在 XX 鎮(zhèn) XX 工業(yè)園發(fā)展 EOD辦公區(qū)，既充分利用了本區(qū) 良好的交通優(yōu)勢，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢， 同時也順應了 XX市加快建設(shè)北方經(jīng)濟中心、濱海新區(qū)和工業(yè)東移總體戰(zhàn)略規(guī)劃。 這對于東麗區(qū) XX鎮(zhèn) 產(chǎn)業(yè)鏈的形成與提升、人才的培養(yǎng)會產(chǎn)生巨大的作用，也將進一步促進這一資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，全面實現(xiàn)這個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級。我們相信我們在 XX 鎮(zhèn) XX工業(yè)園建設(shè) EOD 方案的定位是準確的，是超前的，是符合市場規(guī)律的。最終 EOD的高起點建設(shè)必將帶動 XX鎮(zhèn)整體經(jīng)濟的跨越式發(fā)展。 三、 EOD 整體規(guī)劃布局及實施計劃 （一） 規(guī)劃的指導思想 基于世界能源緊張的情況， 2021 年市政府提出了三步節(jié)能的超 11 前理念 與具體實施辦法。我們認為大都市的 XX，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，也伴生出大城市的通?。航煌〒頂D、大氣和水環(huán)境污染、人口和建筑過密、土地和水資源緊張、生態(tài)環(huán)境遭到破壞等等。為了維護城市的生態(tài)平衡，就必須向郊區(qū)發(fā)展。而綠色生態(tài)辦公區(qū)概念的提出，正迎合了這種逆城市化的發(fā)展要求，也極大的符合了市政府對 XX 三步節(jié)能的要求。 XX 工業(yè)園目前占地 平方公里，從功能布局上也需要在一個相對優(yōu)勢的區(qū)域成為我們園區(qū)的中心樞紐。為此我們引入園中園的概念 ,從功能上能滿足園區(qū)的中樞作用。同時搭建了集中的商務服務平臺：如管委會、銀行、保險機構(gòu) 、賓館、國際會展中心、公共技術(shù)支撐中心、中介服務中心、商務會館、人才培訓中心、綜合管理中心、體育場館、超市等。 （二） EOD 的項目定位 中國加入 WTO 以來，日益擴展的開放格局吸引了大批高科技、高成長公司的總部、分支機構(gòu)、研發(fā)中心、結(jié)算中心、營銷中心在大城市安家落戶。他們不再需要標準車間，而是看不到車間的工廠 ,是工廠生產(chǎn)的縮影。這樣的機構(gòu)就需要我們在空間上給以合理的安排 ,讓它們聚集在一起 ,給以一個相對的優(yōu)美環(huán)境。 （三） 項目概況 EOD選址及規(guī)模 擬在 XX產(chǎn)業(yè)園南部緊鄰津漢公路 ,中心規(guī)劃路西側(cè)，計劃用地300～ 600 畝來打造津城第一個 EOD，分期實施，一期計劃用地 300 畝，起步區(qū)為 150 畝。 該區(qū)域位于 XX 鎮(zhèn) XX 工業(yè)園區(qū)南部，東臨規(guī)劃路，西接園區(qū) 1 12 地，北接園區(qū) 2地，南面緊鄰津漢公路 ,是進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要入口 ,位置重要 ,交通便捷 ,是選擇建設(shè) EOD的理想之地。 附圖：地塊位置示意圖 EOD 總體規(guī)劃 以本項目一期占地 300 畝為例，根據(jù)規(guī)劃要求和用地性質(zhì)，擬規(guī)劃總建筑面積 12 余萬平方米，其中 EOD 辦公區(qū)和公共配套服務區(qū)容積率分別為 和 。由城市形態(tài)的公共配套服務區(qū)和自然形態(tài)的辦公區(qū)組成。 附 圖：園區(qū)構(gòu)想規(guī)劃示意圖 項目建設(shè)指標 13 園區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)呈環(huán)狀布置，與融于自然的步行系統(tǒng)構(gòu)成最便捷、最高效的道路系統(tǒng)。 網(wǎng)絡(luò)型的步行系統(tǒng)貫穿于森林與中心水面，依地勢、環(huán)境而設(shè)置，呈現(xiàn)自然形態(tài)。 園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，本著以人為本，園區(qū)以生態(tài)為主題，建筑融于環(huán)境，人融于自然。多種綠化有機組合，形成系統(tǒng)化森林式綠色生態(tài)園區(qū)。辦公區(qū)以組團的形式圍繞中心綠地和水面呈自由狀分布，形成一種靜逸、平和的辦公環(huán)境。 園區(qū)四周由隔離綠地包圍，形成一道天然的綠色屏障。再加上中序號 名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 畝 300 工業(yè)用地和部分商業(yè)用地 2 總建筑面積 ㎡ 126000 2． 1 EOD 的面積 ㎡ 100000 60幢，單體面積 1500～ 2021 ㎡， 3～ 4層 2． 2 公共建筑面積 ㎡ 26000 管委會行政中心 5000 ㎡， 商業(yè) (超市 ,銀行 ,保險 , 餐飲等 15000 ㎡，商務會館、康體館等 6000 ㎡ 3 容積率 和 14 心綠地、隔離綠地為內(nèi)部工作人員營造出自然的生態(tài)化、人性化的花園式高科技園區(qū) 。 生態(tài)辦公區(qū) 生態(tài)區(qū)以組團的形式，大約能規(guī)劃 60 個生態(tài)辦公樓來供企業(yè)入住 ,6 個組團在綠 地中分布。園區(qū)的總體規(guī)劃充分體現(xiàn)融入自然、享受自然、保護自然的宗旨，追求現(xiàn)代盡現(xiàn)代，自然盡自然的設(shè)計風格。 附圖：辦公建筑示意圖 EOD 生態(tài)辦公區(qū)的總體風格和景觀設(shè)計風格的突出亮點就在于其顯現(xiàn)出的鮮明的個性化特征。 在本園區(qū)內(nèi)，不僅每個單體的建筑風格和外形各不相同，體現(xiàn)出強烈的差異化特點，而且，辦公區(qū)內(nèi)各個功能分區(qū)在總體協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上又相互獨立，使入駐企業(yè)選擇自己滿意的單體建筑，實現(xiàn)高度個性化建筑意境。 該生態(tài)辦公區(qū)建筑 突出體現(xiàn)節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)的主旋律。 主體采用鋼框架結(jié)構(gòu)， 可 100%回收與重復利 用；建筑表面采用雙層玻璃的智能型呼吸式幕墻，利用液壓通風系統(tǒng)讓風在兩層玻璃之間形成的空 15 腔內(nèi)流動，以降低夏季室內(nèi)溫度，方便通風換氣；屋面采用倒置式節(jié)能屋面和上人屋頂綠化系統(tǒng)，墻面大面積種植綠化植物，有效的防止太陽輻射，調(diào)節(jié)局部生態(tài)環(huán)境 ； 區(qū)域內(nèi)建有生態(tài)雨水收集系統(tǒng)，把地面 、 屋頂?shù)挠晁占饋?，注入人工湖? 改善微系統(tǒng)環(huán)境，創(chuàng)造良好的人文景觀，同時，收集起來的雨水經(jīng)過處理還可以用來洗車、澆灌；水處理系統(tǒng)中采用毛管滲濾污水處理技術(shù)，充分利用土壤的毛細血管表面張力原理，實現(xiàn)污水的有效處理和凈化；區(qū)域內(nèi)的路燈都裝有太陽 能光電板，白天吸收太陽能，以儲備晚上所耗的電能；連接各個建筑物之間的道路被架起一段距離，把道路人為地與草坪隔開，保證道路下面的生物流暢地交流。 這些先進技術(shù)的運用將有效改變目前傳統(tǒng)的辦公方式中人流密集、資源浪費、空氣污染的弊端，實現(xiàn)高效、低耗、無廢無污染和一定程度的能源自給，使自然、建筑和人形成一個高效、和諧、平衡、穩(wěn)定的復合生態(tài)系統(tǒng) 。 附圖：辦公區(qū)內(nèi)部環(huán)境示意圖 16 EOD 為其內(nèi)部的辦公群體提供了一個以高科技為支持的領(lǐng)先平臺，使其在自然、舒適、便捷、現(xiàn)代的辦公環(huán)境中，迅速實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標。除 了網(wǎng)絡(luò)、通信等高科技標準配置以外， EOD 在內(nèi)部物業(yè)管理方面，也將實現(xiàn)完全智能化。例如：在生態(tài)辦公樓內(nèi)部采用玻璃防盜報警器；設(shè)置了減少輻射的手機信號增強設(shè)備；辦公園區(qū)提供24 小時的辦公保障，使 XX與世界同步等。 生態(tài)區(qū)停車將采用多種停車方式以達到保護綠地、保護景觀、方便停車的目的。 公共建筑服務區(qū) 公共配套服務區(qū)約 萬㎡。設(shè)在園區(qū)東側(cè)，呈帶狀分布。建 17 有園區(qū)行政中心、公共技術(shù)支撐中心、中介服務中心、商務會館、人才培訓中心、體育場館、超市、餐飲商業(yè)等配套設(shè)施； 為方便園區(qū)企業(yè)開展業(yè)務需要提供的場館；配備有 超級市場、購物中心等多種消費場所；休閑娛樂康體設(shè)施齊備，以便滿足園區(qū)內(nèi)工作人員的康體休閑需要。 附圖：區(qū)內(nèi)配套公建示意圖 行政中心辦公樓