北京朝陽國際公寓推廣方案第3部分-資料下載頁
2025-02-25 20:57本頁面
【導讀】成本是價格的最低點，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點，客戶對產(chǎn)品。獨有特征的評價是價格的上限。由于本項目入市較晚，項目周邊的遠洋天地、珠江羅馬在市場上具有較大影響力，業(yè)的集體智慧，該價格既帶來合理的利潤，又不會破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性。由成本分析和市場情況，本案住宅部分的最終售價可在6000—7000元/平方米之間，需要強調(diào)的是這一價格是提供開發(fā)商認可的心理價位，我們的關(guān)注點在起步平均價。變的市場中運用調(diào)價的手段作出市場反應，進行銷售的操作。開盤均價可定為：5880元/平方米。項目均價元/M2裝修標準修正系數(shù)建筑樓型修正系數(shù)物業(yè)地段修正系數(shù)配套品質(zhì)修正系數(shù)工程進度修正系數(shù)修正后售價。首付和月供關(guān)系到客戶的實際支付能力，決定了市場有效需求的范圍。價格對比后才能最終制定價格表，以保證每一套房子的競爭力。價格策略的制定是一個動態(tài)的過程，應體現(xiàn)一種穩(wěn)中有升的趨勢。是利于建立品牌。同時會造成前期銷。e．簽訂正式買賣合同6個月之內(nèi)付總樓款10%。
【正文】 一種動感。 —— 項目規(guī)劃模型需要用較多的燈光作配合。要求用較暖的燈光照射于一期樓宇上，要讓“觀眾”感覺到金碧輝煌的感覺。 —— 設(shè)互動演示功能：為了便于銷售人員向客戶講解，建議將項目規(guī)劃模型劃分為不同的區(qū)域，通過用不同的燈光色塊以之識別。在 模型四周設(shè)置幾大區(qū)域的燈光控制按扭，用以于銷售人員講解時使用。（例如當介紹園林時，按下綠色的按鍵時，所有園林的區(qū)域?qū)⒍紩兂删G色或有特別的標識） —— 模型底座四周加設(shè)影音廣播系統(tǒng)，屆時銷售人員只須按一按鈕便可讓系統(tǒng)播放標準的介紹。 —— 項目規(guī)劃中東南側(cè)的學校運動場可考慮制作為綠化區(qū)。 —— 周邊環(huán)境模型的規(guī)劃樓宇只須采用透明的有機片制作便可。 —— 周邊環(huán)境模型的項目部分要用有別于其他部分的燈光區(qū)分。 虛擬現(xiàn)實（三維動畫） —— 制作目的：通過電腦三維動畫，將項目獨特的地理位置（ CBD 臥城）、會所 功能分布、園林規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計等賣點較直觀的表現(xiàn)，讓客戶有更深的認識。 —— 制作三維動畫的好處： ? 將本項目的園林規(guī)劃的每個景點細化，讓買家更清楚知道園林里面的元素 ? CBD 核心區(qū)，在周邊多個樓盤都有銷售人員將他作為賣點向客戶介紹。但通常都不能給買家一個清晰的畫面。若通過立體動畫，將未來規(guī)劃表現(xiàn)出來，無疑更有說服力。 ? 將外立面、園林規(guī)劃、會所、戶型等平面視像化，令買家能有更直觀的認識，加深對項目的印象。 —— 制作要求： ? 虛實結(jié)合介紹項目獨特的地理優(yōu)勢。用三維動畫表現(xiàn) CBD 未來規(guī)劃，并結(jié)合實拍的寫字樓、酒店 、生活設(shè)施等鏡頭，讓觀眾猶如身處其境，以提高他們對項目獨特地理位置的認知。 ? 建造虛擬小區(qū)。此處需要表現(xiàn)幾個方面： 小區(qū)整體布局； 建筑細部； 小區(qū)園林； 會所功能。 ? 園林制作要求：將園林的景點作細部的處理，加入人的元素，增強其氣氛。 ? 加入人物元素，讓整體的氣氛更加豐富。能給觀眾有一種帶入感。 ? 室內(nèi)樣板房：家具三維制作要有真實感 銷售宣傳品 —— 樓書、宣傳資料（宣傳單張、價目表、住宅平面圖……） ? 樓書：可考慮與《生活速遞》或《目標廣告》之類的雜志社合作，由其策劃、制作，出一本與市場上完全不同的樓書 ，有內(nèi)容，有思想，有保存價值。不是堆砌資料、圖片的樓書，而是一本出版物?？紤]小開本樓書（口袋書），便于保存和攜帶，與市場上常見的大開本樓書形成差異性，制作精良。也可以由廣告公司策劃制作，與媒體雜志限量同步發(fā)行。 ? 廣告宣傳資料應考慮它除了有廣告宣傳的作用外，還應該對消費者有多種功能，不是一張看完了就扔掉的紙，而是可以保留，保存。 ? 宣傳品要考慮客戶家庭不同成員的喜好，比如 VCD應配合優(yōu)美的音樂或年輕白領(lǐng)、孩子喜歡的歌曲等等。 ? 在主題方面建議設(shè)計 3冊不同主題的樓書，以供不同推廣周期使用。 樓書 1：生活篇。 以一家 外企公司高級職員一家人在“朝陽國際”一天里的生活為故事大綱，將項目的地段、整體規(guī)劃、戶型設(shè)計、園林設(shè)計、智能化、會所設(shè)施、 尤其是物業(yè)服務(wù) 等各方面的優(yōu)點貫穿起來，讓觀眾能有較強的投入感。用第一人稱敘述的方式，讓買家投入其中，增強客戶入住“朝陽國際”的欲望。其作用：在項目推廣前期作為項目形象宣傳的工具，讓買家對本項目產(chǎn)生興趣。 樓書 2：概念篇 以家住東區(qū)為名，講述北京東區(qū)的故事，挖掘東區(qū) 20 年來的文化沉淀，引發(fā)人們的認同感和歸屬感，并以感性的語言營造出我們推崇的生活方式， 樓書 3：產(chǎn)品篇。 介紹項目的裝修用料以 及會所、園林的詳細介紹、戶型設(shè)計的特點以及室內(nèi)裝修設(shè)計。這本樓書可由工商部門認證，給客戶更強可信度。 作用： 上述三本樓書主要用于內(nèi)部認購期。前面的概念篇樓書，客戶以對本項目有一定的了解和認知，但上有意猶未盡的感覺。通過這三本樓書對本項目做深入的介紹，讓買家對本項目有更深的認識，并產(chǎn)生購買的興趣。 公關(guān)活動 公關(guān)活動共分四類： ? 客戶服務(wù)部經(jīng)常性、連續(xù)的舉辦各種小型親情式的社區(qū)活動，如： 聘請社區(qū)教育、健康、醫(yī)療、文化顧問；冠名專欄，如朝陽國際保健顧問 ***談保??；售樓處醫(yī)療、教育咨詢；名作、新書讀書 會；電影、音樂會、話劇專場；組織學繪畫、音樂、太極拳等。 ? “ 朝陽國際 .社區(qū)形象特使家庭 ”評選活動 在開盤之初就在媒體上發(fā)布消息： 尋找社區(qū)形象待言家庭 ，凡簽訂合同支付首付款的客戶即可參加評選，在大約 5個月銷售期完成之后（一期）由全體 350多名業(yè)主和開發(fā)商、媒體、專家共同投票評選，獲評家庭開發(fā)商代交全部按揭款（甚至還可把首付款返還給客戶），并可給與一系列優(yōu)惠，比如：介紹朋友買房的特殊折扣、小孩免費入托、資助留學、有權(quán)監(jiān)督工程施工等等。 圍繞評選活動可組織一系列社區(qū)聯(lián)誼活動，比如家庭才藝大賽，可有效促進業(yè)主之間的 交流，營造高尚的社區(qū)文化，也增進業(yè)主家庭的和美。 二期、三期推廣工作由代言家庭現(xiàn)身說法，更可量身定做廣告、樓書等等。 用一個來自買家當中的一個普通、但和美的家庭作為項目的形象代言人，充分表達了我們的開發(fā)理念，具有強大的市場轟動作用，同時也是一個具有強大吸引力的直接促銷活動（有可能白得一套房）。 ? 關(guān)于產(chǎn)品本身的設(shè)計說明會、展示會、產(chǎn)品說明會、發(fā)布會等。 根據(jù)同時期推廣和宣傳目的，以及市場即時反饋，相應做出的機動性活動。
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