【導(dǎo)讀】指樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，通訊自動(dòng)化系統(tǒng)，保安自動(dòng)化系統(tǒng)，要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。大的區(qū)別在于其商圈的代表性和標(biāo)志性及對(duì)商圈的輻射力、影響力，碼大廈、遠(yuǎn)洋大廈、華潤(rùn)大廈等。管理服務(wù)未達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。已舊樓改造和酒店改造的項(xiàng)。目居多，市場(chǎng)上最為多見(jiàn)。根據(jù)以上分類(lèi)，根據(jù)中水電國(guó)際大廈建筑標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)配套設(shè)施，量、年度凈吸納量以及空置率的走勢(shì)。級(jí)寫(xiě)字樓空置率大幅下降，達(dá)到%的低位；從2021年到2021年，受金融海嘯影響，造成全球金融危機(jī)，使得全球市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)停滯。憂(yōu)慮，全球?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)需求縮減，市場(chǎng)由于寫(xiě)字樓空間供過(guò)于求，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在一定的不確定。年回升勢(shì)頭也會(huì)比較緩慢。要城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金水平的高達(dá)8%左右下跌空間。項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)。2021年迫于資金與市場(chǎng)的雙重壓力，已銷(xiāo)。北京百子灣等商圈在未來(lái)會(huì)形成對(duì)CBD客戶(hù)的分流。度下降，2021年大致會(huì)與2021年持平。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)的。升，大約會(huì)回到2021年的水平。

　　

【正文】 公用房， 十三至十六層假日酒店，能在首層規(guī)劃出單獨(dú)出入 口，那么本大廈 可以向朝陽(yáng)門(mén)的泛利大廈、西直門(mén)騰達(dá)大廈、崇文門(mén)的寶 鼎中心等等 比較獨(dú)特的中高檔商業(yè)、娛樂(lè)、商務(wù)綜合型甲級(jí)大廈借鑒，可以使中水電國(guó)際大廈成為本地域獨(dú)一無(wú)二的領(lǐng)航標(biāo)地參照大廈，用低價(jià)吸引那些知名的娛樂(lè)、酒店的客戶(hù)來(lái)提高大廈知名度及成為地標(biāo)參照物，后期的可以拉動(dòng)辦公室租價(jià)較高，綜合計(jì)算得出此定位收益高于方案一。 客戶(hù)樓層詳細(xì)租金定價(jià)、投資收益、客戶(hù)規(guī)劃表如下： 樓層 樓層規(guī)劃 裝修情況單價(jià)（天/m2/元）出租面積（m2）月租金（元）年租金（元）備注1層 銀行、大廈對(duì)外形象大廳毛坯 5 詳見(jiàn)說(shuō)明2層 高檔餐飲、展廳、咖啡廳、茶樓毛坯 4 詳見(jiàn)說(shuō)明3層 高檔餐飲、展廳、咖啡廳、茶樓毛坯 3 詳見(jiàn)說(shuō)明4層 會(huì)議室、多功能用房、辦公用房毛坯4 詳見(jiàn)說(shuō)明5層 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、辦公用房電梯間裝修，其余毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明6層 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶(hù)內(nèi)毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明7層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶(hù)內(nèi)毛坯3 詳見(jiàn)說(shuō)明8層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶(hù)內(nèi)毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明9層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶(hù)內(nèi)毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明10層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶(hù)內(nèi)毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明11層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶(hù)內(nèi)毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明12層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶(hù)內(nèi)毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明13層辦公用房公共區(qū)域精裝修，戶(hù)內(nèi)毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明14層財(cái)團(tuán)總部電梯間裝修，其余毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明15層財(cái)團(tuán)總部電梯間裝修，其余毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明16層財(cái)團(tuán)總部電梯間裝修，其余毛坯 詳見(jiàn)說(shuō)明地下一層員工餐廳毛坯 1600 73000 876000詳見(jiàn)說(shuō)明 詳見(jiàn)說(shuō)明方案二 樓層規(guī)劃、裝修配置、面積、定價(jià)共計(jì)（1到16可經(jīng)營(yíng)面積） 樓層戶(hù)型配置及 相關(guān)分析 1） 地下一層至地上三層 地下一層高 5米，一層高 5米，挑高 9米，二、三層高 ， 6部扶梯，層高及設(shè)施在建設(shè)時(shí)比較適合大賣(mài)場(chǎng)用房，但是大賣(mài)場(chǎng)的租戶(hù)普通租金較低、人流量大、進(jìn)出人員素質(zhì)參次不齊，整體在租金收益、大廈整體對(duì)外形象方面實(shí)現(xiàn)不了最大化。所以建議貴公司在不考慮短期收益情況下，要對(duì)客戶(hù)進(jìn)行精細(xì)篩選，篩選一些能夠提升大廈品質(zhì)的優(yōu)良客戶(hù)比如： 地下一層安排客戶(hù)為大廈員工自助餐廳 。 一層客戶(hù)為銀行、高檔汽車(chē)展廳、大廈形象待客廳 。 二層客戶(hù)為 高檔餐飲、 工藝藝術(shù)品展廳、咖啡廳、西餐廳。 三層客 戶(hù)為高檔家私展廳、奢侈品展廳、茶 樓 等。 5） 四層至六層， ，層高 , 四層原規(guī)劃為會(huì)議用房、或辦公間。貴公司這塊設(shè)計(jì)不錯(cuò)，目前此區(qū)域幾個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓缺少為客戶(hù)提供的會(huì)議室，把會(huì)議室不光提供給本大廈的客戶(hù)還將對(duì)外營(yíng)業(yè)，設(shè)計(jì)出 10人會(huì)議室二間（ 100平方米）、 30人會(huì)議室二間（ 200平方米）、 50人會(huì)議室二間（ 300平方米）、100人會(huì)議室一間（ 240平方米）、 200人會(huì)議會(huì)一間（ 400平方米）。招商接待、物業(yè)服務(wù)區(qū)。 五層、六層樓層高于其它辦公樓層 30厘米，招商客戶(hù)為對(duì)樓層有要求的特殊集團(tuán)客 戶(hù)，如研發(fā)機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。類(lèi)似糖果、同一首歌類(lèi)單位優(yōu)先，因?yàn)榘僮訛硾](méi)有規(guī)模 K高檔 K歌房提供給企業(yè)單位個(gè)人娛樂(lè)休閑。 6） 七層至十三層， ，公共區(qū)域已精裝，辦公區(qū)域?yàn)槊鳌? 中水電國(guó)際大廈為此區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓，招商應(yīng)該側(cè)重為本方案上面所定位的客戶(hù)群，這些企業(yè)均為中等以上規(guī)模企業(yè)，這些單位均有獨(dú)特的企業(yè)文化，他們均會(huì)遵照那些企業(yè)獨(dú)有的企業(yè)文化及要求設(shè)計(jì)自已的辦公區(qū)域，所以我們大廈辦公區(qū)域設(shè)計(jì)為毛坯房是非常適合此類(lèi)企業(yè)，并能得到客戶(hù)親徠。 7） 十四層至十六層， ，層高 ，電梯間精 裝外，余下為毛坯。 經(jīng)過(guò)我公司近期調(diào)研，本區(qū)域缺少類(lèi)似假日酒店的企業(yè)， 1416層共計(jì) ，四五千平米是最受這些假日酒店歡迎的面積。如果三層有可能做成快捷酒店，就填充了本區(qū)域所缺的為企事業(yè)單位出差人員服務(wù)的快捷式酒店的空白，類(lèi)似假日酒店、漢庭酒店的企業(yè)入駐可加深出差在此區(qū)域公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本大廈的印象，并在一定程度上可以提高本大廈的知名度，并節(jié)省部分推廣銷(xiāo)售廣告預(yù)算，大大提升大廈在本區(qū)域的知名度，豎立并營(yíng)造起一座甲級(jí)寫(xiě)字樓的商務(wù)環(huán)境。其次根據(jù)招商情況，把五、六層的規(guī)劃的類(lèi)似糖果、錢(qián)柜、同一首 歌企業(yè)招商進(jìn)來(lái)也是可行的。 三、定價(jià)策略 方案一： 在出租率達(dá)到一定期限時(shí)就把底價(jià)提高 10%左右 ,即在 — ，調(diào)整的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)如下： 出租率 010% 1020% 2030% 3040% 4050% 5060% 6080% 8095% 95%以上 定價(jià) 2 3元 方案二：以基準(zhǔn)價(jià)為準(zhǔn)，第一年新盤(pán)簽約合同低于基準(zhǔn)價(jià)的%吸引客戶(hù)，以后每年遞增 %。 5年以后達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均水平 4元以 上。 四、租金付款方式： 目前市場(chǎng)上普遍采用押三付一、押三付三、押三付半年、押三付全年；押一付三、押一付六、押一付全年等幾種付款式，本項(xiàng)目可以根據(jù)客戶(hù)具體情況而定。 第四章 推廣方案及費(fèi)用預(yù)算 采取“以大廈現(xiàn)場(chǎng)為陣地，以報(bào)紙宣傳為中心，以網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)推廣為重點(diǎn)，以活動(dòng)公關(guān)為輔助，加大宣傳力度，全力配合租賃工作的營(yíng)銷(xiāo)方案，在節(jié)約成本的前提下，對(duì)大廈進(jìn)行大力宣傳。具體思路如下： 一、 推廣方式 為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)項(xiàng)目提高關(guān)注度實(shí)現(xiàn)租賃成功，單一的宣傳力度不夠 ， 應(yīng)采取以下二種形式推廣 —— 線(xiàn)上推廣：通 過(guò)報(bào)紙推廣、網(wǎng)站、現(xiàn)場(chǎng)包裝 (大廈周?chē)猩虡?biāo)識(shí)廣告 )、等公開(kāi)的宣傳推廣方式。 線(xiàn)下推廣： 為通過(guò)商業(yè)信函、大客戶(hù)拜訪(fǎng)等宣傳推廣方式，通過(guò)相關(guān)渠道，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)郵寄商業(yè)信函；同時(shí)，通過(guò)約談方式針對(duì)大客戶(hù)招商。通過(guò)以上二種形式推廣可以達(dá)到 以下目標(biāo)： 收集客戶(hù)資源，篩選符合條件目標(biāo)客戶(hù)。 實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)擴(kuò)展目標(biāo)，完成招商計(jì)劃 突出項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，營(yíng)造高品質(zhì)辦公環(huán)境 二、寫(xiě)字樓推廣方向 商務(wù)辦公價(jià)值： 從地段、交通、配套、項(xiàng)目寫(xiě)字樓自身硬件優(yōu)勢(shì)等方面闡述寫(xiě)字樓商務(wù)辦公的優(yōu)勢(shì)。商務(wù)時(shí)代，財(cái)富機(jī)遇，從城市發(fā)展的趨勢(shì)、從城市房 地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)、從目前及將來(lái)城市商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展的格局等方面來(lái)闡述中水電國(guó)際大廈的商務(wù)辦公價(jià)值。 三、 寫(xiě)字樓賣(mài)點(diǎn)提煉 商務(wù)辦公賣(mài)點(diǎn) ： 緊臨國(guó)貿(mào)核心商圈就近服務(wù)，便捷商務(wù)配套，提升商務(wù)辦公效率，是創(chuàng)業(yè)及發(fā)展中的企業(yè)的首選福地； 及連接各個(gè)商務(wù)圈要道，讓入住企業(yè)均能擁有暢通無(wú)阻的便捷交通； 本區(qū)域稀缺專(zhuān)業(yè)甲級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓，商務(wù)潛力無(wú)限； 現(xiàn)代化建筑外觀(guān)設(shè)計(jì)，城市新的地標(biāo)性建筑，良好的物業(yè)形象提升入住企業(yè)商務(wù)檔次； 車(chē)位配比性高商務(wù)硬件高人一等奠定了未來(lái)寫(xiě)字樓可持續(xù)性發(fā)展堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 辦公樓層為 —— ，商務(wù) 空間更舒適，充分體現(xiàn)以人為本； 框架結(jié)構(gòu)，可大可小，靈活機(jī)動(dòng)。自由的空間組合，便捷的空間分割和。 四、寫(xiě)字樓推廣步驟 第一階段：預(yù)熱期 時(shí)間： 2021 年 9 月 20 日 —— 12 月 30 日 第二階段：強(qiáng)攻期 時(shí)間： 2021 年 1 月 1 日 —— 12 月 30 日 第三階段：收 尾 期 時(shí)間： 2021年 1月 1日 —— 5月 30日 五 、 推廣 費(fèi)用預(yù)算 廣告費(fèi)用： 39 萬(wàn) 元 媒 介 具體名稱(chēng) 推廣時(shí)間 具體費(fèi)用 報(bào)紙廣告 北青、精品、京華 每周 4推廣 每期各報(bào)費(fèi)用 3000元，每月 8期，月投入 ，年投入20萬(wàn)元 戶(hù)外廣告 大廈豎立明顯標(biāo)識(shí) 長(zhǎng)期 3萬(wàn)制作費(fèi)用 網(wǎng)站 新浪、搜狐、搜房、北京寫(xiě)字樓網(wǎng)等 一年 12萬(wàn)元，每家媒體投放 3萬(wàn)元 商業(yè)信函 國(guó)貿(mào)、望京、亦莊等商圈里的大、中、小型企業(yè)總經(jīng)理辦公室 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)即投放 1萬(wàn)元 其他媒體 12580房車(chē)匯、短信群發(fā) 重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)發(fā)布 3萬(wàn)元 合計(jì) 39萬(wàn)元 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用： 5 萬(wàn) 元 資料費(fèi)用： 1 萬(wàn) 元 公關(guān)費(fèi)用： 2 萬(wàn) 元 其他費(fèi)用： 9000 元 總計(jì)： 479000 元