中國房地產資金及行業(yè)運行預測報告-資料下載頁
2025-02-25 15:45本頁面
【正文】 的廣度，深度要嚴重得多，對中國經濟的沖擊也比東亞危機更為嚴峻，這種內外部景氣周期的雙雙下行，導致房地產行業(yè)不太可能在 2021 年領先于其他行業(yè)出現明顯復蘇。 目前房地產行業(yè)遭遇并不單純是資金供求缺口問題，而是預期變壞。在這種預期變壞產生了 “三重緊縮 ”效應，第一重緊縮是消費延遲，無論是投資型還是自用型購房者均持貨幣待購，這種觀望本身就是一個不斷惡化預期的自我循環(huán)。今年年初以來按貸款拒絕率沒有上升，但申請件數的停滯就充分反應了這種觀望情緒。第二重緊縮是，即便商業(yè)銀行意識到對房地產行業(yè)過度收緊貸款可能會使得行業(yè)調整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當維持對房地產行業(yè)的信貸支持是必要和理性的，但從單個銀行的決策來看，率先收緊開發(fā)貸款就成為 “囚徒困境 ”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開發(fā)貸款，就把房地產行業(yè)景氣下行帶來的風險轉嫁給了尚未收緊房貸的銀行。第三重緊縮是，我國房地產開發(fā)模式很大程度上是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售的模式，這種模式不 能保證房地產企業(yè)獲得最好的項目利潤率，但有助于其規(guī)避市場風險，在銷售節(jié)奏放慢的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)面臨在建項目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場觀望幾乎等同于開發(fā)商失去了規(guī)避市場風險和項目風險的最主要的手段。上述三重緊縮，均不是通過簡單放松房地產行業(yè)的信貸可以解決的。 房地產行業(yè)的中期調整，反過來又可能加深了宏觀經濟的景氣下行，并使銀行業(yè)資產不良率面臨反彈壓力。此外，房地產行業(yè)的調整也可能嚴重惡化我國中低收入階層的就業(yè)狀況。下表給出了目前商業(yè)銀行貸款的行 業(yè)分布情況。 表七：主要商業(yè)銀行的貸款行業(yè)結構 資料來源：作者自行整理。 從總體而言，房地產行業(yè)陷入中期調整，可能給我國商業(yè)銀行帶來的不良貸款是萬億級的，但是現在尚難以判定貸款損失的嚴重程度。 外資難以充當房地產行業(yè)的主要資金供給者，主要的理由如下：第一，迄今為止外資在中國房地產行業(yè)始終不是主角， 在我們2021 年所做的《外資進入中國房地產行業(yè)的渠道及規(guī)模估測報告》中，指出外資在房地產開發(fā)、購買和租賃市場上，除高端寫字樓租賃市場之外，外資的份額估計未超過 20%，在央行和外匯管理部門收緊外資進入房地產行業(yè)的渠道之后，目前外資進入該行業(yè)更為困難。第二，次貸危機在美國國內和全球范圍內的蔓延遠未結束，全球金融動蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機構迅速從流動性過剩轉向流動性緊縮，目前已經出現從新興市場撤資的初步跡象，估計未來兩年內，中國的外貿順差以及利用外資 FDI 均將呈現較為明顯的下滑。因此這輪房地產行 業(yè)調整不太可能伴隨外資蜂擁而入 “抄底 ”的現象。 針對宏觀經濟的擴張性調控政策，例如增值稅轉型、溫和放松信貸、積極靈活的財政政策等等均不足以使得房地產行業(yè)景氣回升。相對而言，地方政府在地價款支付、地方稅費征收方面可能對房地產行業(yè)相對較為寬容，即便如此，行業(yè)調整仍然難以避免。 上市房企凈利潤將有所下滑 凈現金流為負 四 .房地產上市公司分析 （一）上市企業(yè)總體凈利潤分析 20212021 年，房地產上市企業(yè)的營業(yè)總收入以及營業(yè)總成本都逐年遞增，其中收入的增長幅度大于成本的增長幅度，尤其在 06 和07 年兩年上市企業(yè)凈利潤的大幅增長。然而，情況從 2021 年開始有所改變，隨著房地產企業(yè)營業(yè)收入的下降，凈利潤也在被壓薄。從上市公司的數據來看， 2021 年難以實現像 2021 年一樣的凈利潤高速增長的局面。 圖十五：房地產上市企業(yè)營業(yè)總收入和總成本情況 2021 年第一和第二季度凈利潤之和只占 2021 年凈利潤的 43%，即使下半年凈利潤的增長速度與上半年持平，那么 08 年凈利潤也要比2021 年要低 億，況且房地產企業(yè) 2021 年下半年所面臨的形勢更加嚴峻，凈利潤可能在下半年較下半年有所下滑?？傮w而言，房地產上市公司 2021 的盈利情勢并不容樂觀。 圖十六：房地產上市企業(yè)凈利潤情況和增長率 二）房地產上市企業(yè)總體現金流分析 從上市企業(yè)的現金流情況來看，凈現金流與 07 年相比已經明顯減少。在 08 年第二季度比第一季度下降 80 億元，而且可以看出，第二季度的凈現金流已經為負。經營活動、投資活動和籌資活動的情況如下圖所示： 圖十七：房地產上市企業(yè)經營活動、投資活動和籌資活動現金流情況 資料來源：國家統(tǒng)計局 凈現金流的是由經營活動現 金流與融資及投資活動現金流相加總得到的。凈現金流為負，也是由這幾方面原因造成的： 第一，企業(yè)經營活動的現金流情況，許多購房者由于房價過高而無力購買，企業(yè)銷售情況嚴重受阻，經營現金流在 08 年 2 季度出現了明顯減少的現象。 第二，企業(yè)的投資活動在 2021 年仍然高速攀升， 2021 年一季度的投資活動現金流就已經超過了 2021 年全年的投資活動現金流。投資活動的活躍，以及資金成本的上升給現金流狀況帶來了較大的負面影響。 第三，上市企業(yè)的融資活動所帶來現金流與股市狀況高度相關。我們可以看出，在市場高漲 的 2021 年，企業(yè)融資活動所帶來的現金流高達 1064 億元，而現在我們面臨著資本市場低迷，因此融資比較困難，第一季度融資活動的現金流為 億元，第二季度比第一季度融資減少 億元，為 億元，還不到 07 年融資現金流的10%。 圖十八：房地產上市企業(yè)總體現金流情況 資料來源：國家統(tǒng)計局 從 凈現金流的情況看， 20212021 年，房地產上市企業(yè)的凈現金流相對平衡，而 2021 年和 2021 年房地產企業(yè)在房價上漲的強烈推動下，現金流情況良好，出現了較大規(guī)模的正現金流，特別是 2021 年，這種情況到達了一個頂峰。到了 2021 年第二季度，房地產企業(yè)的凈現金流出現反轉，在下半年經營現金流負值會繼續(xù)增大，而籌資活動依舊不活躍的情況下，預計 2021 年全年房地產上市企業(yè)的凈現金流為負，隨著時間的推移， 2021 年下半年資金緊張狀況比上半年嚴峻，而 2021 年則比 2021 年嚴峻。
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