中國房地產(chǎn)資金及行業(yè)運(yùn)行預(yù)測報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 的 2021 年上半年，資金缺口實(shí)際上并不十分嚴(yán)重，僅約 528億左右，問題剛剛浮現(xiàn)。 此后，市場迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計(jì)。然而，隨著需求的繼續(xù)減弱，房地產(chǎn)市場觀望情緒會(huì)進(jìn)一步加劇，同時(shí)中國經(jīng)濟(jì)的增長也相對趨緩，房地產(chǎn)市場正在緩慢而不可避免地步入調(diào)整階段，房價(jià)也將面臨十年來從長期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 。 （三）房地產(chǎn)資金缺口歷史分析 從房地產(chǎn)資金流出的情況看，從宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得， 20212021年，開發(fā)投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金流出的比例最高， 5 年基本穩(wěn)定在68%69%，貸款本金償還所占比例一般在 16%18%，購買土 地資金占比約 11%%，稅收所占比重較小。 圖十二：房地產(chǎn)商貸款應(yīng) 付本金和利息 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 注釋：房地產(chǎn)商應(yīng)付本金計(jì)算方法為當(dāng)期前 35 年貸款的三年平均值；房地產(chǎn)商應(yīng)付利息為當(dāng)年開發(fā)貸款存量和當(dāng)年人民銀行 35 年貸款的乘積。 圖十一：土地交易量和土地價(jià)格指數(shù) 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 2021 年， 房地產(chǎn)商購買土地的投入已經(jīng)超過 4000 億元， 2021 年上半年則超過了 2100 億元。這個(gè)比例和去年同期基本持平。從房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)字來看， 2021 年 2 季度開發(fā)投資依然呈現(xiàn)較快的增長，增幅達(dá)到 30%以上，較去年同期增速更快。 我們認(rèn)為，先有需求空缺，然后有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺，因此單純放松銀根的 “救市 ”措施是不可取的。緊縮的貨幣政策和銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請貸款帶來了困難。 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，除自籌資金意外，開發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 放松銀根的救市措施不可取 二 .房地產(chǎn)資金供求缺口分析 （一）房地產(chǎn)資金來源分析 從資金來源來看，房地產(chǎn)商的資金主要來自于幾個(gè)方面：開發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益。北京地區(qū)的房價(jià)略顯堅(jiān)挺，但是到2021 年 7 月，京城房價(jià)環(huán)比上漲停止。目前價(jià)格調(diào)整仍不充分，市場仍在等待房價(jià)和地價(jià)的公開下跌，而不是遮遮掩掩 的變相下跌方式。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長，股市和房市的低靡使消費(fèi)者購買力至少折損 3 萬億元以上。 7 月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字更加顯示了這種趨勢， 7 月房地產(chǎn)銷售面積同比下降 %，環(huán)比下降 %，呈現(xiàn)出 2021 年以來最大的跌幅。然而，這種情況從二季度和一季度的對比來看已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。較去年同期增幅都有顯著上升。 從開發(fā)面積的情況來看， 2021 年第一季度開發(fā)面積較去年同期大幅上升，進(jìn)入 2021 年第二季度之后，開發(fā)面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長的慣性軌道上。從截止到 2021 年第二季度的數(shù)據(jù)來看，盡管土地購置和完成開發(fā)面積的增速在放緩，但土地購置價(jià)格和面積仍然處于緩慢上漲的階段。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于 “二套房貸 ”政策的收緊、按揭申請拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而 在于銀行受理的按揭申請宗數(shù)明顯下降。 房地產(chǎn)業(yè)需求微縮 資金鏈緊繃 （二）房地產(chǎn)行業(yè)供給面形勢 2021 年的房地產(chǎn)行業(yè)可以用三個(gè)特點(diǎn)來概括：市場交易量萎縮，價(jià)格增幅放緩，資金鏈條偏緊。從影響 GDP 的 “三駕馬車 ”的情況來看，扣除掉物價(jià)因素后，消費(fèi)保持在 12 年以來的最高增速上，但居民實(shí)際收入增長放緩，以及房市和股市的嚴(yán)重低靡，使得消費(fèi)難以繼續(xù)告訴增長。對此，央行從 2021 年下半年開始就采取了緊縮的貨幣政策，到 2021 年 7 月， CPI 情況開始好轉(zhuǎn)，預(yù)期 2021 年下半年 CPI 為 6%，全年 CPI 為 7%， 2021 年 CPI 將在 5%－ 6%之間，通貨膨脹洪峰已過。 2021 年下半年將是地價(jià)和房價(jià)均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤下滑不可避免。 2021 年的房地產(chǎn)市場有兩種預(yù)測，中期調(diào)整和短暫調(diào)整。但是資金供求存在缺口，不意味著對行業(yè)進(jìn)行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對中國宏觀經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大。 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 從 2021 年 5 月開始， CPI 指數(shù)開始顯著上升，到 2021 年上半年CPI 長期居于 8%的高位。 圖一： 2021 年至今宏觀經(jīng)濟(jì)走勢 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 經(jīng)濟(jì)的減速主要來自于兩 個(gè)方面：投資的減弱和出口的減少。另外，美國的次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性的經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)開始顯現(xiàn)， 2021 年，歐洲和日本經(jīng)濟(jì)有可能增速低于 1%甚至陷入衰退，中國經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)下 2021－ 2021年持續(xù)五年平均 10%以上的高速增長后，可能 步入一個(gè)較長周期的景氣下行通道。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金增速上升較快，銀行開發(fā)貸款增速略有收緊，但是銷售預(yù)收款和按揭貸款增速大幅下降。 圖二：房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù) 資料來源： Wind 咨詢 從土地購置和儲(chǔ)備情況來看，在《土地為禍、資金為王：中國房地產(chǎn)土地囤積和資金沉淀報(bào)告》中，我們估測截至到 2021 年末房地產(chǎn)行業(yè)土地儲(chǔ)備規(guī)模大致為 10 億平米，沉淀的資金接近 2 萬億元。 2021年 2 季度，盡管土地 “招拍掛 ”的流拍流標(biāo)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，土地交易價(jià)格同比卻分別上升 %和 %，土地儲(chǔ)備成本持續(xù)增加。 圖四：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %。土地市場交易依舊較為活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行。 2021 年以來，房地產(chǎn)銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場反應(yīng)相對遲緩，土地儲(chǔ)備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。調(diào)整遲緩的土地價(jià)格和商品房價(jià)格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。上海的情況略好于深圳，供求
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