【導(dǎo)讀】務(wù)區(qū)高檔住宅區(qū)的中心地位，建成后成為高級商務(wù)區(qū)高檔住宅區(qū)之一。置所提示的檔次，以及本項(xiàng)目的土地成本因素。要求本項(xiàng)目在8500元／平方米的平均單價(jià)水準(zhǔn)上，項(xiàng)目所有的營銷環(huán)節(jié)都必須圍繞實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。本地GDP突破4000美圓，居民主導(dǎo)消費(fèi)向大宗物業(yè)轉(zhuǎn)移。（一）新型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長率全線飄紅，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增幅不大。房地產(chǎn)市場面臨良好宏觀環(huán)境。相對世界經(jīng)濟(jì)波動的影響，具備走出獨(dú)立上升。目較長的運(yùn)作周期提供了有力的信心保證。6500美元，大宗物業(yè)消費(fèi)啟動并將持續(xù)增長。本項(xiàng)目所要求的社會消費(fèi)質(zhì)量將有所上升。2021年上半年本地市場共吸引外資投資項(xiàng)目1238個，創(chuàng)歷史最好水平。式，這，無疑提示了本項(xiàng)目所面對人群的特質(zhì)所在。如果以17%的第一季度同期增長率推算，今年成交量將接近687億元。提示了市場壓力的存在，本項(xiàng)目的操作仍具有一定的挑戰(zhàn)性，不能輕視。

　　

【正文】 廣 定 位 如果說產(chǎn)品的內(nèi)涵和形象是對樹立高檔品牌的支持，那么反過來樹立高檔品牌的目標(biāo)將給產(chǎn)品的內(nèi)涵和形象提出和設(shè)立嚴(yán)格的要求與標(biāo)準(zhǔn)。 44 分期產(chǎn)品類型 依據(jù)開發(fā)的三期先后順序及分期宗地條件優(yōu)劣 第一期（ A 區(qū)）位于宗地的中心區(qū)域，受外界干擾最少，也是未 來社區(qū)內(nèi)良好環(huán)境氛圍的最大受益地帶，定位“國際麗都花園”可謂名副其實(shí)。其可兌現(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵理應(yīng)最大化。這不僅反映在所兌現(xiàn)的銷售價(jià)格將處于整個社區(qū)的高位，也提示可兌現(xiàn)的每套房位的總價(jià)最具備向上拓展的張力。在地塊條件最好的區(qū)域，依托社區(qū)中最好的環(huán)境生態(tài)環(huán)境，為高層次目標(biāo)對象塑造寬敞而最富有個性的居家空間，是首期“國際麗都花園”的最主要產(chǎn)品特點(diǎn)。 第二期（ B 區(qū)）位于宗地的西側(cè)，主要為高層規(guī)劃，宗地位置條件略遜于 A 區(qū)，其開發(fā)內(nèi)容同時還包括北側(cè)新閘路商業(yè)廣場。 B 區(qū)的產(chǎn)品特點(diǎn)是建成后小區(qū)將具備獨(dú)立的時尚商業(yè)配套，使 小區(qū)的生活內(nèi)涵更趨飽滿。但由于用于住宅開發(fā)的用地條件較 A 區(qū)略差，僅就戶型本身可兌現(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)值較 A 區(qū)客觀上稍低。即每套戶型總價(jià)客觀上較 A 區(qū)應(yīng)有所控制。因而我們通過提供市場上較為經(jīng)典而面積又有所控制的戶型，在單價(jià)水平維持 A 區(qū)的情況下，取得總價(jià)的一定落差，并結(jié)合“時尚商業(yè)廣場”這一產(chǎn)品熱點(diǎn)，定位“國際麗都廣場”，取得市場優(yōu)勢。 第三期（ C 區(qū)）位于宗地南側(cè)，對社區(qū)內(nèi)環(huán)境的優(yōu)勢占有度最低 ,并受外界不良視覺即北京路聲干擾影響極大 ,是本地塊中條件相對最差的位置。戶型本身可兌現(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)值在整個項(xiàng)目中處于低位。即房位可兌現(xiàn) 之總價(jià)水平受到較大制約?？紤]到“國際麗都城”處于與未來國際高級商務(wù)區(qū)相毗鄰的地脈特性，小房位、總價(jià)合理的服務(wù)性公寓將疊現(xiàn)極強(qiáng)的投資價(jià)值，因而定位“國際麗都公寓”，吸引對整個社區(qū)高附加值向往的投資、使用相結(jié)合的人群層面，是一個值得重視的定位策略。 45 建筑風(fēng)格 —— 后現(xiàn)代風(fēng)格 現(xiàn)代美與經(jīng)典的古典美的完美結(jié)合。具有現(xiàn)代美感的簡潔的線條與大面積采光，運(yùn)用現(xiàn)代感的材質(zhì)，如玻璃、金屬；具有古典美感的建筑比例、輪廓。 端莊、質(zhì)感強(qiáng)烈而又明快，具有恒久的價(jià)值感和地位象征。 特別建議： 頂部處理 —— 采用類似恒隆廣場的 玻璃頂加燈光處理。在區(qū)域內(nèi)與恒隆廣場等高級商務(wù)商業(yè)區(qū)相輝映的高級住宅區(qū)，成為空前的都市景觀。 配套活動與廣告： 瓊樓玉宇高處，試與天宮比！ 上海國際麗都城水晶金頂榮耀揭幕 46 環(huán)境風(fēng)格 市中心絕無僅有的 全森林生態(tài)環(huán)境體系 ，完美實(shí)現(xiàn)都市生態(tài)夢想，疊現(xiàn)具排它性的產(chǎn)品環(huán)境特質(zhì)。一定時空內(nèi)本案的環(huán)境將是不可復(fù)制的，并且具有爆炸性的市場效應(yīng)，是本案極其強(qiáng)勢的市場競爭差異性優(yōu)勢。 47 服務(wù)風(fēng)格 國際化生活形態(tài)品牌的特質(zhì)，在于“國際麗都城”提供的不僅僅是住宅的硬件，更應(yīng)具有國際化軟件服務(wù)的內(nèi)容，確保未來“國 際麗都城”業(yè)主，享用這種先進(jìn)的生活方式。這種服務(wù)是涵蓋生活的每一個細(xì)節(jié)的。 物以類聚，人以群分，本案目標(biāo)客戶“個性，時尚，健康，資訊”的生活方式特征，決定了他們有著豐富多姿的吻合他們價(jià)值趨向的生活內(nèi)容，他們對住宅的消費(fèi)理應(yīng)涵蓋生活服務(wù)的內(nèi)容。建議以會所及近旁公建設(shè)施為硬件，結(jié)合各類社會資源，提供各類服務(wù)性機(jī)構(gòu)的商業(yè)運(yùn)作，真正體現(xiàn) “住宅，以現(xiàn)代人的生活為本”的住宅開發(fā)最高境界。 泛會所俱樂部 〉網(wǎng)球俱樂部 組織業(yè)主比賽，名將交流，提供專業(yè)教練服務(wù)。 〉挑戰(zhàn)極限俱樂部 越野，登山，滑翔等活動的組織與交流。 〉名車俱樂部 世界名車信息交流，車輛美容養(yǎng)護(hù)。 〉智力顛峰俱樂部 圍棋，橋牌，國際象棋等智力娛樂類項(xiàng)目的名手輔導(dǎo)、比賽組織。 〉旅游俱樂部 提供業(yè)主中旅游愛好者的交流與溝通，提供他們專業(yè)的旅游計(jì)劃策劃與操作服務(wù)。 〉雪茄沙龍 〉證券沙龍 〉音樂沙龍 48 〉文學(xué)沙龍 〉水墨沙龍 〉其他直接服務(wù) 以上各俱樂部的運(yùn)作均為與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)資源商業(yè)合作開展，一俟運(yùn)作成熟，發(fā)行限量會員卡以確保運(yùn)作價(jià)值的含金量與運(yùn)作的持續(xù)能力。 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理質(zhì)量直接影響業(yè)主的生活方式和生活質(zhì)量，并且直接影響物業(yè)品牌和價(jià)值，建議 聘請境外高素質(zhì)物業(yè)管理公司直接管理，并且建議結(jié)合社會網(wǎng)絡(luò)平臺和俱樂部沙龍組織提供深層次的服務(wù)。 公共服務(wù)： 人力直接服務(wù)：通常的管理服務(wù)內(nèi)容 貴賓引車、司機(jī)服務(wù) 車輛美容保養(yǎng)服務(wù) 兒童代管服務(wù) ?? 智力服務(wù)： 俱樂部服務(wù) 財(cái)經(jīng)信息服務(wù) 網(wǎng)絡(luò)教育服務(wù) ?? 專屬服務(wù)： 專業(yè)管家服務(wù) 旅行秘書服務(wù) 金融顧問 私家名醫(yī)保健 私人法律顧問 ?? 物業(yè)管理的準(zhǔn)則：服務(wù)業(yè)主的需求，捍衛(wèi)業(yè)主的利益。 沒有挑剔的業(yè)主，只有差的服務(wù)。 49 設(shè)施含量 “ 國際麗都城”，作為總 體量達(dá) 280000 平方米的綜合型國際生活城區(qū)，面向未來、內(nèi)涵豐富的設(shè)施配套，是產(chǎn)品內(nèi)容中不可分割的有機(jī)組成部分。 區(qū)內(nèi)生活休閑功能： “ Ladoll”大型高級會所，基本不對外開放，設(shè)立于社區(qū)較為中心地帶，將會所個性建筑風(fēng)格與小區(qū)其他景點(diǎn)融合，成為未來社區(qū)內(nèi)的又一標(biāo)志性風(fēng)景線。 會所設(shè)施： 〉運(yùn)動保健 戶外類：塑膠半場籃球場，網(wǎng)球場，沙灘排球場，健身跑步道。 戶內(nèi)類：四季恒溫泳池，壁球館，桌球室，室內(nèi)高爾夫，室內(nèi)攀巖，健身房，有氧體能理療中心，名醫(yī)保健中心，桑拿館。 〉休閑 會所大堂鋼琴吧，茶坊（棋牌）， 雪茄廊。 〉藝術(shù) 小型演歌放映廳（兼多功能沙龍廳），小型藝術(shù)展廳。 〉商務(wù) 商務(wù)中心，多功能會議廳 〉教育 親子游戲室，智力開發(fā)室 公建配套： 沿北京西路一側(cè)利用保留性經(jīng)典別墅建筑，定向引進(jìn)既具經(jīng)典性，具時代個性 的各類高級時尚休閑類娛樂設(shè)施，營造高雅的生活場所氛圍，提示個性、時尚 、健康、資訊的新生活文化內(nèi)涵。 招商引進(jìn)內(nèi)容： 品牌酒樓，品牌咖啡館，品牌酒吧。 沿新閘路一側(cè)，營造具國際主義風(fēng)格的文化商業(yè)走廊，以國際品牌經(jīng)營、異域風(fēng)情購物環(huán)境，樹立同樣個性、時尚、健康、資訊的生活形象涵義。 招商引進(jìn) 內(nèi)容： 品牌家私店，寵物店，花店，書店，畫廊店，美容中心，音像店，品牌超市，干衣店，藥店。 教育 —— 四語幼二園（中、英、法、日） 50 住宅中的科技運(yùn)用 作為新的信息科技文化背景下的跨世紀(jì)高檔住宅，現(xiàn)代科技在本項(xiàng)目中體現(xiàn)以人為本，使本社區(qū)成為面向未來，名副其實(shí)的可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保型社區(qū)，是符合本案整體形象定位的。 自然資源利用系統(tǒng) 〉太陽能采集運(yùn)用系統(tǒng) 建議設(shè)置太陽能收集利用裝置，為會所中的四季恒溫泳池及其他設(shè)備提供低成本的能源供應(yīng)，可有效降低未來經(jīng)營運(yùn)作成本。 〉路面雨水收集凈化利用 可為未來小區(qū)的部分 水景資源運(yùn)作提供循環(huán)支持利用。 未來住宅的智能生活 與本案的“個性、時尚、健康、資訊”生活主題相呼應(yīng)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段提供全新的數(shù)字化生活方式，是本項(xiàng)目理應(yīng)體現(xiàn)的題中之意。 〉 IC 卡一卡通 包括停車、物業(yè)管理費(fèi)及社區(qū)公設(shè)費(fèi)用繳交，社區(qū)網(wǎng)站的網(wǎng)上消費(fèi)，各棟入口處的電子鎖。 〉遠(yuǎn)程三表抄送系統(tǒng) 〉 IP 電話 〉 INTERNET 寬帶高速接入 〉社區(qū)信息服務(wù)網(wǎng)站，設(shè)置社區(qū)局域網(wǎng)，并帶有 TV 傳送功能。 網(wǎng)站內(nèi)容： — “國際麗都城”品牌在線 提供與各類生活細(xì)節(jié)有關(guān)的各類高檔品牌級商品訊息與購買服務(wù)。 國際品牌服裝在 線 餐飲品牌在線 教育品牌在線 娛樂品牌在線 ．．．．．．．．．．．．．．．． — 會所活動設(shè)施介紹及網(wǎng)上預(yù)定 — 遠(yuǎn)程醫(yī)療，健康管理 — 網(wǎng)上社區(qū)商城：社區(qū)商家開通業(yè)主的網(wǎng)上購物服務(wù)及送貨送餐服務(wù)。 — 網(wǎng)上教育：家教及其他項(xiàng)目培訓(xùn)指導(dǎo)，解答用戶相關(guān)技術(shù)問題。 — VOD 視頻點(diǎn)播（可與美亞聯(lián)合）及 CD 點(diǎn)播。 — 證券實(shí)時交易 — 物業(yè)管理信息查詢，網(wǎng)上報(bào)修。 — 物業(yè)管理費(fèi)用網(wǎng)上支付（結(jié)合 IC 卡） — ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 〉安全系統(tǒng) 圍墻紅外線報(bào)警及攝影監(jiān)控。 公共區(qū)域監(jiān)控（含車庫監(jiān)控） 51 可視對講及 緊急求助按鈕。 電子巡更系統(tǒng) 門磁系統(tǒng) 〉其他設(shè)備 大堂液晶信息顯示屏 公共環(huán)境空間及各大堂的背景音樂及廣播。 有線電視及衛(wèi)星電視 家庭電器自動化系統(tǒng)集成平臺 〉環(huán)保節(jié)能 公共照明自動管理。 科技，以人為本 住宅，以人為本 52 建材與設(shè)備 “國際麗都城”國際化生活形態(tài)品牌，要求其綜合品質(zhì)的體現(xiàn)，源自于產(chǎn)品各個細(xì)節(jié)的品牌意識與精雕細(xì)琢，對于構(gòu)建住宅的各類建材與設(shè)備，應(yīng)體現(xiàn)完整的國際化品牌整合思想。樹立整體形象飽滿、細(xì)部品質(zhì)耐品的產(chǎn)品印象。 53 戶型 建筑朝向 〉以座北朝南為原則，板式設(shè)計(jì)確保戶戶向陽，可以有適當(dāng)偏角。 〉主導(dǎo)風(fēng)與建筑朝向關(guān)系：本地最佳朝向南至南偏東 15 度。 〉衛(wèi)生間、廚房及輔助間（保姆房）、工作陽臺盡量設(shè)置在北邊，主臥及起居客廳設(shè)置在南邊。 戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 〉戶型平面有針對性，種類不宜過多。 〉房型概念超前，功能細(xì)分。 〉平面設(shè)計(jì)基本原則：動靜分離、干濕分開、主仆生活區(qū)隔明顯。 〉在遵守典雅主義立面風(fēng)格的前提下，采用落地玻璃門窗和大觀景陽臺。 〉住宅的主人活動空間以起居室為活動中心，睡眠、用餐、 休息等功能分離，減少互相干擾，滿足不同功能的要求，并開發(fā)都市觀景型空中立體別墅戶型。 〉廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)上綜合考慮現(xiàn)代個性化生活用品的布置，同時考慮雜物間、儲藏間、工作陽臺等輔助空間的設(shè)置。 〉單元入口設(shè)置入口門廳，與業(yè)主居住品位相匹配。 〉強(qiáng)調(diào)廳、室面寬，大戶型廳寬 米以上，主臥 4 米以上。 〉設(shè)計(jì)以全部自然通風(fēng)采光，避免暗廚、暗衛(wèi)的存在。 54 首期房型配比與面積建議 Ｃ型小高層 〉豪華型四室二廳和三房二廳。 配備齊全的輔助空間，主人主要使用空間彰現(xiàn)氣度與不凡。 保姆間分門進(jìn)入，設(shè)保姆獨(dú)立衛(wèi)浴設(shè) 施，并與工作空間融為一體。 主人衛(wèi)生間兼?zhèn)浜廊A浴缸及沖淋設(shè)備位置，兼?zhèn)洫?dú)立更衣間。 充足的輔助儲藏空間。 〉入戶電梯設(shè)置觀光電梯。 〉三房面積可在 170 平方米左右，四房面積在 180 平方米左右。 〉配合以一定量的觀景立體空中別墅。面積可在 250 平方米以上。 〉考慮菜單式精裝修服務(wù)，做到一次性成品交房標(biāo)準(zhǔn)。 Ｄ型高層 〉寬敞型三室二廳和二房二廳。 配備齊全的輔助空間，主人主要使用空間彰現(xiàn)氣度與不凡。 設(shè)保姆獨(dú)立衛(wèi)浴設(shè)施，并與工作空間融為一體。 主人衛(wèi)生間兼?zhèn)浜廊A浴缸及沖淋設(shè)備位置，兼?zhèn)洫?dú)立更衣間。 充足的輔助 儲藏空間。 〉三房面積可在 155 平方米左右，二房面積在 115 平方米左右。 〉配合以一定量的觀景立體空中別墅。面積可在 250 平方米以上。 55 二期、三期戶型面積配比 二期：四房三廳三衛(wèi)（躍層）： 面積： 200M2 套數(shù)比： 10% 三房二廳二衛(wèi)： 面積： 135M2 套數(shù)比： 60% 二房二廳二衛(wèi)： 面積： 105M2 套數(shù)比： 30% 特別說明：如果一期豪宅超速去化，并且尚有 大量市場需求，二期可以繼續(xù)采用豪宅定位。 三期：三房二廳二衛(wèi)： 面積： 125M2 套數(shù)比： 32% 二房二廳二衛(wèi)： 面積： 100M2 套數(shù)比： 24% 二房一廳一衛(wèi)： 面積： 85M2 套數(shù)比： 27% 一房一廳一衛(wèi)： 面積： 70M2 套數(shù)比： 17% 56 價(jià)格定位 價(jià)格認(rèn)知定位 根 據(jù)市場報(bào)告顯示，隨著南京西路高級國際商務(wù)區(qū)的漸趨成型，各項(xiàng)宏觀背景的向好趨勢，本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)突破，本地高位物業(yè)消費(fèi)階層日趨成型，總價(jià)百萬以上的物業(yè)消費(fèi)已經(jīng)啟動，這，無疑構(gòu)成“國際麗都城”近萬元單價(jià)的市場價(jià)格支持。 各期單