【導(dǎo)讀】上海住房保障的發(fā)展道路是不平坦的，在共和國最初成立的三十年歷程中，上海城市居民住房問題成為最大的社會(huì)問題和經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。內(nèi)外的歷史實(shí)踐證明，單純依靠政府實(shí)行住房保障都是失敗的。但在商品化和產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展過程中，上海將原先的系統(tǒng)內(nèi)住房保障建設(shè)的。革過程中的新矛盾、新問題。交易市場秩序混亂的問題。房地產(chǎn)調(diào)控政策目前正在上海逐步落實(shí)，并取得了一。政策的引導(dǎo)，把居住困難程度作為分房各項(xiàng)因素的主要因素之一考慮。歷時(shí)十二年，上海解決住房特別困難家庭共110891戶，受益群眾。上海公積金制度的建立為上海市民解決住房問題提供了新的推力。1991年上海市政府頒發(fā)的《上海住房制度改革實(shí)施方案》和1991. 為兩個(gè)最重要的解決上海住房問題的指導(dǎo)性文件。2021年10月，在上海市政府發(fā)布《上海市住房建設(shè)規(guī)劃》，宅建設(shè)管理部門統(tǒng)籌安排解決“特困戶”的居住問題。成立了上海市住宅建設(shè)辦公室，統(tǒng)一負(fù)責(zé)全市的住宅建設(shè)。統(tǒng)一歸口開展全市的“特困戶”解困工作。

　　

【正文】 現(xiàn)的正增長 。 2021 年末，上海市常住人口為 1778 萬人 ，比 2021 年增加 36 萬人，增幅為％ ；當(dāng)年家庭戶 497 萬戶，戶均 人，約有 1342 萬人； 常住人口總數(shù)和家庭戶人口總數(shù)的差額為 436 萬人， 可視作 集體戶口 。 將上述數(shù)據(jù) 綜合 分析， 2021 年末 可 以劃出如下幾個(gè)層次的 戶數(shù)和人口范圍 ： 上海 住房保障 全覆蓋范圍 應(yīng) 是 1778 萬人， 其中 有 497 萬 家庭戶 1342 萬人 ； 含 中 等 收入 及以下的 家庭戶 ，如果 占 上?？倯魯?shù)的 60％左右， 那么 有 298萬家庭戶，涉及人口總數(shù)約為 805 萬人 ； 含 中低收入 及以下的家庭戶， 如果占上?？倯魯?shù)的 30％， 那么 有 149 萬家16 庭戶 ，涉及人口總數(shù) 約 為 403 萬人 ； 含低收入及以下的家庭戶 ，如果占上?？倯魯?shù)的 16％， 那么有 80 萬家庭戶，涉及人口總數(shù)約為 215 萬人 ； 最低收入 的家庭 戶 ，如果占上?？倯魯?shù)的 6％，那么有 30 萬家庭戶，涉及人口總數(shù)約為 81 萬人。 原則 住房保障體系構(gòu)建是一項(xiàng)政策性 、連續(xù)穩(wěn)定性 、 持續(xù) 發(fā)展 性 和 社會(huì)性 都非常強(qiáng)的 系統(tǒng)工程，在具體實(shí)施過程中應(yīng)遵循以下原則： 其一、 政府主導(dǎo)的原則 ；其二、市場導(dǎo)向的原則；其三、兼顧公平與效率的原則；其四、 整體規(guī)劃、 多種方式 、 多種渠道 、 適度保障、 逐步提高 的原則 。 上?！笆晃濉弊》勘Ｕ夏繕?biāo)定位 其一、 放寬廉租對(duì)象的收入線認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)， 擴(kuò)大廉租房的受益面， 使能夠享受廉租住房政策的城鎮(zhèn)生活和居住困難家庭總數(shù)達(dá)到 10 萬戶左右，讓 廉租住房 成為上海雙困戶解決住房問題的主要實(shí)現(xiàn)形式，除少數(shù) 2－ 3 個(gè)區(qū)以外，大多數(shù)區(qū)縣廉租房房源的 70％在所在區(qū)縣范圍內(nèi)就地解決； 其二 、 適當(dāng)放寬 低收入者 購房 、租房的 貼息 和配租標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提高更多低收入家庭 租房、購房 的經(jīng)濟(jì)能力 ； 其三 、運(yùn)用多種方式、多種渠道、分層次的解決和提高上海全體市民的住房保障、住房 質(zhì)量和住房需 求 ， 高度重視 有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的單位 向本單位職工提供 租賃住房 ， 高度重視 老 年 人 、 大學(xué)畢業(yè)生、 引進(jìn) 人才 和農(nóng)民工 的住房問題； 其四 、 在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，進(jìn)一步完善配套商品房項(xiàng)目的供地方式 ， 落實(shí)配套商品房基地周邊的產(chǎn)業(yè)、市政、公建等專業(yè)規(guī)劃，完善公共交通 和商業(yè)服務(wù)配置 ，拓展基地居民的就業(yè)渠道 ， 實(shí)現(xiàn)市政、公建配套設(shè)施與住房的同步交付； 其五 、全市住宅開工面積總量在 1 億平方米以上，竣工總面積 萬億平方米以上，“十一五”前兩年配套商品房竣工量每年均為 200 萬平方米左右； 其六 、中心城區(qū)完成成片 二級(jí)舊里以下房屋改造 400 萬平方米，完成成套改造、綜合整治及“平改坡”等各種類型的舊住房綜合改造 2021 萬平方米以上，全市住房成套率達(dá)到 95%； 17 其七 、 完善舊住房綜合改造的資金籌措機(jī)制和長效管理機(jī)制 ， 建立強(qiáng)制性的修繕與養(yǎng)護(hù)機(jī)制 、 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 、物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)機(jī)制。 組織 體系和 管理 流程 上海市 住房保障 的 組織 體系和流程 住房保障工作內(nèi)容和流程 保障 住房 的 土地供應(yīng) 、 建設(shè)、征集、 分配 和 回收 體系 采用各項(xiàng)優(yōu)惠政策 優(yōu)先安排保障住房的用地 ； 制定 保障 住房建設(shè) 和征集 的規(guī)模、 質(zhì)量、成本 和標(biāo)準(zhǔn) （ 房型、面積 和價(jià)格 ） ； 政府組建開發(fā)建設(shè)公司 直接 進(jìn)行保障住房 開發(fā)建設(shè)；通過招投標(biāo) 安排經(jīng)營性的 房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行 保障住房委托上海市人大 地方立法 上海市政府 政府法規(guī) 保障規(guī)劃 領(lǐng)導(dǎo)決策 政策措施 區(qū)縣政府 認(rèn)定認(rèn)證 組織實(shí)施 住房保障實(shí)施組織體制 上海市政府 財(cái)政局 房屋土地資源管理局 公積金管理中心 土地儲(chǔ)備中心 保障住房建設(shè)分配管理 住房保障制度效果評(píng)價(jià) 住房保障政策體系 土地供應(yīng)政策 資金配套政策 住房建設(shè)政策 住房分配政策 福利補(bǔ)貼政策 動(dòng)遷安置政策 回收運(yùn)用政策 領(lǐng)導(dǎo)和工作架構(gòu) 土地配置 建設(shè)組織 雙困認(rèn)證 分配管理回收 保值增值 投入產(chǎn)出評(píng)價(jià) 保值增值評(píng)價(jià) 范圍和效果評(píng)價(jià) 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 18 開發(fā) ； 要求 房地產(chǎn) 開發(fā) 商按 法定 的一定比例繳交保障住房房源； 收購 一手房 、 二手房 和經(jīng)過騰退、過濾或改造過的低標(biāo)準(zhǔn)舊公房 ， 建立廉租房和廉價(jià)房的供應(yīng)資源； 建立保障住房配租 配售 中心， 對(duì) 符合保障住房 標(biāo)準(zhǔn)的 享有者進(jìn)行廉租房和廉價(jià)房的 封閉式 配置； 從 已 不符合 再使用 保障住房 標(biāo)準(zhǔn)的 享 有 者 手上回收廉租和廉價(jià)房。 保 障住房 的 資金管理 體系 政府財(cái)政撥款 、購房貼息和租房貼息；接受 各種基金、福利 事業(yè) 機(jī)構(gòu) 、 企業(yè)、個(gè)人的 貨幣和實(shí)物 贊助 ，建立上海保障住房建設(shè)基金 ； 接受公積金 增值利息的 資助 ， 用好公積金 購房信貸、保障住房開發(fā)信貸、 市民住房 大 修裝修 信貸 、 低收入者租房 使用 ； 發(fā)行 上海保障住房建設(shè)債券 ；嘗試 將部分土地出讓金 轉(zhuǎn)移支付到保障住房開發(fā)建設(shè)上來。 財(cái)產(chǎn)收人 和住房雙 困 戶 的 申報(bào) 認(rèn)證 體系 根據(jù) 上海社會(huì)經(jīng)濟(jì)和收入 的發(fā)展水平， 按租金 、售價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)和住房解困目標(biāo)，劃定 和調(diào)整 不同層次的 享用保障住房的客觀標(biāo)準(zhǔn) 和比例 ；接受居民 戶 享用保障住房的 申請(qǐng)， 并進(jìn)行 分 層次 認(rèn)證 ；每隔一定年限，對(duì)分層次享用保障住房的居民進(jìn)行資格 動(dòng)態(tài) 再認(rèn)定 。 完善住房公積金制度的建議 拓寬公積金制度覆蓋面，擴(kuò)大住房保障的覆蓋對(duì)象 要 研究目前還沒有納入強(qiáng)制性繳交范圍的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和其他外來人員的繳存政策 ； 要 完善城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及雇員、自由職業(yè)者的自愿繳存政策，增強(qiáng)制度的靈活性和吸引力 ； 要 努力 復(fù)活數(shù)以百萬計(jì)的公積金封存戶的繳交， 從而 逐步實(shí)現(xiàn)住房公積金制度對(duì) 全市 各類就業(yè)者的全覆蓋。 提高制度覆蓋對(duì)象的住房保障能力和保障度 要 探索企業(yè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益情況的好壞，在一定范圍內(nèi)選擇住房公積金繳存比例靈活性 、浮動(dòng)性的 可能性 ； 要鼓勵(lì)和擴(kuò)大中低收入者 使用公積金 的比重， 提供適合于 弱勢群體 使用 公積金 的新品種 和 新方式 ； 要 嘗試運(yùn)用公積金 進(jìn)行 廉租房、廉價(jià)房的開發(fā)建設(shè) 、 征集 和 貨幣貼租的新途徑 ； 要 研究調(diào)整組合貸款中住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的 比重和 還款次序問題，體現(xiàn)“讓利于民” 。 強(qiáng)化管理確保資金安全 19 上海市的住房公積金個(gè)人購房貸款已累積到相當(dāng)規(guī)模，貸款風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，在最長達(dá) 三十 年的還款期內(nèi)，各種系統(tǒng)性或非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)都可能發(fā)生，這就需要不斷完善和創(chuàng)新個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范和管理機(jī)制，在住房公積金呆帳準(zhǔn)備金計(jì)提以及壞帳核銷借款人信用庫建 設(shè)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警體系的創(chuàng)建等方面，做出新的探索和實(shí)踐。 要向社會(huì)及時(shí)公布公積金的 運(yùn)營方向、 渠道 、 數(shù)量 和增值情況 ， 增強(qiáng)規(guī)范化 ，堵塞一切發(fā)生的違規(guī)違紀(jì)行為。 加強(qiáng)廉租房保障體系建設(shè)的建議 多 渠道就近 籌措廉租房房源 廉租房房源過少， 分布不合理， 門檻標(biāo)準(zhǔn)高， 是 廉租房的實(shí)物性配租比例過低的重要原因 。 需要 像過去解決居住特別困難戶那樣， 實(shí)行誰家的孩子誰家抱 。凡是符合條件的廉租屋享有者， 政府、單位和 社區(qū)一要認(rèn)定， 二要在規(guī)定時(shí)間里給予保障 ，三是 房源要盡可能的就近，四是 通過政府、單位和個(gè)人 都出一點(diǎn)的辦法， 多渠道 分擔(dān)責(zé)任 ，籌 集房源。 上 海新建住宅區(qū)中 都應(yīng) 該安排一定比例面積的廉租屋， 并 對(duì)這部分廉租房 減 免土地出讓金 和部分費(fèi)稅 ， 讓優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和公共配套雙困戶也能享受到 ，真正實(shí)現(xiàn) 小區(qū)內(nèi)部的貧富和諧。 加強(qiáng)對(duì)廉租房 使用 的管理 社會(huì)住房保障對(duì)象是城鎮(zhèn)最低及中低收入家庭，但在具體落實(shí)過程中涉及到如何確定最低及中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)來源標(biāo)準(zhǔn)以及核查問題。當(dāng)今社會(huì)收入來源多元化的情況下，不確定因素很多 。 建議加快建立個(gè)人信用制度，充分發(fā)揮銀行的監(jiān)控職能 ，禁止 企事業(yè)單位不通過銀行直接發(fā)放職工收入 ；建立個(gè)人收入和信用檔案 ,對(duì)個(gè)人及其家庭收入變動(dòng)情況跟蹤調(diào) 查，對(duì)個(gè)人信用狀況進(jìn)行記錄和評(píng)估； 實(shí)行 廉租房 申報(bào)、審批、公示、監(jiān)督制度，界定好廉租房的供應(yīng)對(duì)象 ；不得將承租的廉租轉(zhuǎn)租。