【正文】 環(huán)境和自然資源是我們?nèi)祟愘囈陨娴幕緱l件，保護(hù)好周圍的環(huán)境，合理的利用自然資源，是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須加強(qiáng)注意的環(huán)節(jié)，保護(hù)環(huán)境是我國的一項基本國策。本項目在建設(shè)過程和運(yùn)營過程中均嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的保護(hù)措施。 環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和對策措施 規(guī)劃目標(biāo) 要求租賃企業(yè)必須做好環(huán)境影響 評價，推行清潔生產(chǎn)，采用低耗無污染或少污染的新工藝，在生產(chǎn)過程中嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”制度，切實搞好“三廢”治理工作。對生產(chǎn)中產(chǎn)生的“三廢物”進(jìn)行分類、分級、分步處理，最大限度地減少“三廢”對區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響。 規(guī)劃對大氣環(huán)境質(zhì)量要求達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)，河網(wǎng)水質(zhì)達(dá)到 Ⅲ Ⅳ類水體標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境噪聲要求達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。即交通干線兩側(cè)噪聲平均控制在 68dB(A)，區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲控制在 56dB(A)。 對策措施 （ 1）嚴(yán)格控制新污染源，認(rèn)真執(zhí)行環(huán)境影響評價制和“三同時”制度； ────────────────────────────────────────────── 33 （ 2）租賃企業(yè)的生產(chǎn)應(yīng)以節(jié)能、清潔生產(chǎn)為發(fā)展方 向； （ 3）加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)的評估工作，實行污染總量控制； （ 4）加強(qiáng)對水環(huán)境的治理和保護(hù)，確保區(qū)內(nèi)河網(wǎng)水質(zhì)達(dá)到 Ⅲ Ⅳ類水體標(biāo)準(zhǔn)； （ 5）區(qū)內(nèi)實行雨、污分流排放體系，雨水可就近排入河道，區(qū)內(nèi)污水主要為生產(chǎn)廢水和生活污水，先由企業(yè)自行處理，后接入?yún)^(qū)內(nèi)污水管道，嚴(yán)謹(jǐn)直接排放。 環(huán)衛(wèi)措施 （ 1）垃圾處理 區(qū)內(nèi)合理布置垃圾和糞便無害化處理設(shè)施，實現(xiàn)垃圾收集容器化，糞便處理無害化、管道化，保證區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門收集后在區(qū)外進(jìn)行填埋處理。 （ 2）公共廁所 廁所均設(shè)在標(biāo)準(zhǔn)廠房內(nèi)，由租賃企業(yè)負(fù)責(zé)清 潔衛(wèi)生工作。 勞動衛(wèi)生與安全 對租賃企業(yè)要進(jìn)行擇優(yōu)選擇，符合標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)，才能有資格承租標(biāo)準(zhǔn)廠房，并對有關(guān)企業(yè)進(jìn)行有效管理。 企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，從業(yè)人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程，穿戴必要的勞動保護(hù)用品，并對職工進(jìn)行必要的安全生產(chǎn) ────────────────────────────────────────────── 34 和操作規(guī)程培訓(xùn)。 消防 區(qū)內(nèi)秉著“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的原則，嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行各類消防設(shè)計規(guī)范，合理劃分消防責(zé)任區(qū)，統(tǒng)籌布局消防設(shè)施；各類建筑物嚴(yán)格按《建筑防火設(shè)計規(guī)劃》（ GBJ1687）（ 2021 版）等各相關(guān)要求建設(shè)。主要措施如下： （ 1）區(qū)內(nèi)沿各級道 路布置消火栓，間距 ≤ 120m； （ 2）設(shè)置集中消防控制室、消防水池、消防水泵房、火災(zāi)自動報警設(shè)施； （ 3）租賃企業(yè)按規(guī)定要求配備干粉滅火器； （ 4）管理部門加強(qiáng)日常檢查，杜絕火災(zāi)隱患。 ────────────────────────────────────────────── 35 第八章 組織 管理與營運(yùn)策略 組織 管理 項目建設(shè)期由 XX 有限公司對項目進(jìn)行有效的管理。 項目運(yùn)營期應(yīng)針對日常工作配置相應(yīng)的管理人員。運(yùn)營期將由XX 有限公司 選擇 物業(yè)公司進(jìn)行 管理。 建設(shè)期項目管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 建設(shè)期的管理機(jī)構(gòu)主要由工程管理部、工程技術(shù)科、計劃財務(wù)科、物資供應(yīng)科組成，各部門均由總經(jīng)理直接 領(lǐng)導(dǎo)。 圖 81 建設(shè)期組織管理機(jī)構(gòu)圖 運(yùn)營期項目管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 項目的建設(shè)除了嚴(yán)格施工質(zhì)量管理外，建成后的管理、經(jīng)營、維護(hù)也是極其重要的工作環(huán)節(jié)。 （ 1）管理機(jī)構(gòu) 物資供應(yīng)科 公司總經(jīng)理 工程技術(shù)科 計劃財務(wù)科 工程管理部 ────────────────────────────────────────────── 36 由 XX 有限公司 成立專門的物業(yè)管理服務(wù)部門，負(fù)責(zé)本項目的日常管理運(yùn)營。 （ 2）人力資源配置 本項目建成后的人力資源配置主要是根據(jù)實際情況進(jìn)行設(shè)定。 （ 3）人員招聘及培訓(xùn) 項目建成后，招聘人員應(yīng)具備較高素質(zhì)，新進(jìn)人員需經(jīng)過短期的培訓(xùn)后方能上崗。 勞動定員 項目勞動定員 5 人， 即經(jīng)理 1 人，工程管理組 2 人，辦公室及財務(wù)組各 1 人，所有管理人員由 XX有限公司 統(tǒng)籌安排并負(fù)責(zé)統(tǒng)一培訓(xùn)，不足部分向社會招聘。 運(yùn)營策略 為加快本區(qū)域創(chuàng)新的步伐，在項目建設(shè)過程中，通過配套建設(shè)部分通用性標(biāo)準(zhǔn)廠房作為產(chǎn)業(yè)化基地。在對中小科技企業(yè)開放的同時，這部分通用性標(biāo)準(zhǔn)廠房將以優(yōu)惠租金接納高科技企業(yè)。通過對這些進(jìn)入快速成長期科技企業(yè)的遷入，帶動為其配套相關(guān)科技企業(yè)進(jìn)入基本地落戶，營造產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。 ────────────────────────────────────────────── 37 第九章 項目建設(shè)期和實施進(jìn)度安排 建設(shè)工期 項目的建設(shè)工期預(yù)計從 2021 年 8 月至 2021 年 12 月，共 計 16 個月。 實施進(jìn)度安排 本項目的實施計劃為 16 個月，時間從 2021 年 1 月至 2021 年 10月。具體實施步驟為：項目建議書等前期工作從 2021 年 1 月開始， 2月結(jié)束。 3 月份進(jìn)行初步設(shè)計、審批及施工圖設(shè)計工作，并于 4 月底結(jié)束； 2021 年 5 月份即開始施工招標(biāo)，至月底招標(biāo)工作結(jié)束； 2021年 6 月主體工程基礎(chǔ)部分破土動工，至 2021 年 9 月 30 日以前完成工程驗收，并投入使用。具體實施進(jìn)度計劃詳見本項目的工作計劃進(jìn)度表（表 91）。 ────────────────────────────────────────────────────────────── 38 表 91 項目工作進(jìn)度計劃表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 10 9 81項目建議書等前期工作2初步設(shè)計、評審及施工圖設(shè)計3 施工招標(biāo)4 工程施工5 設(shè)備安裝6 竣工驗收2021 年序號建設(shè)內(nèi)容2021 年 ─────────────────────────────────────────────── 39 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算 估算范圍 本項目投資估算范圍包括：土建工程、水電安裝工程、室外工程等建安工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)的投資估算。 編制依據(jù) （ 1）方案設(shè)計圖紙、文字說明。 （ 2）近期類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 （ 3）《建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程》（ CECA/GC12021） （ 4）《廣西壯族自治區(qū)工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》（ 2021 年版） （ 5）《廣西壯族自治區(qū)物價局轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題 的通知》（桂價費(fèi) [2021]55號） 估算結(jié)果 本項目 總 投資 萬元 。 其中：設(shè)備購置費(fèi) 235 萬元，占總估算值的 ％ 。 安裝工程費(fèi) 1025 萬元，占總估算值的 ％ 。 建筑工程費(fèi) 6690 萬元，占總估算值的 ％ 。 其他工程費(fèi) 2050 萬元，占總估算值的 ％ 。 項目固定資產(chǎn)投資估算見表 101。 ─────────────────────────────────────────────── 40 表 101 項目投資估算表 序號 工程或費(fèi)用名稱 估算價格（萬元） 建筑工程 設(shè)備購置 安裝工程 其他費(fèi)用 總 值 一 第一部分工程費(fèi)用 6690 235 1025 2050 10000 1 廠房 3690 700 4390 2 冷庫 800 50 850 其中 底板 200 12 墻板 350 20 庫門 120 10 附件 100 5 13 118 4 供配電 200 30 50 280 5 給排水 350 30 60 440 9 垃圾處理 230 20 30 280 11 環(huán)境綠化 200 30 50 280 12 其他 450 20 30 500 二 第二部分其他費(fèi)用 405 405 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 250 250 3 勘察設(shè)計費(fèi) 50 50 4 工程監(jiān)理費(fèi) 55 55 6 前期工作費(fèi) 50 50 第一、二部分合計 6690 235 1025 405 10405 三 基本預(yù)備費(fèi) 1145 1145 四 建設(shè)期利息 500 500 五 合 計 6690 235 1025 2050 10000 資金籌措 本項目總投資 10000 萬 元，全部由業(yè)主自籌。 ─────────────────────────────────────────────── 41 第十一章 項 目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析 根據(jù)市場實際，考慮出租標(biāo)準(zhǔn)廠房價格定位在 15 元 /㎡，標(biāo)準(zhǔn)廠房出租每年可收取房租約 萬元，冷庫出租價格定在 6 元 /㎡ /天，則冷庫每年可收取租金約 萬元，項目銷售收入為 萬元。 稅收： （ 1）營業(yè)稅： 萬元 5%= 萬元 （ 2）城市維護(hù)建設(shè)稅： 萬元 7%= 萬元 （ 3）教育費(fèi)附加： 萬元 3%= 萬元 以上三項合計為 萬元 . 利潤估算： （ 1） 銷售收入： 萬元 （ 2） 營業(yè)稅金及附加： 萬元 （ 3） 經(jīng)營成本： 50 萬元 （ 4） 所得稅前利潤： 萬元 （ 5） 應(yīng)繳所得稅： 萬元（所得稅率 25％） （ 6） 稅后利潤： 萬元 投資回收期（所得稅后） ： 投資回收期： 10000/=,本項目 7 年內(nèi)能回收成本，經(jīng)濟(jì)效益較好。 綜上所述，本項目投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)值，項目效益好，而 ─────────────────────────────────────────────── 42 且每年凈利較高，所以該項目具有良好的前景 ,希望政府能夠大力支持。 財務(wù)評價結(jié)論 經(jīng) 財務(wù)測算和經(jīng)濟(jì)效益分析，投資回收期從建設(shè)期算起為 年，大于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期。因此，本項目的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。 社會效益分析 本項目的投資建設(shè)可以增進(jìn)地方政府的財政稅收，加強(qiáng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套，增加當(dāng)?shù)氐膭趧恿蜆I(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而也可以拉動了當(dāng)?shù)氐?GDP 的增長，因此，投資本項目社會效益顯著。 ──────────────────────