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【正文】 ......................25 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 ........................ 25 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 ......................................25 二、項目投資估算 ..........................................26 三、經(jīng)營項目測算 ..........................................27 3 四、項目實施進度安排 ......................................30 第八章 設(shè)計概念 ....................................... 31 第九章 結(jié)論 .......................................... 32 第一章 前 言 一、報告編制目的 （一）在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 （二）對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并完成項目的初步規(guī)劃設(shè)計方案。 （三）結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行商業(yè)模式。 （四）對項目進行投資分析和風險分析。 （五）對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 二、報告編制依據(jù) （一） 國家建設(shè)部及保亭市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 4 （二） 現(xiàn)場調(diào)查和實地調(diào)研所得信息； （三） 政府工作報 告及統(tǒng)計局提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 三、項目概況 （一）基本情況 本地塊位于海南省保亭縣 *****范圍內(nèi)，項目總用地面積 750畝，土地使用類型為國有劃撥地。項目目前為 熱帶雨林五星級酒店待開發(fā)用地， 熱帶雨林風貌保存完好，自然環(huán)境非常優(yōu)越。七仙嶺是國家 AAA級森林公園，境內(nèi)遍布原生態(tài)熱帶雨林，空氣負氧離子含量高達 810萬個，是三亞的十倍。七仙嶺溫泉是全海南島水溫最高的溫泉，其最高水溫達 93 C，且富含微量元素，具有良好的醫(yī)療保健效果，是不可多的的養(yǎng)生、度假的好去處。 地形地貌：本地塊目前為熱帶雨林山谷地形，背 靠青山，膠林如海，遠眺七仙嶺群峰，田園阡陌、清溪碧水交織于山腳。緩坡地勢較為適宜建設(shè)。地塊附著物目前為原始森林植被，不涉及拆遷問題，具備工程快速開工的可能性。地塊周邊目前交通情況良好，溫泉區(qū)至保亭縣城、溫泉區(qū)至森林區(qū)的公路也開通，其中溫泉公路緊鄰項目旁邊穿過。依托這些公路可與三亞、?？诘群Ｄ细鞒鞘杏行нB接，也可和周邊著名景區(qū)由較好的交通連接。用地屬于熱帶季風氣候區(qū)。具有熱量豐富、雨量豐沛、蒸發(fā)量大、季風變化明顯的特點。境內(nèi)雨量豐沛，但降雨較集中，雨旱季明顯。 5 （二） 項目所處區(qū)域分析 項目位于海南熱帶 雨林旅游度假區(qū)中部，處于三亞、陵水、五指山之間的中心。地塊目前有七仙嶺溫泉國家森林公園、七仙嶺溫泉高爾夫球會、君瀾熱帶雨林溫泉酒店等配套設(shè)施，另有兩個高爾夫球場在建。先期開發(fā)的項目保證了通訊、供電和供水等設(shè)施能得到基本滿足。溫泉位于七仙嶺南面的山腳下，分布著 25 個溫泉眼，其中自噴泉眼 7 口，日出水量 3030 立方米。溫泉大多數(shù)在 70 攝氏度左右，有些高達 94攝氏度，是全海南島水溫最高的溫泉，該溫泉屬于硅酸重碳鈉型溫泉水，富含微量元素，具有良好的醫(yī)療保健效果，尤其對長者的高血壓、冠心病等心血管疾病由顯著輔助療效。 6 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、房地產(chǎn)市場狀況及預(yù)測 國家統(tǒng)計局 11 月 10 日公布的 2021 年 110 月全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示， 10 月份全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 9 月份 %。自 2021年 6 月，全國屋售價恢復(fù)正增長以來，房價已連續(xù) 5 個月保持同比正增長，漲幅從 6 月份的， 7月份同比上漲幅 1%， 8月份同比漲幅 2%， 9月份同比漲幅 %， 10 月份同比漲幅達到年度最高 —— %。 全國樓市成交面積看漲，各城市庫存量普 遍下降。 中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測顯示， 2021年 10月份，全國樓市成交面積以漲為主，總成交面積環(huán)比上漲 %。開發(fā)商在 10月加大推盤力度，各地房交會也相繼展開，受此推動，大部分城市成交面積大幅上揚。 7 從供應(yīng)情況來看， 10 月份，進過“金九銀十”的消耗，各城市庫存量普遍下跌。從市場需求來看， 10 月份， 21 各城市成交面積環(huán)比上升，超過被監(jiān)測的 29各城市的 2/3總成交面積環(huán)比 9 月份上漲約 12%。10 月份成交面積最大的是重慶，超過 300 萬平方米，上海成交面積高于 200萬平方米，達 ， 上月成交面積超過 100 萬平方米的城市有 5 個，依次是北京、成都、武漢、天津和廣州。從成交價格來看， 10 月各城市住宅成交均價也是以上漲為主。 在 11月、 12 月，各地房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)井噴。 總之，從目前的房地產(chǎn)形勢來看，經(jīng)濟危機對中國房地產(chǎn)市場的影響 已經(jīng)不復(fù)存在 ，中國房地產(chǎn)市場正進入火爆期。 二 、 海南省 房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 海南省，位于中國的最南面，是中國唯一的熱帶海島省份，海洋面積占中國總海域的 1/3，終年氣候宜人，年平均溫度為 度，空氣清新，常年無冬，森林覆蓋率達到 50%，人口預(yù)期壽命名列全國前茅，有全國一 流的空氣環(huán)境。海南省是中國最大特區(qū)，也是全國建省時間最短的省份。海南為中國第二大島，海岸線長達 公里，是適合休閑旅游的度假圣地。 海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于 1988 年海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)。建省 20年來，海南房地產(chǎn)業(yè)從無到有，經(jīng)歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)。 8 海南省從 2021 年起，把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。 2021 年以來海南 65%以上的商品住房銷往島外，購買對象遍布全國 31個省、區(qū)、市和 港澳臺地區(qū)，以及美國等25 個國家。到海南購房，享受最佳居住環(huán)境，已成為近年來國人的新時尚。這些島外購房客的腳步不僅停留在?？?、三亞，隨著近兩三年海南房地產(chǎn)區(qū)域市場多極化局面的出現(xiàn)，他們的腳步正向?？?、三亞 、保亭 以外島內(nèi)其他市縣邁進。 2021年，海口房價在多個月份里同比漲幅一直領(lǐng)跑全國， 2021年1 月 11 月，?？谏唐贩科骄N售價格為 元 /平方米，同比上漲 %。與價格上漲較快相背， 2021年海南商品房銷量卻顯黯淡。 海南房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷 2021 年年底的微步調(diào)整之后， 2021 年上半年頻現(xiàn)火熱信號，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房及住宅銷售面積、銷售金額等重要指標同比均出現(xiàn)正增長。 2021 年上半年海南房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 ，同比上漲 %，增幅比全國平均水平高出 個百分點。商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；銷售額 ，同比大幅增長 28%；銷售均價 6099元／平方米，同比增長 %，均為近年來新高。以上數(shù)據(jù)顯示，市場消化能力止住了海南樓市 2021 年底低迷的態(tài)勢，市場交易暢旺，火爆跡象明顯。 2021上半年海南房地產(chǎn)市場的火爆，既有剛性需 求，也有投資成分。當然也離不開國家宏觀政策的影響，寬松的信貸和低利率的政策刺激，使得投資性需求得到釋放。 9 與目前全國一線城市房地產(chǎn)價格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從多數(shù)島外投資者的購買動機上來看，多為度假型和養(yǎng)老型自住而非他?。粡耐顿Y的目的上來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國具有不可比擬的優(yōu)勢。海南是全國第一個生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)” 的選擇。隨著國內(nèi)休閑度假房地產(chǎn)市場的興起， 借著開發(fā)“國際旅游島”的東風， 海南房地產(chǎn)市場升值潛力巨大。 三、旅游行業(yè)的背景 旅游是最為大眾化的一種精神文化享受，也是人類和自然界的和諧統(tǒng)一、相互依存的具體體現(xiàn)。社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，為旅游業(yè)的興起和發(fā)展提供了物質(zhì)保證，社會集團物質(zhì)和精神消費的出現(xiàn)和升級，給旅游業(yè)帶來了空前機遇和錦繡前程。旅游在人們精神追求于中是最具有科學性、文明性、大眾性特點的一種活動，已經(jīng)被人類社會所接受和鐘愛。在旅游中能盡情地享受大自然為人類展示的壯美畫卷，使人開闊視野、增長知識、陶冶情操、健 身壯體。旅游者在驚與險中追求刺激和暢快，在疲勞中得到快樂和休息，在景色中獲得激情和動力，使精神境界得以充實，身心得到洗滌。旅游使人們在自然逍遙、清靜無為的山水中感悟人生，追求人格的境界，生情悟性。旅游已經(jīng)不是簡單的自由游戲和簡單的娛樂，而是融消費、娛樂、求知、健身于一 10 體的活動，可滿足各文化層次、各年齡段、各社會地位人們的多方面需求，已經(jīng)是當今社會一種最時尚，最喜聞樂見的娛樂消費活動。旅游作為一個產(chǎn)業(yè)，強有力地躋身于社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，已經(jīng)占有舉足輕重的地位。 日前，發(fā)達國家的旅游業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展同步進行，有些國家的 旅游業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，我國隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，旅游業(yè)已經(jīng)有了長足的發(fā)展，旅游消費從集團逐步擴展到居民家庭和個人，旅游業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點和第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱，成為經(jīng)濟發(fā)展最快、最具有活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。尤其是國家對發(fā)展旅游業(yè)的重視，出臺的旅游投資、鼓勵旅游消費等政策和措施，將吸引更多的投資商對旅游業(yè)的關(guān)注。國家已經(jīng)出臺的放長假和帶薪休假政策，增大了職工旅游消費的時間和空間，為旅游消費營造了風調(diào)雨順的大氣候。由此可見，旅游業(yè)的開發(fā) 正處于國家政策到位、旅游消費者市場紅火的黃金段位，已 經(jīng)向臨界點靠近。 四 、 保亭縣房地產(chǎn)市場發(fā)展 趨勢 根據(jù)數(shù)據(jù)測算， 2021 年保亭旅游產(chǎn)業(yè)受此超過傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)比重，達到 %， 2021 年前 7 個月接待游客達 萬人次，旅游綜合收入，同比增長超過 100%，財政收入大幅度增長。上半年，保亭 GDP增速 14%，排名全省第二。一旅游為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)對 GDP的貢獻率達到 42%。 2021 年上半年，保亭固定資產(chǎn)投資 26800 萬元，同比增長 %；社會商品零售總額同比增長月 20%。 11 目前，以三亞為中心已形成海南島最具國際影響力的藍色半環(huán)，以保亭為中心正在 形成以雨林、溫泉為主題的綠色半環(huán)。藍綠色半環(huán)相交，將形成海南國際旅游島南部旅游圈的核心環(huán)線。保亭值國家海岸海棠灣的高速路目前正處于籌建中，建成后，以此為核心形成半小時車程的中部旅游大環(huán)線，中部旅游以保亭為集散中心，由此實現(xiàn)全面突圍，可輻射、帶動整個中部地區(qū)的旅游大發(fā)展格局。 據(jù)了解，保亭未來的發(fā)展宏圖是：將保亭打造成“四佳一珠”。 借助不斷放大的國際旅游島建設(shè)效應(yīng)，依托“三城一鄉(xiāng)”（國家衛(wèi)生城、國家園林縣城、國家文明縣城、中國民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)）優(yōu)勢，深入落實科學發(fā)展觀，走“差異化定位，特色化發(fā)展”和“山海并舉 ，藍綠互融”的區(qū)域化高端發(fā)展路子，做強雨林溫泉生態(tài)宜居的度假品牌，致力打在中部生態(tài)旅游集散中心，全力把保亭建成中國最佳的國際溫泉度假養(yǎng)生保健之地，中國最佳生態(tài)人居之地，中國最佳的綠色旅游縣城，中國最佳的民族文化旅游縣城，最終用 10 年左右的時間把保亭建成海南中部一顆獨具特色的璀璨明珠。 近年來，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立 。 2021 年拿下了“國家衛(wèi)生縣城”這塊金字招 牌 ，進一步推動了地方經(jīng)濟的發(fā)展，高質(zhì)量的人居環(huán)境，也為以后的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 五 、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 12 此地塊所屬農(nóng)墾總局 ，隨著科學發(fā)展觀的發(fā)展，在 2021 年國務(wù)院原則上同意海南農(nóng)墾管理體制改革的意見后，海南 省農(nóng)墾戰(zhàn)線得到了國家政策的扶持和支持，按照黨中央的要求全面建設(shè)有中國特色社會主義社會，加快全面建設(shè)小康社會的步伐，是海南農(nóng)墾事業(yè)發(fā)展的必由之路。 自 2021年以來， 省農(nóng)墾總局和農(nóng)墾總公司相繼出臺《關(guān)于支持墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的意見》和《墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目審批的相關(guān)規(guī)定》，為即將實施的墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略鳴鑼開道。 據(jù)悉，海南農(nóng)墾改革已進入轉(zhuǎn)軌階段，即開始醞釀布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略，為接下來的大發(fā)展奠定 基礎(chǔ)。省農(nóng)墾總局已決定，將在今年 8月 21 日舉行 “ 2021海南農(nóng)墾資源推介會 ” ，抓住海南建設(shè)國際旅游島的戰(zhàn)略機遇，向全社會充分展示海南農(nóng)墾在土地、旅游、熱帶農(nóng)業(yè)等方面的豐富資源和競爭優(yōu)勢，借用外腦進行項目策劃和開發(fā)。 海墾此次出臺的政策，目的非常明確：結(jié)合海南國際旅游島建設(shè)，大力調(diào)整農(nóng)墾產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，培育可持續(xù)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)，不斷拓展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、加工業(yè)和高附加值農(nóng)業(yè)，帶動墾區(qū)勞動力轉(zhuǎn)移，使有限的土地資源實現(xiàn)效益最大化，促進農(nóng)場經(jīng)濟發(fā)展、增加職工收入。 省農(nóng)墾總局鼓勵、支持各農(nóng)場充分利用 土地、社會資金和技術(shù)資源，發(fā)展一批以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目。鼓勵實行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè) 13 內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，著重發(fā)展附加值高的產(chǎn)業(yè)。已進入更新期的橡膠園，更新后原則不宜再種植附加值低的作物。 農(nóng) 墾 總局出臺的一系列 政策，大力支持旅游開發(fā)的指導(dǎo)思想，對本項目來說，都是非常有利的。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 （一）基本情況 —— 塊地形地貌：本地塊目前為熱帶雨林山谷地形，背靠青山，膠林如海，遠眺七仙嶺群峰，田園阡陌、清溪碧水交織于山腳。緩坡地勢較為適宜建設(shè)。 地上附著物 情況：地塊附著物目前為 農(nóng)場橡膠園 ，不涉及拆遷問題，具備工程快速開工的可能性。 14