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【正文】 ......................25 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 ........................ 25 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 ......................................25 二、項(xiàng)目投資估算 ..........................................26 三、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目測(cè)算 ..........................................27 3 四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ......................................30 第八章 設(shè)計(jì)概念 ....................................... 31 第九章 結(jié)論 .......................................... 32 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 （一）在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 （二）對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并完成項(xiàng)目的初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 （三）結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行商業(yè)模式。 （四）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 （五）對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) （一） 國(guó)家建設(shè)部及保亭市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 4 （二） 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地調(diào)研所得信息； （三） 政府工作報(bào) 告及統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 三、項(xiàng)目概況 （一）基本情況 本地塊位于海南省保亭縣 *****范圍內(nèi)，項(xiàng)目總用地面積 750畝，土地使用類型為國(guó)有劃撥地。項(xiàng)目目前為 熱帶雨林五星級(jí)酒店待開(kāi)發(fā)用地， 熱帶雨林風(fēng)貌保存完好，自然環(huán)境非常優(yōu)越。七仙嶺是國(guó)家 AAA級(jí)森林公園，境內(nèi)遍布原生態(tài)熱帶雨林，空氣負(fù)氧離子含量高達(dá) 810萬(wàn)個(gè)，是三亞的十倍。七仙嶺溫泉是全海南島水溫最高的溫泉，其最高水溫達(dá) 93 C，且富含微量元素，具有良好的醫(yī)療保健效果，是不可多的的養(yǎng)生、度假的好去處。 地形地貌：本地塊目前為熱帶雨林山谷地形，背 靠青山，膠林如海，遠(yuǎn)眺七仙嶺群峰，田園阡陌、清溪碧水交織于山腳。緩坡地勢(shì)較為適宜建設(shè)。地塊附著物目前為原始森林植被，不涉及拆遷問(wèn)題，具備工程快速開(kāi)工的可能性。地塊周邊目前交通情況良好，溫泉區(qū)至保亭縣城、溫泉區(qū)至森林區(qū)的公路也開(kāi)通，其中溫泉公路緊鄰項(xiàng)目旁邊穿過(guò)。依托這些公路可與三亞、?？诘群Ｄ细鞒鞘杏行нB接，也可和周邊著名景區(qū)由較好的交通連接。用地屬于熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。具有熱量豐富、雨量豐沛、蒸發(fā)量大、季風(fēng)變化明顯的特點(diǎn)。境內(nèi)雨量豐沛，但降雨較集中，雨旱季明顯。 5 （二） 項(xiàng)目所處區(qū)域分析 項(xiàng)目位于海南熱帶 雨林旅游度假區(qū)中部，處于三亞、陵水、五指山之間的中心。地塊目前有七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園、七仙嶺溫泉高爾夫球會(huì)、君瀾熱帶雨林溫泉酒店等配套設(shè)施，另有兩個(gè)高爾夫球場(chǎng)在建。先期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目保證了通訊、供電和供水等設(shè)施能得到基本滿足。溫泉位于七仙嶺南面的山腳下，分布著 25 個(gè)溫泉眼，其中自噴泉眼 7 口，日出水量 3030 立方米。溫泉大多數(shù)在 70 攝氏度左右，有些高達(dá) 94攝氏度，是全海南島水溫最高的溫泉，該溫泉屬于硅酸重碳鈉型溫泉水，富含微量元素，具有良好的醫(yī)療保健效果，尤其對(duì)長(zhǎng)者的高血壓、冠心病等心血管疾病由顯著輔助療效。 6 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及預(yù)測(cè) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 11 月 10 日公布的 2021 年 110 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示， 10 月份全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 9 月份 %。自 2021年 6 月，全國(guó)屋售價(jià)恢復(fù)正增長(zhǎng)以來(lái)，房?jī)r(jià)已連續(xù) 5 個(gè)月保持同比正增長(zhǎng)，漲幅從 6 月份的， 7月份同比上漲幅 1%， 8月份同比漲幅 2%， 9月份同比漲幅 %， 10 月份同比漲幅達(dá)到年度最高 —— %。 全國(guó)樓市成交面積看漲，各城市庫(kù)存量普 遍下降。 中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測(cè)顯示， 2021年 10月份，全國(guó)樓市成交面積以漲為主，總成交面積環(huán)比上漲 %。開(kāi)發(fā)商在 10月加大推盤力度，各地房交會(huì)也相繼展開(kāi)，受此推動(dòng)，大部分城市成交面積大幅上揚(yáng)。 7 從供應(yīng)情況來(lái)看， 10 月份，進(jìn)過(guò)“金九銀十”的消耗，各城市庫(kù)存量普遍下跌。從市場(chǎng)需求來(lái)看， 10 月份， 21 各城市成交面積環(huán)比上升，超過(guò)被監(jiān)測(cè)的 29各城市的 2/3總成交面積環(huán)比 9 月份上漲約 12%。10 月份成交面積最大的是重慶，超過(guò) 300 萬(wàn)平方米，上海成交面積高于 200萬(wàn)平方米，達(dá) ， 上月成交面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米的城市有 5 個(gè)，依次是北京、成都、武漢、天津和廣州。從成交價(jià)格來(lái)看， 10 月各城市住宅成交均價(jià)也是以上漲為主。 在 11月、 12 月，各地房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)井噴。 總之，從目前的房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 已經(jīng)不復(fù)存在 ，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入火爆期。 二 、 海南省 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 海南省，位于中國(guó)的最南面，是中國(guó)唯一的熱帶海島省份，海洋面積占中國(guó)總海域的 1/3，終年氣候宜人，年平均溫度為 度，空氣清新，常年無(wú)冬，森林覆蓋率達(dá)到 50%，人口預(yù)期壽命名列全國(guó)前茅，有全國(guó)一 流的空氣環(huán)境。海南省是中國(guó)最大特區(qū)，也是全國(guó)建省時(shí)間最短的省份。海南為中國(guó)第二大島，海岸線長(zhǎng)達(dá) 公里，是適合休閑旅游的度假圣地。 海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于 1988 年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)。建省 20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)歷了開(kāi)創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。 8 海南省從 2021 年起，把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2021 年以來(lái)海南 65%以上的商品住房銷往島外，購(gòu)買對(duì)象遍布全國(guó) 31個(gè)省、區(qū)、市和 港澳臺(tái)地區(qū)，以及美國(guó)等25 個(gè)國(guó)家。到海南購(gòu)房，享受最佳居住環(huán)境，已成為近年來(lái)國(guó)人的新時(shí)尚。這些島外購(gòu)房客的腳步不僅停留在?？?、三亞，隨著近兩三年海南房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)多極化局面的出現(xiàn)，他們的腳步正向?？?、三亞 、保亭 以外島內(nèi)其他市縣邁進(jìn)。 2021年，海口房?jī)r(jià)在多個(gè)月份里同比漲幅一直領(lǐng)跑全國(guó)， 2021年1 月 11 月，海口商品房平均銷售價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %。與價(jià)格上漲較快相背， 2021年海南商品房銷量卻顯黯淡。 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷 2021 年年底的微步調(diào)整之后， 2021 年上半年頻現(xiàn)火熱信號(hào)，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房及住宅銷售面積、銷售金額等重要指標(biāo)同比均出現(xiàn)正增長(zhǎng)。 2021 年上半年海南房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資 ，同比上漲 %，增幅比全國(guó)平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；銷售額 ，同比大幅增長(zhǎng) 28%；銷售均價(jià) 6099元／平方米，同比增長(zhǎng) %，均為近年來(lái)新高。以上數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)消化能力止住了海南樓市 2021 年底低迷的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)交易暢旺，火爆跡象明顯。 2021上半年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，既有剛性需 求，也有投資成分。當(dāng)然也離不開(kāi)國(guó)家宏觀政策的影響，寬松的信貸和低利率的政策刺激，使得投資性需求得到釋放。 9 與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從多數(shù)島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)上來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自住而非他?。粡耐顿Y的目的上來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國(guó)具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。海南是全國(guó)第一個(gè)生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)” 的選擇。隨著國(guó)內(nèi)休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起， 借著開(kāi)發(fā)“國(guó)際旅游島”的東風(fēng)， 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)升值潛力巨大。 三、旅游行業(yè)的背景 旅游是最為大眾化的一種精神文化享受，也是人類和自然界的和諧統(tǒng)一、相互依存的具體體現(xiàn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為旅游業(yè)的興起和發(fā)展提供了物質(zhì)保證，社會(huì)集團(tuán)物質(zhì)和精神消費(fèi)的出現(xiàn)和升級(jí)，給旅游業(yè)帶來(lái)了空前機(jī)遇和錦繡前程。旅游在人們精神追求于中是最具有科學(xué)性、文明性、大眾性特點(diǎn)的一種活動(dòng)，已經(jīng)被人類社會(huì)所接受和鐘愛(ài)。在旅游中能盡情地享受大自然為人類展示的壯美畫卷，使人開(kāi)闊視野、增長(zhǎng)知識(shí)、陶冶情操、健 身壯體。旅游者在驚與險(xiǎn)中追求刺激和暢快，在疲勞中得到快樂(lè)和休息，在景色中獲得激情和動(dòng)力，使精神境界得以充實(shí)，身心得到洗滌。旅游使人們?cè)谧匀诲羞b、清靜無(wú)為的山水中感悟人生，追求人格的境界，生情悟性。旅游已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的自由游戲和簡(jiǎn)單的娛樂(lè)，而是融消費(fèi)、娛樂(lè)、求知、健身于一 10 體的活動(dòng)，可滿足各文化層次、各年齡段、各社會(huì)地位人們的多方面需求，已經(jīng)是當(dāng)今社會(huì)一種最時(shí)尚，最喜聞樂(lè)見(jiàn)的娛樂(lè)消費(fèi)活動(dòng)。旅游作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)有力地躋身于社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，已經(jīng)占有舉足輕重的地位。 日前，發(fā)達(dá)國(guó)家的旅游業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步進(jìn)行，有些國(guó)家的 旅游業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，我國(guó)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游業(yè)已經(jīng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，旅游消費(fèi)從集團(tuán)逐步擴(kuò)展到居民家庭和個(gè)人，旅游業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、最具有活力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。尤其是國(guó)家對(duì)發(fā)展旅游業(yè)的重視，出臺(tái)的旅游投資、鼓勵(lì)旅游消費(fèi)等政策和措施，將吸引更多的投資商對(duì)旅游業(yè)的關(guān)注。國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)的放長(zhǎng)假和帶薪休假政策，增大了職工旅游消費(fèi)的時(shí)間和空間，為旅游消費(fèi)營(yíng)造了風(fēng)調(diào)雨順的大氣候。由此可見(jiàn)，旅游業(yè)的開(kāi)發(fā) 正處于國(guó)家政策到位、旅游消費(fèi)者市場(chǎng)紅火的黃金段位，已 經(jīng)向臨界點(diǎn)靠近。 四 、 保亭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 趨勢(shì) 根據(jù)數(shù)據(jù)測(cè)算， 2021 年保亭旅游產(chǎn)業(yè)受此超過(guò)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)比重，達(dá)到 %， 2021 年前 7 個(gè)月接待游客達(dá) 萬(wàn)人次，旅游綜合收入，同比增長(zhǎng)超過(guò) 100%，財(cái)政收入大幅度增長(zhǎng)。上半年，保亭 GDP增速 14%，排名全省第二。一旅游為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到 42%。 2021 年上半年，保亭固定資產(chǎn)投資 26800 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；社會(huì)商品零售總額同比增長(zhǎng)月 20%。 11 目前，以三亞為中心已形成海南島最具國(guó)際影響力的藍(lán)色半環(huán)，以保亭為中心正在 形成以雨林、溫泉為主題的綠色半環(huán)。藍(lán)綠色半環(huán)相交，將形成海南國(guó)際旅游島南部旅游圈的核心環(huán)線。保亭值國(guó)家海岸海棠灣的高速路目前正處于籌建中，建成后，以此為核心形成半小時(shí)車程的中部旅游大環(huán)線，中部旅游以保亭為集散中心，由此實(shí)現(xiàn)全面突圍，可輻射、帶動(dòng)整個(gè)中部地區(qū)的旅游大發(fā)展格局。 據(jù)了解，保亭未來(lái)的發(fā)展宏圖是：將保亭打造成“四佳一珠”。 借助不斷放大的國(guó)際旅游島建設(shè)效應(yīng)，依托“三城一鄉(xiāng)”（國(guó)家衛(wèi)生城、國(guó)家園林縣城、國(guó)家文明縣城、中國(guó)民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)）優(yōu)勢(shì)，深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，走“差異化定位，特色化發(fā)展”和“山海并舉 ，藍(lán)綠互融”的區(qū)域化高端發(fā)展路子，做強(qiáng)雨林溫泉生態(tài)宜居的度假品牌，致力打在中部生態(tài)旅游集散中心，全力把保亭建成中國(guó)最佳的國(guó)際溫泉度假養(yǎng)生保健之地，中國(guó)最佳生態(tài)人居之地，中國(guó)最佳的綠色旅游縣城，中國(guó)最佳的民族文化旅游縣城，最終用 10 年左右的時(shí)間把保亭建成海南中部一顆獨(dú)具特色的璀璨明珠。 近年來(lái)，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立 。 2021 年拿下了“國(guó)家衛(wèi)生縣城”這塊金字招 牌 ，進(jìn)一步推動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高質(zhì)量的人居環(huán)境，也為以后的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 五 、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 12 此地塊所屬農(nóng)墾總局 ，隨著科學(xué)發(fā)展觀的發(fā)展，在 2021 年國(guó)務(wù)院原則上同意海南農(nóng)墾管理體制改革的意見(jiàn)后，海南 省農(nóng)墾戰(zhàn)線得到了國(guó)家政策的扶持和支持，按照黨中央的要求全面建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義社會(huì)，加快全面建設(shè)小康社會(huì)的步伐，是海南農(nóng)墾事業(yè)發(fā)展的必由之路。 自 2021年以來(lái)， 省農(nóng)墾總局和農(nóng)墾總公司相繼出臺(tái)《關(guān)于支持墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的意見(jiàn)》和《墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項(xiàng)目審批的相關(guān)規(guī)定》，為即將實(shí)施的墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略鳴鑼開(kāi)道。 據(jù)悉，海南農(nóng)墾改革已進(jìn)入轉(zhuǎn)軌階段，即開(kāi)始醞釀布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略，為接下來(lái)的大發(fā)展奠定 基礎(chǔ)。省農(nóng)墾總局已決定，將在今年 8月 21 日舉行 “ 2021海南農(nóng)墾資源推介會(huì) ” ，抓住海南建設(shè)國(guó)際旅游島的戰(zhàn)略機(jī)遇，向全社會(huì)充分展示海南農(nóng)墾在土地、旅游、熱帶農(nóng)業(yè)等方面的豐富資源和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，借用外腦進(jìn)行項(xiàng)目策劃和開(kāi)發(fā)。 海墾此次出臺(tái)的政策，目的非常明確：結(jié)合海南國(guó)際旅游島建設(shè)，大力調(diào)整農(nóng)墾產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)，培育可持續(xù)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)，不斷拓展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、加工業(yè)和高附加值農(nóng)業(yè)，帶動(dòng)墾區(qū)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，使有限的土地資源實(shí)現(xiàn)效益最大化，促進(jìn)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加職工收入。 省農(nóng)墾總局鼓勵(lì)、支持各農(nóng)場(chǎng)充分利用 土地、社會(huì)資金和技術(shù)資源，發(fā)展一批以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)實(shí)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè) 13 內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，著重發(fā)展附加值高的產(chǎn)業(yè)。已進(jìn)入更新期的橡膠園，更新后原則不宜再種植附加值低的作物。 農(nóng) 墾 總局出臺(tái)的一系列 政策，大力支持旅游開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，都是非常有利的。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 （一）基本情況 —— 塊地形地貌：本地塊目前為熱帶雨林山谷地形，背靠青山，膠林如海，遠(yuǎn)眺七仙嶺群峰，田園阡陌、清溪碧水交織于山腳。緩坡地勢(shì)較為適宜建設(shè)。 地上附著物 情況：地塊附著物目前為 農(nóng)場(chǎng)橡膠園 ，不涉及拆遷問(wèn)題，具備工程快速開(kāi)工的可能性。 14