2005年武漢武勝路項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案-資料下載頁
2025-02-25 09:37本頁面
【導(dǎo)讀】—8F為復(fù)式，9F—19F為標(biāo)準(zhǔn)層。④戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特，復(fù)式結(jié)構(gòu)吸引客戶；②周邊人流量大，項(xiàng)目非封閉式物業(yè)管理，存在安全隱患；④首付四成，貸款年限僅10年，給客戶壓力大；②大部分投資客，房子用途各異，人際關(guān)系復(fù)雜，影響真正住戶生活；③交通便利，出行方便；一棟緊靠硚口公園預(yù)計(jì)在7月底推出，以舒適大戶型為主。
【正文】 萬信摩登會館的權(quán)重比值為35%，萬安國際公寓的權(quán)重比值為 30%，漢正大廈的權(quán)重比值為 25%，御景名苑的權(quán)重比值為 10%，則可以得出： 項(xiàng)目 2021 年均價(jià)： 35%+4700 30%+413425%+ 10%= 元 /㎡（毛坯） 根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢，預(yù)計(jì) 2021 底或 2021初銷售均價(jià)在 4800元 /平方米（毛坯） 帶 (精裝修 )銷售均價(jià) ： 5200元 /㎡左右 備注：精裝修 按 350400元 /平方米 的 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 第六部分 商鋪部分價(jià)格定位 一、 市場調(diào)研商鋪?zhàn)馐蹱顩r： （ 1）庫瑪 項(xiàng)目地址： 武漢市中山大道六渡橋 樓層及分布： 共 8 層，現(xiàn)售 1～ 5 層， 6～ 8 層尚未推出， 1～ 6 層為女裝， 7～ 8層為男裝和毛衫。 樓層 租金 租賃情況 1F 180～ 220 元 /㎡ /月 租罄 2F 86 元 /㎡ /月 租罄 3F 76 元 /㎡ /月 租罄 4F 66 元 /㎡ /月 租罄 5F 56 元 /㎡ /月 待租 （ 2）中電廣場 項(xiàng)目地址： 漢口中山大道與友誼路交匯處 開發(fā)商： 中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 建筑面積： 70000 ㎡ 停車位： 500 個(gè) 租售情況： 只租不售 租金： 1F 200～ 900 元 /㎡ （按使用面積計(jì)算） 2F 200 元 /㎡ 平均租金： 300 元 /㎡ （ 3）美奇國際兒童城 項(xiàng)目地址： 漢口中山大道 283— 287號 開發(fā)商： 湖北地龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 建筑面積： 80000 ㎡ 停車位： 471 個(gè) 租售情況： 只租不售 樓層 租金（元 /㎡） 功能分區(qū) 租賃情況 1F 150 國 際兒童品牌 待租 2F 80— 100 兒童服裝 待租 3F 兒童玩具、寢室用品 待租 4F 兒童主題樂園 待租 5F 兒童特色教育培訓(xùn)基地 待租 6F 餐飲、商務(wù)展貿(mào)區(qū) 待租 7F （ 4）武勝路（本案附近）臨街一層門面 經(jīng)營類型： 漁具、服裝 租售情況： 只租不售 抽樣調(diào)查： 1500 元 /8㎡（手機(jī)銷售兼營影碟出售） 2021 元左右 /40 ㎡（本案旁邊魚具店） 3000 元左右 /30 ㎡（本案對面服裝店） 綜合抽樣結(jié)果得出本案附近臨街門面均價(jià)約為 100 元 /㎡左右 （ 5）中山大道（ 本案附近）臨街一層門面 經(jīng)營類型： 服裝、飲食、混合門面等 租售情況： 只租不售 抽樣調(diào)查： 1000 元 /6 ㎡（手機(jī)銷售兼維修） 3500 元左右 /30 ㎡（簡單家具店） 綜合抽樣結(jié)果得出本案附近臨街門面均價(jià)約為 120 元 /㎡左右 附：關(guān)聯(lián)區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè) 庫瑪 a 美奇兒童城 中電廣場 區(qū)域?qū)傩? 六渡橋 /中山大道 六渡橋 /中山大道 友誼南路 歷史狀況 爛尾改造 爛尾改造 爛尾改造 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝批發(fā)貿(mào)易 兒童產(chǎn)業(yè) IT/關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) 競爭程度 激烈 稀缺 稀缺 運(yùn)營現(xiàn)狀 一般 /招商 階段 未營業(yè) /招商階段 未營業(yè) /招商階段 與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度 較弱 較弱 較弱 二、商鋪價(jià)格定位 項(xiàng)目周邊主要干道價(jià)值分析 路段 武勝路 中山大道 利濟(jì)路 道路功能 城市主干道 城市主干道 城市次干道 交通流量 很大 很大 較大 人流流量 較大 很大 較大 業(yè)態(tài)分布 漁具、服裝門面 服裝、餐飲等門面 電子市場 /混合門面 商業(yè)價(jià)值 高 最高 較高 類比商鋪價(jià)值靜態(tài)分析 路段 面積劃分 月毛租金（元） 單位月毛租金（元 /㎡ /月） 單位月凈租金（元 /㎡） 單位年凈租金 （元 /㎡ /年） 武 勝路 3050 ㎡ /間 39006400 128 96 1152 中山大道 3050 ㎡ /間 42007000 140 105 1260 本項(xiàng)目商鋪單位年凈租金可參照武勝路與中山大道一層臨街商鋪加權(quán)平均，其中武勝路一層臨街商鋪權(quán)重為 60%，中山大道一層臨街商鋪權(quán)重為 40%，則可得出： 項(xiàng)目商鋪單位年凈租金： 1152 60%+1260 40%= 元 /㎡ /年 根據(jù)一樓商鋪?zhàn)饨鹎笕”卷?xiàng)目一樓預(yù)計(jì)售價(jià)的公式如下： V= A/R [1－ 1/(1＋ R)N] 其中： V：商鋪每平米 預(yù)計(jì)銷售均價(jià) A：商鋪每年每平米凈租金 R：綜合利率（綜合折現(xiàn)率） N：商鋪使用年限 40 年 求 R： 年利率： % 風(fēng)險(xiǎn)利率系數(shù)： % 綜合利率 R： %＋ %=7% 年凈租金 =月毛租金 75%（考慮 25%的綜合損失） 12 個(gè)月 N：商鋪使用年限為 40 年 項(xiàng)目 1F售價(jià)： V1= [1－ 1/(1＋ 7%)40]= 元 /㎡ 2F售價(jià)： V2= V1 50%= [1－ 1/(1＋ 7%)40] 50%= 元/㎡ 3F售價(jià)： V3=V2 70%= 70%= 元 /㎡ 4F售價(jià)： V4=V3 90%= 90%= 元 /㎡ 5F 售價(jià)： V5=V4 100%= 90%= 元 /㎡ 備注 : 則項(xiàng)目 商鋪銷售價(jià)格： 1F售價(jià)： 16300元 /㎡ 2F售價(jià)： 8100 元 /㎡ 3F售價(jià)： 5600 元 /㎡ 4F售價(jià)： 5100 元 /㎡ 5F售價(jià)： 4600 元 /㎡ 5 層商鋪 銷售均價(jià)： 7940 元 /平方米
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