【正文】 業(yè)市場機(jī)會(huì)和 在商用物業(yè)經(jīng)營管理方面的優(yōu)勢， 本項(xiàng)目經(jīng)營方向初步定為： 集中型超市、中高檔 餐飲、 高檔辦公 為一體 的商業(yè)綜合體 功能 及業(yè)態(tài) 定位為： 地下一層 以 標(biāo)準(zhǔn) 超市為主，以吸引周邊人流，保障社區(qū)居民日常生活需求。 其余 用作物業(yè)管理用房 、員工房和 設(shè)備用房等。 一層 留出超市主要出入口； 引進(jìn)中國建設(shè)銀行 （有自動(dòng)存取款機(jī)， 24 小時(shí)營業(yè)）； 引進(jìn)一家快餐店（部分一層和二層） ； 余下面積引進(jìn) 兩 家大型飯店 二層 利用政府對小關(guān)區(qū)域的規(guī)劃 做網(wǎng)吧和臺(tái)球廳，并 同時(shí)引進(jìn)一家洗浴中心 三層 、四層引進(jìn)一家大型酒吧 KTV（旗艦型） 五層以上為寫字樓 3. 4 消費(fèi)群定位 □ 周邊居民。 □旅游人群 □商務(wù)人群。 □遠(yuǎn)區(qū)人群（主要靠餐飲和娛樂帶動(dòng)） 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 26 3. 5 價(jià)格定位 小關(guān)項(xiàng)目價(jià)值評定 小關(guān)周圍項(xiàng)目 地下 1 層（元/平方米 /天） 底商（元 /平方米 /天） 23層商業(yè)（元/平方米 /天） 58 層寫字樓（元 /平方米 /天） 長新大廈 安華發(fā)展大廈 金甌大廈 企發(fā)大廈 勝古辦公樓 3 北京金融信托大廈 古玩城 4 3 3 市場法綜合價(jià)格 3 元 小關(guān)項(xiàng)目商業(yè)地下 3地下 2 建筑面積 平方米（地下停車位 189 個(gè)，每輛車每月 150 元），每天總收入： 1496 地下 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 2 層 4 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 5 層 8 層建筑面積 平方米，每天總 收入： 元 根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的位置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢進(jìn)行綜合分析和預(yù)測，制定出在各個(gè)不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點(diǎn) 確定入北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 27 市散租 價(jià)格為 元 /平方米 /天。 第四章 投資估算及資金籌措 根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系進(jìn)行分析。 本項(xiàng)目 內(nèi)部裝修及招商 周期按 6 個(gè)月考慮。 投資開發(fā) 有限公司總投資約 300 萬元 。 租金水平 根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結(jié)合本項(xiàng)目 地塊的位置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢進(jìn)行綜合分析和預(yù)測，制定出在各個(gè)不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)初步零售價(jià)格為 元 /平方米 /天 。 資金籌措 本項(xiàng)目裝修改造成本由北京 投資開發(fā)公司自行籌措。 第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 收入 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 28 本項(xiàng)目收入來源為商 用物 業(yè)租賃收入，其他廣告等收入不計(jì)算在內(nèi)。 該項(xiàng)目第 1 年對外經(jīng)營，從謹(jǐn)慎的原則出發(fā)出租率 年平均 按 60%，從第 2 年開始達(dá)到正常水平 85%，并一直維持在此水平 。 租金水平按價(jià)格 元 /平方米 /天估算。 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加按 經(jīng)營收入的%計(jì)算 為了便于快速?zèng)Q策，現(xiàn)金流量進(jìn)行簡化計(jì)算，以上面的經(jīng)營收入和運(yùn)營成本為主，以便于更直觀的反映項(xiàng)目現(xiàn)金流入流出情況。由于公司在此方面的優(yōu)勢，在操作層面比此模型會(huì)更優(yōu)化。 根據(jù)模型可得各項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： □ 稅前指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥ 829＞ 0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的 □ 稅后指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥ 379＞ 0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收 益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 29 第六章 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 出租率盈虧平衡分析 當(dāng)出租率低于 %時(shí)，稅前利潤為零，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。 租金水平盈虧平衡分析 當(dāng)租金水平低于 元 /平方米 /日時(shí)，稅前利潤為零 ，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。 業(yè)主租金盈虧平衡分析 當(dāng)業(yè)主租金高于 /平方米 /日時(shí)，稅前利潤為零，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。 方案比較分析 方案比較分析 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ＮＰＶ） 稅前內(nèi)部收益率（ＩＲ Ｒ） 業(yè)主租金（元／ 平方米／天） 年總租金（萬元） 方案一 ￥ 8 2416 方案二 ￥ % 2308 方案三 ￥ % 2279 方案四 ￥ % 2249 方案五 ￥ 1, % 2220 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 30 敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有出租率、出租租金水平、業(yè)主租金水平等，這些影響因素中價(jià)格和出租率主要受市場供求關(guān)系的影響，而運(yùn)營管理成 本從一定程度上講，公司是能夠加以監(jiān)督控制的。 從敏感性分析可看出，本項(xiàng)目敏感因子敏感度如下： 出租率 =經(jīng)營收入 =零售租金 運(yùn)營收入 業(yè)主租金 。 敏感性分析 2% 1% 基礎(chǔ)方案 1% 2% 出租率 ￥ 205 ￥ 517 ￥ 829 ￥ 1,140 ￥ 1,452 零售租金 ￥ 205 ￥ 517 ￥ 829 ￥ 1,140 ￥ 1,452 經(jīng)營收入 ￥ 205 ￥ 517 ￥ 829 ￥ 1,140 ￥ 1,452 運(yùn)營成本 ￥ 1,434 ￥ 1,131 ￥ 829 ￥ 526 ￥ 223 業(yè)主租金 ￥ 373 ￥ 601 ￥ 829 ￥ 1,056 ￥ 1,284 從以上敏感性分析可以看出，本項(xiàng)目對 運(yùn)營成本 變動(dòng)相當(dāng)敏感，相比之下， 業(yè)主租金 因素更為敏感。 總體來說， 該 項(xiàng)目 存在較大風(fēng)險(xiǎn) ， 主要集中在：出租率能否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，零售租金能否達(dá)到預(yù)期的價(jià)格 ，及業(yè)主租金水平。 第七章 結(jié)論 本項(xiàng)目對于雙方在經(jīng)濟(jì)上都是可行的 ， 降低成本和爭取提高質(zhì)量、確保項(xiàng)目品牌對本項(xiàng)目而言具有重要的意義。降低運(yùn)營成本，保證零售租金和出租率是本項(xiàng)目的關(guān)鍵北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 31 所在。 從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來看，貼現(xiàn)率為 8％時(shí)的財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值為829 萬元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于貼現(xiàn)率，說明項(xiàng)目可行。從敏感性分析看，本項(xiàng)目所能承受的零售租金和 運(yùn)營管理成本 變動(dòng)幅度較小， 具有較大的風(fēng)險(xiǎn) 。 因此，應(yīng)加強(qiáng)營銷力度， 降低運(yùn)營成本， 才能確保計(jì)劃利潤的如期實(shí)現(xiàn)。 北京 投資開發(fā) 有限公司 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 32 2021 年 4 月 18日