【正文】 業(yè)市場機會和 在商用物業(yè)經(jīng)營管理方面的優(yōu)勢， 本項目經(jīng)營方向初步定為： 集中型超市、中高檔 餐飲、 高檔辦公 為一體 的商業(yè)綜合體 功能 及業(yè)態(tài) 定位為： 地下一層 以 標(biāo)準(zhǔn) 超市為主，以吸引周邊人流，保障社區(qū)居民日常生活需求。 其余 用作物業(yè)管理用房 、員工房和 設(shè)備用房等。 一層 留出超市主要出入口； 引進中國建設(shè)銀行 （有自動存取款機， 24 小時營業(yè)）； 引進一家快餐店（部分一層和二層） ； 余下面積引進 兩 家大型飯店 二層 利用政府對小關(guān)區(qū)域的規(guī)劃 做網(wǎng)吧和臺球廳，并 同時引進一家洗浴中心 三層 、四層引進一家大型酒吧 KTV（旗艦型） 五層以上為寫字樓 3. 4 消費群定位 □ 周邊居民。 □旅游人群 □商務(wù)人群。 □遠區(qū)人群（主要靠餐飲和娛樂帶動） 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 26 3. 5 價格定位 小關(guān)項目價值評定 小關(guān)周圍項目 地下 1 層（元/平方米 /天） 底商（元 /平方米 /天） 23層商業(yè)（元/平方米 /天） 58 層寫字樓（元 /平方米 /天） 長新大廈 安華發(fā)展大廈 金甌大廈 企發(fā)大廈 勝古辦公樓 3 北京金融信托大廈 古玩城 4 3 3 市場法綜合價格 3 元 小關(guān)項目商業(yè)地下 3地下 2 建筑面積 平方米（地下停車位 189 個，每輛車每月 150 元），每天總收入： 1496 地下 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 2 層 4 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 5 層 8 層建筑面積 平方米，每天總 收入： 元 根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結(jié)合本項目地塊的位置、規(guī)模、個性特點等優(yōu)勢進行綜合分析和預(yù)測，制定出在各個不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點 確定入北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 27 市散租 價格為 元 /平方米 /天。 第四章 投資估算及資金籌措 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系進行分析。 本項目 內(nèi)部裝修及招商 周期按 6 個月考慮。 投資開發(fā) 有限公司總投資約 300 萬元 。 租金水平 根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結(jié)合本項目 地塊的位置、規(guī)模、個性特點等優(yōu)勢進行綜合分析和預(yù)測，制定出在各個不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點初步零售價格為 元 /平方米 /天 。 資金籌措 本項目裝修改造成本由北京 投資開發(fā)公司自行籌措。 第五章 項目經(jīng)濟效益評價 收入 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 28 本項目收入來源為商 用物 業(yè)租賃收入，其他廣告等收入不計算在內(nèi)。 該項目第 1 年對外經(jīng)營，從謹(jǐn)慎的原則出發(fā)出租率 年平均 按 60%，從第 2 年開始達到正常水平 85%，并一直維持在此水平 。 租金水平按價格 元 /平方米 /天估算。 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加按 經(jīng)營收入的%計算 為了便于快速決策，現(xiàn)金流量進行簡化計算，以上面的經(jīng)營收入和運營成本為主，以便于更直觀的反映項目現(xiàn)金流入流出情況。由于公司在此方面的優(yōu)勢，在操作層面比此模型會更優(yōu)化。 根據(jù)模型可得各項目財務(wù)指標(biāo)如下： □ 稅前指標(biāo)： 財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥ 829＞ 0 本方案在經(jīng)濟上是可行的。 投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟上是可行的 □ 稅后指標(biāo)： 財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥ 379＞ 0 本方案在經(jīng)濟上是可行的。 投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收 益率在經(jīng)濟上是可行的 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 29 第六章 項目不確定性分析 盈虧平衡分析 出租率盈虧平衡分析 當(dāng)出租率低于 %時，稅前利潤為零，該項目達到盈虧平衡點。 此項目抗風(fēng)險能力較弱。 租金水平盈虧平衡分析 當(dāng)租金水平低于 元 /平方米 /日時，稅前利潤為零 ，該項目達到盈虧平衡。 業(yè)主租金盈虧平衡分析 當(dāng)業(yè)主租金高于 /平方米 /日時，稅前利潤為零，項目達到盈虧平衡。 方案比較分析 方案比較分析 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ＮＰＶ） 稅前內(nèi)部收益率（ＩＲ Ｒ） 業(yè)主租金（元／ 平方米／天） 年總租金（萬元） 方案一 ￥ 8 2416 方案二 ￥ % 2308 方案三 ￥ % 2279 方案四 ￥ % 2249 方案五 ￥ 1, % 2220 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 30 敏感性分析 影響本項目經(jīng)濟效益的風(fēng)險因素主要有出租率、出租租金水平、業(yè)主租金水平等，這些影響因素中價格和出租率主要受市場供求關(guān)系的影響，而運營管理成 本從一定程度上講，公司是能夠加以監(jiān)督控制的。 從敏感性分析可看出，本項目敏感因子敏感度如下： 出租率 =經(jīng)營收入 =零售租金 運營收入 業(yè)主租金 。 敏感性分析 2% 1% 基礎(chǔ)方案 1% 2% 出租率 ￥ 205 ￥ 517 ￥ 829 ￥ 1,140 ￥ 1,452 零售租金 ￥ 205 ￥ 517 ￥ 829 ￥ 1,140 ￥ 1,452 經(jīng)營收入 ￥ 205 ￥ 517 ￥ 829 ￥ 1,140 ￥ 1,452 運營成本 ￥ 1,434 ￥ 1,131 ￥ 829 ￥ 526 ￥ 223 業(yè)主租金 ￥ 373 ￥ 601 ￥ 829 ￥ 1,056 ￥ 1,284 從以上敏感性分析可以看出，本項目對 運營成本 變動相當(dāng)敏感，相比之下， 業(yè)主租金 因素更為敏感。 總體來說， 該 項目 存在較大風(fēng)險 ， 主要集中在：出租率能否達到標(biāo)準(zhǔn)，零售租金能否達到預(yù)期的價格 ，及業(yè)主租金水平。 第七章 結(jié)論 本項目對于雙方在經(jīng)濟上都是可行的 ， 降低成本和爭取提高質(zhì)量、確保項目品牌對本項目而言具有重要的意義。降低運營成本，保證零售租金和出租率是本項目的關(guān)鍵北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 31 所在。 從動態(tài)指標(biāo)來看，貼現(xiàn)率為 8％時的財務(wù)凈 現(xiàn)值為829 萬元，所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于貼現(xiàn)率，說明項目可行。從敏感性分析看，本項目所能承受的零售租金和 運營管理成本 變動幅度較小， 具有較大的風(fēng)險 。 因此，應(yīng)加強營銷力度， 降低運營成本， 才能確保計劃利潤的如期實現(xiàn)。 北京 投資開發(fā) 有限公司 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 32 2021 年 4 月 18日