【導(dǎo)讀】彭山,古稱武陽,始建于秦〈公元前316年),至今已有2300多年的歷史，素以“忠孝之邦”、“長壽之鄉(xiāng)”著稱。彭。山是四川省對外開放重點(diǎn)縣，位于成都平原經(jīng)濟(jì)圈核心層,處于成都到樂山、峨嵋山的黃金旅游干線，加之同時(shí)受成都、眉山兩。大中心城市輻射，使彭山在人流、商流、物流等方面擁有了獨(dú)特的優(yōu)勢,素有眉山北大門、橋頭堡和成都后花園之稱。北距成都50公里,雙流國際機(jī)場30公里,南去樂山80公里。成雅、成樂兩條高速公路在縣境內(nèi)青龍鎮(zhèn)交匯,境內(nèi)有3個(gè)。西南和進(jìn)藏的重要交通要塞和物資集散地，以及規(guī)劃中的城際輕軌，5年內(nèi)全線開通。近年來，彭山縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加快。全面完成東西干線道路建設(shè)和通縣工程；完成103線彭山城區(qū)段改造和彭?？?cè)丝诩s32萬，轄13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。很長一段時(shí)間以來，彭山房地產(chǎn)市場有兩個(gè)同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)，深化方案設(shè)計(jì)，

　　

【正文】 場（彭祖廣場） 距 上層豪庭依江而行 僅 5分鐘步行行程 ， 由 大型市政廣場 帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展 有極大的潛力 。以 上層豪庭 為首的居住小區(qū) 將在未來時(shí)間里享受到 大型市政廣場和政府極力打造的臨江景觀帶來 的強(qiáng)大優(yōu)越性。 D、地勢天然起伏。自然環(huán)境和居住環(huán)境無以倫比，是難得的天賦山水。 內(nèi)部環(huán)境： 內(nèi)部環(huán)境的包裝我們還是以務(wù)實(shí)為主，所以我們賣匠心，不賣概念。小區(qū)中心有集中綠化，組團(tuán)中庭有綠化，鄰里樓間有綠化，共同組成一個(gè)完整的立體的環(huán)境空間。 整個(gè)內(nèi)部環(huán)境以有人工湖的中心景區(qū)為核心，以南北貫穿的淺溪流為主線，構(gòu)成了 上層豪庭 的水景體系；整個(gè)社區(qū)以集中中心景區(qū)為主，分散組團(tuán)綠化綠地為輔，居民在家門口就有自己的活動(dòng)和景觀空間，同時(shí)社區(qū)也有大的集中活動(dòng)場所和 中心花園，構(gòu)成一個(gè)完整的內(nèi)部環(huán)境系統(tǒng)?；ㄋ嚅g，融于生活，和社區(qū)外部優(yōu)美的大自然互相呼應(yīng)連為一體。 上層豪庭十景： 以中國人喜聞樂見的形式，把景觀進(jìn)行個(gè)性化塑造，同時(shí)賦以名稱和含義，使客戶對我們景觀設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)從感性上升到理性，從模糊上升為具象 （具體創(chuàng)作詳見創(chuàng)作文案部分和社區(qū)景觀總平） 小區(qū)各組團(tuán)和標(biāo)志性景觀： 每個(gè)組團(tuán)都要有屬于自己的園林亮點(diǎn)，都要有屬于自己的恒久美麗。 在景觀大門處樹立一個(gè)標(biāo)志性景觀，使之成為整個(gè)社區(qū)的象征和精神堡壘，在各個(gè)相對獨(dú)立的組團(tuán)內(nèi)分別營造各具特色的主題園林，以增強(qiáng)項(xiàng)目買點(diǎn)，并 加強(qiáng)業(yè)主對自己居住小區(qū)的認(rèn)同感和心理歸屬感。 核心景觀區(qū)的營造： 塑造一個(gè)可以天天述說的、最能打動(dòng)人心的招牌式標(biāo)志性景區(qū) 現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目在景觀規(guī)劃上都講究一個(gè)做樣板環(huán)境，在做好“均好性”的基礎(chǔ)上，形成一個(gè)集中的綠化景觀帶，所以上層豪庭也要營造自己的核心景觀區(qū)。 我們的核心景觀區(qū)位于總平中心區(qū)，把中央景觀廣場、親水平臺(tái)（能否剝離功能，做親水兒童戲水池）融于其內(nèi)，一條親水淺溪流穿行而過，運(yùn)動(dòng)設(shè)施完善，健康步道等考慮齊全。 （ B）文化景觀主題： 以“景觀 —藝術(shù) —生活 —文化”為主線，傾力營造屬于 世界性的文化生活。 水景觀：人工湖，淺溪流，疊泉流瀑，景景動(dòng)人 水藝術(shù)：急流緩坡，靜態(tài)動(dòng)態(tài)，溪石共趣，水景形態(tài)，創(chuàng)造了水的無限美 石景觀：河灘石展現(xiàn)的是江水的故事以及歲月的流逝。景觀融入生活，與親近，與水共賞，水體之美，美如景幻 水文化：生活中離不開的，在延續(xù)千年的岷江水岸，邀請您體驗(yàn)水、感悟水 （二） 上層豪庭分區(qū)、樓宇、戶型包裝 分區(qū)包裝 上層豪庭共有五個(gè)相對獨(dú)立的小區(qū)組成，在分區(qū)包裝上要堅(jiān)持三個(gè)“結(jié)合”原則，三者不可分割： （ 1）分區(qū)要和各區(qū)定位、檔次結(jié)合起來 （ 2）分區(qū)要和戶型策略結(jié)合起來 （ 3） 分區(qū)與戶型包裝要和景觀結(jié)合起來 樓宇包裝 在各小社區(qū)內(nèi)，樓宇可以以 6號(hào)樓來命名，我們認(rèn)為無須做太多文章。但在外立面的描述上要做到位。由于我們推盤可能不是以各小區(qū)為單位和分期，那我們可以變通為 3號(hào)樓??，我們的最小樓間 距是 8米，最大限度地解決了住戶的通風(fēng)性、私密性、通透性和采光性。 大部分單元均部分錯(cuò)拼布局，使之具有獨(dú) 棟別墅的元素，形成錯(cuò)拼別墅式花園洋房。 戶型包裝 我們總共有 ABCDEF六個(gè)系列戶型，建議以牡丹鉆、玫瑰鉆、白梅鉆、金蘭鉆、綠寶石、藍(lán)水晶為六個(gè)系列命名。在具體 戶型上仍然以 A、 B??戶型為命名，以方便客戶識(shí)別。 （具體包裝詳見項(xiàng)目創(chuàng)作部分） （三） 地塊包裝 地塊區(qū)域描述： 采用造勢和借勢的方法，造勢是與政府和澎湖灣共同以濱江路的改造 ，臨江的規(guī)劃作為由頭由政府出面企業(yè)出資進(jìn)行該區(qū)域的宣傳。 借勢是借澎湖灣的高檔別墅區(qū)概念進(jìn)行高檔社區(qū)區(qū)域的宣傳和打造。 主要市政配套： 由政府出面企業(yè)出錢進(jìn)行該區(qū)域的規(guī)劃宣傳。 開發(fā)概括： 21世紀(jì)彭山的“沿江戰(zhàn)役”，實(shí)現(xiàn)“沿江水美、路美、建筑物美”戰(zhàn)略夢想的世紀(jì)抉擇。 長壽花園拉開沿江戰(zhàn)役的序幕，澎湖灣奠定了沿江戰(zhàn)役 的區(qū)塊檔次，上層豪庭是承上啟下的戰(zhàn)役重點(diǎn)。 長壽花園千帆占領(lǐng)彭祖廣場，澎湖灣殲敵主攻占領(lǐng)島居，上層豪庭蕩氣回腸打造品質(zhì)。 （四） 工地包裝（詳見設(shè)計(jì)稿） 工地外墻包裝設(shè)計(jì) ：在可以做永久圍墻部分做一段在彭山目前沒有的高檔圍墻，能使人通過圍墻感受到樓盤的品質(zhì)。在施工圍墻進(jìn)行展板包裝。 工地施工氛圍的營造 ：在施工的現(xiàn)場要求施工單位進(jìn)行標(biāo)化施工，設(shè)立文明施工標(biāo)志牌。 現(xiàn)場口號(hào)條幅：（詳見推廣） 銷售部外部環(huán)境打造 （五） 社區(qū)配套包裝 在形象上要讓人感覺到我們的社區(qū)配套 很完善很有檔次 ，同時(shí)通過藝術(shù)化的包 裝生動(dòng)地傳達(dá)給消費(fèi)者。 360176。全 景觀現(xiàn)代會(huì)所：門前溪流環(huán)繞，窗外湖青草綠。 120米長商業(yè)街：我們的沿街店鋪不要說成是沿街店面，而是組成一條商業(yè)街，這樣的話給客戶的感覺就是我們的配套成規(guī)模有氣勢。 第八部分 可行性分析 一、 投入成本分析： Ⅰ期： 建安費(fèi)用： 680元 /平米 * =2930萬 元 報(bào)建費(fèi)： 50元 /平米 * =216萬 元 設(shè)計(jì)費(fèi)： 20元 /平米 * =86萬 元 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)：銷售總產(chǎn)值 *1%=50萬 元 營銷費(fèi)：銷售總產(chǎn)值 *1%=50萬 元 營業(yè)稅：銷售總產(chǎn)值 *%=294萬 元 土地費(fèi)： 700萬 綜合以上費(fèi)用分析，一期總成本投入為 4326萬 二、 銷售產(chǎn)值預(yù)算 住宅銷售額：建筑面積 *銷售均價(jià) =42177*1100= 元 底商銷售銷售額 :1264*2021=253萬 元 物業(yè)銷售總產(chǎn)值 : (不含車庫 ) 三、 利潤 綜合以上費(fèi)用及銷售產(chǎn)值預(yù)算，利潤在 566萬元 隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，彭山縣位于眉山市與成都市兩大中心城市之間，同時(shí)受兩城市的輻射，起到了很好 的連接兩大城市的橋梁作用，彭山的住宅需求市場較大，也會(huì)吸引部分外地客戶來此購房。近年來彭山的房價(jià)已逐漸攀升，從當(dāng)初的 800元 /平米漲到了現(xiàn)在的 1300多元 /平米，吸引了大量投資商與開發(fā)商到彭山來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，隨著城市發(fā)展的加快和巨大的市場需求，房地產(chǎn)市場肯定還有較大的上漲空間。 本項(xiàng)目位于濱江路 B段，所處地理位置較好，加之彭山縣政府大力打造濱江路，隨著彭湖灣的開發(fā)，濱江路沿線以成為彭山高尚住宅區(qū)的代名詞，而且本項(xiàng)目是凈地，無拆遷費(fèi)用將使本項(xiàng)目的前期投入不會(huì)太大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也就相對降低。通過我們對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn) 市場的調(diào)查分析，對本項(xiàng)目 SWOT的研判以及對本項(xiàng)目投入產(chǎn)出的初步預(yù)測，結(jié)合我們對本項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位、合理的產(chǎn)品規(guī)劃和領(lǐng)先的營銷理念，本項(xiàng)目一定會(huì)發(fā)揮出最大的物業(yè)價(jià)值，是一個(gè)完全可行而且市場前景看好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。