【正文】 展開 序號(hào) 工作內(nèi)容 完成周期 負(fù)責(zé)部門 協(xié)助部門 1 現(xiàn)場招商的展開 整個(gè)銷售期 招商部現(xiàn)場招商組 項(xiàng)目經(jīng)營管理公司、項(xiàng)目銷售部 2 外埠招商的持續(xù) 整個(gè)銷售期 招商部外聯(lián)招商組 項(xiàng)目經(jīng)營管理公司、項(xiàng)目銷售部 本階段的工作主要是以被動(dòng)式接待為主，通過銷售宣傳和促銷帶來的客戶進(jìn)行持續(xù)的招商工作，目標(biāo)為積累20~30 家有意向的中、小型的有特色的經(jīng)營商家，通過洽談能夠確定 5~10家簽定經(jīng)營意向性協(xié)議。 銷售尾盤期招商的展開 這一階段的招商主要是在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營期之前完 成項(xiàng)目 95%以上商鋪的招商工作，同時(shí)簽定承租及經(jīng)營合同。 序號(hào) 工作內(nèi)容 完成周期 負(fù)責(zé)部門 協(xié)助部門 1 通過廣告宣傳展開大規(guī)模招商 一至兩個(gè)月 招商部現(xiàn)場招商組 項(xiàng)目經(jīng)營管理公司 2 在現(xiàn)場招商的同時(shí)通過人員直接拜訪洽談 與上工作同期 招商部外聯(lián)招商組 項(xiàng)目經(jīng)營管理公司 3 所有商家簽定正式承租合同和經(jīng)營協(xié)議 正式進(jìn)場前10天 招商部、經(jīng)營管理公司 項(xiàng)目行政部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第八部分 項(xiàng)目招商成本估算 本項(xiàng)目的招商成本約為 279萬元，為項(xiàng)目商鋪按全部出租半年的租金總額。項(xiàng)目的招商費(fèi)用 主要是從商鋪包租三年返還租金中節(jié)余部分支出，由于該部分租金已計(jì)入商鋪銷售房價(jià)，故此不用再由開發(fā)公司或經(jīng)營管理公司從開發(fā)費(fèi)用中另行支出，也不用計(jì)入開發(fā)固定成本。 本項(xiàng)目的招商費(fèi)用主要用于以下開支： 項(xiàng)目 費(fèi)用形式 引入外埠品牌經(jīng)營商家所支付費(fèi)用 外出人員成本 輔助招商公司的傭金 支付部分經(jīng)營商家的部分裝修款 項(xiàng)目招商促進(jìn)開支 項(xiàng)目的招商廣告宣傳費(fèi)用 項(xiàng)目招商中的招商說明會(huì)等費(fèi)用 項(xiàng)目招商相關(guān)公關(guān)活動(dòng)及促銷活動(dòng)的費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營期中廣告宣傳費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營前期主題性公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目招商傭金 項(xiàng)目招商人員的提 成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 其他招商協(xié)作單位傭金 項(xiàng)目經(jīng)營管理公司的招商代理費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)行啟動(dòng)費(fèi)用 項(xiàng)目經(jīng)營商家的消費(fèi)者免費(fèi)停車的停車費(fèi) 為經(jīng)營商家代理辦理各種手續(xù)所支付的相關(guān)開支 在爭取稅費(fèi)減免過程中與政府協(xié)商時(shí)的相關(guān)費(fèi)用 項(xiàng)目招商中的不可預(yù)見費(fèi)用 以上費(fèi)用的具體使用額度待具體招商計(jì)劃及相關(guān)工作進(jìn)行時(shí)才能具體進(jìn)行核算。 第九部分 本項(xiàng)目招商尚存在的問題及解決建議 一、本項(xiàng)目目前已展開的工作狀況 針對(duì)我們所提出的項(xiàng)目市場及主題風(fēng)格定位，我們已同以下商家及相當(dāng)單位進(jìn)行了初步接觸和洽談。 相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì) 1） 、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)； 2）、廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)； 3）、二十一世紀(jì)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò) 相關(guān)商家 1）、星巴克咖啡上海公司； 2）、臺(tái)灣真鍋咖啡浦東店； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3）、陽光午后咖啡地帶； 4）、翼式咖啡館； 5）、臺(tái)灣“上島”咖啡館； 6）、上海阿根廷烤肉餐廳； 7）、上海意大利 PIZZA西式餐廳； 8）、上海哥迪巴墨西哥風(fēng)味館； 9）、上海英倫音樂餐吧； 10）、北京泰迪倫紅茶吧； 相關(guān)房產(chǎn)咨詢顧問公司 1）、上海三禾房產(chǎn)咨詢有限公司 2）、上海智恒加誠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 就以上商家和單位就本項(xiàng)目未來 的市場定位，風(fēng)格定位及相關(guān)意向性招商條件進(jìn)行了初步洽談，主要征求了他們對(duì)招商和經(jīng)營所存在的具體要求，從而發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目在現(xiàn)有條件下存在的一些問題。 二、本項(xiàng)目就招商的經(jīng)營商家要求而言尚不明確的情況和存在的問題 （一）、項(xiàng)目配套存在的問題 由于項(xiàng)目未來的商家多存在進(jìn)行一些明火操作，故此商鋪部分應(yīng)考慮天燃?xì)獾慕尤雴栴}； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于商家多屬于消費(fèi)者較多的消費(fèi)場所，加之烹飪要求，應(yīng)很好地考慮通風(fēng)和消防設(shè)施； 在整個(gè)建筑及項(xiàng)目臨街園區(qū)內(nèi)應(yīng)考慮足夠的廣告位； 現(xiàn)有自行車停放和汽車停放遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足 經(jīng)營的要求； 項(xiàng)目用電線路在未來承受的負(fù)荷較大，線路的設(shè)置應(yīng)考慮到商家使用的要求，不但要有照明電，而且要有工作電； 項(xiàng)目應(yīng)配置有一定發(fā)電量的發(fā)電設(shè)備，以保障停電時(shí)商家的經(jīng)營正常進(jìn)行。 （二）、項(xiàng)目布局應(yīng)注意的問題 由于現(xiàn)有的單位標(biāo)準(zhǔn)鋪面的分隔較小，完全不能適應(yīng)較大型經(jīng)營商家的要求，故此應(yīng)該在設(shè)計(jì)中加強(qiáng)空間的可變性，墻體盡量設(shè)計(jì)為可變更的柔性墻體。 各商鋪標(biāo)準(zhǔn)門洞的設(shè)置要盡量寬大，以使客戶能根據(jù)自身要求將門洞變?yōu)閷挿穆涞卮啊? （三）、招商應(yīng)具備的條件的要求 通過對(duì) 各經(jīng)營商家的接觸，我們認(rèn)為要有效的開展招 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商不能匆忙行事，必須進(jìn)行充分準(zhǔn)備，具有完善的招商資料，有全面的招商應(yīng)對(duì)策略后才能啟動(dòng)項(xiàng)目招商工作。 在自身氛圍營造上一方面要強(qiáng)調(diào)未來的商業(yè)氛圍，取得相關(guān)證明資料，另一方面一定要營造現(xiàn)場的人氣，以便商家進(jìn)行考察時(shí)樹立經(jīng)營信心。 三、對(duì)于項(xiàng)目招商條件完善的相關(guān)建議 一定要解決現(xiàn)場停車的問題，建議與 步行街 進(jìn)行多次洽談，開辟出本項(xiàng)目的附屬停車空間； 一定要的水、電、氣、消防等相關(guān)配套上有針對(duì)性地進(jìn)行配置，以滿足項(xiàng)目的經(jīng)營要求； 要詳細(xì)做好項(xiàng)目的經(jīng)營管理規(guī) 劃和經(jīng)營運(yùn)作規(guī)劃，以保障經(jīng)營者的長期經(jīng)營； 在商鋪的適當(dāng)位置也應(yīng)考慮一些排污管道甚至預(yù)留衛(wèi)生間區(qū)域； 項(xiàng)目經(jīng)營區(qū)域分布規(guī)劃可以較為靈活地根據(jù)大客戶的實(shí)際要求進(jìn)行靈活的劃分； 在招商中應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)具有連鎖性質(zhì)或特許經(jīng)營性質(zhì)的商家展開重點(diǎn)突破。 相信通過以上工作，能夠建立起本項(xiàng)目系統(tǒng)的招商體系，展開有效的招商運(yùn)作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。