【導(dǎo)讀】全面小康社會(huì)的目標(biāo)”。中央就新階段重慶發(fā)展勾畫(huà)藍(lán)圖概括起來(lái)為：明確了三大。這三大定位、一大目標(biāo)和四大任務(wù)，構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體，可以稱之為重慶新階。段發(fā)展的‘314’總體部署。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，是歷史給予重慶的使命，建成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的。實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等各方面協(xié)調(diào)發(fā)展。區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，又可以為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供科學(xué)借鑒，意義重大。紐和國(guó)際貿(mào)易大通道，成為內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放的先行區(qū)。2021年3月，重慶市委書(shū)記薄熙來(lái)提出重慶建設(shè)“內(nèi)陸開(kāi)放高地”的目標(biāo)，并確定重慶市2021年國(guó)民生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)12％的增長(zhǎng)目標(biāo)。的各種優(yōu)惠政策，重慶市將加大投資計(jì)劃，今年有5000億的固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，區(qū)重要的增長(zhǎng)極”。接，策劃優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，積極爭(zhēng)取上級(jí)資金和項(xiàng)目。積極促成簽約項(xiàng)目盡快開(kāi)工、投產(chǎn)。發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，把打造百里生態(tài)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊為重慶第一的“高。用好“中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)”品牌，舉辦第三屆溫泉旅游文化節(jié)。

　　

【正文】 5, 利潤(rùn)及所得稅測(cè)算表 序號(hào) 期間 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2020 2023 合 計(jì) 1 銷售收入 5,346.00 7,128.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 74, 2 總成本費(fèi) 用 5,357.62 10,772.13 10,837.46 1,225.11 1,051.37 32, 3 銷售稅金 及附加 5, 營(yíng)業(yè)稅 3, 城市維護(hù) 建設(shè)稅 教育費(fèi)附 加 土地增值 稅 1, 4 利潤(rùn)總額 5,357.62 10,772.13 10,837.46 3,693.21 5,506.39 7,319.58 7,537.87 7,756.16 7,974.45 7,974.45 7,974.45 7,974.45 7,974.45 36, 5 彌補(bǔ)以前年度虧損 3,693.21 5,506.39 7,319.58 16, 6 應(yīng)納稅所 得額 7,927.29 7,756.16 7,974.45 7,974.45 7,974.45 7,974.45 7,974.45 47, 7 所得稅 1,981.82 1,939.04 1,993.61 1,993.61 1,993.61 1,993.61 1,993.61 11, 8 稅后利潤(rùn) 5,945.47 5,817.12 5,980.84 5,980.84 5,980.84 5,980.84 5,980.84 35, 9 可供分配 利潤(rùn) 5,945.47 11,762.59 17,743.43 23,724.26 29,705.10 35,685.94 53,628.45 盈利能力分析 序號(hào) 項(xiàng)目 靜態(tài) 動(dòng)態(tài) 1 靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo) 20213 凈現(xiàn)金流量 (萬(wàn)元 ) 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 全部資金投資收益率 (%) 2 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 動(dòng)態(tài)投資回收期 (年 ) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%) 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 單位 ： 萬(wàn)元 ， Ic=10% ）項(xiàng)目 建設(shè)及銷售期 ( 年 )2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2020 年 合計(jì)現(xiàn)金流入 客房收入 餐飲收入 娛樂(lè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 回收其他 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 銷售稅金及附加 經(jīng)營(yíng)成本 所得稅 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)率 i=10% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 6 風(fēng)險(xiǎn)及敏感性分析 敏感性分析 敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。它可以通過(guò)研究建設(shè)項(xiàng)目主要不確定因素包括價(jià)格、產(chǎn)量、成本、投資、建設(shè)期、匯率等發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) IRR、 NPV 等的預(yù)期發(fā)生變化的程度，找出項(xiàng)目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)的項(xiàng)目承受能力，制定出應(yīng)對(duì)措施，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可靠性。 選擇需要分析的不確定性因素：根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最有可能發(fā)生變化的是 客房日平均收入 、總投資額。 確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)：本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)財(cái)務(wù)的內(nèi)部收益率。 計(jì)算因不確定因素的變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值： 分別計(jì)算 日 平均 收入 上下波動(dòng) %， 5%和投資額上下波動(dòng) %， 5%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，具體分析見(jiàn)下表： 不確定性因素的變動(dòng)引起評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)表 不確定因素 內(nèi)部收益率 5% % 基本方案 % 5% 日均收入 % % % % % 總投資額 % % % % % 內(nèi)部收益率的敏感性分析圖 計(jì)算敏感性因素，并對(duì)敏感性因素進(jìn)行排序。 計(jì)算項(xiàng)目對(duì)各因素的敏感度系數(shù)： β＝評(píng)價(jià)指標(biāo)變化的幅度（％）247。不確定性因素變化的幅度（％） 日均收入 平均敏感度＝（ ％ %） /%/10=% 總投資額平均敏感度＝ （ ％ ％ ） /％ /10＝ ％； 由圖形可知，銷售單價(jià)較投資總額稍微敏感。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)做好市場(chǎng)和營(yíng)銷管理工作，但同時(shí)也應(yīng)但看到，有效控制成本能很 好地提高項(xiàng)目的收益。 在預(yù)售和銷售前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)確實(shí)適當(dāng)?shù)刈龊枚▋r(jià)的工作，同時(shí)在銷售過(guò)程中，根據(jù)客戶的反應(yīng)來(lái)適當(dāng)調(diào)節(jié)銷售價(jià)格。銷售過(guò)快，可以稍微上調(diào)價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。滯銷，則應(yīng)重新審視市場(chǎng)來(lái)合理調(diào)節(jié)價(jià)格，以保證銷售率。 另一方面，合理的控制總投資，是增加利潤(rùn)的一個(gè)有效手段。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中建立一個(gè)系統(tǒng)的成本控制體系，建立科學(xué)的管理體系，盡可能實(shí)現(xiàn)以最低的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。 風(fēng)險(xiǎn)分析 從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于一個(gè)逐漸回暖的階段，再加上重慶市的地方特點(diǎn)， 獲得國(guó)家很多政策方面的支持以及重慶市未來(lái)的發(fā)展，定會(huì)吸引更多的外來(lái)的投資者和城市化進(jìn)程的加快；重慶是房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大，在本項(xiàng)目前期已經(jīng)基本完成的情況下，主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于一下兩個(gè)方面： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)階段 A:質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：在施工階段，由于施工人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成風(fēng)險(xiǎn)。在施工管理中，管理人員和施工技術(shù)人員不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查和處理，完工后導(dǎo)致產(chǎn)品有嚴(yán)重的使用功能缺陷甚至影響結(jié)構(gòu)安全造成的風(fēng)險(xiǎn)。要求施工人員、技術(shù)人員、監(jiān)理及管理人員更要注意對(duì)質(zhì)量的把控，以免出現(xiàn) 質(zhì)量問(wèn)題造成風(fēng)險(xiǎn)。 B:成本風(fēng)險(xiǎn)：在施工過(guò)程中，由于上游產(chǎn)品如商品混凝土，鋼筋等的市場(chǎng)價(jià)格上升而引起的建安成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。 C:技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)本項(xiàng)目的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。 (2) 項(xiàng)目租售階段 A: 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于經(jīng)營(yíng)決策上的失誤造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的條件以及投資者的決策水平 ，經(jīng)營(yíng)者的管理能力。 B: 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括： a. 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)又稱通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，是由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來(lái)實(shí)際收益水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)投資回收期越長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)越大。 b. 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目是不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法由需求弱的地方轉(zhuǎn)移到需求強(qiáng)的市場(chǎng)去。同時(shí)它的投資周期和使用周期長(zhǎng)、價(jià)值量大、占用資金多、談判時(shí) 間長(zhǎng)、交易費(fèi)用高，這些因素均影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。投資者急需現(xiàn)金時(shí)，可能無(wú)法很快脫手，因此影響了投資者 的收益。 (3) 其他風(fēng)險(xiǎn)：包括合同風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，政治風(fēng)險(xiǎn)等。 第七部分：總結(jié)和結(jié)論 1. 早在 1996 年一品就被列為重慶市都市外圍十一個(gè)組團(tuán)之一，劃入重慶市都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈。一品地處交通要塞， 210 國(guó)道、渝黔高速和規(guī)劃中的重慶二環(huán)高速公路均通過(guò)鎮(zhèn)境，并留有開(kāi)口轉(zhuǎn)盤(pán)，被稱為三條公路交匯的 “金三角、西南出海大通道 ”，本項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境、地理位置俱佳。且巴南區(qū)政府 “十一五 ”規(guī)劃一品的發(fā)展將以土地營(yíng)運(yùn)為核心，發(fā)展商業(yè)和旅游業(yè)，為商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了良好土壤。 5．該該項(xiàng)目從靜態(tài)來(lái)看，凈現(xiàn)金流量 億元，靜態(tài)投資 回收期為 年，全部資金投資收益率為 %；從動(dòng)態(tài)來(lái)看，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 億元，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，具有可行性。