【正文】 。它可以通過研究建設(shè)項目主要不確定因素包括價格、產(chǎn)量、成本、投資、建設(shè)期、匯率等發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標 IRR、 NPV 等的預(yù)期發(fā)生變化的程度，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時的項目承受能力，制定出應(yīng)對措施，最終使投資風(fēng)險減少，提高決策的可靠性。 建設(shè)期利息 表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 總額（萬元） (7) 建設(shè)期利息 貸款總額 % (8)不可預(yù)見費 不可預(yù)見費用為除去土地和安置費用的總和費用的 3%計算。 前期工程費用表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 估算成本（萬元） 1 市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃 估算投資額 % 2 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 2% 3 地質(zhì)勘察費 總建筑面積 1 4 可行性研究費 估算投資額分檔收費 % 5 施工前場地準備費 土地面積 10 6 環(huán)評費 建安工程費 % 7 合 計 (3)建安工程費 建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程），設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備安裝），電梯購置安裝費，智能設(shè)備購置安裝費等。 酒店協(xié)會和旅游協(xié)會。旅游零售商向旅客提供咨詢服務(wù)、導(dǎo)游、交通工具安排和吃、住、游。通常表現(xiàn)為公司企業(yè)，作為代理人，同時為許多酒店提供預(yù)定服務(wù)。在酒店前廳總服務(wù)臺接待住店客人、在餐廳接待就餐顧客、在康樂中心接待休閑客人等，是酒店最原始的銷售渠道和銷售方式，亦是現(xiàn)代酒店不可忽視的銷售渠道。并通過客人的口碑效應(yīng)開發(fā)更多的潛在客戶，這需要營銷部，前廳部制定出一整套完善的客戶維護體系?？蛻粜畔⒎治鲋饕獜囊韵聨追矫孢M行： (1)客戶概況分析，包括客戶層次、風(fēng)險、愛好、習(xí)慣等； (2)客戶忠誠度分析，主要指客戶對酒店各項服務(wù)產(chǎn)品的認同度和購買熱情；(3)客戶利潤分析，主要指客戶消費不同產(chǎn)品的邊緣利潤、總利潤額、凈利潤等；(4)客戶未來分析，包括客戶數(shù)量、類別、潛在消費能力等未來發(fā)展趨勢、爭取客戶的手段、方法等； (5)客戶促銷分析，包括廣告、宣傳、情感溝通計劃等。真正做到人性化、情感化） ? 特色住宿 （每層客房及各個房間都各具特色） ? 服務(wù)精細化：團隊和散客分區(qū)服務(wù) ? 建立客史檔案 客史檔案應(yīng)該包含以下三個方面的基本內(nèi)容： 第一，客戶的常規(guī)檔案。 (2)擁有大的、方便的停車場地，對有車一族較有吸引力。 2 推廣策略 市場策略 目標市場 參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市及國外的來渝度假旅游的人員。因此，本酒店的運營必須與度假村內(nèi)其他項目結(jié)成合作聯(lián)盟，形成產(chǎn)業(yè)互動。 （ 2）延伸會議服務(wù)范疇，推行“會議旅游” 酒店以高檔會議中心資源為基礎(chǔ)，會議服務(wù)范疇將擴展到餐飲、住宿、娛樂以及旅游等各個方面；利用其所在區(qū)域得天獨厚的旅游資源，推行“會議旅游”模式，即通過 接待大型會議 并 提供參觀游覽服務(wù) ，以此打造本酒店服務(wù)的 一大特色，并帶動度假村的發(fā)展。 有針對型的個性化服務(wù) 我們的會員基本上是屬于 年齡結(jié)構(gòu)也相對處于成熟 的 商務(wù)成功人士及大型公司金領(lǐng)人士。平時的城市的繁忙生活使他們身心疲憊，現(xiàn)在主要針對會員提供美容、保健的一些服務(wù)項目，讓會員們在商務(wù)之余來對自己身體進行一次關(guān)照。 (2)消閑娛樂項目 讓人們在遠離市區(qū)的繁鬧的世外桃源里，享受度假的趣味性，以輕松愉快的方式，在一定的設(shè)施環(huán)境中進行各種類型的既有利于身體健康，又放松精神、陶冶情操，得到身心快樂和精神滿足的活動項目。 內(nèi)部配套 客房： 酒店設(shè)有客房 250 套， 客房包括總統(tǒng)套房、行政房、豪華套房、普通套房、復(fù)式套房及無煙 房 。 酒店總建筑面積達 5萬平方米，周邊配套齊全。市政府不遺余力的推動重慶市旅游業(yè)以及不斷改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會吸引更多的國內(nèi)及境外游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為 興盛，從而帶動酒店業(yè)的發(fā)展。 重慶市近幾年接待旅客一覽表 單位 :萬人次 年度 接待人員 類別 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 接待國內(nèi)旅客 4 5 6 6 8 10 000 接待境外旅客 總接待旅客 4 5 6 6 8 10 旅游總收入 (億元 ) 占全市 GDP（ %） 4 酒店競爭對手分析及發(fā)展態(tài)勢 2021 年以來，重慶五星級及其以上的酒店有 49 家，其中已經(jīng)建成的有 15 家，在建的有 34 家。長江橫貫區(qū)境，魚洞、李家沱和馬桑溪三座長江 大橋溝通南北。 盡管金融危機 尚未見底，甚至逐漸擴至實體經(jīng)濟 ， 酒店業(yè)入住率下降、供大于求、減價攬客等不利 競爭頻頻出現(xiàn)。 (4) 基礎(chǔ)設(shè)施情況：一品地區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施比較單一，而且比較陳舊，在很大程度不能滿足一品居民的需求，要想真正城市化進程加 快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)必須提上日程。 (3) 加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：發(fā)展專業(yè)市場和現(xiàn)代物流業(yè)。圍繞“五泉四山一島”五大特色旅游區(qū)規(guī)劃布局，加快景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升旅游景區(qū)形象，帶動巴南旅游接待能力提檔升級。拓寬融資渠道，爭取金融機構(gòu)支持，進一步改善金融生態(tài)環(huán)境，加大金融支持經(jīng)濟發(fā)展力度，加快項目建設(shè)，在重點實施經(jīng)濟園區(qū)、龍洲灣新、巴南濱江路、溫泉旅游、城市交通、農(nóng)村暢通六大建設(shè)工程的同時 ,開拓發(fā)展新的經(jīng)濟增長點，特別是推進環(huán)樵坪經(jīng)濟區(qū)、龍洲灣新區(qū)和濱江經(jīng)濟帶的開發(fā)建設(shè)。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，是歷史給予重慶的使命，建成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，目的在 于通過強化城市和農(nóng)村的緊密聯(lián)系，逐漸改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)社會矛盾，縮小城鄉(xiāng)差距，大幅提高城鄉(xiāng)居民收入水平，使城鄉(xiāng)公共服務(wù)大體平衡，讓城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境做到同建同治。 2021 年 6 月，重慶市和成都市經(jīng)國家發(fā)展和改革委員會報請國務(wù)院同意，正式成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，這是中國首次設(shè)立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。 巴 南區(qū)規(guī)劃發(fā)展措施 （ 1）推動重點項目建設(shè)，發(fā)展新的經(jīng)濟增長點 抓住中央擴大內(nèi)需的政策機遇，準確把握國家投資導(dǎo)向，加強與上級部門的對接，策劃優(yōu)勢項目，積極爭取上級資金和項目。 （ 4） 發(fā)展特色旅游業(yè) 用好“中國溫泉之鄉(xiāng)”品牌，舉辦第三屆溫泉旅游文化節(jié)。發(fā)展壯大園區(qū)經(jīng)濟，在一品規(guī)劃建設(shè)新的工業(yè)基地 [規(guī)劃占地 3000 畝 ,發(fā)展制造、機械、醫(yī)藥等無污染工業(yè)。 (3) 土地資源：一品地區(qū)土地資源較為富結(jié)果必須延伸和發(fā)展，而一品的區(qū)位優(yōu)勢將使一品的土地不斷增值。 據(jù)統(tǒng)計， 1997 年前，重慶星級酒店不過 17 家，其中僅有一家五星級酒店 ，而現(xiàn)在，重慶星級酒店總量已達 151 家，三星級以下酒店 (含三星 )占總體酒店數(shù)量的 85%，四星、五星級酒店已有 11 家 占酒店總量的 %，如重慶申基索菲特大酒店（五星）、重慶 JW 萬豪酒店（五星）、重慶國貿(mào)豪生大酒店（五星）、重慶洲際酒店（五星）等。 巴南區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，北距重慶市中心 7 公里。重慶 市主要旅游經(jīng)濟指標常年保持高速增長趨勢 ,為酒店的客源提供了保障。 海峽兩岸度假村的建立，加上重慶的優(yōu)越位置，均使重慶有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，重慶將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市。 酒店概況 海峽假日酒店，是重慶市的一所五星級國際豪華酒店， 占地 35 萬平方米，依山傍 水 ，環(huán)境優(yōu)美， 可以說是城市中的“世外桃源” 。在會員們交流會務(wù)的同時釋放被城市工作壓抑了很久的心里、遠離城市的喧鬧，享受沙灘的清閑和體驗純自然的田園生活，給你帶來難以忘懷的享受，是你休閑度假、商務(wù)旅游的高品質(zhì)選擇。諸如： 健身房、籃球場、乒乓球場、羽毛球場、桌球場、游泳館等。 (3)保健項目 由于來此消費的高端會員的年齡結(jié)構(gòu)也相對處于成熟年齡段，因為大多是商務(wù)成功人士及大型公司金領(lǐng)人士。同時還會針對航空俱樂部 摩托體驗中心 黃金 沙灘 高爾夫球場 寶島康體中心 來自各地的會員，舉行各種沙 龍活動，更大程度上體現(xiàn)和突出我們酒店的宗旨服務(wù)，成為會員們活動和交流的精典平臺。酒店將融合度假村內(nèi)諸如生態(tài)體驗園、景觀河灘灘、高爾夫俱樂部、航空俱樂部等自然環(huán)境和旅游設(shè)施，以迎合客戶群體的需求，為客戶提供長時間休閑、而不是短暫停留的場所，打造“旅游 休閑 度假”一站式服務(wù)，形成產(chǎn)業(yè)互動效應(yīng)。 由于度假村項目地處巴南，且屬新開發(fā)項目，這決定了在最初一定時間內(nèi)酒店的客戶主要來源于度假村 內(nèi)部，度假村內(nèi)其它項目的消費人群實際上就構(gòu)成了酒店的潛在客戶群體。 經(jīng)營方式 產(chǎn)權(quán)清晰和專業(yè)管理是酒店會所經(jīng)營的必經(jīng)之路，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，引進專業(yè)管理經(jīng)營機構(gòu)，實施 目標責(zé)任制管理。 微觀方面： (1)擁有超前的管理、產(chǎn)品與服務(wù)水平，本地區(qū)尚未有其他同級別酒店，這使本店一開始就占領(lǐng)了制高點。 （ 1）具體細分如下： ? 酒店文化（陪都文化、兩岸文化及山水文化 ? ） ? 專業(yè)服務(wù)（一條龍服務(wù)，并聘用國際一流酒店管理公司接手打理） ? 美食（中西餐齊備，更設(shè)有經(jīng)濟型的家常菜） ? 國際商務(wù)會議專區(qū) ? 功能齊全的娛樂設(shè)施（泳池、 SPA 館、酒吧、書吧、 KTV? ） ? 生態(tài)型高級酒店（景中有房，房中有景） ? 風(fēng)水文化（集中展現(xiàn)風(fēng)水優(yōu)勢） ? 居住環(huán)境（典雅環(huán)保、恬靜舒適，并配備先進助眠系統(tǒng)、貼心枕頭，保證吃好玩好睡好?？褪窓n案是客戶信息的總匯，植根于對客戶信息科學(xué)分析基礎(chǔ)上所形成的經(jīng)營、服務(wù)策略，是客史檔案價值的真正體現(xiàn)。我們往往在開發(fā)新客戶的時候?qū)蛻粽f的是天花亂墜，而當(dāng)客 戶真正的來到酒店后，我們卻往往忽略了酒店的內(nèi)部營銷，客人在酒店感受到的是被輕視，最終導(dǎo)致拉來的客戶不少但真正能夠留得住的卻沒幾個， 所以說酒店營銷部應(yīng)該協(xié)同酒店各部門組建客戶維護系統(tǒng)通過營銷部的牽頭指導(dǎo)，對每一個來到酒店的客人提供完美的服務(wù)。 ） 銷售渠道與伙伴 ? 第一，俱樂部營運 ? 第二 ,會刊 ? 第三 ,融入其生活的軌跡中 （比如在他們可能出入的場所，將印刷精美的樓書和廣告放置在那里，如高爾夫球場、游艇、飛機頭等艙、其他五星級酒店等 ） ? 第四，政府各職能部門、駐渝政府、企事業(yè)單位及渝內(nèi)外各大中型企業(yè) ? 第五，國內(nèi)外各大旅行社 分銷渠道 ? 酒店直接銷售 現(xiàn)場直接銷售。 ? 酒店預(yù)訂系統(tǒng) 專業(yè)酒店預(yù)訂系統(tǒng)。旅游批發(fā) 商專門從事包團旅游和銷售活動，通過與航空公司、輪船公司、酒店直接談判，安排組織各種不同時間、目的地與相應(yīng)價格的包團旅游，再向旅游零售商或者旅客銷售。他們往往成為酒店很重要的銷售渠道。其中估算投資額為項目建安工程費。本項目貸款總額為 14000 萬元， 貸款期限為 7年，基準利率為 %，本項目執(zhí)行利率為基準利率上浮