【正文】 這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。 賣場(chǎng)的制作 賣場(chǎng)規(guī)模及裝修品位： 面積 適中 ，精致典雅 ， 于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。 “ 您的酒店 ” ，表明本項(xiàng)目的基本功能具有度假酒店基本使用功能； “ 您的家 ” 是指兼顧居家的使用特點(diǎn)。 試銷階段 —— （時(shí)間三個(gè)月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間為 2021年 68 月 ） 試銷階段是為了試探目標(biāo)客戶 對(duì)項(xiàng)目的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實(shí)項(xiàng)目的定位、價(jià)格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場(chǎng)的需求，以便作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。本階段， 甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)的銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地銷售。 展板 ● 規(guī)格 以 60cm90cm 的標(biāo)準(zhǔn)尺寸 為宜，可做 78塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。 故此，根據(jù)常規(guī)測(cè)算，本項(xiàng)目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷 售回款，完全可以保證項(xiàng)目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn) 較 小。 因此，售價(jià) 的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。 。由于本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品為 客房部分 ，因此，只分析 客房 部分。 ● 200 9 年 5 月份至 2021 年 7 月份，預(yù)計(jì)銷售率實(shí)現(xiàn) 95%，即銷售面積達(dá)到 25650 平方米，共實(shí)現(xiàn)銷售合同額 33345 萬(wàn)元，按平均回款率 30%計(jì)算，約可實(shí)現(xiàn) 萬(wàn)元的銷售回款；同時(shí)，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項(xiàng)目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項(xiàng)目開始實(shí)現(xiàn)了贏利。 單張 與大折頁(yè)的內(nèi)容相同，但可更加簡(jiǎn)單。 正式銷售階段 —— 項(xiàng)目主體工程 部分封頂 （時(shí)間十個(gè)月，預(yù)計(jì)正式開盤時(shí)間為 2021 年 “ 十 一 ” ） 建立在前兩個(gè)階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費(fèi)用都達(dá)到了最大極限。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 29 主要通過現(xiàn)場(chǎng) POP、工地圍墻以及在 煙臺(tái) 旅游通道的條幅進(jìn)行宣傳。 廣告語(yǔ) 廣告牌主題廣告語(yǔ)： “ 煙臺(tái) ***五星級(jí)度假酒店 —— 您的酒店，您的家 ” 。 色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 26 深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。 第四章 營(yíng)銷策略 宣傳主題概念 煙臺(tái) 首家 濱海 主題的 海島 度假 產(chǎn)權(quán)式酒店 賣點(diǎn)整合 ● 山東半島東部，環(huán)黃渤海海灣的、 中國(guó)著名的 暖溫帶 濱海旅游度假城市， 最適合人類居住的城市， 環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 ● 海景如畫， 綠 韻如詩(shī) ● 煙臺(tái) 唯一的 海 島度假 酒店 ，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 ● 規(guī)劃設(shè)計(jì)超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 ● 具有中心游泳池的 暖溫帶 花園式景觀 ● 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個(gè)性化的酒店服務(wù) 優(yōu)惠措施 ● 售前宣傳期間購(gòu)買，優(yōu)惠 2% ● 試銷期購(gòu)買，優(yōu)惠 1% ● 一次性付款，優(yōu)惠 4% ● 購(gòu)買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2% ● 購(gòu)買五套以上（含五套），優(yōu)惠 4% 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 25 ● 特定促銷期購(gòu)買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式 專有名詞定義 一 、煙臺(tái) ***五星級(jí)度假酒店 ：位于 煙臺(tái)市 ***上 ， 山東省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)， 按照五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2021 年 8 月到 12月 。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 20 各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn) 12500元 /M2 的銷售價(jià)格。 景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。 6．設(shè)計(jì)意圖和要求： 陽(yáng)光，同時(shí)以蒼翠繁茂的 園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； 暖溫 帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； 、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益 彰 ，符合地方個(gè)性和氣候特征； 景觀； ，如太陽(yáng)能利用， 污水處理系統(tǒng)。 3．地形利用 充分利用原有的起伏地形， 再增加一些臺(tái)地， 通過 園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺沖擊和房間之間的對(duì)視。 因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： ● 區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為 “ 三北 ” 地區(qū) ● 目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭 ● 三北地區(qū) 的中小企業(yè) 具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是： ● 第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，?有富裕資金）享受型市場(chǎng) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 15 ● 第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng) ● 第三類市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng) ● 第 四 類市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、各國(guó)政要、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。 因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假物業(yè)將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的 一個(gè) 難得的 機(jī)會(huì)。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響而激發(fā)的沖動(dòng)型消費(fèi)行為已基本不 存在。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 12 升的趨勢(shì)。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素， 怕孤獨(dú)和冷落。伴侶或 子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買力已達(dá)高峰 。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對(duì)旅游的興趣和精力明顯減弱。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購(gòu)物的方式。 第三章 項(xiàng)目定位 主題定位 煙臺(tái) ***五星級(jí) 度假酒店 為 產(chǎn)權(quán)式酒店 。用 以 開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 2． 煙臺(tái) 有著天生麗質(zhì)的自然美。 煙臺(tái) ***五星級(jí) 度假酒店 引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場(chǎng)形勢(shì)分析 （一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分 析 定位 ： 煙臺(tái) ***五星級(jí)度假酒店是位于山東省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)的海島休閑度假型五星級(jí)大 酒店 。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。 目前， ***僅有一家三星級(jí)傳統(tǒng)商務(wù)酒店，其他酒店檔次參差不齊，至今還沒有一家度假休閑酒店，不能 滿足日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求。 煙臺(tái) ***五星級(jí) 度假 酒店 便位于 ***景色最為秀麗的東南端 。網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 1 煙臺(tái) ***五星級(jí) 度假酒店 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 可行性研究的依據(jù)和范圍 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 施工進(jìn)度計(jì)劃 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 產(chǎn)權(quán)式酒店 的概念 煙臺(tái) ***五星級(jí) 度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模 式情況分析 第三章 項(xiàng)目定位 主題定位 功能定位 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 2 價(jià)格定位 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 銷售方式定位 物業(yè)管理定位 第四章 營(yíng)銷策略 宣傳主題概念 賣點(diǎn)整合 優(yōu)惠措施 銷售目標(biāo)體系 — — 整體推廣思路 分階段控制的公關(guān)效果 外發(fā)式宣傳策略 銷售進(jìn)度目標(biāo) 資金 計(jì)劃 第五章 投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 盈虧平衡分析 贏利預(yù)測(cè) 敏感性分析 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 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