【正文】 項目的設(shè)計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設(shè)計 ，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。 6． 設(shè)計意圖和要求： ，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外 空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征； d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場景觀； e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 4% ； 三套間設(shè)計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在 160256平方米，90 間，占 20。 3． 5． 2 平均售價制定建議（公寓部分）： ① 70%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+70%） =5591元 /M2； ② 80%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+80%） =5920元 /M2； ③ 90%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+90%） =6249元 /M2。 備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。最佳的宣傳認購時機為 2021 年春節(jié)。 4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專 有 名 詞 定 義 一、 天域度假酒二期 ：天域度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級度假酒店標準建造。 第三章 管理范圍 專業(yè)好文檔 第 34 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)） 100%； 年平均房價 =酒店年客房經(jīng)營收入247。 本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無法履行； 因一方不履行合同，或嚴重違反合同規(guī)定，造成他方無法達到本合同的目的時； 乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛 ，致使其所有的財產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產(chǎn)損失時，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經(jīng)營 收入 和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。 二、 基本運行管理 專業(yè)好文檔 第 41 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 客房物品配置 當酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。按酒店二期的整體經(jīng)營情 況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。 D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的 7 日內(nèi)，付清全部款項。業(yè)主客房委托經(jīng)營管理的時間不得少于三個會計年度。業(yè)主自主安排入住酒店的時間，不限天數(shù)。 這種方式委托經(jīng)營期限為 30 年，每一簽約時間為 3 年。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費 用由業(yè)主按原價支付），以便出租。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價值 247。 6． 有關(guān)費用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。 4 銷售目標體系 —— 整體推廣思路 銷 售的目標，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進度和資金回籠計劃。 專業(yè)好文檔 第 52 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 2 現(xiàn)場廣告牌的制作 內(nèi)容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā) 展商、地址、聯(lián)系電話。 陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調(diào)機、文件柜、適量盆景。 而立之年，疲于奔波，馳騁商海。 本廣告語以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象： Condo 是時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子 ，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。 賣場內(nèi)部： 色彩：主色調(diào)為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調(diào)（或者背景以淡藍色為底色，繪以公專業(yè)好文檔 第 53 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 司藍黃相間 的徽標）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認，如果給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔相關(guān)責(zé)任。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。 收入分配關(guān)系因素： a、 總收入： 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分 配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計 分制 ” （詳見業(yè)主入住 計 分附表）進行核算，并在分配時予以抵扣。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗收，達到委托前標準。 當業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。（見自選服務(wù)菜單） 業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 折價格優(yōu)惠： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； ＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車場，收費標準按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。 C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定 房間的傳真或 Email 中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。 三、業(yè)主入住管理 （ 1）客房經(jīng)營與核算 由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔。費用由業(yè)主自行負擔。 本合同及《合同附件》具有同等法律效力。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營專業(yè)好文檔 第 36 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。 三、 乙方的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1．乙方選擇第 種方式 型。以后每年從 1 月 1 日起至當年的 12 月 31日止為一會計年度。 3 運作機制 酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。 6 入市姿態(tài)及 推廣時機定位 房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高 90%： 銷售平均實收價格約為： 6250元 /M2。 專業(yè)好文檔 第 26 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 具體定價建議如下： 1 相關(guān)經(jīng)濟及技術(shù)指標： （ 1）、本項目公寓部分銷售面積約 18900 平方米；商業(yè)用房部分約 1100 平方米。面積在 5180平方米， 235 間，占 53。 裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。 3． 4． 2 建筑設(shè)計與規(guī)劃定位 1． 標高 大多數(shù)的建筑標高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風(fēng)期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。 但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟上較富足，且當?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強?；貜?fù)年輕時代專業(yè)好文檔 第 20 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。 3. 3. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。 對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。 經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。但普遍沒有厚實的經(jīng)對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情 有獨鐘。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動力。 ● 本項目與其他項目相比較具有的劣勢： 采用酒店式設(shè)計及配套，公共建筑面積較多 5 本項目前景預(yù)測 我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個空白。 （三）項目比較分析 1．項目地塊情況 項目的地塊 A52，約 58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，酒店接待能力 實際到訪游客數(shù)量 8 15 14 26 32 170 50 220 80 330 專業(yè)好文檔 第 11 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 11 北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場，緊挨 著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。 3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。 2021 年 1 月 7 月，三亞市共銷售住宅面積達 萬平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過去的7 月份中，銷售面積達 萬平方米（其中認購面積為 萬平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。到 2021年，已有 萬個家庭在 81 個國家的 6000 多個旅游目的地購買了時權(quán)酒店 和產(chǎn)權(quán)酒店。 6% 5 施工進度計劃 1 2021 年 11 月 29 日破土動工 2 2021 年 1 月 26 日結(jié)構(gòu)達到正負零 3 2021 年 5 月 18 日結(jié)構(gòu)封頂 4 2021 年 6 月 30 日交付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店 的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。 本項目建設(shè)用地東接 天域度假酒店一期 ；南臨南中國海；西接紅樹林 度假 酒店（五星級）；北靠 亞龍灣高爾夫球場 ，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔 度假酒店的 理想用地。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。世界旅游組織把三亞認證為 4A 級旅游目的地。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是