【正文】 。（基本運行費內 容附表） 如果業(yè)主提出換洗布草、補充洗漱用品、康樂服務等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務。 一年內自用不足 21 分 者，不可累計到以后的經營年度。 3． 新、舊業(yè)主應共同與酒店經營管理公司結算，確認并結清原業(yè)主的所有帳務。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地 POP上。 背景廣告語 ：“時尚 Condo，共享型的，交流型的，開放型的”。 5 廣告語 廣告牌主題廣告語 ：“天澤海韻度假公寓 —— 您的酒店，您的家”。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。 所有 B 方案物業(yè)總價值 ） X 該客房的有效委托時間系數(shù) X B 方案 客房 開房率系數(shù) 業(yè)主入住酒店費用 C 方案：完全投資型 專業(yè)好文檔 第 48 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 所有（ C 方案） 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。 酒 店運行費用全免。 業(yè)主的客房委托經營管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經營管理公司進行經營管理，只委托酒店經營管理公司進行物業(yè)管理。 （ 2）業(yè)主入住管理 A、提前預約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預約。 有業(yè)主對客房經營管理的監(jiān)督和合理的批評建議。年實際出租總房間數(shù)； 酒店年客房經營收入 =年開房率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 第四章 管理期限、義務和 權力 一、 管理期限 客房委托管理期限為 30 年。 屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段： ● 項目的建筑整體形象已經達到正負零 ● 物業(yè)管理模式、服務配套、收費標準已確定 ● 銷售方式及銷售價格已經確定 7 銷售方式定位 銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。 具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。 本項目房屋造型及格調以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項目建設密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。本項目設計為一幢“ F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套。 期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠比年輕一族要多，擁有長時間自住機會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。 價格適中偏低，使用時間靈活，旅游配套服務齊備的度假物業(yè)產品較能迎合該群體的口味。 滿巢階段（三）： 年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住 經濟狀況仍然好。 貸款購物的方式。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關注，而位于世界級旅游目的地 的 天域度假酒店二期 ，更會為三亞旅游房地產業(yè)增添新的專業(yè)好文檔 第 14 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 亮色，可以預測，本項目具有較好的市場前景。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。在中國最好的度假地區(qū)投資房產，似乎成了人們相互之間發(fā)自內心的默契。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產權酒店。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。世界旅游組織把三亞認證為 4A 級旅游目的地。 本項目建設用地東接 天域度假酒店一期 ；南臨南中國海；西接紅樹林 度假 酒店（五星級）；北靠 亞龍灣高爾夫球場 ，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔 度假酒店的 理想用地。 6% 5 施工進度計劃 1 2021 年 11 月 29 日破土動工 2 2021 年 1 月 26 日結構達到正負零 3 2021 年 5 月 18 日結構封頂 4 2021 年 6 月 30 日交付使用 第二章 市場調研及前景預測 1 產權式酒店 的概念 產權式酒店由 時權酒店 （ TIME SHARE）演變而來。 在過去的 20 年，隨著中國經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。三亞市房地產行業(yè)在發(fā)展產品上產權酒店基本是一個空白。五年中客人反饋了很多好的建設性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動力。 經濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。 3. 3. 1. 注重生活質素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。 但由于該地區(qū)客戶經濟上較富足，且當?shù)胤績r處于國內領導水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。 3． 4． 2 建筑設計與規(guī)劃定位 1． 標高 大多數(shù)的建筑標高按原地形設計，其主要功能都設計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。面積在 5180平方米， 235 間，占 53。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上提高 90%： 銷售平均實收價格約為： 6250元 /M2。 3 運作機制 酒店經營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務所審計經營業(yè)績。 三、 乙方的權利和義務 權利 1．乙方選擇第 種方式 型。 本合同及《合同附件》具有同等法律效力。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔。 C、業(yè)主授權他人入?。盒柙陬A定 房間的傳真或 Email 中，寫明被授權人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。（見自選服務菜單） 業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經營管理公司進行經營管理。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經過驗收，達到委托前標準。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉到新業(yè)主名上。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。 本廣告語以連續(xù)、重復的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象： Condo 是時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子 ，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。 陳設：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預售資格、宣傳展板、售控表；室內擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調機、文件柜、適量盆景。 4 銷售目標體系 —— 整體推廣思路 銷 售的目標，毫無疑問就是要順利地將產品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、銷售進度和資金回籠計劃。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價值 247。 這種方式委托經營期限為 30 年，每一簽約時間為 3 年。業(yè)主客房委托經營管理的時間不得少于三個會計年度。按酒店二期的整體經營情 況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經營 收入 和業(yè)主客房委托經營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)） 100%； 年平均房價 =酒店年客房經營收入247。 第三章 管理范圍 專業(yè)好文檔 第 34 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。最佳的宣傳認購時機為 2021 年春節(jié)。 3． 5． 2 平均售價制定建議（公寓部分）： ① 70%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+70%） =5591元 /M2； ② 80%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+80%） =5920元 /M2； ③ 90%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+90%） =6249元 /M2。 6． 設計意圖和要求： ，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內外 空間，提供高質量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； c. 建筑風格、園林風格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征； d. 客房和公共空間應有最大海景和高爾夫球場景觀； e. 結合環(huán)保設計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 因此 ，綜上分析，本項目的目標客戶應確定為： ● 區(qū)域市場應為“三北”地區(qū)和長三角地區(qū) ● 目標客戶 應以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活專業(yè)好文檔 第 22 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 質量的成熟家庭 ● 三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè) 具體細分，該項目的細分市場應是： ● 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產階層（在工作地擁有一至兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場 ● 第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場 ● 第三類市場：以改善居住質量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級經理居住型市場 ● 第四類市場：以不動產投資增值或獲取經營收入為主要目的的投資型市場 ● 第五類市場：內部接待和員工度假為目的的島外機構 客戶 4 項目建設方案及規(guī)劃設計定位 1 總體規(guī)劃設計特色 本項目的設計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團隊提供一個高檔的休閑度假酒店。 經濟實力及消費習慣 雖然逐步進入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經濟上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子。因而，周邊旅游景點廣泛分布的三亞將對其有強大的吸引力。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時 財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。好動型青年公寓的主要租買者。隨著海南整個經濟環(huán)境的逐步改善和海南旅游產業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產市場價格 的回升也是指日可待。 因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。 我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。 在中國內地，從 1995 年開始流行。在此背景下，我們準備開發(fā)建設的 天域度假酒店二期 無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質的房地產產品，滿足市場的需求，另一方面也會產生較大的經濟效益和社會效益 。 這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。 2 項目提出的背景及建設必要性 在過去的 20 年，隨著中國 經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 它是 由消費者或個人投資者買斷 酒 店 客房 在特定時間里的使用權 。專業(yè)好文檔 第 8 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 旅游業(yè)已經被中央政府確定為國民經濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質量和素質等方面發(fā)揮了越來越重要 的作用。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。這都是本項目面對的市場基礎。 目前唯一競爭對手是位于亞龍灣天域一期北面的“華宇皇冠假日酒店”。這些意見包括： 專業(yè)好文檔 第 15 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 1．對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景 客房，尤其是對正海景客房的需求； 2．對多功能廳和現(xiàn)代化會議設施的需求； 3．對現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物； 4．需求更多的娛樂設施，包括海灘和水上運行； 5．需求更多的康體設施和水療（ SPA）設施； 6．需求更多的獨家休閑和 VIP 空間； 7．需求更多的文化活動和短程旅行活動。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負擔。對醫(yī)院等配套設施依賴性增強，后期退休