【正文】 置更好，我們?yōu)榕R海一線， B、 產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)更符合市場的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合） C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店 式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氛圍。 嚴(yán)格來說三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來了。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。現(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。據(jù)國際旅游組織 2021 年 報(bào)告 ，其增長率達(dá)到 %。 72 綠化率： 65。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。 天域度假酒店二期便位于 亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。 本項(xiàng)目位于三亞著名的國家 級旅游度假區(qū) 亞龍灣。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組 織對世界 48 個(gè)國家 158 個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測評價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。旅游房地專業(yè)好文檔 第 5 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。本報(bào)告在以下的部分將著重對本項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)進(jìn)行研究。 投資者 既可長期 居住， 也可在不住專業(yè)好文檔 第 7 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 時(shí) 將客房委托給酒店經(jīng)營 獲 取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免 費(fèi)入住權(quán) 。 2 天域度假 酒店 二期 引入 產(chǎn)權(quán)式酒店 模式情況分析 一．市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游 度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級度假酒店的二期工程。 2021 年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。國家環(huán)?？偩謱θ珖?17 個(gè)沿海城市的 28 個(gè)海水浴場進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。 從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。 2．市場定位 天域二期是設(shè)計(jì)為五星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級富豪、高端游客，包括世界 500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商 專業(yè)好文檔 第 12 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 開盤或預(yù)計(jì)開盤日期 總占地面 積 總建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 總套數(shù) 層數(shù) 8 層 戶型 項(xiàng)目優(yōu)勢： 地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的需要； 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次。 第三章 項(xiàng)目定位 1 主題定位 天域度假酒店二期 —— 絕版海景視野，一生的度假計(jì)劃 —— 國寶級的海景，您將不再是過客 2 功能定位 結(jié)合天域 度假酒店 一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的 天域度假酒店二期， 完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場競爭優(yōu)勢。 3． 6 公共的配 套條件 專業(yè)好文檔 第 16 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 1．亞龍灣國家旅游度假區(qū) 1992 年建立，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)； 2．中國銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái) POS 機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換； 3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店； 4．文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場、各大酒店的網(wǎng)球場、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等； 5．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室； 6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全； 7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8．通往市區(qū)和機(jī)場、車站的交通便利。出游以朋友同事作為組合元素。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀 況，注意儲(chǔ)蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購買冷靜、理智，住房儲(chǔ)蓄購買力已達(dá)高峰。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對貸款購物的方式比較容 易接受。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)?！?F”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色。 5． 建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 3 功能分類及戶型設(shè)置定位 1 功能分類 本項(xiàng)目總建筑面積約 67981 平方米，其中： 客房部分 34000 平方米，占總建筑面積的 50%，公用設(shè)施部分包括為 18116 平方米，占總建筑面積的 26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。 備注： 三套間 在銷售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 二、 營業(yè)收入 ：天域度假酒店二期通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的專業(yè)好文檔 第 33 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 收入（僅指房租） ,不包括酒店商場、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報(bào)和電傳 等其它酒店項(xiàng)目 的收入， 不包括 服務(wù)費(fèi)收入以及 酒店設(shè)備 、場地的 使用費(fèi) 、 租賃費(fèi) 等收入 。 每一經(jīng)營管理方式委托時(shí)段為 3 年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。 二、經(jīng)營管理成本（參考） 經(jīng)營管理成本包括“ 營業(yè)費(fèi)用 % 營業(yè)稅金及附加 6% 管理費(fèi)用 % 管理傭金 5% 專業(yè)好文檔 第 37 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險(xiǎn)費(fèi)用 % 7．房產(chǎn)稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。 ，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將天域酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。 專業(yè)好文檔 第 40 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 、餐飲、康樂、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)； 、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造； ； ； ； 、服務(wù)水準(zhǔn)提升。 b、費(fèi)用繳納 客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注： 平 季 4— 10 月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季 11— 3 月，提前七天。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入 住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。這種方式委托管理期限為 30 年，專業(yè)好文檔 第 45 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 每一簽約期限為 5 年。 非出租期間（自住和空置時(shí)間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用， 按季度結(jié)算 。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損； 分配額度：客房營業(yè)收入的 40%。 專業(yè)好文檔 第 47 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。 酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值 ]X40% 本 年度 （ C 方案 ） 業(yè)主 收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值 247。 8． 直系親屬有對客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語言，烘托銷售氣氛。 本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。但與夢境中的海南轅北轍。整個(gè)概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。 賣場建筑外型： 坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目 “時(shí)尚 Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下： 1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時(shí)，須 向酒店經(jīng)營管理公司提出書面申請； 2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時(shí)，還須提供如下材料： 、復(fù)印件， 、復(fù)印件， ； ； ， 專業(yè)好文檔 第 49 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 。 年終時(shí)，酒店經(jīng)營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營管理合同所約定的方式，將會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。 完全投資型客戶所獲贈(zèng)免費(fèi) 入住期 按周計(jì)算（ 7 間 *夜 /次 ） 自用超出 21 分 者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤中抵扣。 年終本類客房按實(shí)際客房營業(yè)收入的 40%加權(quán)分配。不參與酒店利潤分配。如果 給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。逾期不交者， 須按所欠金額支付 每日 萬 分之 五 的滯納金。 ，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。 的經(jīng)營情況。結(jié)算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。 聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證酒店經(jīng)營的最高效益。 二、 收益分配期限 以酒店正式對外營業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。 四、 可分配收益： 酒店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營管理（已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項(xiàng)目的 高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。 我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級別，如下圖所示： A2 A2 A1 A1 A1 A1 A2 A2 專業(yè)好文檔 第 28 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 海景 （部分標(biāo)準(zhǔn)層戶型可能會(huì)根據(jù)銷售的需要作適當(dāng)調(diào)整）