【正文】 。 5．該該項(xiàng)目從靜態(tài)來看，凈現(xiàn)金流量 億元，靜態(tài)投資 回收期為 年，全部資金投資收益率為 %；從動(dòng)態(tài)來看，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 億元，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。一品地處交通要塞， 210 國(guó)道、渝黔高速和規(guī)劃中的重慶二環(huán)高速公路均通過鎮(zhèn)境，并留有開口轉(zhuǎn)盤，被稱為三條公路交匯的 “金三角、西南出海大通道 ”，本項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境、地理位置俱佳。 (3) 其他風(fēng)險(xiǎn)：包括合同風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，政治風(fēng)險(xiǎn)等。同時(shí)它的投資周期和使用周期長(zhǎng)、價(jià)值量大、占用資金多、談判時(shí) 間長(zhǎng)、交易費(fèi)用高，這些因素均影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。開發(fā)投資回收期越長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)越大。 B: 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 (2) 項(xiàng)目租售階段 A: 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于經(jīng)營(yíng)決策上的失誤造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。 C:技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。要求施工人員、技術(shù)人員、監(jiān)理及管理人員更要注意對(duì)質(zhì)量的把控，以免出現(xiàn) 質(zhì)量問題造成風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)分析 從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況來看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于一個(gè)逐漸回暖的階段，再加上重慶市的地方特點(diǎn)， 獲得國(guó)家很多政策方面的支持以及重慶市未來的發(fā)展，定會(huì)吸引更多的外來的投資者和城市化進(jìn)程的加快；重慶是房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大，在本項(xiàng)目前期已經(jīng)基本完成的情況下，主要風(fēng)險(xiǎn)來源于一下兩個(gè)方面： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)階段 A:質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：在施工階段，由于施工人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成風(fēng)險(xiǎn)。 另一方面，合理的控制總投資，是增加利潤(rùn)的一個(gè)有效手段。銷售過快，可以稍微上調(diào)價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。所以開發(fā)商應(yīng)當(dāng)做好市場(chǎng)和營(yíng)銷管理工作，但同時(shí)也應(yīng)但看到，有效控制成本能很 好地提高項(xiàng)目的收益。 計(jì)算項(xiàng)目對(duì)各因素的敏感度系數(shù)： β＝評(píng)價(jià)指標(biāo)變化的幅度（％）247。 確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)：本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)財(cái)務(wù)的內(nèi)部收益率。它可以通過研究建設(shè)項(xiàng)目主要不確定因素包括價(jià)格、產(chǎn)量、成本、投資、建設(shè)期、匯率等發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) IRR、 NPV 等的預(yù)期發(fā)生變化的程度，找出項(xiàng)目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)的項(xiàng)目承受能力，制定出應(yīng)對(duì)措施，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可靠性。 ( 序號(hào) 期間 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2020 2022 2023 合 計(jì) 1 建設(shè)投資 5,357.62 10,77 10,837.46 26, 2 管 理費(fèi)用 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,091.46 7 7 8 9 3, 4 銷售費(fèi)用 1, 5 總成本費(fèi)用 5,357.62 10,77 10,837.46 1,225.11 1,051.37 2 3 4 5 5 5 5 5 5 32, 其中： 經(jīng)營(yíng)成本 5, 利潤(rùn)及所得稅測(cè)算表 序號(hào) 期間 項(xiàng)目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2020 2023 合 計(jì) 1 銷售收入 5,346.00 7,128.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 8,910.00 74, 2 總成本費(fèi) 用 5,357.62 10,772.13 10,837.46 1,225.11 1,051.37 32, 3 銷售稅金 及附加 5, 營(yíng)業(yè)稅 3, 城市維護(hù) 建設(shè)稅 教育費(fèi)附 加 土地增值 稅 1, 4 利潤(rùn)總額 5,357.62 10,772.13 10,837.46 3,693.21 5,506.39 7,319.58 7,537.87 7,756.16 7,974.45 7,974.45 7,974.45 7,974.45 7,974.45 36, 5 彌補(bǔ)以前年度虧損 3,693.21 5,506.39 7,319.58 16, 6 應(yīng)納稅所 得額 7,927.29 7,756.16 7,974.45 7,974.45 7,974.45 7,974.45 7,974.45 47, 7 所得稅 1,981.82 1,939.04 1,993.61 1,993.61 1,993.61 1,993.61 1,993.61 11, 8 稅后利潤(rùn) 5,945.47 5,817.12 5,980.84 5,980.84 5,980.84 5,980.84 5,980.84 35, 9 可供分配 利潤(rùn) 5,945.47 11,762.59 17,743.43 23,724.26 29,705.10 35,685.94 53,628.45 盈利能力分析 序號(hào) 項(xiàng)目 靜態(tài) 動(dòng)態(tài) 1 靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo) 20213 凈現(xiàn)金流量 (萬元 ) 靜態(tài)投資回收期 (年 ) 全部資金投資收益率 (%) 2 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬元 ) 動(dòng)態(tài)投資回收期 (年 ) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%) 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 控制客房收入、餐飲收入及娛樂收入占總收入的比例為 5∶ 3∶ 2，據(jù)此來測(cè)算餐飲收入與娛樂收入。 建設(shè)期利息 表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率 總額（萬元） (7) 建設(shè)期利息 貸款總額 % (8)不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)用為除去土地和安置費(fèi)用的總和費(fèi)用的 3%計(jì)算。 管理費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率 總額萬元） (6) 管理費(fèi)用 前期 +建安 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2% (7)建設(shè)期利息 建設(shè)期利息為建設(shè)期間應(yīng)計(jì)貸款利息。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率 估算成本（萬元） 1 供水工程 建筑面積 15 75 2 總評(píng)供配電及照明工程 建筑面積 140 700 3 排污 建筑面積 15 75 4 燃?xì)夤こ? 建筑面積 30 150 5 合 計(jì) 1000 (5)開發(fā)規(guī)費(fèi) 開發(fā)規(guī)費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率 估算成本（萬元） 1 城市配套建設(shè)費(fèi)（交 25%） 建筑面積 190 2 人防費(fèi)（交一半） 建筑面積 30 3 規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi) 建筑面積 4 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi) 建筑面積 1 5 施工圖審查 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 10% 6 招投標(biāo)服務(wù)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 7 工程監(jiān)理費(fèi) 建筑面積 8 8 散裝水泥費(fèi) 建筑面積 1 9 其他不可預(yù)見稅費(fèi) 建筑面積 10 10 合 計(jì) (6)管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。通常粗略估算采用單位指標(biāo)估算法。 前期工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率 估算成本（萬元） 1 市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品策劃 估算投資額 % 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 2% 3 地質(zhì)勘察費(fèi) 總建筑面積 1 4 可行性研究費(fèi) 估算投資額分檔收費(fèi) % 5 施工前場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi) 土地面積 10 6 環(huán)評(píng)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 7 合 計(jì) (3)建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程），設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備安裝），電梯購(gòu)置安裝費(fèi)，智能設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)等。 一期工程土地費(fèi)用表 （一）土地費(fèi)用 金額（萬） 土地費(fèi)用 450 (2)前期工程費(fèi)用 計(jì)算方法為計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) *費(fèi)率。 土地交易契稅計(jì)稅價(jià)為拍賣價(jià)款。 第六部