【導(dǎo)讀】按照規(guī)劃，大理市城市性質(zhì)確定為：滇西經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，場(chǎng)仍在不斷產(chǎn)生新的需求。無(wú)論通過(guò)何種途徑增加，城市的發(fā)展。都需要相應(yīng)的配套建設(shè)和住房。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，住宅建設(shè)在大理城市建設(shè)中具有重要意義。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高，反映在城市面貌。的變化上，其中最直接地反映在城市居民住宅的變化上。發(fā)達(dá)，居民住宅建設(shè)要求越高。市的改造，住宅都需同步規(guī)劃建設(shè)。大理市政府對(duì)城市建設(shè)長(zhǎng)遠(yuǎn)。山荒進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)生態(tài)住宅建設(shè)用地提供了必要的用地保證。要求，符合云南省委、省政府提出的把大理建設(shè)成為?，使大理成為最適宜天下人居住和投資。一是通過(guò)該項(xiàng)目建設(shè)，可對(duì)大理市投資起到一定的推。部分就業(yè)安排，對(duì)社會(huì)、對(duì)國(guó)家、對(duì)企業(yè)都是非常有益的。4269萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)500萬(wàn)元。責(zé)任公司大理項(xiàng)目部等6個(gè)法人實(shí)體。集團(tuán)可在滇西地區(qū)同時(shí)開(kāi)。曾任大理市輕工局局長(zhǎng)、黨委書記；發(fā)起人和組織者。曾任大理市設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)；大理市建委副主任，大理市建

　　

【正文】 增加物質(zhì)基礎(chǔ)。 （ 3）為國(guó)家財(cái)政增加收入： 本項(xiàng)目建設(shè)將為國(guó)家和地方帶來(lái)上千萬(wàn)元的稅費(fèi)收入，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)作出一定貢獻(xiàn)。 （ 4）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ：項(xiàng)目啟動(dòng)后，政府必將啟動(dòng)用地及周圍片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，才能保證項(xiàng)目實(shí)施。 （ 5）促進(jìn)大理市項(xiàng)目招商引資 ：本項(xiàng)目建設(shè)將使周圍環(huán)境得大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 26 到改善，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，集聚人氣，增強(qiáng)投資者的信心，從而促進(jìn)招商引資工作。 環(huán)境效益 （ 1）社區(qū)及周圍交通條件得到改善： 生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)將使該片區(qū)形成新的、四通八達(dá)的路網(wǎng)，向周 圍輻射，增加城市的可入性。 （ 2）促進(jìn)新的社區(qū)文化形成： 高尚住宅社區(qū)的建成，將使這片本來(lái)毫不引人注意的冷清地方顯現(xiàn)出生機(jī)勃勃的景象，隨著商業(yè)、教育、娛樂(lè)等各種設(shè)施的完善，住戶的入住把各種知識(shí)、信息、技術(shù)帶進(jìn)社區(qū)，社區(qū)將形成獨(dú)特的文化氛圍。 （ 3）改善了社區(qū)及周圍環(huán)境質(zhì)量 ：生態(tài)住宅區(qū)建設(shè)不僅因上述交通條件改善和社區(qū)文化形成，給周圍村莊居民帶來(lái)生活環(huán)境方面質(zhì)的改善，而且生態(tài)住宅區(qū)獨(dú)特的建筑和區(qū)內(nèi)綠化將起到示范性效果，使周圍居民重視環(huán)境綠化，以提高環(huán)境質(zhì)量。 經(jīng)濟(jì)效益與財(cái)務(wù)分析 （ 1）銷售收入與稅金 本項(xiàng)目除 去各種配套公建設(shè)施外，實(shí)際銷售面積為 107470M2。銷售定價(jià)為 獨(dú) 立 庭院生態(tài)住宅凈用地 1 畝（177。 3%），建筑面積 約350M2，每 一幢生態(tài)住宅銷售價(jià)格 105 萬(wàn)元。 雙拼住宅 凈用地 5分（177。 3%），建筑面積 約 250M2，每 一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格 75 萬(wàn)元。連排住宅 凈用地 3 分（177。 3%），建筑面積 約 200M2，每 一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格 60萬(wàn)元。 A 銷售總收入： 23550萬(wàn)元 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 27 36 套 105 萬(wàn)元 +188 戶 75 萬(wàn)元 +96 戶 60 萬(wàn)元 +12 戶 *45萬(wàn)元 =23550萬(wàn)元 B 稅金： 1273萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅 23550萬(wàn)元 5%=1177萬(wàn)元 城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅 1177萬(wàn)元 5%=59 萬(wàn)元 教育費(fèi)附加 1236萬(wàn)元 3%=37 萬(wàn)元 單位稅收： 1273247。 107470=118 元 /M2 （ 2）成本估算 A 直接成本 18878萬(wàn)元 土地出讓費(fèi) 2450萬(wàn)元 前期工程費(fèi) 1450萬(wàn)元 建安裝飾費(fèi) 10209萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4269萬(wàn)元 公共配套設(shè)施費(fèi) 500 萬(wàn)元 B 間接成本 ： 2133 萬(wàn)元 管理費(fèi)用 592 萬(wàn)元 銷售費(fèi)用 23550 %=353萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 688 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 500萬(wàn)元 C 項(xiàng)目總成本 ： 18878+2133=21011 萬(wàn)元 D 單位銷售成本 ： 21011247。 107470=1955 元 /M2 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 28 E 單位經(jīng)營(yíng)成本： 單位銷售成本 +單位稅收 =1955+118=2073元 /M2 （ 3）利稅總額 利稅總額：銷售收入一項(xiàng)目總成本 =2355021011=2539萬(wàn)元 利潤(rùn)總額：利稅總額一銷售稅金 =25391273=1266萬(wàn)元 企業(yè)所得稅： 1266 33%=418萬(wàn)元 企業(yè)凈利潤(rùn)：利潤(rùn)總額一所得稅 =1266418=848萬(wàn)元 （ 4）盈利能力分析 從財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)可知，若所建蓋的生態(tài)住宅能按預(yù)期目標(biāo)和價(jià)格銷售，則本項(xiàng)目有一定的經(jīng)濟(jì)效益和盈利能力。 本項(xiàng)目主要靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 商品房銷售收入 23550萬(wàn)元 總成本費(fèi)用 21011萬(wàn)元 利稅總額 2539萬(wàn)元 稅金 1273萬(wàn)元 利潤(rùn)總額 1266萬(wàn)元 企業(yè)所得稅： 418 萬(wàn)元 企業(yè)凈利潤(rùn) 848 萬(wàn)元 投資利稅率 =利稅總額 /項(xiàng)目總投資 100%=% 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投資 100%= % 銷售利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /銷售總收入 100%= % 投資凈利潤(rùn)率 =企業(yè)凈利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 100%=%。 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 29 八、環(huán)境保護(hù)措施 由于本項(xiàng)目處于洱海邊，位置特殊，所以在建設(shè)之前就認(rèn)真分析將來(lái)可能形成的污染因素，并提出相應(yīng)的治 理措施，確保項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中和新的社區(qū)形成后，不對(duì)周圍環(huán)境和洱海形成污染。 可能形成的污染因素 生活污水：廚房、衛(wèi)生間、洗衣等形成的生活污水； 生活拉圾：家庭生活拉圾、市場(chǎng)、道路清掃的拉圾； 汽車噪聲：汽車?yán)嚷暫推饎?dòng)馬達(dá)聲在寧?kù)o社區(qū)中顯得特別突出； 煙、塵：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)使用不當(dāng)?shù)娜剂?、小餐館的油煙，建設(shè)施工時(shí)的塵土等都可能形成煙塵污染。 保護(hù)和治理措施： 生活污水的處理：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)雨、污分流，將生活污水歸集到市政地下管網(wǎng)，由市政統(tǒng)一進(jìn)行處理和排放。化糞池的建造確保不參漏。生態(tài)住宅區(qū)雨水通過(guò)單 獨(dú)的下水道排入小河，通過(guò)小河的自潔后排入洱海，還可以結(jié)合生態(tài)住宅區(qū)美化修一水塘，在水塘經(jīng)過(guò)沉淀、自潔后再入洱海。 生活拉圾的處理：在各組團(tuán)設(shè)一拉圾歸集點(diǎn)，生態(tài)住宅區(qū)建一拉圾清運(yùn)站，由有關(guān)部門統(tǒng)一定點(diǎn)處理。 大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 30 汽車噪聲：汽車?yán)仍肼?、發(fā)動(dòng)時(shí)的馬達(dá)聲主要對(duì)生態(tài)住宅區(qū)的內(nèi)環(huán)境有一定影響，可以通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、綠化、建立有關(guān)管理制度來(lái)減少和控制其噪聲的影響。 煙、塵的治理：一是在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，生態(tài)住宅區(qū)的燃料就定為清潔的天然氣或使用電炊，不準(zhǔn)使用木材和煤等固體燃料；二是對(duì)區(qū)內(nèi)的餐館進(jìn)行一定限制。必須有油煙、油污等處理系統(tǒng)；三是建設(shè)施工過(guò)程中先修區(qū)內(nèi)道路，勤灑水，減少塵土飛揚(yáng)。 九、綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論 該項(xiàng)目是大理市滿江規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目之一，符合國(guó)家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策和大理城市規(guī)劃的要求。從現(xiàn)代居住觀念和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展眼光來(lái)看，本項(xiàng)目具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)潛力。 項(xiàng)目總投資為人民幣 20632 萬(wàn)元。建設(shè)規(guī)模 107470 平方米，規(guī)劃用地 ，建設(shè)期 3年 ， 分為二期建設(shè)。 項(xiàng)目建設(shè)的部分條件已具備，但還需政府解決規(guī)劃、用地、林業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套等問(wèn)題。 本項(xiàng)目銷售定價(jià) 為獨(dú) 立 庭院生態(tài)住宅凈用地 1畝（177。 3%），建筑面積 約 350M2，每 一幢生態(tài)住宅銷售價(jià)格 105 萬(wàn)元。 雙拼住宅凈用地 5 分（177。 3%），建筑面積 約 250M2，每 一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格 75 萬(wàn)元。 連排住宅 凈用地 3分（177。 3%），建筑面積 約 200M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價(jià)格 60 萬(wàn)元。 投資利稅率和投資利潤(rùn)率分別為%和 %。按預(yù)期計(jì)劃銷售完全部住宅，企業(yè)可獲凈利潤(rùn)848萬(wàn)元，投資凈利潤(rùn)率為 %。從目前房地產(chǎn)業(yè)平均獲利（基大理 b8efa3b5cffa48d6a91c8f0411915d23 31 準(zhǔn)收益率 8%）水平看，本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)上是可行的。 銷售價(jià)格和建設(shè)成本對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大。銷售時(shí)機(jī)對(duì)企業(yè)內(nèi)部收益率影響更大。項(xiàng)目存在 一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。需要在大理市政府和海東鎮(zhèn) 、 大理海東 片區(qū)開(kāi)發(fā)辦 的積極支持配合，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，降低投資成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效益目標(biāo)。