【導(dǎo)讀】中低收入家庭范圍界定過寬，購買對象失控………………………口基數(shù)很大的一個國家，住房保障在這樣的條件下顯得尤為重要。尤其是在近一個階段。國政府出臺新的，完善的住房保障體系。正面的、有效的結(jié)論，從而改變目前住房這一領(lǐng)域內(nèi)一些糟糕的現(xiàn)狀。國的住房制度經(jīng)歷了由自建自行分配的集體制度向市場經(jīng)濟機制下房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，段，按照國際經(jīng)驗，住房保障的顧及面在這一階段應(yīng)主要關(guān)照中低收入家庭。國住房保障是低水平的基本保障，也決定了住房保障范圍只能面向低收入群體。大城市建立健全的城市廉租住房制度；產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，減少高房價對低收入者的沖擊。這些政策在當(dāng)前商品房房價過高的情況下，確實帶來一些非常好的控制效果，在一定程度上平抑了住房供需惡化的矛盾。于在這些政策規(guī)范方面上存在很大的漏洞。定的預(yù)見性上存在較大的失誤。當(dāng)然，這只是小小的一個側(cè)面，需要改進的地方還很多。完善的法律條文為后盾。

　　

【正文】 信息工程學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計（論文） 17 明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場運作的原則，實行項目法人招標(biāo)，參與 招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有相應(yīng)資質(zhì)、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽。政府部門和官員因為自身的局限，無法顧及房地產(chǎn)開發(fā)中那么多技術(shù)層面和經(jīng)濟層面的問題，在房屋的開發(fā)中，很多行政性監(jiān)督管理職能下放給了房地產(chǎn)開發(fā)商。而開發(fā)商作為商事主體，其行為是以利潤最大化為追求目標(biāo)的市場行為，由其負責(zé)資源的利用與分配，結(jié)果必然導(dǎo)致許多國家政策的扭曲執(zhí)行，如為增加盈利房地產(chǎn)開發(fā)商大量修建低收入家庭根本無力購買的超大型、豪華型經(jīng)濟適用房，在開發(fā)中偷工減料、虛增建設(shè)成本等等。 其次，傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房跟商品房一樣，也是一種商 品，是按市場經(jīng)濟規(guī)律組織生產(chǎn)，并進入交換環(huán)節(jié)的，具備一般商品的特征。 在生產(chǎn)環(huán)節(jié)上，經(jīng)濟適用房也是按市場經(jīng)濟規(guī)律組織生產(chǎn)的。不但要求房屋的生產(chǎn)者、產(chǎn)品的供給者 —— 開發(fā)商符合法定的資格 ，同時在生產(chǎn)的程序問題上，也要求生產(chǎn)環(huán)節(jié)按市場規(guī)律來進行，不得違背市場的規(guī)則。《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》第 5 條就規(guī)定經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)實行招標(biāo)投標(biāo)制度，用競爭方式確定開發(fā)建設(shè)單位 。要嚴(yán)格限制工程環(huán)節(jié)的不合理轉(zhuǎn)包，加強對開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和監(jiān)控。 在交換環(huán)節(jié)上，傳統(tǒng)經(jīng)濟 適用房跟商品房一樣體現(xiàn)了商品的特征，同是用來交換的勞動產(chǎn)品，同是具有交換價值和使用價值兩層屬性。開發(fā)商通過房屋的出售收回成本并獲得一定利潤，實現(xiàn)資本的增值，獲得了交換價值；房屋購買者通過支付一定對價，獲得一種“人造空間”，并滿足自己“衣、食、住、行”中的“住”的需求，獲得了物的使用價值。在房屋的一手交易上，經(jīng)濟適用房跟商品房一樣，遵循市場上商品生產(chǎn)銷售的一般規(guī)律。房地產(chǎn)開發(fā)商作為市場的主體，看中的正是經(jīng)濟適用房的商品性，重視其營利的一面而忽略其保障的一面，追求的是利潤，執(zhí)行保障性住房政策非其分內(nèi)之事，由炒房 到炒號、到經(jīng)濟適用房被富人買走與此不無關(guān)系，與賣給低收入者相比較，開發(fā)商在資金的回籠上要更迅速，承擔(dān)的風(fēng)險以及交易成本都要低很多。在房屋的二手交易上，經(jīng)濟適用房跟商品房一樣，基本可以自由流通。經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，即可按市場價上市出售；出售時，按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益即可。 經(jīng)濟適用房的自由流通直接導(dǎo)致的后果是使其淪為許多高收入群體投資的工具，直接掠奪了低收入群體應(yīng)該享受到的福利。 最后，房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房開發(fā)、出售后都能獲得一定 的利潤。國家對開發(fā)商利潤做出了一定限制，要求不得超過征地和拆遷安置補償費等四項開發(fā)成本總和的 3% ，雖然名義上是國家對開發(fā)商利潤率做出的一定限制，但其實也是以法律的形式對其利潤做出了保障與支持。而且，由于利潤率的起算是以四項開發(fā)成本為基準(zhǔn)計算的，開發(fā)商往往在實際當(dāng)中用虛增成本等方式，獲得遠遠超過 3%的利潤。 規(guī)范經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象 經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。武漢工程大學(xué)郵電與信息工程學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計（論文） 18 經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府確定，實行動態(tài)管理，每年向社 會公布一次。低收入住房困難家庭要求購買經(jīng)濟適用住房的，由該家庭提出申請，有關(guān)單位按規(guī)定的程序進行審查，對符合標(biāo)準(zhǔn)的，納入經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象范圍。過去享受過福利分房或購買過經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用住房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定回購。 合理確定經(jīng)濟適用住房標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在 60 平方米左右。各地要根據(jù)實際情況，每年安排建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟適用住房。房價較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加 經(jīng)濟適用住房供應(yīng)。 嚴(yán)格經(jīng)濟適用住房上市交易管理 經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿 5 年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿 5 年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟適用住房購房合 同中予以明確。政府回購的經(jīng)濟適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。 擴大廉租房的供應(yīng) 逐步擴大廉租住房制度的保障范圍 城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。 2020 年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保； 2020 年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保?！笆晃濉逼谀?，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭； 2020 年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴大 到低收入住房困難家庭。 合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn) 廉租住房保障對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計部門公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結(jié)合城市經(jīng)濟發(fā)展水平和住房價格水平確定。廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克郊柏斦惺苣芰Φ纫蛩亟y(tǒng)籌研究確定。廉租住房保障對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)和保障面積標(biāo)準(zhǔn)實行動態(tài)管理，由城市人民政府每年向社會公布一次。 健全廉租住房保障方式 城市廉租住房保障實行貨 幣補貼和實物配租等方式相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。每平方米租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)由城市人民政府武漢工程大學(xué)郵電與信息工程學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計（論文） 19 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場平均租金、保障對象的經(jīng)濟承受能力等因素確定。其中，對符合條件的城市低保家庭，可按當(dāng)?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)和市場平均租金給予補貼。 多渠道確保和增加廉租住房房源及其資金來源 要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應(yīng)。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度。新建廉租住房套型建筑面積控 制在 50 平方米以內(nèi)，主要在經(jīng)濟適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建，并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購；也可以考慮相對集中建設(shè)。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會出租。 地方各級人民政府要根據(jù)廉租住房工作的年度計劃，切實落實廉租住房保障資金：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%，各地還可根據(jù)實際情 況進一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。 政府政策與職能上的轉(zhuǎn)變 市場與宏觀調(diào)控相結(jié)合 明確政府應(yīng)通過培育、引導(dǎo)和干預(yù)市場，確保通過市場滿足大部分居民住房需求。市場是配置住房資源的基礎(chǔ)機制，政府則通過干預(yù)市場，利用規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融、稅收等手段對市場供應(yīng)和需求進行引導(dǎo)和調(diào)控，實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出比例要求，確保大部分居民 可以從市場上購買或租賃其可負擔(dān)的住房。二是明確住房保障是政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，地方政府應(yīng)制定住房保障的長遠發(fā)展規(guī)劃，分階段制定不同的住房保障目標(biāo)，并落實布局、具體項目、交付日期等，按年度對社會公布。 從各國住房保障的政策經(jīng)驗上看，住房補貼政策大體可分為兩類，一類是住房建設(shè)補貼，也稱“補磚頭”；一類是購房租房補貼，也稱“補人頭”。在進行政策選擇時，要注意分析市場供求關(guān)系。如是處于住房總量短缺的階段，則需要政府通過政策參與，側(cè)重增加新建保障性房源，這時“補磚頭”方式較好，如果存量房源可以滿足住房保障需求，則可 收購舊房作為保障性房源或由保障對象直接租賃市場上的低租金住房，這時“補人頭”的方式較好。因此，地方政府在決定當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏绞綍r要掌握市場房源狀況，在充分細致分析各階段市場供求關(guān)系的基礎(chǔ)上做出適當(dāng)決策。 發(fā)揮財政、稅收、金融等政策手段的作用，增加保障性住房供給 我國目前正處在經(jīng)濟建設(shè)社會的快速發(fā)展時期，需要政府投入的領(lǐng)域很多，同時，我國又處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，政府的住房保障能力和保障需求之間存在著極大的武漢工程大學(xué)郵電與信息工程學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計（論文） 20 不平衡性，單純依靠政府的財政資金無法完全解決低收入家庭的住房保障問題。因此，政府在住 房保障上應(yīng)充分發(fā)揮政策手段的作用，引導(dǎo)、拉動更多的社會資源參與住房保障的供給。政府應(yīng)盡快建立健全社會資金投入住房保障的政策體系，動用財政、稅收、金融等政策手段，鼓勵增量和存量保障性住房的供給。在目前經(jīng)濟適用房制度政策優(yōu)惠基礎(chǔ)上，要加緊總結(jié)經(jīng)驗，興利除弊，為向“以租為主”轉(zhuǎn)變制定進一步的政策措施，如稅收優(yōu)惠、財政貼息貸款等，調(diào)動社會資金建設(shè)、持有或收購供租賃的保障性房源，并通過稅收手段刺激低收入者租房的存量市場供給。 通過利好政策，有效扶持低收入家庭租房或購房 一是房租補貼和購房補貼。主要是針對最低收 入和低收入群體給予補貼。目前在住房保障政策實施過程中，對原來廉租房和經(jīng)濟適用房等“補磚頭”的政策，部分城市根據(jù)市情進行了調(diào)整，發(fā)展出租金補貼和購房補貼等“補人頭”的住房政策。廉租房政策中，租金補貼已成為主要的政策手段。經(jīng)濟適用房政策也進行了向購房補貼轉(zhuǎn)化的有益探索，如山東省日照市在不改變現(xiàn)行經(jīng)濟適用房政策的前提下，將政府直接建設(shè)經(jīng)濟適用房的建設(shè)用地，經(jīng)市場公開出讓后獲取的土地收益，用于發(fā)放購房補貼；萊蕪市也有從“補磚頭”轉(zhuǎn)為“補人頭”的積極探索。二是購房貸款貼息。對購買經(jīng)濟適用房、符合保障標(biāo)準(zhǔn)的二手房的低收 入家庭，給予房貸貼息和貸款擔(dān)保。三是改進公積金制度，切實實行“低存低貸”，擴大惠及面，支持低收入家庭購房。 二是進一步完善我國住房公積金制度。根據(jù) 1999 年頒布、 2020 年修訂的《住房公積金管理條例》，住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體 (以下統(tǒng)稱單位 )及其在職職工繳存的長期住房儲金。同時規(guī)定，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住 住房，任何單位和個人不得挪作他用。 住房保障功能是住房公積金的最根本功能。住房公積金制度實質(zhì)是政府為解決職工家庭住房問題提供的一種政策性融資渠道，在我國住房保障和社會保障體系中占有非常重要的地位。住房公積金制度具有強制性、互助性和保障性特點。住房公積金是一項強制與鼓勵相結(jié)合的制度，包括雇主與雇員共同繳付、對公積金部分免征個人所得稅、利用公積金貸款購房以及公積金貸款實行優(yōu)惠利率等幾個組成部分。其特點是，公積金賬戶中的錢是繳存人個人所有的錢，通過大家繳存、有購房需求的人借貸的方式實現(xiàn)互助。擴大公積金制度覆蓋范圍 。重點做好非公有制經(jīng)濟組織建立住房公積金制度工作，做到應(yīng)建盡建，應(yīng)繳盡繳。逐步將住房公積金歸集面由現(xiàn)行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。提高使用效率，合理擴大住房公積金提取和使用范圍。就中西部地區(qū)而言，主要應(yīng)進一步面向廣大職工，大力發(fā)展個人購房貸款業(yè)務(wù)，可適當(dāng)放寬個人購房貸款的政策條件，擴大貸款政策額度，讓更多的職工通過享受住房公積金低息貸款購房以改善住房條件。同時，有條件的地方可以提取住房公積金用于支付住房租金、物業(yè)管理費、物業(yè)維修資金等相關(guān)基本住房消費。 武漢工程大學(xué)郵電與信息工程學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計（論文） 21 總 結(jié) 以上幾章研究了 我國住房保障的對象與方式 。通過對我國住房保障的對象與方式研究的分析可以看出，目前，我國保障出現(xiàn)的許多問題都基本根源于對住房保障對象上定義，從而導(dǎo)致保障對象上嚴(yán)重背離住房保障制度的目標(biāo)。 鄧小平先生曾經(jīng)說過：“居者有其屋”。這一直是我們不斷追求并努力實現(xiàn)的夢想。相較于發(fā)達國家以及體制健全的一些發(fā)展中國家，我們的住房保障制度是相對落后的。對于買不起房的中低收入者來說，住房保障制度是他們的唯一希望。 尤其是在房地產(chǎn)異常過熱，房價過高的階段，房價與人的剛性需求產(chǎn)生了巨大矛盾。雖然國家及時落實了 經(jīng)濟適用房、廉租房等一些的住房保障政策，緩解了當(dāng)前的矛盾，但也引起了新的問題，尤其是經(jīng)濟適用房這塊存在很大漏洞，這也是我國體制改革落后于當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的一個側(cè)面。在研究過程中，一個問題顯著而又關(guān)系重大：住房保障體系沒有足夠的法律依據(jù)。西方國家一般都建立了成熟的住房保障法律體系。如瑞典從 1946 年起就在法律中規(guī)定“享有良好的居住環(huán)境和寬敞的住房條件是國民的社會權(quán)利，是政府的社會責(zé)任，政府要為保障國民這一權(quán)利而不斷努力” ,在 1967 年的法案中提出“使全體人民能夠以合理的價格住進寬敞、舒適和設(shè)備齊全的高質(zhì)量的房屋” 。美國自 20 世界 30 年代起先后出臺了《住房抵押貸款法》、《國家