【導讀】北至合肥214公里，東距安慶66公里。南抵望江縣城45公。石牌鎮(zhèn)是一個具有千余年歷史的商貿(mào)古鎮(zhèn)。設在安慶市，府縣同城，史稱?慶市遷至石牌鎮(zhèn)，曾作為懷寧縣城長達52年之久。務院批準懷寧縣人民政府駐地由石牌鎮(zhèn)遷至高河鎮(zhèn)。河東岸的貓山部分片區(qū)）。石牌鎮(zhèn)城區(qū)位于皖河西岸、鎮(zhèn)域中東部，建成。全鎮(zhèn)轄18個行政村，4個社居委，總?cè)丝?0萬（其。1999年，石牌鎮(zhèn)被省建設廳、發(fā)改委等6部門列為?省委、省政府列為實施擴權強鎮(zhèn)第一批試點鎮(zhèn)。石牌鎮(zhèn)相距安慶市和望江、太湖、潛山縣城均在40-50公里之間，歷史以來一直是周邊30多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域中心城鎮(zhèn)。橋、江北高速的建設，石牌交通條件將會進一步得到改善。境內(nèi)歷年平均氣溫16-17℃。均氣溫25-30℃，其余均在15-20℃之間。境內(nèi)初霜期一般在11月中旬，終霜期一般在次年3月中旬，全年平均日照小時，為應照時數(shù)47%。㎜，蒸發(fā)量最大是6、7、8三個月，達㎜，占全年40%。縣境降雪期一般于12月下旬，終止在次年3月上旬。

　　

【正文】 區(qū)建設發(fā)展狀況，并結合區(qū)域經(jīng)濟和旅游發(fā)展趨勢，調(diào)整、充實、提高原有項目，完成區(qū)內(nèi)各功能區(qū)和景點建設。 本期為重點建設時期，對文化區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)、文化、旅游等設 施集中建設，規(guī)模建設。形成?戲曲圣地?規(guī)?；?、全面化的形象塑造和發(fā)展。也是整個?戲曲圣地?項目競爭力形成時期。 石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 44 成熟期開發(fā)項目：對 黃梅大道、徽劇大街、梨園廣場、梨園大道等區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)、商業(yè)、文化、旅游等設施進行充分配備。對 文化區(qū)東區(qū)（包括地產(chǎn)項目和旅游文化等設施） 進行開發(fā)。 同時，該時期也是品牌推廣時期，加大市場營銷與品牌推廣工作，是?戲曲圣地?這一文化居 住品牌集中發(fā)力的時期，是品牌資產(chǎn)和品牌優(yōu)勢充分發(fā)揮商業(yè)、經(jīng)濟價值的時期。 三期（完善期 2022 年 2033 年） 完善期為預留用地、 麻塘湖旅游 開 發(fā)。 根居項目實施的具體進程和市場狀況，進行 房地產(chǎn)預留用地、 麻塘湖旅游開發(fā)。 第四章 投資與收益分析 項目賣點、潛力及利益點解析 定位的獨特性 （ 1） 項目定位與市場目前以及將來發(fā)展趨勢一致，項目對消費者的吸引力為項目收益提供保障。 依托文化形態(tài)的商業(yè)、旅行開發(fā)日益彰顯巨大的經(jīng)濟價值；中國傳統(tǒng)文化、戲曲文化的經(jīng)濟價值挖掘帶動了一批?文化品牌?的誕生，并日益創(chuàng)造著巨大的經(jīng)濟效益。 石牌鎮(zhèn)文化居住區(qū)項目定位為，以?戲曲圣地?為開發(fā)理念，整合舊城改建、文化重建、旅游開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)等的綜合開發(fā)項目。依托石牌鎮(zhèn)作為徽劇、黃梅戲發(fā)源地，京劇發(fā)祥地的文石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 45 化資源，結合當?shù)刎S富的自然、生態(tài)資源等，打造國內(nèi)戲曲文化核心品牌?戲曲圣地?。以文化品牌的塑造形成對經(jīng)濟效益的巨大拉動力，促進經(jīng)濟、文化、社會等各方面的綜合提升，將石牌打造成依托?文化圣地?這一文化品牌的獨特區(qū)域經(jīng)濟綜合體。 項目符合市場發(fā)展規(guī)律與趨勢，形成以文化品牌帶動經(jīng)濟、社會綜合發(fā)展的獨特開發(fā)模式，具有市場的前瞻性與高度性。 （ 2） ?戲曲圣地?的定位可使文化資源、自然資源、社會資源等有機整合開發(fā)，并與周邊和整個安徽地區(qū)的旅游、商業(yè)等資源實現(xiàn)互 補聯(lián)動，實現(xiàn)共贏。 項目以戲曲的歷史文化資源為切入，整合當?shù)匚幕⒆匀?、社會等多種資源，實現(xiàn)整合開發(fā)。將石牌的戲曲文化價值最大化的挖掘，并充分利用慶洲河、麻塘湖等自然風光資源，當?shù)刎S饒的物產(chǎn)，已經(jīng)形成的商業(yè)環(huán)境等； 整合舊城改建、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)及旅游開發(fā)，將市場收益最大化 。 皖西的旅游發(fā)展相對于安徽?兩山一水?的傳統(tǒng)格局還處于快速成長期，在這樣一種大的市場格局下，?戲曲圣地?項目的旅游開發(fā)部分將獲得較大的市場總量保障。 另外，皖江流域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策、安慶文化旅游發(fā)展規(guī)劃以及懷寧縣文化產(chǎn)業(yè)與旅游興縣的政策， 使得該項目具備很強的政策優(yōu)勢。 資源的稀缺性 （ 1）、 歷史文化資源 石牌鎮(zhèn)是?千年古鎮(zhèn)?，擁有悠久的歷史與文化。明清以來，這里石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 46 一直是皖西南重要的農(nóng)副產(chǎn)品集散地。商賈云集，貨賄泉流，乃懷寧諸鎮(zhèn)之首，歷史文化底蘊深厚。 石牌鎮(zhèn)是徽劇、黃梅戲的發(fā)源地，國劇京劇的發(fā)祥地，同戲曲文化有著深厚的歷史淵源；歷史上，石牌鎮(zhèn)還誕生過諸多徽劇、黃梅戲、京劇藝術名流、戲曲大師。深厚的戲曲文化積淀成為石牌鎮(zhèn)發(fā)展的獨一無二的資源優(yōu)勢。 （ 2） 人文民俗資源 石牌鎮(zhèn)戲曲文化淵源延伸到了現(xiàn)在，戲曲文化已經(jīng)植根于石牌人的生活中，形成了 極具特色和價值的人文民俗資源。絲竹不斷，黃梅飄香，這里的民間戲劇班社如雨后春筍般發(fā)展，他們的足跡更是遍布大江南北。石牌劇團多次進京展演，并受到中宣部、文化部等 5 部委的表彰獎勵。 （ 3） 自然資源 項目位于懷寧縣域西南部，北有皖河穿越城區(qū)，東有慶洲河，西北有麻塘湖，湖光旖旎，勝景多處。 （ 4） 周邊資源 借助周邊地區(qū)豐富的旅游資源，如潛山縣天柱山每年超百萬客源這一成熟的旅游資源，以及太湖縣正在興建的五千年文博園，二者都在半小時車程內(nèi)，聯(lián)手打造旅游金三角地帶，形成聯(lián)動效應，擴大品牌知名度，吸引旅游客源。 區(qū)位交 通的便利性 石牌瀕長江、枕皖水，與望江、太湖、潛山、皖河農(nóng)場毗連，集石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 47 鎮(zhèn)輻射人口 安徽省懷寧縣石牌鎮(zhèn)達 60多萬人。距合九鐵路安慶站、安慶民航機場和長江?黃金水道?安慶港僅 30公里，與正在規(guī)劃建設的東（營）香（港）和廣（洲）濟（南）高速公路出口僅 2 公里。安慶長江公路大橋和正在建設中的望江長江大橋與這里的 212 省道相連，為石牌構建起了新的交通樞紐。 地價不斷走高，升值潛力大 2020年，上海、合肥土地市場呈現(xiàn)量價齊升局面。 政府為了平抑過快上漲的房價，加快推地步伐，通過加大土地市場供應來平抑地價。而土地作 為不可再生資源，土地供應過量，加速了土地消化步伐；長遠來講，隨著可供土地量的減少，土地供應將會越來越緊。 但是，我們有不可逾越的 18億畝紅線，所以土地供應是有限的。即使考慮容積率的提高，也必然要考慮一級開發(fā)的難度，兩相抵消，土地供應局面大勢是不會轉(zhuǎn)變的。 項目投資及收益 投資分析 （ 1）開發(fā)投資估算 （均為人民幣） 20202020 年為石牌鎮(zhèn)文化居住區(qū)項目規(guī)劃的開發(fā)建設時期，本階段規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有景點、基礎設施、配套設施將建設到位，投入使用。石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 48 石牌鎮(zhèn)文化居住區(qū)項目規(guī)劃投資估算表 商業(yè)街 占地面積 層數(shù) 總面積 單平方造價 總造價 A 1200mm2 29408760 B 3層 6 1200mm2 100977912 C 3層 6 1200mm2 12850272 E 3層 8 1200mm2 30372336 F 3層 3 1200mm2 33736356 石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 49 G 1200mm2 33687360 教育用地 I 3層 366464.1 1200mm2 439756920 預備發(fā)展用地 N 353134.8 未統(tǒng)計 仿古建筑 總面積 景觀單平方造價 總造價 D 2020mm2 213557580 濱水公園 石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 50 H 600mm2 71089578 中心公園 L 500mm2 42020900 農(nóng)家樂 O 500mm2 33307050 建筑居住用地 單元面積 單棟總面積 層數(shù) 總面積 棟數(shù) 建筑總面積 單平方造價 總造價 B 90mm2X2 180mm2 6 1080mm2 36 38880 1200mm2 46656000 C 90mm2X2 180mm2 6 1080mm2 29 31320 1200mm2 37584000 石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 51 E（一梯四戶 ) 90mm2X4 360mm2 6 2160mm2 18 38880 1200mm2 46656000 E（一梯兩戶） 90mm2X2 180mm2 6 1080mm2 23 24840 1200mm2 29808000 F(一梯四戶 ) 120mm2X2 560mm2 18 12960mm2 34 440640 1200mm2 411264000 160mm2X2 F(一梯六戶 ) 90mm2X4 600mm2 18 10800mm2 4 43200 1200mm2 51840000 120mm2X2 I(一梯四戶 ) 120mm2X4 720mm2 18 10080mm2 46 463680 1200mm2 715392020 160mm2X2 I(一梯六戶 ) 120mm2X2 600mm2 18 10800mm2 14 151200 1200mm2 18140000 90mm2X4 石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 52 J(單體別墅區(qū) ) 130mm2X1 130mm2 3 390mm2 74 28860 1800mm2 51948000 K(連 體別墅區(qū) ) 160mm2X2 320mm2 3 960mm2 50 48000 1800mm2 86400000 M(四合院 ) 1280mm2X1 1280mm2 1 1280mm2 48 61440 1800mm2 110592020 徽黃戲樓 +廊橋 面積未能確認 材料設施未能確認，造價未能確認 估算金額： 23000000 根廣場 +源廣場 面積未能確認 材料設施未能確認，造價未能確認 估算金額： 6500000 投資總額 合計： 267653302 元 石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 53 （ 2）拆遷費用 因房屋及道路拆遷費涉及到搬遷補助費，安置補助費，損失賠償費等因素，情況復雜，也因不了解當?shù)氐木唧w情況與實施工程的具體情況，故 此報告未能做出拆遷費用的預算。 （ 3）市場營銷推廣投資估算 20202019 年為本項目的品牌推廣期，本階段將加大市場營銷與品牌推廣工作，力爭將景區(qū)升級為國家 5A 級景區(qū)。 參照行業(yè)標準，以營業(yè)收入的 1%作為營銷推廣費用，預計此階段的營業(yè)收入為 ，營銷推廣費用為 。 效益分析（參照收益測算表） 由規(guī)劃發(fā)展安排，石牌鎮(zhèn)文化居住區(qū)項目的規(guī)劃開發(fā)建設所需投資估算總額為 （約 27億人民幣） ，根據(jù)旅游項目的設置，其未來的旅游經(jīng)濟收益主要為游 客旅游消費，因此本規(guī)劃結合國內(nèi)旅游消費趨勢判斷對本項目旅游收益進行粗略估算，以分析項目的經(jīng)濟盈利能力。 (1) 利益來源解析 （ 1）地產(chǎn)投資收益 商業(yè)地產(chǎn)投資或投資開發(fā)本案的大型景區(qū)經(jīng)營商、地產(chǎn)運營商將獲得土地升值帶來的收益、土地使用權出租產(chǎn)生的收益、物業(yè)銷售收益等； （ 2）旅游門票收入 項目內(nèi)，各獨立經(jīng)營的景點收取參觀門票，戲曲文化表演收石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 54 取演出門票； （ 3）物業(yè)租金收入 商業(yè)街道、商業(yè)樓、休閑娛樂業(yè)等物業(yè)投資業(yè)主可回收各種形式的地租、房租； （ 4）具體業(yè)態(tài)經(jīng)營收入 餐飲、住宿、娛樂、商品銷售等經(jīng)營承包商可 以通過相關的產(chǎn)品和服務的提供獲得收益； （ 5）石牌鎮(zhèn)周邊產(chǎn)品開發(fā)收益 石牌鎮(zhèn)目前可以開發(fā)農(nóng)家休閑、農(nóng)業(yè)旅游，特色手工編織品等。 （ 2）收益估算 預計旅游區(qū)建設啟動期結束后，第一年旅游人次達到 萬，第二年達到 ，第三年達到 ，第四年達到 ，第五年達到 ，第六年達到 ，第七年達到 。 根據(jù)以下預測來估算收益：（ 1）門票定價 40元；（ 2）住宿：預計接待游客數(shù)的 60%會在旅游區(qū)內(nèi)住宿，人均消費 100元；（ 3）購物：預計接待游客數(shù)的 60%會在旅游區(qū)內(nèi)購物，人均消費 30元；（ 4）娛樂與服務：預計接待游客數(shù)的 60%會在旅游區(qū)內(nèi)有此項消費，人均消費 30 元；（ 5）餐飲：預計接待游客數(shù)的 60%會在旅游區(qū)內(nèi)就餐，人均消費 40元；（ 6）房地產(chǎn)按均價 4000元每平米單價（此乃 BCEFIJKM所有房地產(chǎn)形態(tài)的售價平均值），按照石牌戲曲文化區(qū)項目可行性研究報告 55 房地產(chǎn)的滾動開發(fā)，后期的售價將會更高，收益也將更高；（ 7）商業(yè)街均價 4000元每平米單價； 以此依據(jù)估算，商業(yè)街及住房的房地產(chǎn)收益合計達到 萬（約 79 億人民幣） ；旅游觀光收益，第 1 年實現(xiàn)旅游區(qū)經(jīng)濟收益達到 ；第 2年達到 ；第 3 年達到 萬元；第 4 年達到 萬元，第 5年達到 ，第 6年達到 ，第 7年達到 ，第 8年達到 ，第 9 年 萬元，第 10年達到 。 從建設成熟期開始計算， 預計 3年內(nèi)，商用及居住地產(chǎn)以 5成售出率計算，那么， 3 年后 的經(jīng)營的總收益： =*+=，已高于投資成本。即從建設成熟期開始，預計 3 年內(nèi)即可收回成本。 必須指出的是，旅游受到多種外部因素的影響作用，各種變化將會引起市場收益的增減，本規(guī)劃的估算以毫無外界影響為前提的靜態(tài)分