【正文】 進(jìn)、三進(jìn)模式分為豪宅、超豪宅。 梅園分區(qū)種植不同品種類的梅花，競相爭艷。 （ 4）梅花節(jié) 每年梅花盛開的季節(jié)，舉行?梅花節(jié)?，吸引游人參觀拍照；于園內(nèi)設(shè)置小型戲臺表演京劇、黃梅戲； （ 5）梅花認(rèn)養(yǎng) 為梅園注入商業(yè)活力，開展梅花樹?認(rèn)養(yǎng)?活動： 本地居民或游客可以出資認(rèn)養(yǎng)園內(nèi)梅花樹，將一塊刻有認(rèn)養(yǎng)人名字的小木牌掛于該樹上，建立梅花與人的情感紐帶，增加梅園的被關(guān)注度。 ● 農(nóng)家樂 規(guī)劃區(qū)域的西南部，靠近慶洲河，設(shè)立農(nóng)家樂。 院內(nèi)可種植梨樹、石榴樹、棗樹等，游客可 自助摘食，更顯田間樂趣。將當(dāng)?shù)匾安?，如薇菜、馬蘭頭、灰灰菜、馬齒莧、雞頭米等搬上餐桌，符合人們綠色餐飲的潮流和需求，同時為本地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。 全區(qū)輔助設(shè)施 （ 1）茶室 傳承發(fā)揚(yáng)石碑鎮(zhèn)老街一貫以來的飲茶文化，在主要街道上將設(shè)置各種規(guī)格級別不同的茶室，如高檔的品茶室、茶莊，平民的茶坊、茶鋪，便于居民、游客飲茶聊天，讓原住民找到歸屬感與認(rèn)同感，讓游客發(fā)掘到地域特色與趣味。同時，建設(shè)一批重點(diǎn)性的景觀、商業(yè)等項(xiàng)目，為之后的發(fā)展建設(shè)開個好頭。其中，優(yōu)先建設(shè)的項(xiàng)目包括： 開端（皖河大橋及二橋），包括橋的改造、戲曲圣地石牌坊等；戲曲之根廣場、徽黃廣場；以及黃梅戲大道、徽劇大街、梨園廣場、梨園大道的建設(shè)等。也是整個?戲曲圣地?項(xiàng)目競爭力形成時期。 三期（完善期 2022 年 2033 年） 完善期為預(yù)留用地、 麻塘湖旅游 開 發(fā)。 石牌鎮(zhèn)文化居住區(qū)項(xiàng)目定位為，以?戲曲圣地?為開發(fā)理念，整合舊城改建、文化重建、旅游開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)等的綜合開發(fā)項(xiàng)目。 （ 2） ?戲曲圣地?的定位可使文化資源、自然資源、社會資源等有機(jī)整合開發(fā)，并與周邊和整個安徽地區(qū)的旅游、商業(yè)等資源實(shí)現(xiàn)互 補(bǔ)聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)共贏。 另外，皖江流域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策、安慶文化旅游發(fā)展規(guī)劃以及懷寧縣文化產(chǎn)業(yè)與旅游興縣的政策， 使得該項(xiàng)目具備很強(qiáng)的政策優(yōu)勢。 石牌鎮(zhèn)是徽劇、黃梅戲的發(fā)源地，國劇京劇的發(fā)祥地，同戲曲文化有著深厚的歷史淵源；歷史上，石牌鎮(zhèn)還誕生過諸多徽劇、黃梅戲、京劇藝術(shù)名流、戲曲大師。石牌劇團(tuán)多次進(jìn)京展演，并受到中宣部、文化部等 5 部委的表彰獎勵。距合九鐵路安慶站、安慶民航機(jī)場和長江?黃金水道?安慶港僅 30公里，與正在規(guī)劃建設(shè)的東（營）香（港）和廣（洲）濟(jì)（南）高速公路出口僅 2 公里。而土地作 為不可再生資源，土地供應(yīng)過量，加速了土地消化步伐；長遠(yuǎn)來講，隨著可供土地量的減少，土地供應(yīng)將會越來越緊。石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 48 石牌鎮(zhèn)文化居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃投資估算表 商業(yè)街 占地面積 層數(shù) 總面積 單平方造價 總造價 A 1200mm2 29408760 B 3層 6 1200mm2 100977912 C 3層 6 1200mm2 12850272 E 3層 8 1200mm2 30372336 F 3層 3 1200mm2 33736356 石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 49 G 1200mm2 33687360 教育用地 I 3層 366464.1 1200mm2 439756920 預(yù)備發(fā)展用地 N 353134.8 未統(tǒng)計 仿古建筑 總面積 景觀單平方造價 總造價 D 2020mm2 213557580 濱水公園 石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 50 H 600mm2 71089578 中心公園 L 500mm2 42020900 農(nóng)家樂 O 500mm2 33307050 建筑居住用地 單元面積 單棟總面積 層數(shù) 總面積 棟數(shù) 建筑總面積 單平方造價 總造價 B 90mm2X2 180mm2 6 1080mm2 36 38880 1200mm2 46656000 C 90mm2X2 180mm2 6 1080mm2 29 31320 1200mm2 37584000 石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 51 E（一梯四戶 ) 90mm2X4 360mm2 6 2160mm2 18 38880 1200mm2 46656000 E（一梯兩戶） 90mm2X2 180mm2 6 1080mm2 23 24840 1200mm2 29808000 F(一梯四戶 ) 120mm2X2 560mm2 18 12960mm2 34 440640 1200mm2 411264000 160mm2X2 F(一梯六戶 ) 90mm2X4 600mm2 18 10800mm2 4 43200 1200mm2 51840000 120mm2X2 I(一梯四戶 ) 120mm2X4 720mm2 18 10080mm2 46 463680 1200mm2 715392020 160mm2X2 I(一梯六戶 ) 120mm2X2 600mm2 18 10800mm2 14 151200 1200mm2 18140000 90mm2X4 石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 52 J(單體別墅區(qū) ) 130mm2X1 130mm2 3 390mm2 74 28860 1800mm2 51948000 K(連 體別墅區(qū) ) 160mm2X2 320mm2 3 960mm2 50 48000 1800mm2 86400000 M(四合院 ) 1280mm2X1 1280mm2 1 1280mm2 48 61440 1800mm2 110592020 徽黃戲樓 +廊橋 面積未能確認(rèn) 材料設(shè)施未能確認(rèn)，造價未能確認(rèn) 估算金額： 23000000 根廣場 +源廣場 面積未能確認(rèn) 材料設(shè)施未能確認(rèn)，造價未能確認(rèn) 估算金額： 6500000 投資總額 合計： 267653302 元 石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 53 （ 2）拆遷費(fèi)用 因房屋及道路拆遷費(fèi)涉及到搬遷補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，損失賠償費(fèi)等因素，情況復(fù)雜，也因不了解當(dāng)?shù)氐木唧w情況與實(shí)施工程的具體情況，故 此報告未能做出拆遷費(fèi)用的預(yù)算。 (1) 利益來源解析 （ 1）地產(chǎn)投資收益 商業(yè)地產(chǎn)投資或投資開發(fā)本案的大型景區(qū)經(jīng)營商、地產(chǎn)運(yùn)營商將獲得土地升值帶來的收益、土地使用權(quán)出租產(chǎn)生的收益、物業(yè)銷售收益等； （ 2）旅游門票收入 項(xiàng)目內(nèi)，各獨(dú)立經(jīng)營的景點(diǎn)收取參觀門票，戲曲文化表演收石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 54 取演出門票； （ 3）物業(yè)租金收入 商業(yè)街道、商業(yè)樓、休閑娛樂業(yè)等物業(yè)投資業(yè)主可回收各種形式的地租、房租； （ 4）具體業(yè)態(tài)經(jīng)營收入 餐飲、住宿、娛樂、商品銷售等經(jīng)營承包商可 以通過相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)的提供獲得收益； （ 5）石牌鎮(zhèn)周邊產(chǎn)品開發(fā)收益 石牌鎮(zhèn)目前可以開發(fā)農(nóng)家休閑、農(nóng)業(yè)旅游，特色手工編織品等。即從建設(shè)成熟期開始，預(yù)計 3 年內(nèi)即可收回成本。 根據(jù)以下預(yù)測來估算收益：（ 1）門票定價 40元；（ 2）住宿：預(yù)計接待游客數(shù)的 60%會在旅游區(qū)內(nèi)住宿，人均消費(fèi) 100元；（ 3）購物：預(yù)計接待游客數(shù)的 60%會在旅游區(qū)內(nèi)購物，人均消費(fèi) 30元；（ 4）娛樂與服務(wù)：預(yù)計接待游客數(shù)的 60%會在旅游區(qū)內(nèi)有此項(xiàng)消費(fèi)，人均消費(fèi) 30 元；（ 5）餐飲：預(yù)計接待游客數(shù)的 60%會在旅游區(qū)內(nèi)就餐，人均消費(fèi) 40元；（ 6）房地產(chǎn)按均價 4000元每平米單價（此乃 BCEFIJKM所有房地產(chǎn)形態(tài)的售價平均值），按照石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 55 房地產(chǎn)的滾動開發(fā)，后期的售價將會更高，收益也將更高；（ 7）商業(yè)街均價 4000元每平米單價； 以此依據(jù)估算，商業(yè)街及住房的房地產(chǎn)收益合計達(dá)到 萬（約 79 億人民幣） ；旅游觀光收益，第 1 年實(shí)現(xiàn)旅游區(qū)經(jīng)濟(jì)收益達(dá)到 ；第 2年達(dá)到 ；第 3 年達(dá)到 萬元；第 4 年達(dá)到 萬元，第 5年達(dá)到 ，第 6年達(dá)到 ，第 7年達(dá)到 ，第 8年達(dá)到 ，第 9 年 萬元，第 10年達(dá)到 。 參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以營業(yè)收入的 1%作為營銷推廣費(fèi)用，預(yù)計此階段的營業(yè)收入為 ，營銷推廣費(fèi)用為 。即使考慮容積率的提高，也必然要考慮一級開發(fā)的難度，兩相抵消，土地供應(yīng)局面大勢是不會轉(zhuǎn)變的。 地價不斷走高，升值潛力大 2020年，上海、合肥土地市場呈現(xiàn)量價齊升局面。 （ 4） 周邊資源 借助周邊地區(qū)豐富的旅游資源，如潛山縣天柱山每年超百萬客源這一成熟的旅游資源，以及太湖縣正在興建的五千年文博園，二者都在半小時車程內(nèi)，聯(lián)手打造旅游金三角地帶，形成聯(lián)動效應(yīng)，擴(kuò)大品牌知名度，吸引旅游客源。 （ 2） 人文民俗資源 石牌鎮(zhèn)戲曲文化淵源延伸到了現(xiàn)在，戲曲文化已經(jīng)植根于石牌人的生活中，形成了 極具特色和價值的人文民俗資源。明清以來，這里石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 46 一直是皖西南重要的農(nóng)副產(chǎn)品集散地。將石牌的戲曲文化價值最大化的挖掘，并充分利用慶洲河、麻塘湖等自然風(fēng)光資源，當(dāng)?shù)刎S饒的物產(chǎn)，已經(jīng)形成的商業(yè)環(huán)境等； 整合舊城改建、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)及旅游開發(fā)，將市場收益最大化 。以文化品牌的塑造形成對經(jīng)濟(jì)效益的巨大拉動力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、文化、社會等各方面的綜合提升，將石牌打造成依托?文化圣地?這一文化品牌的獨(dú)特區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合體。 第四章 投資與收益分析 項(xiàng)目賣點(diǎn)、潛力及利益點(diǎn)解析 定位的獨(dú)特性 （ 1） 項(xiàng)目定位與市場目前以及將來發(fā)展趨勢一致，項(xiàng)目對消費(fèi)者的吸引力為項(xiàng)目收益提供保障。對 文化區(qū)東區(qū)（包括地產(chǎn)項(xiàng)目和旅游文化等設(shè)施） 進(jìn)行開發(fā)。 本期為重點(diǎn)建設(shè)時期，對文化區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)、文化、旅游等設(shè) 施集中建設(shè)，規(guī)模建設(shè)。 （ 2）啟動期內(nèi)，優(yōu)先建設(shè)一批關(guān)鍵性的景觀、商業(yè)項(xiàng)目，塑造出區(qū)域未來發(fā)展的雛形，為未來發(fā)展打下基礎(chǔ)。 石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 43 分期建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目按照分期建設(shè)的原則：近期開發(fā)安置小區(qū)；中期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)、商業(yè)區(qū)、人文、教育及配套設(shè)施；遠(yuǎn)期為舊城改造、房地產(chǎn)預(yù)留用地、慶洲河周邊區(qū)域開發(fā)。 （ 1）戲曲風(fēng)格酒吧街、飲食街 沿慶洲河濱 設(shè)立戲曲風(fēng)格的酒吧街，設(shè)飲食街（茶館、酒館、飯館）。 （ 4）?翠竹軒?茶室 利用本地豐富的竹林資源，在竹林中設(shè)茶室，供住戶和游客喝茶休閑。 可賞花、摘蓮篷、采藕采菱角，釣魚蝦，吃河鮮。 石牌戲曲文化區(qū)項(xiàng)目可行性研究報告 41 （ 7）戲夢梅園 在梅園內(nèi)提供戲服拍照的租賃點(diǎn)，擁有戲夢的游人可以穿上精美的戲服在梅花 叢中留影，實(shí)現(xiàn)自己的戲劇夢想。 （ 2）戲曲星光大道 從園門到獎杯雕塑開辟一條?戲曲星光大道?，將?梅花獎?從第一屆開始的頒獎名單紀(jì)念磚鋪于路面，游人邊走可邊感受中國戲曲界28年來的最高成就和榮譽(yù)。梅園分區(qū)種植不同品種的梅花，主干道稱為? 梅花大道?，周邊的小道，依次命名為?梅花一弄?、?梅花二弄?、?梅花三弄?等。 (3)連體別墅區(qū) 位于區(qū)域的西邊，即四層情景洋房，可利用慶洲河濱風(fēng)貌。 ● 居住區(qū) 把慶洲河?xùn)|岸設(shè)定為高尚住宅區(qū)，按控制性詳規(guī)的道路系統(tǒng)把區(qū)域分成三塊，將最北端設(shè)為高層住宅，中部為別墅區(qū)，南端為六層花園洋房，中部和南端定位為低密度、低容積率。 ● 水上樂園 設(shè)立水上打獵、野戰(zhàn)、或大型水上游樂設(shè)施，供人們游玩。 麻塘湖旅游 開發(fā) 麻塘湖位于石牌城區(qū)西部，水資源極為豐富，湖光旖旎，勝景多處。 （ 2） 梨樹 在梨園大道種植梨樹，呼應(yīng)街名。 （ 1） 身在戲中 梨園大道兩側(cè)的建筑，選擇三樓樓層飄出街道的陽臺墻壁上做彩色壁畫，一左一右的兩側(cè)陽臺分別畫出同一出戲里相對應(yīng)的兩個角色。 梨園廣場 —— 梨園大道 ● 梨園廣場 梨園大道與徽劇大街交匯處，建?梨園廣場?，廣場四角各建戲樓式商業(yè)中心一座，便于商業(yè)活動的需要。 （ 4）戲樓式商業(yè)大樓 在徽劇大街的東西兩端，各建商業(yè)大樓兩座，共四座，同樣采用古戲樓風(fēng)格。 ●徽劇大街 （ 1）東入口 徽劇大街東入口設(shè)拴馬石，石上刻?無徽不成鎮(zhèn)，無石不成班?。戲樓船型舞臺設(shè)計為兩面臺，正面面