【導讀】1．熟知房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本內(nèi)容；2．掌握運用房地產(chǎn)營銷策劃的基本內(nèi)容和體系；3．了解新錦州家園項目概況；5．掌握宏觀市場環(huán)境分析方法；6．掌握項目定位、廣告策略方法；7．掌握各種方案的技術經(jīng)濟評價方法。中國居民的平均收入幾乎。住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。中國2020年和2020年的經(jīng)濟增長分別為%和%，根據(jù)房。根據(jù)2020年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果，人，十年間增加億人。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。美國等主要經(jīng)濟體持續(xù)實施量化寬松的貨幣政策，又。使國際流動性溢出效應更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力。2020年7月全國CPI同比漲%，創(chuàng)三年來新高。產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。2020年國有土地出讓收入萬億元，占全國財政收入的35%。中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發(fā)達城市、沿。財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。

　　

【正文】 八 .主題規(guī)劃建議及附件 （一） 推薦方案的總體描述 新錦州家園的各項建設項目的全面啟動，加上投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該項目盈利可能性很大，投資機構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 （二） 推薦方案的優(yōu)缺點描述 1． 優(yōu)點所 在 ① 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)強勢，政府對東南高新區(qū)鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 ② 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積 : 60000 平方米 項目總投資 : 80801 萬元 項目財務凈現(xiàn)值 : 萬元 項目財務內(nèi)部收益率 :58% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結(jié)果。 ③ 項目具有突出優(yōu)勢 23 低密度居住區(qū) 高檔次，需求量很大 資金實力雄厚 發(fā)展前景良好 ④ 項目開發(fā)經(jīng)營風 險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 2． 問題及建議 本項目主要存在的問題主要是在開發(fā)期間有可能對環(huán)境的污染，應盡量邊開發(fā)邊防范，避免嚴重的污染。 用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。一方面是為了降低項目的風險，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，也應 更多的考慮客戶心理。從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風險，提升樓盤形象。 通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)投資機構(gòu)就該項目的開發(fā)提出了兩個方案。方案1 為大面積開發(fā)，方案 2 為小面積開發(fā)。兩方案的建設經(jīng)營期都為 3 24 年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。 根據(jù)該地對住宅需求的預測，前兩年需求量較高的概率為 ,需求量較低的概率為 ,后三年需求量較高的概率為 ，需求量較底的概率為 。 在這種情況下用決策樹分析計算知： 大面積開發(fā)期望 值： NPV（ 1） = 萬元 小面積開發(fā)期望值： NPV（ 2） = 萬元 由于 NPV（ 1）大于 NPV（ 2）。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。 3． 總結(jié) 從經(jīng)濟效益來說：由于集團在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎，有力的推動了錦州的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全 部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的居住地。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開 25 發(fā)方案是完全可行的。 4． 建議 ① 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 ② 實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。 ③ 公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 ④ 要做 精品。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。 ⑤ 項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 ⑥ 注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 九 .結(jié)束語 進入 21 世界以來，我國經(jīng)濟建設飛速發(fā)展，人民生活水平大大提高，對物質(zhì)和精神的需要日益增長。隨著時代的發(fā)展，對經(jīng)濟合理的要求也，在房地產(chǎn)營銷過程中，我們要把我好顧客的需求，認真了解國家的宏觀環(huán)境，有必要在設計中求創(chuàng)新，在營銷手段中采用科學合理的方法，一切從客戶的角度出發(fā) ，把握顧客心理，使我們的產(chǎn)品符合時代的要求，符合人們的需要。 26 參考文獻 [1]張馳 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力評價指標體系研究 [D]， 東南大學 ， 2020 [2]王新芳 ， 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究 [D]， 西安科技大學 ， 2020 [3]趙文軍 ， 房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問題研究 [D]， 黑龍江大學 ， 2020 [4]宋戈 ， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險分析與對策研究 [D]， 東北農(nóng)業(yè)大學 ， 2020 [5]趙長征 ， 房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)研究 [D]， 東南大學 , 2020 [6]黃霆 ， 基于實物期權模型的房地產(chǎn)開發(fā)決策研究 [D]， 清 華大學 ， 2020 [7]程健 ， 上海復地集團房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究 [D]， 西安理工大學 ，2020 [8]汪建文 ， 重慶興茂房地產(chǎn)開發(fā)集團發(fā)展戰(zhàn)略研究 [D]， 重慶大學 ， 2020 [9]李濤 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資風險因素分析及評價研究 [D]， 中國農(nóng)業(yè)大學 ， 2020 27 總結(jié) 充實的時間總是過得太快，轉(zhuǎn)眼之間，房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程設計新錦州家園的營銷策劃報告已經(jīng)告一段落了，通過為期一周的課設，我有了很多的收獲和體會。首先，通過一個周的實習，通過實踐，使我學到了很多實踐知識。所謂實踐是檢驗真理的唯一標準，通過做房地產(chǎn)市場 營銷策劃報告的過程，我學到了很多很適用的具體的房地產(chǎn)營銷知識，這些知識往往是我在學校很少接觸，很少注意的，但又是十分重要基礎的知識。 通過新錦州家園的房地產(chǎn)營銷調(diào)查，第一步我們查閱相關資料，了解國家宏觀環(huán)境和錦州市的區(qū)域環(huán)境，中國經(jīng)濟連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每 4 年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。錦州正站在一個新的歷史起點，全面加快遼寧沿海第二大城市建 設步伐，錦州的城市經(jīng)濟正進入高速發(fā)展期，而其房地產(chǎn)行業(yè)也表現(xiàn)出了十足的后勁力量。 在做營銷策劃報告的過程中，我們進行了項目分析，詳細的了解了項目的名稱、性質(zhì)和規(guī)模等相關信息。同時對項目進行了 SWOT 分析，認真分析項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅，通過對項目的 SWOT分析結(jié)合宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境對項目進行定位，主要包括市場定位、客戶定位、形象定位、價格定位。在對項目進行具體分析之后，又針對項目特點結(jié)合 4P 既產(chǎn)品、價格、渠道、促銷的相關理論進行項目 28 營銷策略的編制，除 4P 策略以為，還進行了價格策略等策略分析。為了是消費 者更詳細的了解項目，我們進行了具有項目特色的廣告宣傳，打出有特色的廣告標語，推出有趣的廣告主題。最后我們還詳細的進行了經(jīng)濟效益、社會效益等分析，利用決策樹等相關知識，對項目 NPV 值計算分析，采取對項目收益最大的方案，并對營銷過程中的相關問題提出建議。 通過新錦州家園的營銷策劃報告的制作，我學到了很多，從中獲得了很多體會和感悟。雖然已經(jīng)大四了，在大學的幾年里有過許多課設和實習，但是我還是感覺到自己的實踐能力還有很大的不足，通過這次營銷策劃報告，將我的理論知識進一步與實踐結(jié)合了起來，為即將到來的社會工作打下了堅 實的基礎。同時，通過實踐我也認識到了自己還有很多的不足，在營銷策劃報告制作的過程中考慮因素不太全面，在決策過程中表現(xiàn)出性格比較沖動，同時理論知識也不夠充分，理論結(jié)合實踐能力也較差等。希望在以后的學習生活中，能夠改正自己的不足，進一步完善自己的知識體系。 簽字： 年 月 日