【導(dǎo)讀】老實體調(diào)研，取得了昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生一手資料。彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生觀光旅游生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告》。展的戰(zhàn)略意義；國內(nèi)外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的基本概況及其比較分析；成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司的整體優(yōu)勢所形成的核心競爭能力；要素和相關(guān)建議。現(xiàn)將本報告主要核心觀點概述如下：。朝陽產(chǎn)業(yè)和民生工程，存在巨大的發(fā)展空間。2020年全球金融危機(jī)對。牌價值、推動集團(tuán)化發(fā)展方面有著十分重要的戰(zhàn)略意義。持培育了大型養(yǎng)老社區(qū)集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢。監(jiān)管等問題與發(fā)達(dá)國家相比形成了強(qiáng)烈的反差?；酿B(yǎng)老機(jī)構(gòu)才能滿足人民日益增長的養(yǎng)老需求。功能設(shè)計上，充分考慮經(jīng)濟(jì)資源、人文環(huán)境，氣候因素，環(huán)境條件，準(zhǔn)，將在行業(yè)內(nèi)形成先發(fā)優(yōu)勢。與奠定堅實的基礎(chǔ)。通過公司整體上市方式實現(xiàn)退出。來源于物業(yè)租金收入、服務(wù)收入及管理收入。最后是物業(yè)評估增值收入。年,稅后凈現(xiàn)值達(dá)到。

　　

【正文】 條件，收費水平，服務(wù)和管理情況衡量，基本可以定位于中、低檔；其次是市屬及各區(qū)政府興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，一般床位在 200— 500張左右，每人每月收費在 15002500元左右，由于設(shè)施條件稍好，服務(wù)和管理也比較規(guī)范，老人入住率比較高，市屬的養(yǎng)老院均已住滿，且均有數(shù)千 人的排隊。具體分析如下： 根據(jù)規(guī)模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎(chǔ)上劃分為五種類型： 第一類 是直屬市民政局的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一般規(guī)模在 200500張床左右，月人均收費 15003000元（單人間 1800元 /月 ,豪華套間 5000元 /月）。具有較好的住宿、醫(yī)療條件，服務(wù)周到，管理規(guī)范，收費合理且有政府補(bǔ)貼，入住率常年為 100%，目前仍有上千人排隊等候入住。 第二類 是各城區(qū)街道辦事處設(shè)立的養(yǎng)老院，是北京的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一般規(guī)模在 100張床以內(nèi)，月人均收費 10002500元。具有區(qū)域優(yōu)勢，貼近社區(qū)，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時探望，收費合理，管理比較規(guī)范，且有政府背景，老人和親屬比較放心，具有較高的入住率。 第三類 是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般規(guī)模在 100張床以內(nèi)，月人均收費 10002020元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡陋，服務(wù)較差，管理欠缺的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，入住率比較低。 第四類 是一些社會企事業(yè)單位設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般規(guī)模在 100張床以內(nèi)，月人均收費 10001500元，設(shè)施條件一般，收費合理，服務(wù)和管理水平不高。主要是為照顧本單位職工入??；而 面對社會服務(wù)的機(jī)構(gòu)則入住率相對較低。 第五類 是民營企業(yè)投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般都在 200張床位以上。具有較好的居住環(huán)境和醫(yī)療配套設(shè)施，管理也比較規(guī)范。其月人均收費為 3000元 — 5000元（包括單人間的收費），是公辦養(yǎng)老院的 12倍。像北京太申祥和國際敬老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設(shè)施和管理水平的，一般入住率可達(dá)到 80— 95%。 從以上五類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基本情況分析，具有一定的投資規(guī)模，交通便利，有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人（自理、半 成都瑞通易達(dá)工程項目管理有限公司 30 – 四川昭覺彝家圣城生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告 自理、不能自理），有醫(yī)療 配套設(shè)施，具有良好服務(wù)和管理水平的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。即使收費偏高也擁有較高的入住率；而一些投資規(guī)模不大、遠(yuǎn)離城區(qū)、設(shè)施條件差、服務(wù)和管理水平低、缺乏醫(yī)療配套的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即便收費低廉，老人前往入住的意愿也較低。 北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供應(yīng)缺口很大，尤其是定位在高檔并提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務(wù)的機(jī)構(gòu)或個人在經(jīng)濟(jì)實力以及專業(yè)經(jīng)驗上尚不具備從事高檔康復(fù)護(hù)理的市場開拓。 但從市場的需求來說，呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”的態(tài)勢，即由政府提供的福利性安養(yǎng)和由社會機(jī)構(gòu)提供的高端安養(yǎng)是渴 求度最高的需求方向。 上海市休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況 （ 1）上海市人口老齡化狀況 上海是中國最早進(jìn)入老齡化的城市之一，人口老齡化呈現(xiàn)出程度高、速度快、高齡化突出等特點，獨居老人、空巢家庭等急需照顧的人群逐年擴(kuò)大。據(jù)上海市人口計生委報告， 2020年上海 60歲及以上戶籍老年人口總數(shù)已達(dá) ，占總?cè)丝诘?%；高齡老人近 50萬。預(yù)測到 2025年，上海人口老齡化比例將高達(dá) 35%左右。 （ 2）上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給狀況 截止 2020年，上海全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 505家，養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)59735張，占 60歲及 以上戶籍老年人口的 %，養(yǎng)老設(shè)施存在著較大缺口。 2020年，上海市新增養(yǎng)老床位 10,206張，增長率為 %，表明上海市的昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生正處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 表 2：上海市年老年事業(yè)基本情況統(tǒng)計 指標(biāo) 個數(shù)(個 ) 面積 (平方米 ) 床位數(shù) (張 ) 收養(yǎng)人數(shù) (人 ) 老年公寓 9 18916 820 731 福利院 26 125705 4830 4251 敬老院 360 707189 25529 21509 護(hù)理院 36 96795 3232 3010 托老所 96 34800 2181 1667 成都瑞通易達(dá)工程項目管理有限公司 31 – 四川昭覺彝家圣城生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告 家庭敬老室 535 10169 682 670 資料來源： CBRE 三、國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目市場比較分析 （一）需求比較分析 從休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的推動因素來看，昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生與國外發(fā)達(dá)國家并無較大差異。人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫(yī)護(hù)資源的不斷豐富也是我國昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求不斷增長的主要動力。 從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達(dá)國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。近年來，隨著我國居民收入水平的不斷提高，消費能力的不斷增強(qiáng)，老年人 的養(yǎng)老需求內(nèi)容也日益豐富，呈現(xiàn)出逐步細(xì)化并向高端市場集中的趨勢，針對中高端人群的昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，孕育著巨大的市場空間。 與國外市場比較，我國人口基數(shù)較大，導(dǎo)致我國老齡人口的絕對數(shù)量龐大。同時由于實施計劃生育政策的現(xiàn)實國情，導(dǎo)致國內(nèi)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的需求總量和增速都明顯高于國外市場，且增速不斷加快。 （二）供給比較分析 從養(yǎng)老服務(wù)供給的內(nèi)容來看，發(fā)達(dá)國家的昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生較為成熟，其養(yǎng)老服務(wù)的供給形式多樣、內(nèi)容豐富、功能齊全、服務(wù)專業(yè)。僅從養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展來看，針對老年人自 理能力和經(jīng)濟(jì)能力的不同，已經(jīng)形成包括活力居住社區(qū)、 獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū) 為代表的五大類成熟業(yè)態(tài)，可以針對老年人的需求特點，提供全面的服務(wù)。 與發(fā)達(dá)國家相比，我國昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生還不成熟，養(yǎng)老產(chǎn)品供給數(shù)量和種類均較少，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)主要針對生活可自理的老年人，對于生活半自理或不可自理的老年人缺乏專業(yè)化的機(jī)構(gòu)進(jìn)行照顧，無法滿足不同類型老年人的養(yǎng)老需求。與國外成熟養(yǎng)老社區(qū)相比，昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)在發(fā)展理念、管理水平和服務(wù)方式等方面也存在較大差距，表現(xiàn)為 開發(fā)理 成都瑞通易達(dá)工程項目管理有限公司 32 – 四川昭覺彝家圣城生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告 念較為落后，管理水平較低，服務(wù)功能不完善。 （三）監(jiān)管比較分析 在監(jiān)管方面，發(fā)達(dá)國家對于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。同時，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理。 而我國目前還沒有相關(guān)法律對昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生予以規(guī)范，對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療保障、醫(yī)療護(hù)理體系也沒有資質(zhì)認(rèn)定和監(jiān)管，沒有明確特定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。由于缺乏政府對市場的有效監(jiān)管和明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場處于一種無序競爭的狀態(tài)， 對于未來養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化運作產(chǎn)生了不利的影響。 在政府補(bǔ)貼方面，發(fā)達(dá)國家由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍帶有公益性質(zhì)，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活的最低生活費用由政府或社會慈善機(jī)構(gòu)支付。比如，在澳大利亞，政府補(bǔ)貼的收入占到整個養(yǎng)老社區(qū)收入的 40%70%。而我國政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的支持力度較小，除了每月每床位 50元的補(bǔ)貼外，沒有直接對入住老人進(jìn)行資助，僅提供營業(yè)稅減免等優(yōu)惠措施。 通過對國內(nèi)外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的綜合比較，針對我國昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生存在的不足，我國未來養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，必須加強(qiáng)政府的監(jiān)管和政策扶持 ，積極引進(jìn)社會機(jī)構(gòu)投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 成都瑞通易達(dá)工程項目管理有限公司 33 – 四川昭覺彝家圣城生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告 第三章 總體規(guī)劃 成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目將本著 “關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營理念， 在市場定位上 以中高端市場為目標(biāo)市場； 在區(qū)域規(guī)劃和選址上 要充分考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生 生態(tài)園區(qū)，使候鳥式養(yǎng)老成為可能； 在功能設(shè)計上 ，參照國內(nèi)外成功模式設(shè)計休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)和醫(yī)療看護(hù)社區(qū)三個相對獨立的功能區(qū)； 在配套服務(wù)上 ，根據(jù)老年人不同需求特點和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系； 在發(fā)展思路上 ，通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)的成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、連鎖化、規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國養(yǎng)老昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng) 生行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并最終推動我國昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生的快速發(fā)展。 一、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)的市場定位與經(jīng)營理念 （一）市場定位 發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的主要定位基本均是針對中高端客戶，以 Del Webb 旗下的 Sun City 和 Sun City West 養(yǎng)老社區(qū)為例，其在美國 20 多個州開發(fā)的 50 多個老年人社區(qū)中，其客戶的人均收入均高于美國平均水平。 從國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生狀況來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。這部分人群消費意愿高、消費能 力強(qiáng)、受教育程度高、觀念更為開放，在考慮養(yǎng)老安排時更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品。而目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生 成都瑞通易達(dá)工程項目管理有限公司 34 – 四川昭覺彝家圣城生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告 供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，不利于社會的和諧與穩(wěn)定，針對這部分中高端人群的休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，孕育著巨大的商機(jī)和財富空間。 因此，成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標(biāo)市場應(yīng)定位于中高端昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，目標(biāo)客戶鎖定為中高收入人群，其整體上處于社會中 上層，具有較高的社會地位，收入較為寬裕，有較為豐實的家底以及穩(wěn)定的養(yǎng)老金和其他收入來源。 （二）經(jīng)營理念 成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目以“關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會、共建和諧、管理科學(xué)”為理念，著力打造一個充滿人文關(guān)懷、尊重生命價值、服務(wù)社會和諧、環(huán)境自然優(yōu)美、生態(tài)平衡持續(xù)、功能服務(wù)完備、管理專業(yè)科學(xué)的 老年幸福 家園 ，使老年人真正實現(xiàn)“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”。 “關(guān)愛老人“： 老年人作為一個特殊的社會群體，一個相對弱勢且迅速擴(kuò)大的群體，在社會生活中的位 置會越來越突出。關(guān)愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產(chǎn)品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質(zhì)量，是成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司堅持以人為本、履行社會責(zé)任、恪守”雙成“理念的現(xiàn)實體現(xiàn)，對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、 構(gòu)建社會主義和諧社會具有十分重要 的 意義。 “奉獻(xiàn)社會“：奉獻(xiàn)社會既體現(xiàn)為成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司對社會和老年人的奉獻(xiàn)，也體現(xiàn)為老年人對社會的奉獻(xiàn)。 老年人 是我國小康 社會的建設(shè)者， 也 是 小康社會的共享者。 成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都 瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司針對老年人的特點，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務(wù)，是對老年人生命的尊重與關(guān)愛，也是對社會的奉獻(xiàn)與回饋。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺，使老年人有機(jī)會發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻(xiàn)、參與社會發(fā)展。 “ 共建和諧“： 老年人是中華 民族優(yōu)秀 文化的堅定守護(hù)者和傳播者，也是維護(hù)社會和諧的重要力量 。 養(yǎng)老服務(wù) 工作是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi) 容，也 是一個社會是否和諧的重要標(biāo)志。 成都 成都瑞通易達(dá)工程項目管理有限公司 35 – 四川昭覺彝家圣城生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告 瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司將通過合理規(guī)劃和功能設(shè)計，打造出一個 人與人、人與自然、人與社會自然和諧的養(yǎng)老社區(qū)。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣，活動豐富，老人可發(fā)揮余熱，實現(xiàn)人生價值。成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)將向社會和公眾展現(xiàn)出一幅幅“最美不過夕陽紅，溫馨又從容“的動人畫面。 “管理科學(xué)“：成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有限責(zé)任公司建設(shè)的養(yǎng)老養(yǎng)生項目將引入和貫徹最先進(jìn)服務(wù)理念， 整合各個領(lǐng)域中的優(yōu)秀團(tuán)隊， 把成都瑞通易達(dá)投資有限公司、成都瑞通易達(dá)管理有 限責(zé)任公司的資源優(yōu)勢同專業(yè)機(jī)構(gòu)的人才 優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗進(jìn)行有效結(jié)合，從而對養(yǎng)老養(yǎng)生項目進(jìn)行全