【導讀】西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級開發(fā)整理建設(shè)項目可行性研究報告。二0一0年十二月。海口工業(yè)園區(qū)生活配套設(shè)施及商業(yè)開發(fā)項

　　

【正文】 經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確指出要加快滇中經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長極，滇中經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略，為把昆明建設(shè)成“引領(lǐng)中國面向西南開放的區(qū)域性國際城市”提供 了難 得的歷 史機遇 。在《 昆明城市 總體規(guī) 劃 (2020—2020)》中， 確定昆明 城 市 性質(zhì) 為 “ 中 國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，國家級歷史 文化 名 城 ，我 國 重要 的 旅 游 、商 貿(mào)城 市，西部地區(qū)重要的中心城市之一，云南省省會”。 規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心，以楚 雄一昆明一紅河、曲靖一昆明一玉溪、祿勸一富民一安 寧一晉寧、東川一尋甸一嵩明一宜良、尋甸一祿勸為發(fā)展軸的“一核五軸”，形成“中心城區(qū)、 二 級 城 市 、 三 級 城 鎮(zhèn) (市 )、重點西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級開發(fā)整理建設(shè)項目可行性研究報告 16 鎮(zhèn) 、 一 般 鎮(zhèn) ” 五 級 配 置 的 市 域 城 鎮(zhèn) 等 級 結(jié) 構(gòu) 。 規(guī)劃 城 市發(fā) 展 總體 目 標是 實 現(xiàn)區(qū) 域 與城 鄉(xiāng) 統(tǒng)籌 發(fā) 展， 產(chǎn) 業(yè)調(diào) 整 優(yōu)化的目標 ，市 域發(fā) 展 空 問格 局 得 到 完 善，山水 園 林 與 旅 游城 市 特 色 顯 現(xiàn)；城市功能配套完善，集聚輻射能力增強；生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效明顯，投資環(huán)境進一步改善；社會保障和社會救助體系較為 健全，城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量普遍提高。 本項 目 所在 地 位于 主 城區(qū) 的 西部 邊 緣的 滇 池景 觀 帶上 ， 加快 本 區(qū)的土 地整 理 、 植 被 恢復和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，符合昆明城市總體規(guī)劃，是落實規(guī)劃和 加 快統(tǒng) 籌 城 鄉(xiāng) 發(fā) 展的 客 觀 要 求。 二、西山區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 西 山 區(qū) 提 出 要 引 進 大 項 目 ， 形 成 大 產(chǎn) 業(yè) ， 帶 動 大 發(fā) 展 的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 。全 區(qū) 上 下 正 在 千 方百 計的 培 育 、扶 持 和引 進 新 的 經(jīng) 濟增 長 點 ，凸 現(xiàn) 三、二、一 的 產(chǎn) 業(yè) 結(jié)構(gòu) 發(fā) 展 布 局。現(xiàn) 在，西 山區(qū)正 在加快 經(jīng)濟發(fā)展 方式轉(zhuǎn) 變，優(yōu)化和調(diào) 整產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)，不 斷完善 基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)， 積極參與滇池綜合治理，著力推進生態(tài)文明社會建設(shè)，全面推進全區(qū)經(jīng)濟社會跨越式發(fā) 展，全面建設(shè)和諧社會和小康社會。 本項目開展的土地一級 開發(fā)整理，有利于改善西山區(qū)馬街片區(qū)的人居環(huán)境和投資環(huán)境，有利于加塊推進西山區(qū)“退二進三”大力發(fā)展現(xiàn)代休閑旅游、商貿(mào)物流和其他現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的步伐，是西山區(qū)創(chuàng)新工作模式引入社會資本參與城市建設(shè)的重大舉措，符合西山區(qū)“立足經(jīng)營城市，打造品質(zhì)西山”的發(fā)展要求，工程建設(shè)可以做到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境改善、旅游景觀建設(shè)以及民生事業(yè)的高度統(tǒng)一，在很大定程度上可以促進 整個西山區(qū)的民生事業(yè)發(fā)展。 三、?？诠I(yè)園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略 近年來，?？趯嵤?“ 工業(yè)向園區(qū)集中、園區(qū)向西部轉(zhuǎn)移 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，園區(qū)經(jīng)濟步入良性發(fā)展軌道，形成了海口 高新區(qū)、?？诰C合保稅區(qū)，以及藥谷、海馬汽車、獅子嶺、云龍、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)的 “ 兩區(qū)多園 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。 今年上半年，?？诟咝聟^(qū)管委會采取多種招商方式加大招商引資力度，提高了園區(qū)建設(shè)發(fā)展速度。目前，?？诟咝聟^(qū)的藥谷、獅子嶺、云龍等工業(yè)園內(nèi)的三葉制藥、皇隆制藥、中化聯(lián)合、紅塔卷煙和共享鋼結(jié)構(gòu)等項目已開工，華森實業(yè)、合瑞制藥和壽南山制藥等項目即將投產(chǎn)。同樣，目前在?？诰C合保稅區(qū)內(nèi)，海南漢能一期 250 兆瓦薄膜太陽能電池生產(chǎn)項目也正西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級開發(fā)整理建設(shè)項目可行性研究報告 17 在抓緊建設(shè)，已完成投資 12 億元，計劃年底投產(chǎn)。此外，不少商家也紛紛向?？诰C合保 稅區(qū)表達了合作意向，目前，該區(qū)正在洽談或建設(shè)的項目已有 10 多個 。 據(jù)悉，目前?？谝讶鎲雍ｑR工業(yè)園三期、藥谷二期南片區(qū)、獅子嶺二期、美安工業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園二期建設(shè)的前期工作，而隨著這些新建或擴建園區(qū)的建設(shè)，?？?“ 兩區(qū)多園 ” 的產(chǎn)業(yè)集聚效應將日漸增強，必將全面提升?？诋a(chǎn)業(yè)競爭力。 四、大營莊片區(qū)控制性規(guī)劃 在昆明城市總體規(guī)劃、西山區(qū)總體規(guī)劃等上位規(guī)劃的指導下，西山區(qū)人民政府制定了《昆明西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大營莊片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，提出了將大營莊片區(qū)的功能定 位和建設(shè)目標。功能主要以高品質(zhì)居住，城市生態(tài)公園為主。目 標為以高品質(zhì)、山水型、 生態(tài)型、現(xiàn)代化的公園型主題社區(qū)及居住區(qū)，以 21世紀的社會、經(jīng)濟、文化、環(huán)境和 技術(shù)為設(shè)計依據(jù)，強調(diào)以人為本，以生態(tài)環(huán)境為主，尊重現(xiàn)有的地形地貌，發(fā)揮地區(qū)社會效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一，同時以人與自然共生、共創(chuàng)為原則，充分利用自然地形、地貌，創(chuàng)造一個布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通相對便捷的多功能，多 層次的城市生態(tài)居住空間，塑造一個具有高品質(zhì)、鮮明個性的城市特色公園型主題社區(qū)。 一、地形地貌條件和視覺控制要求 從本區(qū)的建設(shè)條件上來看，首先應該注意兩個問題，一是 地形坡度的影響，一是滇池景觀視線控制的要求。 項目所在區(qū)地形地貌相當復雜。地塊所存的區(qū)域多為石頭山，高差起伏較大，達到 250多米，部分地區(qū)坡度較大。難以 改造為建設(shè)用地，且地塊主要為喀斯特地貌，為地形改造實施增加了難度。 片區(qū)中部為采石場，對整個山體及植被破壞較為嚴重，現(xiàn)狀主要為荒 地、草坡，也有部分農(nóng)田，整體環(huán)境遭到人為破壞。西部地勢較為平坦，地形、植被被采石嚴重破壞，而且由于前方山體遮擋，并不構(gòu)成對景觀視線的威脅，可以采取高層低密度的方式來提高環(huán)境質(zhì)量和開發(fā)成本平衡，屬于適宜建設(shè)區(qū)。 二、基礎(chǔ)設(shè)施條件 從現(xiàn)狀來看，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，有待于進一步建設(shè)完善。受地形的影響，建 設(shè)工程量較大，有巨大的土石方需要平衡，基本的道路、水電熱全部需要重新建設(shè)，這必將極大的增加建設(shè)的開發(fā)成本。周邊雖然有城市干道通過，只能沿著區(qū)塊一側(cè)進行疏散。對外聯(lián)系通道單一；內(nèi)部則依托支路聯(lián)系各區(qū)域，內(nèi)部道路為水泥路、土 路，等西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級開發(fā)整理建設(shè)項目可行性研究報告 18 級低，不成系統(tǒng)?，F(xiàn)狀內(nèi)部道路坡度較大，達不到有關(guān)道路設(shè)計標準的要求，對 新建道路來說也增加了不少難題。 三、生態(tài)環(huán)境條件 地塊中有很大一部分區(qū)域的植被已經(jīng)被區(qū)內(nèi)的菜市場開采的滿目瘡痍，生態(tài)環(huán)境受到嚴重破 壞，視覺效果和景觀效果也已受到嚴重影響，尤其是面向滇池和城市區(qū)的山坡地帶，需要在生態(tài)環(huán)境恢復和建設(shè)的同時加強對這些地區(qū)控制，生態(tài)環(huán)境保護、恢復和建設(shè)的南大較大、任務較重。 西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級開發(fā)整理建設(shè)項目可行性研究報告 19 第三章 市場分析 宏觀經(jīng)濟分析 改革開放以來，中國經(jīng)濟社會得到突飛猛進的發(fā)展，成為引領(lǐng)世界經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)躍居世界前列。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級取得積極進展，節(jié)能減排和生態(tài)環(huán)境保護扎實推進，控制溫室氣體排放取得積極成效，各具特色的區(qū)域發(fā)展格局初步形 成。人民生活明顯改善，就業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，城鄉(xiāng)居民收入 增長是改革開放以來最快的時期之一，各級各類教育快速發(fā)展，社會保障體系逐步健全。 作為云南省的省會城市， 2020年，昆明市的地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)，人均產(chǎn)值達到 28894元，按年均人民幣匯率折算為 4230美元，意味著全市人均國內(nèi)生 產(chǎn)總值已經(jīng)超過了 4000美元。根據(jù)國際經(jīng)驗， 2020美元是“經(jīng)濟起飛階段”到“加速 成長階段”的轉(zhuǎn)折點，而人均 GDP接近 4000美元則意味著跨入中等收入國家水平的門 檻，住房、汽車等消費品開始進入普及階段。經(jīng)濟 收入水平的提高，尤其是城鎮(zhèn)居民收入水平的提高將會刺激對改善生活特別是改善居住條件的需求，進一步推動房地產(chǎn)市場 活躍。 隨著經(jīng)濟全球化合區(qū)域經(jīng)濟一體化的深入發(fā)展，中國與東盟的雙邊經(jīng)濟合作和大湄 公河次區(qū)域合作進入實質(zhì)性階段，在這一合作中云南特別是昆明將扮演至關(guān)重要的角 色。為了加快對外開放，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 明確指出要“把云南建成向西南開放的重要橋頭堡，不斷提升沿邊地區(qū)對外開放的水 平”，要加快培育滇中經(jīng)濟增長極。特別是，在 20兒年 5月 6日，國務院專門出臺了《國務院關(guān)于支 持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡的意見》，成為云南省在今后一段時期內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展和擴大對外開放的綱領(lǐng)性文件，為昆明市實現(xiàn)跨越式發(fā)展和建設(shè)區(qū)域性國際大都市提供了前所未有的機遇。四季如春的昆明以其優(yōu)越的氣候條件和良好 的 居 住 環(huán) 境 ， 正 在 吸 引 著 更 多 的 省 內(nèi) 外 和 國 內(nèi) 外 人士到昆明置業(yè)。 城市化發(fā)展分析 從世界范圍來看，城市化發(fā)展是歷史的必然。 18世紀始于英國的工業(yè)革命導致了城 市化的迅猛發(fā)展，尤其是在 20世紀中期以后，城市化浪潮開始席卷全球，成為推西山區(qū)?？诠I(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級開發(fā)整理建設(shè)項目可行性研究報告 20 動世 界社會經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。城市文明達到了前所未有的高度。 根據(jù)世界銀行公布的數(shù) 據(jù)， 1960年，世界城市化水平為 ％； 1983年，世界城市化水平超過 40％，達到 ％； 2020年，世界城市化水平已經(jīng)達到 ％；到 2020年，世界城市化水平已經(jīng)超過 50％， 達到 ％，即全世界已經(jīng)有超過半數(shù)的人口居住在城市 (圖 1)。世界發(fā)達國家的城市 化水平在 1960年達到 ％， 1980年達 ％， 2020年達％，其中，英、美等 國的城市化水平已經(jīng)超過 80％。毫無疑問，人類在 2l世紀已經(jīng)步入了真正的城市化的世 紀。 改革開放以來，中國城市化發(fā) 展非常迅速。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的資料顯示，1978年城鎮(zhèn)化率為 ％； 1996年突破 30％，達到 ％； 2020年突破 40％，達到％； 2020年為 ％，接近世界平均水平。作為世界上最大的發(fā)展中國家，中國的城市化勢必會對世界發(fā)展進程產(chǎn)生深遠的影響。我國城市化發(fā)展進入了一個前所未有的關(guān)鍵時 期。 昆明城市發(fā)展有也得到很大的發(fā)展，城市人口由 1980年得 80萬人增長到目前的 300萬人。特別是近十年來，昆明市城市化發(fā)展更為迅速，從 1998年到 2020年，城市化率 由 ％增加到 ％，年均增長兩個百分點，建成區(qū)面積也在飛速擴展，由 178。增加到 249 km178。根據(jù)新批準的《昆明城市總體規(guī)劃 (2020—2020)》中，規(guī)劃到 2020年， 昆明市人口控制在 850萬人，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要按 1000萬人校核，這意味著在未來的十 年內(nèi)，昆明市的每年要新增 15萬人。中心城區(qū)人口在2020年內(nèi)，規(guī)劃建成區(qū)城市人口 規(guī)模不超過潔凈水和土地兩項資源的限制，即不應超過 450萬人，到規(guī)劃期末城鎮(zhèn)人口 達 430萬人，建成區(qū)用地控制在 430平方千米。昆明城市化進程的加快將進一步拓展昆 明市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。 作和大湄 公河次區(qū)域合作進入實質(zhì)性階段，在這一合作中云南特別是昆明將扮演至關(guān)重要的角 色。為了加快對外開放，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 明確指出要“把云南建成向西南開放的重要橋頭堡，不斷提升沿邊地區(qū)對外開放的水 平”，要加快培育滇中經(jīng)濟增長極。特別是，在 20兒年 5月 6日，國務院專門出臺了《國務院關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡的意見》，成為云南省在今后一段時期內(nèi)經(jīng)濟社會發(fā)展和擴大對外開放的綱領(lǐng)性文件，為昆明市實現(xiàn)跨越式發(fā)展和建設(shè)區(qū)域性國際大都市提供了前所未有的機遇。四季如 春的昆明以其優(yōu)越的氣候條件和良好 的 居 住 環(huán) 境 ，正 在 吸 引 著 更 多 的 省 內(nèi) 外 和 國 內(nèi)外人士到昆明置業(yè)。 西山區(qū)海口工業(yè)園區(qū)大莊園片區(qū)土地一級開發(fā)整理建設(shè)項目可行性研究報告 21 土地市場分析 從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應以及房地產(chǎn)市場的強勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： 第一、土地供應總量將會進一步得到控制 從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊 急通知》以及國務院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓 各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》等文件， 對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這 將是城市土地增量供應出現(xiàn)較大的回落。從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓 國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實行招標拍賣掛 牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價 格的上漲，將降低土地市場需求。 在供求機制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實現(xiàn)平衡，土地總供應量縮減， 土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應總量，減少土地收益流失。 第二、地產(chǎn)價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn) 土地儲備制度以及土地招標拍賣掛 牌出讓制度的實施，對房地產(chǎn)價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預期影響，房地產(chǎn)價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落