【導讀】六、結(jié)論及建議----------------------------------------------------------------23. 宗地位于鄭州市管城區(qū)內(nèi)。宗地西臨東明路、南臨鄭汴路，東臨未來大道，北側(cè)毗鄰東明花園住宅小區(qū)，地塊。呈規(guī)則長方形，總占地面積畝。目前地面附著物為多層家屬樓、廠方、平房和賓館，其中臨鄭汴路有三棟多層住宅（約17000平方米，住戶約。其它區(qū)域地面附著物均不超過3層。另只需對水電等設(shè)施適當增容就能達到項。目開發(fā)建設(shè)的“三通一平”要求。I、原廠區(qū)內(nèi)建筑物，公司作為資產(chǎn)所有者，拆遷容易；II、地塊東部出租給國林公司，如果近期拆遷預(yù)計需要補償223萬元，其中補償原市場商戶28萬元，補償國。根據(jù)宗地位置，界定本項目所處區(qū)域為鄭汴路與東明路交叉點為中心向外輻射2-3公里的區(qū)域。設(shè)施的形式存在。該區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)配套設(shè)施，區(qū)域商業(yè)大賣場和休閑、娛樂餐飲商業(yè)街空白，而周邊已開

　　

【正文】 建筑方案設(shè)計 34 20 20 元 /㎡ 施工圖設(shè)計 39 18 18 元 /㎡ 園林景觀設(shè)計 11 18 18 元 /㎡ 2 職能部門收費合計 242 人防建設(shè)費 0 40 0 40 元 /㎡ 市政設(shè)施配套費 34 20 20 元 /㎡ 綠化費 2 1 1 元 /㎡ 36 墻改基金 14 8 8 元 /㎡ 招標代理及標底編制費 9 3153 工程造價 3‰ 定額勞保費 117 3153 工程造價 ％ 抗震審查費、避雷 6 3153 工程造價 2‰ 預(yù)算編制費 5 3153 工程造價 ‰ 質(zhì)量監(jiān)督費 3 3153 工程造價 1‰ 招標管理費 3 3153 工程造價 1‰ 農(nóng)民工押金 24 3153 14 工程造價 ％ 監(jiān)理費 25 3153 工程造價 ％ 3 三通一平費合計 10 臨時用水 臨時用電 臨時用路 場地拆遷平整 4 其他費用合計 3 圍墻建設(shè) 三 綜合配套建設(shè)費用合計 255 150 % 1 給排水工程 34 20 20 元 /㎡ 37 2 供配電工程（含變壓器、區(qū)外） 107 25 25 元 /㎡ 3 供氣工程 0 0 0 3500 元 400戶 4 供暖工程 0 135 0 0 135 元 /㎡ (東區(qū) ) 5 弱電工程 34 20 20 元 /㎡ 6 道路、綠化、照明、環(huán)境、大門費 80 四 建筑安裝工程費用合計 3153 1855 % 1 商業(yè)裝修 220 0 0 2 高層住宅（ 18 層以上） 0 1450 0 3 扶梯 8 400 0 0 4 地下車庫、人防 833 1700 5 商業(yè)建筑 1700 1000 五 直接開發(fā)成本合計 5289 3111 % 六 管理費用 79 直接開發(fā)成本 ％ 七 銷售費用 0 銷售收入 ％ 八 不可預(yù)見費用 106 直接開發(fā)成本 2％ 九 營業(yè)稅＋土地增值稅 0 銷售收入 ％ 十 財務(wù)費用 156 2600*6％ 十一 間接開發(fā)成 本合計 341 0 % 38 十二 總投資成本合計 5630 0 0 十三 說明 本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標應(yīng)以最后在鄭州規(guī)劃局通過的規(guī)劃為準，屆時將據(jù)實調(diào)整總投資成本； 農(nóng)民工押金在工程結(jié)束后可退還開發(fā)商； 土地成本暫按 120 萬元 /畝測算。 綠都置業(yè)鄭汴路項目指標說明（大賣場商業(yè)） 相關(guān)說明 方案： 大賣場經(jīng)營商業(yè) 大賣場商業(yè)總建筑面積為 萬平米 地下車庫 萬平米（ 120 輛車位） 總用地面積約 ，地上總建筑面積 。容積率 ； 綠都置業(yè)鄭汴路項目經(jīng)濟效益分析（大賣場商業(yè)） 大賣場租金初步估算為 35 元 /平米 /月， 1010 年之前每年稅前租金 714萬元，以后按每三年上調(diào) 8％租金計算。靜態(tài)投資回收期為 10 年（截至到 2020年），動態(tài)投資回收期為 14年（截止到 2020 年），折現(xiàn)系數(shù)按基準收益率 6％計算， 2020 年資產(chǎn)按 5288 元 /平米變現(xiàn) 8990 萬元，折現(xiàn)到 2020 年 9月的凈現(xiàn)值為 3383萬元。 39 （二）大賣場經(jīng)營收益現(xiàn)金流量表 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 合計 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 現(xiàn)金流入 11 學校、會所等物業(yè)收入 0 0 0 0 0 0 0 12 大賣場商業(yè)租賃收入 178 714 714 714 771 771 771 832 832 832 899 899 899 8990 18816 13 住宅銷售收入 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14 其他收入 0 0 0 0 0 現(xiàn)金流入合計 178 714 714 714 771 771 771 832 832 832 899 899 899 8990 18816 2 現(xiàn)金流出 21 土地費用 1535 1535 22 建安工程費用 3153 0 0 0 0 0 0 3153 23 前期工程費用 247 100 0 0 347 24 管理費用 19 60 0 0 0 0 0 0 79 25 銷售費用 0 0 0 0 0 0 0 0 0 26 綜合配套建設(shè)費 255 0 0 0 0 0 0 255 40 27 財務(wù)費用 0 156 0 0 0 0 0 0 156 28 銷售稅費 0 0 0 0 0 0 0 0 29 不可預(yù)見費 0 106 0 0 106 210 房產(chǎn)稅和營業(yè)稅 0 2798 現(xiàn)金流出合計 1801 3861 125 125 125 135 135 135 146 146 146 157 157 157 1079 3 凈現(xiàn)金流量 1801 636 636 636 686 686 686 742 742 742 7911 4 累積凈現(xiàn)金流量 1801 3717 3081 2445 1809 1122 436 250 992 1734 2475 10387 5 折現(xiàn)系數(shù) 1 6 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 1801 3475 524 495 467 475 448 423 431 406 383 391 369 348 3499 7 累積凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 1801 5276 4751 4257 3790 3315 2867 2444 2020 1607 1223 833 464 116 3383 8 內(nèi)部收益率 % 9 凈現(xiàn)值（ I=6%） 3383 10 說明 現(xiàn)金流分析的起始節(jié)點為 2020年 9月 41 附圖一：宗地平面圖 未來大道 東明路 鄭汴路 開發(fā)用地 東明花園小區(qū)