鄭汴路項(xiàng)目建議書-文庫吧資料
2024-09-03 19:49本頁面
【正文】 土地成本暫按 120 萬元 /畝測(cè)算。 住宅總建筑面積 萬平米 小高層為 高層為 地下車庫面積為 萬平米 (可銷售 360個(gè)車位 )。本測(cè)算已考慮到投入資金的時(shí)間價(jià)值。 共有 1300 戶 地下車庫為 萬平米 (共 550 個(gè)可銷售 ) 地上總建筑面積 萬平米 。 住宅項(xiàng)目容積率為 3 建筑面積為 萬平米 。 綠都置業(yè)鄭汴路項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表（高層住宅 +臨街商業(yè)） 序號(hào) 內(nèi)容 合計(jì)（萬元） 單價(jià)（元 /㎡） 面積（㎡） 銷售均價(jià) 備注 一 項(xiàng)目銷售收入合計(jì) 70580 4231 1 多層住宅銷售收入 0 2600 0 2 高層住宅銷售收入 57540 3500 3 車庫銷售收入 4400 8 550 4 沿街商業(yè)銷售收入 8640 9000 5 商業(yè)銷售收入 0 0 0 二 項(xiàng)目其他收入合計(jì) 3041 1 農(nóng)民工押金退還 237 2 供氣工程費(fèi)用回收 455 3 供暖工程費(fèi)用回收 2349 三 項(xiàng)目總收入合計(jì) 73621 四 利潤(rùn) 7980 28 五 投資利潤(rùn)率 % 綠都置業(yè) 鄭汴路項(xiàng)目指標(biāo)說明（高層住宅 +臨街商業(yè)） 相關(guān)說明 方案 :住宅 沿東明路商業(yè)為 。 24 附表一：方案一（ 高層住宅 +臨街商業(yè)） 投資估算表 序號(hào) 內(nèi)容 合計(jì)（萬元） 單價(jià)（元 /㎡） 面積（㎡） 樓面價(jià) 權(quán)重 備注 一 土地費(fèi)用合計(jì) 10811 621 % 1 土地出讓費(fèi)用 10396 120 2 契稅 416 土地出讓費(fèi)用 4% 二 前期費(fèi)用合計(jì) 3287 189 % 1 勘探及設(shè)計(jì)費(fèi)合計(jì) 746 地質(zhì)勘探 30 文物勘探 23 4 占地面積 總規(guī)設(shè)計(jì)（含建筑方案設(shè)計(jì)） 313 18 18 元 /㎡ 施工圖設(shè)計(jì) 307 15 15 元 /㎡ 園林景觀設(shè)計(jì) 72 18 4 18 元 /㎡ 2 職能部門收費(fèi)合計(jì) 2441 人防建設(shè)費(fèi) 0 40 0 40 元 /㎡ 市政設(shè)施配套費(fèi) 348 20 20 元 /㎡ 綠化費(fèi) 17 1 1元 /㎡ 25 墻改基金 139 8 8元 /㎡ 招標(biāo)代理及標(biāo)底編制費(fèi) 95 31646 工程造價(jià) 3‰ 定額勞保費(fèi) 1171 31646 工程造價(jià) ％ 抗震審查費(fèi)、避雷 63 31646 工程造價(jià) 2‰ 預(yù)算編制費(fèi) 54 31646 工程造價(jià) ‰ 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 32 31646 工程造價(jià) 1‰ 招標(biāo)管理費(fèi) 32 31646 工程造價(jià) 1‰ 農(nóng)民工押金 237 31646 14 工程造價(jià) ％ 監(jiān)理費(fèi) 253 31646 工程造價(jià) ％ 3 三通一平費(fèi)合計(jì) 80 臨時(shí)用水 臨時(shí)用電 臨時(shí)用路 場(chǎng)地拆遷平整 4 其他費(fèi)用合計(jì) 20 圍墻建設(shè) 三 綜合配套建設(shè)費(fèi)用合計(jì) 4765 274 % 1 給排水工程 348 20 20 元 /㎡ 26 2 供配電工程（含變壓器、區(qū)外） 665 25 25 元 /㎡ 3 供氣工程 455 1300 26 3500 元 1300戶 4 供暖工程 2349 135 135 135 元 /㎡ (東區(qū) ) 5 弱電工程 348 20 20 元 /㎡ 6 道路、綠化、照明、環(huán)境、大門 600 四 建筑安裝工程費(fèi)用合計(jì) 31646 1819 % 1 商業(yè)裝修 0 0 0 2 高層住宅（ 18 層以上） 25710 1450 3 電梯 20 700 0 0 4 地下車庫、人防 5236 1700 5 商業(yè)建筑 0 1000 0 五 直接 開發(fā)成本合計(jì) 50509 2903 % 六 管理費(fèi)用 758 直接開發(fā)成本 ％ 七 銷售費(fèi)用 3176 銷售收入 ％ 八 不可預(yù)見費(fèi)用 1010 直接開發(fā)成本 2％ 九 營(yíng)業(yè)稅 +預(yù)交所得稅＋土地增值稅 8687 銷售收入 ％ 十 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1500 25000*6％ 十一 間接開發(fā)成本合計(jì) 15131 870 % 27 十二 總投資成本合計(jì)（所得稅后） 65641 3772 3598 十三 說明 本投資成本估 算是初步估算，最終建筑面積等指標(biāo)應(yīng)以最后在鄭州規(guī)劃局通過的規(guī)劃為準(zhǔn)，屆時(shí)將據(jù)實(shí)調(diào)整總投資成本； 農(nóng)民工押金在工程結(jié)束后可退還開發(fā)商； 供氣工程和供暖工程費(fèi)用實(shí)際為購(gòu)房者支付，開發(fā)商墊付； 土地成本暫按 120 萬元 /畝測(cè)算。因此，建議本地塊的開發(fā)方向?yàn)椋?區(qū)域性商業(yè)中心 +高層公寓 方向 。 可見： 商業(yè)中心 +公寓收益 高層住宅 +臨街商業(yè)收益 兩種方案的特點(diǎn)及要求 （ 1）方案一：高層住宅 +臨街商業(yè)要求及特點(diǎn) v 總投資大（高于商業(yè)中心方案 億）； v 利潤(rùn)適中（低于商業(yè)中心方案收益）； v 項(xiàng)目操作周期長(zhǎng)； v 屬于市場(chǎng)主流開發(fā)方向 ，對(duì)公司操作水平要求相對(duì)不高； （ 2） 方案二：商業(yè)中心 +公寓的特點(diǎn)及要求 22 v 總投資相對(duì)小； v 利潤(rùn)較高，項(xiàng)目銷售周期較短； v 存在 5500 萬左右的經(jīng)營(yíng)性優(yōu)良資產(chǎn)，短期變現(xiàn)比較困難； v 屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)范疇，對(duì)公司操作水平要求非常高，尤其是前期策劃、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期招商及經(jīng)營(yíng)管理等方面對(duì)商業(yè)專業(yè)化運(yùn)作和商業(yè)資源整合提出很高要求； 六、結(jié)論及建議 結(jié)論 通過分析可見，本項(xiàng)目住宅方向投資利潤(rùn)率為 ％，商業(yè)方向投資利潤(rùn)率為 ％，均不低于同類產(chǎn)品開發(fā)的平均收益水平，這主要得益于該地塊的商業(yè)價(jià)值，可見 兩個(gè)產(chǎn)品方向的財(cái)務(wù)分析結(jié)果是比較樂觀的。 投資估算 （ 1）方案一投資估 算及收益 根據(jù)以上項(xiàng)目指標(biāo)和價(jià)格判斷，完成方案一項(xiàng)目投資估算和收益表， （見附表 1）， 附表 1 的結(jié)論如下： 19 高層住宅 +臨街商業(yè)投資收益表項(xiàng)目 單位 數(shù)量 總投資 萬元 65641 總銷售收入 萬元 73621 凈利潤(rùn) 萬元 7980 投資收益率 % （ 2）方案二投資估算及收益 根據(jù)以上項(xiàng)目指標(biāo)和價(jià)格判斷，完成方案二可售商業(yè)和公寓的投資估算和收益表， （見附表 2）， 附表 2 的結(jié)論如下： 區(qū)域性商業(yè)中心 +公寓投資收益預(yù)判（可售商業(yè) +公寓）項(xiàng)目 單位 數(shù)量 20 總投
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