【導讀】、《委托合同》；、《洞口縣高沙鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》；本次研究范圍為洞口縣高沙休閑步行街項目。評價期定為2020年～2020年。建設好高標準的的高沙休閑步行街。項目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。地面21個小車車位；休閑步行街南端與中河街的連接。場，面積1820平方米；休閑步行街南端臨蓼水河處設親水平臺，該項目東西兩面消防路將南京路與中河街。連通，消防路寬度不小于5米。設置室外消火栓，間距不超過120M。休閑步行街的路燈沿路布置具體位置見景觀平面布置圖，量標準》確定，工程總造價約為3609萬元。2020年全縣實現生產總值，增長%;轄區(qū)面積41平方公里，人口約14萬。沙古為沙洲，后因蓼水易道，地勢增高，故名高沙。廣西、江蘇、浙江等省市和港澳地區(qū)。高沙素有“小南京”之稱，商業(yè)貿易活躍。隨著消費理念的轉變和商業(yè)模式的多樣化，商業(yè)步行街在。街成為城市休閑的重要場所，隨后“休閑步行街”高速發(fā)展，成為了都市休閑的主戰(zhàn)場之一。步行街這種商業(yè)房地產的開發(fā)

　　

【正文】 33 年利率； 還清年份應計利息 =年初借款累計 /2年利率。 分析結果表明：貸款償還期為 2年 。 投資使用與資金籌措計劃表 單位 : 萬元 序號 項目 2020年 2020年 合計 1 投資 3300 309 3609 2 資金籌措 3300 309 3609 3 資本金 2300 0 2300 34 4 借款 1000 0 1000 銷售收入、 稅金與附加費等費用估算 單位 : 萬元 序號 項目 2020年 2020年 合計 1 銷售收入 0 4620 4620 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 0 139 城市維護稅 0 教育費附加 0 所得稅 0 0 總成本費用估算表 單位 : 萬元 序號 項目 2020年 2020年 合計 1 建設成本 3300 309 3609 2 財務費用 96 96 192 3 銷售稅金及附加 0 4 運行費用 0 0 0 35 5 合計 3396 借款還本付息計劃表 單位 : 萬元 序號 項目 2020年 2020年 合計 1 年末借款本息累計 1000 1000 借款本金 1000 0 本年應計利息 96 96 192 2 本年還本付息 96 96 192 本年還本 0 1000 1000 本年付息 96 96 192 財務現金流量 表 單位 : 萬元 折現率 i=8% 年度 費用 利 潤 折現系數 費用折現值 利潤折現值 凈現金流量 累計凈現金流 36 量 2020 3396 3144 3144 3144 2020 476 3961 3485 341 341 財務內部收益率為 i=% 財務凈現值為 341 萬元（ i=8%） 動態(tài)投資回收期為 2年（包括建設期在內） 國民經濟效益費用表 單位 : 萬元 表 104 折現率 8% 單位：萬元 年度 費用 效益 折現系數 費用折現值 效益折現值 凈現值 2020 3056 0 3056 2020 393 3961 512 合計 4620 3449 3961 1024 經濟 內部收益率為： % 37 國民經濟凈現值為 1024 萬元 動態(tài)投資回收期（含建設期）為 2年 財務評價敏感性分析表 評價指標變動因素 FIRR（ %） FBCR FNPV（萬元） N（年） 正常情況 % 341 2 效益下降 5% % 143 2 費用上升 5% % 160 2 費用上升 5%時財務現金流量表 單位 : 萬元 折現率 i=8% 年度 費用 利 潤 折現系數 費用折現值 利潤折現值 凈現金流 累計凈現 38 量 金流量 2020 3566 3302 3302 3302 2020 582 499 3961 3462 160 160 財務內部收益率為 i=% 財務凈現值為 160萬元（ i=8%） 收入 下降 5%時財務現金流量表 單位 : 萬元 折現率 i=8% 年度 費用 利 潤 折現系數 費用折現值 利潤折現值 凈現金流量 累計凈現金流量 2020 3396 3144 3144 3144 2020 476 3763 3287 143 143 財務內部收益率為 i=% 財務凈現值為 143 萬元（ i=8%） 收入上升 10%時財務現金流量表 單位 : 萬元 39 折現率 i=8% 年度 費用 利 潤 折現系數 費用折現值 利潤折現值 凈現金流量 累計凈現金流量 2020 3396 3144 3144 3144 2020 476 4357 3881 737 737 財務內部收益率為 i=% 財務凈現值為 737萬元（ i=8%） 動態(tài)投資回收期為 2年（ 包括建設期在內） 四 、敏感性分析 分別對投資額和 銷售收入在初始值的基礎上按照177。 5%、幅度變動，并計算出其對應的凈現值。 在變化率相同的情況下， 銷售收入 的變動對凈現值的影響最大，其次是 投資額 的影響。由此可見，凈現值對各個因素敏感程度的排序是： 銷售收入 、投資額 ，最敏感的因素是 銷售收入 ，因此 應注意 做市場營銷工作，切實把握鋪面地基的 銷售 價格 。 五 、經濟評價結論 本項目國民經濟評價全部投資經濟內部收益率為 %，大于社會折現率 8%；全部投資經濟凈現值為 1024 萬 元；投資回收期為 2年。 財務評價全部投資財務內部收益率為 %，大于設定的財務基準收益率 8%；全部投資財務凈現值為 341 萬元；投資回 40 收期為 2年；貸款償還期為 2年。 敏感性分析結果表明 ：在投資額 上升 5%的情況下，項目 利潤為 160萬元；在銷售收入降低 5%的情況下， 項目 利潤為 143萬元 ，在銷售收入上升 10%的情況下， 項目利潤為 737 萬元 ，財務內部收益率為 %。由于本項目沒有對間接的收益進行詳細的分析和計算 ， 鋪面地基銷售價格的確定上比較保守，定價較低， 從 財務上 表面上看， 本項目的抗 抗風險能力 一般， 實際上，高 沙土地市場價格歷來看好，本項目的銷售收入是可觀的 ，抗風險能力是很強的 。且 本項目強調的是 項目建成后的經營期的經濟效益、環(huán)境效益和 社會效益 。 本項目的環(huán)境效益和社會效益顯著，因此，總體上評價，本項目完全可行。 除此以外，本項目還有一些難以定量的經濟效益和社會效益，如 休閑步行街的建設可間接 提高 高沙鎮(zhèn)城區(qū)內的 交通安全效益、 跨越城區(qū)的 運輸工具時間節(jié)約效益、提高運輸質量效益等，以及改善洞口縣經濟、社會和自然環(huán)境，方便人們生活，創(chuàng)造新的就業(yè)機會，促進本地區(qū)經濟發(fā)展等。 綜上所述，本項目財務評價可行，經濟效益合理， 環(huán)境效益、 社會效益顯著，建議早日付諸實施。 41 第十章 結論與建議 本項目的重點是解決 高沙 鎮(zhèn) 城區(qū)的交通擁擠問題，建設高品位的 休閑步行 街， 強調的是社會效益、 環(huán)境效益 和 高沙城鎮(zhèn)品位 的提升 ， 建設期限短，資金回收快，經濟效益可觀。 通過對 高沙 休閑步行街 項目的 可行性 的分析、研究和論證，表明本項目建成后社會效益和環(huán)境效益是特別明顯的， 對于改善洞口縣 高沙鎮(zhèn) 城市道路 交通 狀況， 提升 高沙城鎮(zhèn)的 品位， 解決市內 商品流通對過境交通的干擾 ，緩解高沙城區(qū)的以路為市的局面有積極的推動作用；間接 緩解市區(qū)交通壓力，促進縣 域社會 、 經濟發(fā)展都具有十分重要 的意義 ?，F在 高沙城市建設處在一 個發(fā)展的關鍵時期，土地 供不應求，市場行情看好，高沙的經濟發(fā)展水平較高， 市場需求非常旺盛，哪里有地皮，哪里就有建筑工地， 在這樣的時候修建休閑步行街， 建設技術和物質條件具備，建成后經濟效益、社會效益和環(huán)境效益顯著。現提出幾點建議： 1．建議盡快落實資金 貸款資金 ，爭取資金早日到位，使項目能盡快 實施 ，早日發(fā)揮效益。 2．在該項目的設計中合理使用技術標準，協(xié)調處理好人、車、路和環(huán)境之間的關系，做到精心設計、精心施工，使之既能最大限度的滿足交通功能和人們生活的需要，又能美化城市環(huán)境，成為城 市物質文明和精神文明的支柱。 3．建議高沙鎮(zhèn)人民政府加強該項目建設的監(jiān)督管理力度，確保項目按規(guī)劃高標準建設，杜絕違法違章建筑破壞城市景觀。