【導(dǎo)讀】規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，為了能使項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃上體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，供項(xiàng)目規(guī)劃及下步推廣銷售的指導(dǎo)性數(shù)據(jù)。的主城經(jīng)濟(jì)圈形成了以城市、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、生產(chǎn)等為主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色經(jīng)濟(jì)圈，潛力較大的區(qū)域新建14個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心。一二期已投入運(yùn)營(yíng)。呈貢斗南鎮(zhèn)花卉、茶葉屬于原址擴(kuò)建項(xiàng)目。一期土地已經(jīng)收儲(chǔ)完畢。等市政道路，交通較便利。物業(yè)，后面以部分貨品堆放為主。街區(qū)式主要以1+2及1+3物業(yè)為主,1層經(jīng)營(yíng)、商鋪情況：市場(chǎng)分為6個(gè)區(qū)，有13棟建筑物共約500間鋪面，單間鋪面面積。租金情況：租期為3年一簽，租金在45-110左右，平均月租金為60元/平米；市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況分析：市場(chǎng)由五金機(jī)電市場(chǎng)和農(nóng)機(jī)市場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)組成，同時(shí)

　　

【正文】 不等，開間 米不等，進(jìn)深在46 米不等； ? 經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)： 一期主要針對(duì)服裝、小百貨、小家電等百貨類產(chǎn)品為主，馬上將問世的二期將以家居建材產(chǎn)品為主； ? 鋪面數(shù)量： 一期約 30000 余席； ? 租金情況： 對(duì)老螺螄灣及云紡市場(chǎng)的搬遷經(jīng)營(yíng)戶每月一至五層平均租金 68 元/平方米（按建筑面積計(jì)）；對(duì)其他市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶每月一至五層平均租金 89 元/平方米（按建筑面積計(jì)）。經(jīng)營(yíng)期滿 6 年后，經(jīng)營(yíng)戶有優(yōu)先承租權(quán) ； ? 售價(jià)情況： 現(xiàn)創(chuàng)富商座為 10000— 25000元 /㎡ ；主廣場(chǎng)商鋪 12020 元 — 30000元 /㎡ ； 7 棟寫字樓折后價(jià) 7600— 8200 元 /㎡ ；萬富城 28 棟公寓 6950— 7950元 /㎡ ， 不 限購(gòu)，不限貸，首付 20 萬起，榮享 40 年黃金價(jià)值 ； ? 配套情況 : 商城內(nèi)部設(shè)主通道 6 條，進(jìn)出口 20 個(gè)，外部設(shè)置環(huán)形車道直達(dá)樓頂，設(shè)地面、地下、樓頂停車位 7000 個(gè)， 1 期樓頂停車場(chǎng) ,電梯 51臺(tái)，自動(dòng)扶梯 58臺(tái)，均直達(dá) 5 樓。每個(gè)商鋪都安裝有程控電話、網(wǎng)絡(luò)終端 ，周邊已擁有部分餐飲娛樂商業(yè)配套 。 ? 市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況分析： 昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城一期項(xiàng)目商業(yè)用地為昆明市官渡區(qū)宏仁片區(qū) 867． 62 畝。商貿(mào)城一期市場(chǎng)按當(dāng)前最新現(xiàn)代化規(guī)劃設(shè)計(jì)，呈現(xiàn)樓層差異少，光線、通風(fēng)性能好、通透性強(qiáng)，人流物流通暢快捷，商位布局科學(xué)合理等特點(diǎn)。新 的鐵路昆明客運(yùn)站離商城 4 公里，鐵路集裝箱中轉(zhuǎn)站、貨運(yùn)場(chǎng)距商城 3 公里。 與項(xiàng)目同時(shí)配套的還有 3000 畝的物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)， 3000 畝的小商品生產(chǎn)加工區(qū)，也正在抓緊開工建設(shè)。為了培育發(fā)展市場(chǎng)，省、市、區(qū)出臺(tái)了相應(yīng)的扶持政策，范圍涵蓋稅務(wù)、工商、金融、海關(guān)、市場(chǎng)管理等方方面面。 各專業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析表 序號(hào) 類型 名稱 規(guī)模（約畝） 鋪數(shù)（約間） 物業(yè)結(jié)構(gòu)方式 租金（㎡ /元 /月） 售價(jià)（㎡ /元） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 1 五金機(jī)電 天云五金機(jī)電城 100 500 主要為 1+ 1+3聯(lián)排和 2 層展廳 45110 只租不售 五金工具、儀器儀表、水暖、保溫材料、軸承、閥門等 2 華洋五金機(jī)電城 200 800 1+2 聯(lián)排 70110 只租不售 五金工具、儀器儀表、水暖、保溫材料、軸承、閥門等 3 宏盛達(dá)五金機(jī)電市 場(chǎng) 200 1+3 聯(lián)排 4080 商 12020；公寓 6000 五金工具、儀器儀表、水暖、保溫材料、軸承、閥門等 4 高原明珠國(guó)際五金 機(jī)電城 200 700 1+5 聯(lián)排商墅 目前不租 9000 五金工具、儀器儀表、水暖、軸承、閥門等 5 東聚五金機(jī)電建材 城 254 1200 1+3 聯(lián)排 5065 —— 五金工具、儀器儀表、水暖、軸承、閥門等 6 安寧東盟鋼鐵城 700 —— —— —— —— 鋼材加工、交易、配送、金屬材料研發(fā) 7 博富新綜合建材城 市場(chǎng) —— 380 1+2 聯(lián)排 4060 —— 建材、五金 8 官渡園五金機(jī)電 市場(chǎng) 80 300 1+2 聯(lián)排 3035 只租不售 五金工具、儀器儀表、水暖、軸承、閥門等 9 小石壩新世紀(jì)大型 綜合市場(chǎng) 300 500 1+2 聯(lián)排 2540 只租不售 獸藥、五金機(jī)電、食品 由以上的對(duì) 20 個(gè)左右的專業(yè)市場(chǎng)走訪及統(tǒng)計(jì)來看， 其占地總計(jì)已達(dá)到 畝，約 ㎡，商鋪 數(shù)量也超過 10570 套。 占市場(chǎng)份額來看，五金機(jī)電類商戶最多，達(dá)到 4580 戶，占市場(chǎng)的 43%，而汽配相對(duì)較低，只有 700 戶，只占了市場(chǎng)的 7%左右。 10 農(nóng)業(yè) 小板橋種子市場(chǎng) 7 150 1+2 聯(lián)排 3560 只租不售 蔬菜、果品、植物種子 11 金馬正昌果品批發(fā) 市場(chǎng) 100 400 1+2 聯(lián)排 4080 只租不售 時(shí)鮮果品 12 涼亭糧食批發(fā)市場(chǎng) 50 200 連通式倉(cāng)儲(chǔ)鋪 2030 只租不售 大米、面粉 13 云南省農(nóng)產(chǎn)品電子 信息交易中心 500 1200 單層鋪 6080 只租不售 蔬菜、果品、水產(chǎn) 14 新廣豐食品批發(fā)市 場(chǎng) —— 500 1+3 聯(lián)排 90120 21000 煙酒副食、小食品等 15 昆明南疆副食品批 發(fā)市場(chǎng) 200 1200 1+2 聯(lián)排 5080 —— 煙酒副食、小食品等 16 汽配 十堰大車汽配城 40 300 1+2 聯(lián)排 5090 只租不售 大車配件，裝飾，輪胎等 17 東聚汽配城 200 400 1+3 聯(lián)排 80110 只租不售 大車配件，裝飾，輪胎等 18 工業(yè) 眾天工業(yè)品市場(chǎng) —— 600 1+ 1+3 聯(lián)排 80120 只租不售 輪胎、工程機(jī)械、鋁材、不銹鋼、五金機(jī)電等 19 藍(lán)天工業(yè)品機(jī)電市 場(chǎng) 100 400 1+2 聯(lián)排 7090 只租不售 礦山機(jī)械，農(nóng)業(yè)機(jī)械，五金機(jī)電等 20 國(guó)雅化工城 —— 640 大棚倉(cāng)儲(chǔ)式 4050 只租不售 化工、涂料、塑膠 21 螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城 5705，一期 約 30000 5 層集中式 MALL 60100 商鋪1202030000 化工、涂料、塑膠 市場(chǎng)類型 數(shù)量（家） 商戶數(shù) 所占比率 農(nóng)業(yè)及食品 6 3650 35% 工業(yè)品 3 1640 16% 五金機(jī)電 9 4580 43% 汽配 2 700 7% 合計(jì) 20 10570 100% 另外從整個(gè)數(shù)據(jù)整理分析可以看出： ? 租金水平： 1） 出租率及租金水平最高的為食品、副食品批發(fā)，平均已經(jīng)超過 100 元 /㎡ /月； 2） 僅此于食品的業(yè)態(tài)為五金機(jī)電、工業(yè)品及汽配市場(chǎng)，平均租金也達(dá)到 60元 /㎡/月左右； 3） 可能由于市場(chǎng)搬遷及區(qū)位影響，農(nóng)資獸藥等市場(chǎng)租金相對(duì)較低，目前平均只能維持在 30 元左右。 ? 售價(jià)水平： 1） 從該類市場(chǎng)的銷售角度來分析，早期的市場(chǎng)幾乎沒有進(jìn)行銷售，自 08 年起逐步有專業(yè)類市場(chǎng)使用銷售方式進(jìn)行開發(fā)，只占市場(chǎng)的 3%不到，但產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售必定是今后市場(chǎng)的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)模式； 2） 因區(qū)位及業(yè)態(tài)因素， 被調(diào)查市場(chǎng)僅有 2 個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行過銷售，有新廣豐 食品 批發(fā)和宏盛達(dá) 五金市場(chǎng)，從 2020 年的價(jià)格來看，售價(jià)在 1202021000 元 /㎡左右 ，相比去年來看，售價(jià)漲幅在 50%左右，并呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。 ? 物業(yè)結(jié)構(gòu) 1） 在對(duì)所有的類型的專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研來看，近 90%以上的市場(chǎng)商鋪物業(yè)類型都是 1+2 或 1+3的聯(lián)排商鋪，一般經(jīng)營(yíng)用 1 層， 23 層用于辦公、倉(cāng)儲(chǔ)或居住，這樣即 控制 了 倉(cāng)庫(kù)和居住的成本，同時(shí) 增加工作和生活的便宜，因此，此類型物業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)于專業(yè)性市場(chǎng)的接受和使用度最高； 2） 根據(jù)各類專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)屬性的差異，市場(chǎng)也出現(xiàn)小部分 展廳加倉(cāng)儲(chǔ)式物業(yè)，展廳內(nèi)部層高較高，約在 810 米，主要用于大型器械、機(jī)械的堆放，展廳外圍分割為小鋪出租，但第二層市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)較差，可見除了百貨服飾類業(yè) 態(tài)較為接受展廳式物業(yè)結(jié)構(gòu)，其他如五金機(jī)電、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、食品等經(jīng)營(yíng)有較大的抗性； 3） 從商鋪面積來看， 單層單間面積平均在 3080㎡之間，也就是說，如果出現(xiàn) 1+2或 1+3 的物業(yè)，那整套物業(yè)就在 90240 之間，大型機(jī)械和器械類商品 多為 大型倉(cāng)儲(chǔ)式物業(yè)或露天堆放方式處理，因此，專業(yè)市場(chǎng)的倉(cāng)庫(kù)配套就極為重要。 ? 配套設(shè)施及服務(wù) 不同的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)對(duì)與市場(chǎng)配套的需求不同，根據(jù)特征分析可以看出： 1） 生活配套服務(wù) 大多市場(chǎng)在生活配套商業(yè)上考慮不足，如餐飲、會(huì)議接待、超市、休閑娛樂、寫字樓、金融等服務(wù)性配套商業(yè)基本規(guī)劃很少，多數(shù)都會(huì)在市場(chǎng)集群區(qū)有特定的服務(wù)商業(yè)區(qū)，而市場(chǎng)也形成公用配套方式，極為不便利； 2） 市場(chǎng)基礎(chǔ)配套 對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的配套大多為倉(cāng)儲(chǔ)、物流、展示、停車及交通等問題， 倉(cāng)庫(kù)遠(yuǎn)、交通擁堵，交易環(huán)境差等都 已經(jīng)成為了昆明早起專業(yè)市場(chǎng)的硬傷， 市場(chǎng)方除了提供經(jīng) 營(yíng)交易門面外，幾乎沒有考慮不同業(yè)態(tài)對(duì)市場(chǎng)配套的需求，特別是大型器械的露天或大空間室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，果蔬產(chǎn)品的冷藏倉(cāng)庫(kù)等等，包括市場(chǎng)內(nèi)如金融銀行、檢驗(yàn)檢疫、保管保稅等機(jī)構(gòu)的缺失，都為經(jīng)營(yíng)戶帶來了日常作息極的不便利。因此，在新建項(xiàng)目中必須將配套服務(wù)和商業(yè)重點(diǎn)考慮，提供于商戶便利的同時(shí)，更好的形成商戶對(duì)市場(chǎng)的依賴性和滿足感。 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 近期對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，各業(yè)態(tài)市場(chǎng)商戶對(duì)昆明所規(guī)劃的 14 個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心都有初步的了解，但對(duì)于已經(jīng)問世的項(xiàng)目卻了解甚少，比如明波 獸藥市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)行了拆遷，但由于政府沒有落地項(xiàng)目 的引導(dǎo)，所以導(dǎo)致部分商戶被小石壩綜合市場(chǎng)以低租招入，其他流失成散戶無跡可尋。另外就是晉寧工業(yè)品商貿(mào)物流中心項(xiàng)目，在土地和規(guī)劃都沒有落定前就已經(jīng)展開了推廣工作，并將售樓部設(shè)置在官渡大商圈華洋五金機(jī)電城對(duì)面，經(jīng)了解，目前已有該商圈 五金機(jī)電、工業(yè)、汽配、建材等 專業(yè)市場(chǎng)近 1000 多商戶踴躍報(bào)名 ，如此直接的市場(chǎng)近距離接觸，必然將在市場(chǎng)占據(jù)一定的客戶及份額，同時(shí)也對(duì)公司項(xiàng)目形成的較大的競(jìng)爭(zhēng)和威脅。