【導讀】兒童游樂城市場導入傳播營銷策劃方案..............435. 服飾廣場營銷推廣及傳播策略。商場的第一品牌。第三階段達到85%以上在目標消費者中的知名度。優(yōu)先提及率達到60%以上。通過一系列的營銷推廣手段，展示?服飾廣場的特色和獨特的定位，以。喚起社會公眾的關注和目標消費者的青睞，激發(fā)出大家的購物熱情，提高?并在此基礎上，增強經(jīng)營戶的信心，推動?服飾廣場的市場建設，以此影響目標消費群體，形成市場經(jīng)營的良性循環(huán)，的品牌識別系統(tǒng)：。的品牌核心概念：。20xx年12月12日——20xx年1月11日，開業(yè)前期的鋪墊和蓄勢。

　　

【正文】 理念到硬件設施等綜合素質的房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 定位確認，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達。 （ 2） ? 都市藝術家園 ? 具有超前的韻味，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的 ? 人文 ? 概念 炒作，與 ? 湘藝苑 ? 的形象定位十分契合。 （ 3）廣告口號與廣告主題一脈相承，有利于相互照應。 （ 4） ? 都市藝術家園 ? 更進一步核心化了項目訴求，有利于訴求的目標性。 廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術、自然、享受。電視、報紙、廣播、戶外、車體的視聽設計要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術性。樓書、直郵手冊等設計要充分體現(xiàn)樓盤的本質屬性（幽雅的自然環(huán)境，高品質的物業(yè)管理）。 第五節(jié) 營銷活動建議 一 營銷渠道及人員促銷建設 1， 營銷渠道的建設十分重要，應建設雙點兩線銷售渠道， ? 雙點 ? 指開 發(fā)商和潛在購房者， ? 兩線 ? 指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設售樓部，成立電話銷售熱線，設臵樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶面，依靠口頭傳播。如在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售。 2， 人員培訓與管理：建設一支高效、優(yōu)質的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務實的 ，在與顧客接觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風度、有氣質。務實是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務必 須準確到位，交易動作語言標準化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 二 營銷公關活動建議 一、?湘藝苑?奠基典禮暨?我心中的小區(qū)有獎征名、征文?活動 策劃用意：高格調以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關注 。借典禮邀請政界名人，目標消費群領軍人物，著名藝術家參與。給項目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民特別是目標消費者的 深度相關性，擴大客戶量，提高購買率。 活動內(nèi)容 （ 1） 典禮，發(fā)布會。（ 2）藝術家做秀。（ 3）設立征名征文點，發(fā) 放意見卡。（ 4）? 我心中的小區(qū)有獎征名、征文 ? 活動揭曉。（ 5）新聞發(fā)布會及頒獎晚會。 活動實施：時間：樓盤開工期間及樓盤預售期間。地點：典禮在小區(qū)現(xiàn)場、發(fā)布及晚會在國賓大酒店。 二、系列藝術展覽活動 1， 策劃用意：藝術展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。通過藝術展以聯(lián)絡客戶和藝術家，明星的關系，以客戶的自我品質有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎，為迅速收盤做好前奏。 2， 活動安排： A,大型藝術雕塑落戶小區(qū)儀式； B,書畫藝術家的展覽； C,文人墨客的講座研討互動會； D,明星才藝表演 會。 3， 活動參與人員：每次活動的參與人必須目標消費群所認可的知名人士，各路相關媒體記者，目標消費群代表，后期活動時的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀人士。 三、贈房活動 1， 策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽度。房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 由發(fā)展商提供一套現(xiàn)房贈送給某著名人士，策動新聞，便于樓盤的軟文炒作，以形成目標消費者對樓盤的定位及價值的高度認可。 2， 活動實施：在公開發(fā)售后熱售前進行，著名人士擬請株洲市的院士某人，株洲市市長，株洲籍的國內(nèi)著名人士，湖南電視臺某明星。贈送儀式的規(guī)格要高，后繼討論 （軟文、座談會）要有良性導向。 第六節(jié) 媒體策略 一、 媒體目標 1， 在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象； 2， 提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽度； 3， 力求 ? 湘藝苑 ? 銷售順利，并能引起銷售高潮； 4， 使小區(qū)形成良好的口碑效應。 二、 目標受眾 小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術氣質的經(jīng)濟能力較強的階層；內(nèi)心向往文化藝術的白領或政府部門人士。 年齡： 35—— 55 歲左右 主要特質：注重生活品質，有文化品位（或希望有 高的文化品位）； 有一定的經(jīng)濟基礎，但是又比較講究物有所值； 事業(yè)有成，希望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情； 工作環(huán)境相對嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。 媒體接觸習慣 —— 有固有的收視、閱讀習慣。 1， 喜歡新聞類節(jié)目及娛樂節(jié)目；湖南衛(wèi)視的娛樂節(jié)目，株洲電視臺新聞綜合頻房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 道的《晚間報道》為地區(qū)收視率最高的節(jié)目； 2， 閱讀以《株洲日報》、《株洲晚報》和《瀟湘晨報》為主； 3， 收聽廣播以在坐車（打的）時居多，或駕駛私家車時，多為消磨時間，被動收聽。 三、媒介策略 1， 銷售準備期 所有 制作類的設計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準備。 2， 引導試銷期 （ 1） 以報紙廣告為主，預告樓盤進行內(nèi)部認購的日期及作前期形象宣傳； （ 2） 邀請報社、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布軟性新聞，重點圍繞 ? 湘藝苑 ?的定位 —— ? 自然、藝術、享受 ? 來作重點的宣傳，配合硬性廣告形象宣傳； （ 3） 針對既有的目標客戶和潛在客戶寄發(fā) DM 廣告。 3， 公開強銷期 （ 1） 以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、 DM 廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強烈的宣傳攻勢，增加與目標客戶的接觸頻次； （ 2） 在銷售的同時，利 用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點； （ 3） 適當使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性； （ 4） 定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調整與更換我們的媒介組合。 4， 銷售沖刺期 （ 1） 根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調整，繼房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 續(xù)以報紙廣告為主的廣告的廣告攻勢，并對已購買的客戶作跟蹤服務，挖掘潛在客戶； （ 2） 媒體新聞炒作，作銷售輔助。 四、媒體分析及選擇 平面媒體 （ 1）《瀟湘晨報》，《株洲日報》《株洲晚報》是株洲 影響較大的報紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。建議作為此次宣傳的主要平面媒體。同時，《株洲日報》的房地產(chǎn)?？上鄳斗?，該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。 （ 2）《湖南日報》《三湘都市報》《株洲日報》的商業(yè)廣告氣息比較低，權威性更大，讀者信度高。建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。 電視媒體 湖南經(jīng)視，株洲電視臺新聞綜合頻道，它們在株洲地區(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動地傳達至目標消費者。建議贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在株洲電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時間應是開盤前后一個月，時段是在晚8 點 左右。 戶外媒體 戶外媒體在株洲的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。建議從動工到封盤在施工外圍樹立 3D 效果圖，開盤前一個月在中心廣場，金三角大市場，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選擇 28 路，1 路， 2 路。另外，在開盤當天，建議使用 ? 氣艇 ? 這種新型的媒體。同時，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當投放，給予輔助。 4 、廣播媒體 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 株洲交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對性差，但成本底。故建議作為長期、高容量信息投放方式。 樓書， DM 手冊，企業(yè)形象畫冊，宣 傳單，海報，樣品屋，接待中心。 這些廣告載體對細節(jié)要求高。建議信息內(nèi)容要準確道位。 第 五、廣告預算及分配 （ 1）廣告總額應是總銷售額的 5%左右。 ? 湘藝苑 ? 的建筑面積為 S 平米，均價為 R 元，廣告預算為 S * R*5% 。其中， 80%為計劃廣告投人， 20%為機動費用。 （ 2）媒體費用為計劃廣告投人總額 60%，包括報紙 50%，電視 30%，戶外10%，廣播 5%，車體 5%。 （ 3）表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額 6%。 （ 4） SP活動及公關計劃廣告投人總額為 30%。 （ 5）禮品制作為計劃廣告投人總額 4%。 第七 節(jié) 方案說明 一、建議 1，在進行促銷、公關活動時媒體投放必須相互照應，以確保每次活動都能達到相關目的，人員協(xié)調必須準確，要設立活動負責人。每次活動都要有媒介負責人，能夠保證相關信息的及時有利的報道、宣傳。 2，至于交通及道路建設問題，開發(fā)商必須說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔一部分費用共同來解決道路改造問題，同時必須申請開通專線公交。 3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設，開發(fā)商一定要有看的見手段，讓目標消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 4，價格是一種隨市場變化的東西， ? 高開低走 ? 只是一種預見性想法，價格應該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。 5， ? 暗線銷售 ? 十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下，從操作過程和手法來說，真正的 ? 商品化房 ? 還是不多見。所以必須全面建設暗線銷售通路。 二、附（廣告腳本） 電視廣告文字腳本示例 廣告主題：家在身旁，突出?湘藝苑?距目標消費群工作地之近。 畫面 1：兩老板從某市場下班回家 配音：無 畫面 2：兩人走到門外路旁 配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲 畫面 3：公交車開過來，車擁擠不堪 配音：嘈雜聲 畫面 4：兩人中一人要不顧一切的擠上 配音 ：嘈雜聲節(jié)奏加快。 公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑 （特寫） 畫面 5： 車上的人擠的變形 配音：金屬刺耳聲， 畫面 6： 沒有上車的人出現(xiàn)在 ? 湘藝苑 ? 小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的 配音：輕快溫柔的聲音。 兒子在迎接他。 畫面 7： 虛化畫面，打出 ? 湘藝苑 配音：美麗的聲音讀出文字 家在身旁? 2，廣播廣告文字腳本示例 廣告主題：?湘藝苑?是藝術之都 一陣流暢的鋼琴聲 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 一個女孩：?哎，聽說著名鋼琴家 XX 要來株洲演出耶！ ? 一個男孩：?是啊，聽說票很難買到，我真想去看看！? 兩個人同時嘆息 開門聲，一個男人的聲音 ：?兩個怎么了，不開心嗎？走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷? 兩個人同時問：?你有票？? 男人笑著說：?當然啦，我剛買了?湘藝苑?的房子，演奏會就在湘藝苑舉行，我是在家享受藝術?。? 標準廣告語：?湘藝苑?都市的藝術家園！ 3，報紙（戶外）廣告示例 廣告主題：體現(xiàn)?湘藝苑?的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜 畫面構成：以小區(qū)實際的茂林為主體畫面，畫面應簡潔，但要有沖擊力； 外加小區(qū)名，發(fā)展商名，及電話號碼！ 廣告語：湘藝苑，沒有?開封?的自然之綠！ ?在水一方?全程策劃 導語： 任何一個項目能取得成功的關 鍵是對市場的深度和廣度的準確把握，對房地產(chǎn)項目的操作更是如此。由宏佳公司代理的?在水一方?就是經(jīng)過前期縝密的市房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 場調研，從激烈的市場競爭中尋找空白點，首次在重慶提出? 5+2? 生活模式，創(chuàng)造了重慶房市的又一個銷售奇跡。 相關鏈接： 1.? 在水一方 ? 是重慶 20xx 年最出風頭的樓盤之一，在重慶首次提出了?5+2? 生活模式； 2． 20xx 年參加 ? 重慶市十佳人居精典住宅小區(qū) ? 評選活動榮獲金獎； 3．開盤當天創(chuàng)下 299 套的銷售奇跡。 項目簡介： ?在水一方?是由重慶渝海實業(yè)總公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)項目，位于 重慶渝北區(qū)回興鎮(zhèn)（渝北區(qū)位于主城區(qū)東北部），項目占地 6 萬多平方米，建筑面積 8萬多方，容積率 ，綠地率 43%，座擁占地 700 多畝的寶圣湖。項目共分 4期開發(fā)， 30 萬方，主要為多層及小高層住宅，規(guī)劃戶數(shù) 1152 戶。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有兩個網(wǎng)球場、 1200 平方米的游泳池、幼兒園、大型兒童游樂設施 ? 翻斗樂 ? 、800 平方米的商業(yè)街以及會所和湖岸碼頭。 操盤精典回顧： 宏佳公司是在九九年開發(fā)商拿地之初就介入了本項目的運作，在 20xx 年? 在水一方 ? 推出之前，該地區(qū)的平均房價僅為 700 元 /平方米。當時在決策層面對項目地塊有 三種不同意見：一、不能做：認為位臵偏遠，交通不便，重慶消費需求尚不能支持郊區(qū)化臵業(yè)，項目風險太大；二、做，但要等到五年后才能啟動：認為重慶要形成郊區(qū)化臵業(yè)和需求引導至少要等五年，現(xiàn)在開發(fā)還為時過早；三、做！宏佳公司認為可以引入 ?5+2? 生活模式作為項目操作主題。我們認為房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 項目操作并不在項目遠近，也不是人為地猜測市場是否有需求潛力，而是要思考可以在這塊地上建什么產(chǎn)品，能否引導和挖掘市場需求。經(jīng)過周密的分析和前期的市場調查，我們發(fā)現(xiàn) ?5+2? 生活模式在重慶尚屬空白點，而本地塊的各項條件與 ?5+2? 生活模式很吻合。 度假型物業(yè)定位出臺： ? 5+2? 生活模式是指 在我司提出的 ?5 ＋ 2? 生活模式得到認可后，我