【導讀】項目開發(fā)建議書》文本。發(fā)展和繁榮作出新貢獻。本報告不足之處，敬請各位領導、專家批評指正。城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)”第一站。滁州古屬揚州棠邑（今南京市。六合區(qū)），依滁河而建，自古便為長江下游臨江近海的“魚米之鄉(xiāng)”。新興的工貿(mào)城市。州市、淮安市接壤，西與安徽省合肥市、淮南市相連。滁州全市土地總面積萬平方公里，全市戶籍人口450萬。市區(qū)人口約52萬人，其中瑯琊區(qū)萬人，南譙區(qū)萬。20xx年，滁州全市國內(nèi)生產(chǎn)總值696億，排名安徽省第。純收入5600元，分別增長13％和％。副中心之一，是南譙未來的主城區(qū)，政治經(jīng)濟交通中心。地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品加工、現(xiàn)代制造業(yè)基地和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地。2030年烏衣的城市人口將達到30萬人。20xx年社會消費品零售總額為。市場相繼建成開業(yè)。年均;住宿和餐飲業(yè)零售額達到億元。門子、麥當勞、肯德基、國際紙業(yè)等落戶滁州。該項目座落于安徽省滁州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西側，總規(guī)劃占地。1500畝，計劃總投資8億元人民幣。目前，公司已實現(xiàn)投資億

　　

【正文】 計效果，以確保項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標；注重建筑城市、道路、環(huán)境的和諧關系，以營造良好的交易環(huán)境品質；注重經(jīng)營區(qū)的人流動線與物流動線設計，以獲得經(jīng)營均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風格，以體現(xiàn)嶄新的城市商業(yè)風范。 因為本項目用地尚未掛牌，政府有關部門關于本項目的經(jīng)濟技術滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 25 頁 共 39 頁 指標未確定。這里結合項目定位，暫時設定如下規(guī)劃規(guī)劃指標。 總用地面積： 500 畝 總建筑面積：約 55萬平方米 一期 用地面積： 250 畝 容積率：約 其他：均按當?shù)卣嘘P部門政策規(guī)范。 二、規(guī)劃思路 ●項目包括交易區(qū)與配套區(qū)兩大區(qū)塊。核心區(qū)為交易市場，沿街為配套建筑。 ●交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)、功能，進行科學合理布局，高度重視交通流線組織。建筑由條狀與塊狀結合。 （ 市場交易區(qū) 區(qū)示意圖） 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 26 頁 共 39 頁 ●配套區(qū)沿 XX 路和 XX 路 展開，高度重視作為城市界面的形象價值。在重要節(jié)點規(guī)劃展示中心、信息中心、商務中心、研發(fā)中心等大體量建筑，并配置賓館、餐飲、娛樂、休閑等生活配套。 ● XX 路和 XX 路 各設置項目主出入口。其他按規(guī)劃道路情況設置次出入口。通過建筑的打開，形成敞開式入口廣場，并以相對對稱的形式感，具有鮮明的標志性和識別性特征。 （市場入口參考示意圖） ●規(guī)劃多個沿街廣場及中心廣場，營造現(xiàn)代大氣的環(huán)境空間，及鮮明的識別性空間。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 27 頁 共 39 頁 （中心廣場參考示意圖） ●項目整體建筑風格以現(xiàn)代為主，突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點，營造濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。并高度關注與周邊城市環(huán)境的協(xié)調(diào)關系。 ● XX 路和 XX 路 的建筑，充分考慮城市天際線以及界面形象效果。設計出具有現(xiàn)代城市地標性建筑效果。 （展示、 信息 、商務 中心參考示意圖） ●按照政府有關部門的綠地率指標進行規(guī)劃。重點關注中心廣滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 28 頁 共 39 頁 場、入口廣場的節(jié)點。在確保實用功能前提下，創(chuàng)造出具有商業(yè)文化的藝術化景觀環(huán)境。營造出極具情景式的現(xiàn)代商業(yè)交易空間。 ●配設必要的停車位及周轉式倉儲；主入口廣場設大型電子屏（ LED）；安防系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)。 （倉儲物流中心參考示意圖） 【第 六 部分 項目開發(fā) 運營 分析】 一、開發(fā)節(jié)奏 項目總開發(fā)建設周期約 3 年，共分為 2 期分批開發(fā)。首期 250 畝在項目動工后一年半內(nèi)開業(yè)經(jīng)營；第 2期在一期開業(yè)經(jīng)營后開工，平均周期為一年。 二、招商 模式 本項目的運營重點首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團隊，以及國內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡，利用浙江、江蘇 、山東等地區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢資源，面向國內(nèi)外招商，確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 29 頁 共 39 頁 特別 是我們作為“浙商 ” ,在長期的市場開發(fā)運營中，與 義烏 中國小商品城 、永康 中國科技五金城 、柯橋 中國輕紡城 、海寧 中國皮革城 、織里 中國童裝城等國內(nèi)著名市場形成戰(zhàn)略合作關系，招商資源極為豐厚。本項目招商將全面對接上述著名市場。并全面引進企業(yè)直銷中心。 （ 1） 招商思路 立足 滁州、南京 的商業(yè)資源，重點引進國內(nèi)外及山東、浙江、江蘇等 地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進而面向全國進行品牌招商。以達到“匯集天下商品，輻射全國范圍”的目標。 （ 2）招商策略 ●招商先行策略。 在項目完成規(guī)劃方案后，立即實施招商先行的策略； ●本地商家優(yōu)先策略。 通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級的目標； ●品牌商家優(yōu)先策略。 以國內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對象；通過他們的進駐，提升項目的經(jīng)營檔次，提升 滁州 城市的品牌形象； ●優(yōu)惠優(yōu)先策略。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 30 頁 共 39 頁 在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎上，我們對所有招商進駐的商家實施多種優(yōu)惠 政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。如減免初始租金、管理費等；尤其是面對本地主力商家和國內(nèi)外品牌商家入駐，實施更有力度的優(yōu)惠政策。 三、項目運營管理 一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商應有的社會責任。本項目的建設重在運營，而且必須是品牌化運營。 因此，我們一旦取得項目的開發(fā)權后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實施招商先行，經(jīng)營先行的運營策略；以今后經(jīng)營的成功為標準，衡定項目的整個開發(fā)建設環(huán)節(jié)。 本項目坐 擁 滁州 幾大交通物流動脈，處于城市規(guī)劃的 南譙新區(qū)核心 位置，承擔著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質的重任，項目運營的核心價值極為明顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運作的規(guī)律，實施“ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 ”的運作模式。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟效益高度結合，實現(xiàn) 滁州 商貿(mào)業(yè)結構的升級換代，全力推進 滁州 乃至 跨區(qū)域 商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。 我們將依托現(xiàn)有強大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團隊資源，以及豐富的市滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 31 頁 共 39 頁 場運作經(jīng)驗，從項目規(guī)劃設計、工程建設、招商運作、經(jīng)營管理等，實施一體化運營，確保項目開發(fā)、 招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。 【第 七 部分 項目效益分析】 一、項目社會效益 ● 促進區(qū)域商貿(mào)業(yè)繁榮 項目將引進國內(nèi)外企業(yè) 1000 余家，入駐商戶約 5000 余家。通過新引入商家及品類為 滁州 目前所沒有的知名品牌，全面提升 滁州 商貿(mào)流通業(yè)的檔次和品牌知名度，進一步推動 滁州 社會經(jīng)濟的繁榮，增強城市經(jīng)濟核心競爭力。 ● 為引進產(chǎn)業(yè)奠定基礎 今后隨著市場經(jīng)營發(fā)展，我們依托這一平臺，充分利用我們的資源優(yōu)勢，大力引進浙江、江蘇等地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建 滁州 特色制造業(yè)基地。使制造業(yè)與商貿(mào)業(yè)形成互動關系，推動市場成為一級產(chǎn)地型批發(fā)市場 。對 滁州 的區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟拉動作用將更為巨大。 ● 加快商貿(mào)業(yè)升級換代 項目的建設，必將推動 滁州 商貿(mào)業(yè)進入一個全新的時代。進一步強化 滁州 市場的聚合力和輻射力，帶動 滁州 其他市場群，全面實現(xiàn) 滁州 市場的轉型升級。 滁州國際五金建材商貿(mào)城項目開發(fā)建議書 第 32 頁 共 39 頁 二、項目經(jīng)濟效益 市場建成后，預計初始年交易額 80 億元，年利稅約 2 億元，解決就業(yè)人口預計將達到 1 萬多人。預計開業(yè) 3年后，年交易額將可達到 200億元，年利稅超過 4 億元。 三、開發(fā)資金籌措 本項目（ 500 畝）計劃總投資人民幣 12 億元，其中一期初始投資為 7 億元。主要以開發(fā)運營公司自有資金和銀行貸款兩部分組成。 【 結 語 】 在科學發(fā)展觀的指導下，通過對 滁州 及周邊地區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的深入分析論證，我們認為“ 滁州 國際 五金建材 商貿(mào)城”項目的開發(fā)建設，對 滁州 商貿(mào)業(yè)轉型升級具有極為重要的意義，對促進整個江淮地區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展繁榮 具有顯著的價值。無論是社會效益，還是經(jīng)濟效益，都是切實可行的。