【導(dǎo)讀】高速增長(zhǎng)的同時(shí)，照城市發(fā)展理論，幾個(gè)數(shù)據(jù):2020年，14億，城市化率67％，城鎮(zhèn)人口億。??2020年以前，增加約億城鎮(zhèn)人口。??，北京汽車保有量突破300萬(wàn)輛。——北京的白領(lǐng)們?cè)谫I六環(huán)外的房子；——上海人看好外環(huán)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)；態(tài)資源和人文資源的城市是此次人口大遷移的首選。北京正處于發(fā)展中國(guó)家城市化快速發(fā)展時(shí)期；轉(zhuǎn)變具有較強(qiáng)可持續(xù)性；北部分布有亞運(yùn)村、奧林匹克公園。西部以山地為主，限制發(fā)展，發(fā)展。方向以生態(tài)保護(hù)為主題。東部區(qū)域認(rèn)知度比較高，居住功能。端收入群體，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，新產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)。展帶客戶，發(fā)展加速度較快。

　　

【正文】 寬景 House能增加戶數(shù)，降低 1－ 2層的總價(jià)區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從145平米 200平米不等。 可組合的產(chǎn)品 : 不做普通多層， 增加創(chuàng)新多層產(chǎn)品，平衡容積率 物業(yè)類型 產(chǎn)品特征與市場(chǎng)反應(yīng) 選 擇 對(duì)項(xiàng)目的貢獻(xiàn) 常規(guī)產(chǎn)品 小高層 1112層為主，易于接受 √ 做足容積率，出面積 普通多層 6層，傳統(tǒng)形式，爬樓梯，難以接受 以聯(lián)排為主的類別墅 高端產(chǎn)品主要的形式 獨(dú)棟或雙拼 價(jià)值標(biāo)桿，低密度意象 創(chuàng)新產(chǎn)品 情景花園洋房 層層退臺(tái)，以露臺(tái)為核心價(jià)值點(diǎn)，增加產(chǎn)品附加值 √ 創(chuàng)新方向， 平衡容積率 三疊拼 花園洋房的升級(jí)版，檔次略低于聯(lián)排產(chǎn)品 項(xiàng)目品類定位 通過(guò)以上幾個(gè)部分內(nèi)容的分析，可推導(dǎo)出本項(xiàng)目適合于 “ T1+T2”型的產(chǎn)品，既要注重控制產(chǎn)品總價(jià)，又要輔于較好的產(chǎn)品特質(zhì)。 因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)占位可為：城郊小復(fù)合型中密度的住宅，主要產(chǎn)品規(guī)劃： 以創(chuàng)新多層為主，輔于少量的小高層。 【 城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū) 】 一般位于一個(gè)城市的效區(qū)，片區(qū)農(nóng)村形象鮮明，沒有一個(gè)城市的基本配套，多以中低端物業(yè)現(xiàn)狀為主，居住人口多以城市中低務(wù)工者為主。 本案屬性 項(xiàng)目品類定位 由于項(xiàng)目的定位是中檔住宅，則對(duì)多層創(chuàng)新的借鑒更要從成本上去考慮，并不能做到真正意義上的類別墅，它只能是優(yōu)于普通多層的產(chǎn)品，盡量剔除入戶花園、大露臺(tái)戶型的設(shè)計(jì)。同時(shí)，對(duì)于此類多層的層數(shù)也不能僅限于 3層或者 5層，更要注重容積率的處理，加大利潤(rùn)空間。 關(guān)于創(chuàng)新多層產(chǎn)品的體量需得到合理的控制，在這個(gè)意義上要達(dá)到：“創(chuàng)新多層 ﹥ 小高層“，這樣才能較好地實(shí)現(xiàn)控制產(chǎn)品總價(jià)，這樣才能有效地吸引從燕郊分流出來(lái)的購(gòu)房者，加快市場(chǎng)的消化速度。此外，各類戶型與建筑類型的結(jié)合也要有較好的融合度。 從市場(chǎng)調(diào)查中可知，目前燕郊住宅項(xiàng)目的容積率普遍偏高（ ），建筑類型多為高層板樓或板塔結(jié)合的產(chǎn)品。為形成產(chǎn)品優(yōu)越的特點(diǎn)，本項(xiàng)目則需要在性價(jià)比方面做足功夫，不能單打價(jià)格牌，因此，本案應(yīng)凸顯“中密度板樓”的賣點(diǎn)，在營(yíng)銷方面更注重“類別墅”的宣傳。 戶 型 建筑面積 套型比例 一居室 50－ 75 ㎡ 10％ 二居室 80－ 90㎡ 35％ 二居室 /舒適型 小三居 95110 ㎡ 40％ 三居室 120150 ㎡ 10％ 四居室 150㎡ 以上 5％ 項(xiàng)目品類定位 ■ 中端品質(zhì)的城郊中型居住社區(qū)。 ■ 以滿足首次置業(yè)需求的住宅產(chǎn)品為主，突出住宅產(chǎn)品的居住舒適及實(shí)用性。 ■ 而改善型需要也只是滿足本區(qū)域的收入較高階層。 ■ 商業(yè)配套品質(zhì)定位一般，主要針對(duì)本項(xiàng)目的部分商業(yè)配套，商業(yè)面積需一定的控制，主要依靠燕郊的商業(yè)資源。 主要戶型參考 兩房之一 兩房之二 兩房之三 兩房之四 兩房之五 兩房之六 兩房之七 三房之一 三房之二 三房之三 三房之四 報(bào)告思路 Part1 本體概況 Part2 城市發(fā)展趨勢(shì)下的機(jī)會(huì)分析 Part3 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析與研判 Part4 基于本體解析的價(jià)值分析 Part5 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷 Part6 客戶分析 Part7 項(xiàng)目定位 Part8 規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議 Part9 項(xiàng)目定價(jià)策略及推售方案 本項(xiàng)目定價(jià)策略分析 （ 1）燕郊樓盤置業(yè)者雖并不完全拘泥于北京，但近幾年來(lái)燕郊房市對(duì)北京市場(chǎng)一直處于絕對(duì)依賴的程度，而當(dāng)北京樓市寒冷依舊蔓延的時(shí)候，燕郊樓市也無(wú)法重現(xiàn)往日榮光。 （ 2）統(tǒng)計(jì)顯示，從 2020年 10月份后近 3個(gè)月來(lái)看，有近 9成的燕郊樓盤出現(xiàn)了各種各樣的打折促銷活動(dòng)，以往區(qū)域內(nèi)主打高端牌，開盤價(jià) 60007000元 /平方米以上的項(xiàng)目基本銷聲匿跡。 （ 3）從市場(chǎng)調(diào)查可知，目前燕郊地區(qū)在售的項(xiàng)目中，平均售價(jià)都在 40004500元 /平方米左右。 由此，北京樓盤一降再降都效果有限，一直以來(lái)以相對(duì)低價(jià)姿態(tài)吸引北京客群的燕郊樓市更是面臨挑戰(zhàn)。 策略 1：必須充分意識(shí)到目前燕郊房?jī)r(jià)的下行狀況 本項(xiàng)目定價(jià)策略分析 策略 2：跟蹤大廠在銷售樓盤價(jià)格策略做出有效的市場(chǎng)研判 從本案可參考的 “ 御景灣 ” 與 “ 現(xiàn)代幸福城 ” 來(lái)看， “ 御景灣 ” 目前銷售均價(jià)為 3350元 /平方米， “ 現(xiàn)代幸福城 ” 的均價(jià)則為 2900 /平方米。就從地段來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)樓盤的具有明顯優(yōu)勢(shì)，但銷售狀況也較為一般。因此，在市場(chǎng)尚未明朗之前，本項(xiàng)目應(yīng)該以明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)推向市場(chǎng)，方可減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 策略 3：要參照大廠房地產(chǎn)開發(fā)與夏墊鎮(zhèn)的具體情況而定 由以上粗略計(jì)算得知，大廠 07年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售均價(jià)約為 2020元 /平方米，與燕郊的價(jià)差呈現(xiàn)逐步減小，因此要充分估計(jì)到燕郊市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的影響。同時(shí)，夏墊鎮(zhèn)雖然轄 30個(gè)行政村，但總?cè)丝趦H為 3萬(wàn)人，足可見地緣性客群較為有限。 由以上幾個(gè)方面，我們可以推導(dǎo)出本項(xiàng)目的市場(chǎng)介入均價(jià)為 23002400元 /平方米 較為合理，但是這也要進(jìn)一步跟蹤市場(chǎng)變化，才可定出更準(zhǔn)確的入市時(shí)機(jī)。 本項(xiàng)目推售及分期 一期 二期 時(shí)間軸 分期規(guī)模 產(chǎn)品 配套 價(jià)格 2400元 /平米 2600元 /平米 商業(yè) 首期以推創(chuàng)新多層為主，輔于小高層 二期以推小高層為主，輔于創(chuàng)新多層 附：通州房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 通州總體規(guī)劃 按照 《 北京城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020年） 》 確定的 “ 兩軸兩帶多中心 ” 的發(fā)展格局，通州處于 長(zhǎng)安街軸線和東部發(fā)展帶的節(jié)點(diǎn)之上，是重點(diǎn)發(fā) 展的新城和城市綜合服務(wù)中心，主要發(fā)展行政辦公、 商務(wù)、金融、文化、會(huì)展等功能。 通州軌道規(guī)劃 07年動(dòng)工建設(shè)聯(lián)系中心城的地鐵線路和 M6線 與中心城連接的 八通線已建成 適時(shí)啟動(dòng)建設(shè)聯(lián)系東部發(fā)展帶各新城的市郊 S6 新北京東站，具體遷移時(shí)間未定 通州道路規(guī)劃 2條 高速公路 ：京沈高速公路、京哈高速路、六環(huán)路 2條 快速路 ：京通快速路、通朝大街； 2條 主干路 ：朝陽(yáng)路、 朝陽(yáng)北路 6條 一級(jí)公路 ：通順路、東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線、通馬路、京榆舊線、運(yùn)河大街、通香路。 通順路 六環(huán)路 東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線 京哈高速 通香路 通馬路 朝陽(yáng)北路 京通快速路 通朝大街 朝陽(yáng)路 京沈高速 北京 順義 河北 亦莊經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū) 通州道路規(guī)劃 現(xiàn)狀： ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有１６７５２個(gè) ? 萬(wàn)米以上的大型商場(chǎng)僅有６個(gè) ? ３０００平方米以上的綜合超市也僅有７個(gè)。 未來(lái)： 通州今后將建設(shè)８?jìng)€(gè)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目。 通州周邊配套 家樂福 華 堂 669汽車總站 316車站 通州產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 商務(wù)園總部經(jīng)濟(jì)板塊繼及國(guó)宋莊文化創(chuàng)意板塊建成后分別將帶來(lái) 6萬(wàn)和 ，將吸引大量高端人群遷移到通州地區(qū) 運(yùn)河城市段核心功能板塊及新華大街商貿(mào)流通板塊將形成成熟的高端商業(yè)及配套服務(wù)中心 主體休閑功能板塊將豐富區(qū)域的娛樂配套 八通線樓宇經(jīng)濟(jì)板塊主要發(fā)展商務(wù)辦公、貿(mào)易流通樓宇，將形成新的高端客戶工作區(qū)域 通州宏觀市場(chǎng)走勢(shì) 通州市場(chǎng)綜合情況0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 00 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0上市 2 5 . 4 3 7 4 . 2 1 6 7 . 3 6 7 0 . 7 3 1 1 . 8 8 5 0 . 5 3 3 4 . 5 3 6 0 . 1 2 2 0 . 5 1 4 2 . 2 6 2 6 . 2 3 1 5 . 9 5 1 0 . 6 1 1 6 . 7 4 7 . 0 5 銷售 3 1 . 7 9 3 7 . 8 8 3 5 . 0 6 3 8 . 6 7 3 3 . 3 5 3 1 . 7 2 3 1 . 5 0 3 2 . 7 3 3 1 . 8 9 4 2 . 9 8 3 1 . 5 5 3 0 . 6 0 2 1 . 7 4 2 5 . 3 8 1 3 . 2 9 推售比 0 . 8 0 1 . 9 6 1 . 9 2 1 . 8 3 0 . 3 6 1 . 5 9 1 . 1 0 1 . 8 4 0 . 6 4 0 . 9 8 0 . 8 3 0 . 5 2 0 . 4 9 0 . 6 6 0 . 5 3 2020年 1 季2020年 2 季2020年 3 季2020年 4 季2020年 1 季2020年 2 季2020年 3 季2020年 4 季2020年 1 季2020年 2 季2020年 3 季2020年 4 季2020年 1 季2020年 2 季2020年 3 季2020年起上市量有明顯下降，主要原因是通州區(qū)建委提出：金融、商業(yè)樓、寫字 樓要與居民住宅同時(shí)發(fā)展，從而要將住宅的比例由目前的 70%到 75%，下調(diào)到 50% 。 商品房上市量下降將減少競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)商業(yè)的發(fā)展將加速通州商品房?jī)r(jià)值的提升。 售價(jià)范圍和對(duì)應(yīng)數(shù)量比例0 0 131 2 . 53 7 . 5 1 0010203040〉 10000 8 0 0 0 1 0 0 0 0 8 0 0 0 6 0 0 0 6 0 0 0售價(jià)范圍各售價(jià)范圍的項(xiàng)目數(shù)量比例各價(jià)格段總數(shù) 各價(jià)格段所占比例 通州區(qū)域別墅價(jià)格 總價(jià)水平偏低，項(xiàng)目分散，不成規(guī)模。 ? 按照 《 北京城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020年） 》 確定的發(fā)展格局，通州作為發(fā)展最快的新城，目前已承接了北京大部分的城市溢出人群，其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已完全脫離郊區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展水平，融入北京城市房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)水平中。 ? 隨著通州地區(qū)大批人口的入住，房地產(chǎn)的發(fā)展已由滿足簡(jiǎn)單的居住需求向滿足更全面更高品質(zhì)的生活需求過(guò)渡。近年來(lái)，通州商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展即是房地產(chǎn)功能提升的表現(xiàn)。 ? 隨著通州地區(qū)居住和商業(yè)功能的升級(jí)發(fā)展，通州區(qū)域經(jīng)濟(jì)也受到大力推動(dòng)。目前，通州區(qū)域作為北京新城的城市功能也出現(xiàn)了外擴(kuò)趨勢(shì)。與通州一河之隔的 燕郊 首當(dāng)其沖地承接了該城市功能。 通州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 匯報(bào)完畢！