【導讀】本人授權(quán)西南交通大學可以將本論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)。1．保密□，在年解密后適用本授權(quán)書；除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個人或。集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對本文的研究做出貢獻的個人和集體，均已在文中作了明確的說明。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果由本人承。受國際金融危機沖擊和國內(nèi)特大自然災害影響下，中國經(jīng)濟仍將保持活力，變的分析，可以評估對酒店業(yè)發(fā)展影響最為重要的因素，提前做好準備。使用態(tài)勢分析法，將“散客之家”內(nèi)外部各方面條件、的威脅并不大，應當盡快實施“散客之家”項目。雅安設(shè)立散客之家經(jīng)濟型酒店并連續(xù)五年擴展的可行性。最后，介紹了項目的股權(quán)結(jié)構(gòu)及項目可能發(fā)生的風險和采取的對策。通過上述論證，可以得出結(jié)論：“散客之家”項目具有較好的宏觀環(huán)境，帶來一定的社會效益及經(jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來穩(wěn)定的投資回報；旅游城市、乃至全國開展連鎖經(jīng)營提供經(jīng)驗、資金和人才儲備。

　　

【正文】 建立自己的宣 傳訂房網(wǎng)站，既可以吸引潛在的客戶群，又可以宣傳“散客之家”的品牌。今后還可通過網(wǎng)站進行連鎖經(jīng)營和管理。 向住店客人免費發(fā)放會員卡。這種會員卡與其他經(jīng)濟型酒店的會員卡不同，它不需要購買，但具有一些新穎的功能： ①介紹新客人返點。只要住店的客人為本店介紹客人，我們將為這張會員卡增加積分，到一定時間可以按一定標準兌換獎品或集中享受以后“散客之家”在新旅游景區(qū)開設(shè)的連鎖店一晚的免費住宿活動。如果一張卡的積分達到一定程度（即為我們介紹足夠多的客戶時），我們將把這張卡升級為金卡，并為這張卡的主人提供現(xiàn)金提成獎勵。 ②持老會員卡打折。如果新客人持老會員的卡入店住宿消費，我們將為新客人免費辦理一張實名會員卡，同時提供 95折的優(yōu)惠。 這種自創(chuàng)的會員卡營銷方式目標就是：使每一個曾經(jīng)的客戶都成為我們 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 24 頁 的“推銷員”。 與一些旅行社、企事業(yè)單位合作，為他們解決少量的的臨時住宿安排，但最多提供 95 折的優(yōu)惠。因為項目本身靠的就是優(yōu)質(zhì)低價、薄利多銷的原則，沒有更多的利潤空間促銷，與他們合作的目的是互助互利，絕不靠他們進行主流銷售。 公關(guān)宣傳策略 加強與新聞媒體的合作，抓住時機策劃一些臨時性新聞報告宣傳，提高“散客之家”酒店的 知名度和美譽度。 經(jīng)營初期，派人在長途汽車站發(fā)放宣傳資料進行品牌介紹和宣傳。 通過自辦網(wǎng)站、電子郵件、建立會員 群等宣傳方式擴大影響，吸引客人。 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 25 頁 第 5 章 管理團隊 人員構(gòu)成 散客之家按照精簡、效能的原則配備服務(wù)人員，需要服務(wù)人員 8人、保安 兼維修 4人、出納兼營銷人員 1人、會計兼采購 1 人、經(jīng)理 1人。除經(jīng)理和財務(wù)人員外，其余服務(wù)人員一律外聘。 經(jīng)理由股東 C 擔任。 C 畢業(yè)于 杭州 大學 經(jīng)濟系 旅游 經(jīng)濟專業(yè) ，歷任天下幽度假山莊大堂經(jīng)理、常務(wù)副總，舒適經(jīng)濟酒店總經(jīng)理，具有十五年的酒店業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，管理經(jīng)驗豐富 。 會計由股東 B 擔任。 B 畢業(yè)于成都大學企業(yè)管理系會計專業(yè)，歷任蜀漢機械廠財務(wù)科出納、會計師，舒適經(jīng)濟酒店會計師。 出納由股東 F 擔任。 F 畢業(yè)于重慶商學院市場營銷專業(yè)，歷任重慶兩江商貿(mào)公司業(yè)務(wù)員、重慶青年旅行社業(yè)務(wù)員、成都青年旅行社業(yè)務(wù)主管。 人才戰(zhàn)略 經(jīng)濟型酒店業(yè)是一個前景美好的產(chǎn)業(yè)，但卻面臨著較大的人才危機，主要表現(xiàn)為：行業(yè)的快速發(fā)展使人員流失率高；缺乏真正懂管理、會經(jīng)營、善創(chuàng)新的復合型管理人員。要想保住人才不流失，在人才戰(zhàn)略上需要合理使用薪酬激勵、參與激勵、培訓和晉升激勵、責任激勵、尊重激勵、關(guān) 懷激勵、溝通激勵等方法，使員工和企業(yè)共同成長。在建立人才培養(yǎng)體系中，我們注意以下幾點： 建立科學的考核制度和公平合理薪資福利待遇。經(jīng)濟型酒店人員流 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 26 頁 失的主要原因是員工另有發(fā)展和薪酬問題。實際上這也是企業(yè)沒有向心力、薪酬機制沒有競爭力的表現(xiàn)。必須建立科學的考核制度，客觀的評價員工工作，建立公平合理的薪資制度，真正調(diào)動員工的工作積極性。 一手引進外來管理人才，一手建立正確的培訓機制，實現(xiàn)人才可持續(xù)性發(fā)展。適當?shù)娜藛T流動，有利于企業(yè)的發(fā)展。我們對企業(yè)確實需要的管理人才，應該大膽引進。同時，對內(nèi)部員工要通 過多種方式加強培訓，提高管理和服務(wù)水平，保證企業(yè)和員工共同成長。 引入競爭機制，建立科學的人才估價系統(tǒng)，實現(xiàn)對人才的最大激勵。在工作中多觀察，科學評估員工的業(yè)務(wù)能力、管理能力，建立適當?shù)膬?nèi)部競爭機制，對有能力、有責任感、有忠誠度的員工給予適當?shù)钠跈?quán)激勵，把他們和企業(yè)聯(lián)系到一起實現(xiàn)雙贏，最終實現(xiàn)把“散客之家”建設(shè)成為員工滿意、客人滿意、投資人滿意的連鎖性經(jīng)濟型酒店的目標。 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 27 頁 第 6 章 投資與財務(wù)預測 投資估算 根據(jù)“散客之家”的定位，雅安店將按照經(jīng)濟型酒店標準裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項目投資為 280 萬 元。其中酒店裝修改造 120 萬，供熱系統(tǒng) 30 萬元，消防系統(tǒng) 25萬元，辦公設(shè)備 5 萬元，客房電器 42 萬元，客房家具及布草 18 萬元，裝飾品及工作服等 40萬元。 財務(wù)狀況預測 收入測算說明 根據(jù)調(diào)查取得的雅安市星級酒店的出租率和房價情況預測，散客之家酒店以每間房每天 128 元的房價估算，客房日常出租率應可以達到 80％。按一年 360 天營業(yè)時間測算。 小餐廳外包租金及洗漱用品出售收入 30 萬元。 費用支出說明 總投資 280 萬元按 5年進行攤銷。 工資按人均每年 18000 元測算， 工資附加費率為 22%。 職工工作餐按每人每天 10元計算。 洗滌費按每房每天 10元計算。 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 28 頁 利潤分配說明 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，按稅后利潤的 10%計提盈余公積 。 為穩(wěn)健經(jīng)營，按股東現(xiàn)在協(xié)議 5 年內(nèi)公司不貸款，利潤不分配，全部用于擴大再生產(chǎn) ， 并根據(jù)經(jīng)營狀況和現(xiàn)金流情況，適當追加投資。 財務(wù)狀況測算表 根據(jù)上述口徑，假設(shè)今后幾年我國的國民經(jīng)濟發(fā)展與居民消費水平與今年持平，未來物價成本與居民可支配收入不發(fā)生大的變化，我們對今后五年的經(jīng)營狀況進行了模擬測算。具體情況 見附表 。 財務(wù)評價 從上述測算資料可以看出，第一家散客之家投入營運后，每年每家直營店可以產(chǎn)生 52 萬元的稅后利潤。按照股東協(xié)議，在 5 年中股東共需要投入544 萬元。其中第一年投入 280 萬元，第二年投入 156 萬元，第三年投入 48萬元，第五年投入 60 萬元。到第五年末，實際擁有散客之家酒店直營店 6家，股東權(quán)益為 1376 萬元。下面按常用的衡量投資回報的財務(wù)方法進行投資分析： 盈虧平衡點 根據(jù)前面測算數(shù)據(jù)，散客之家雅安店 全年 固定成本是 182 萬，變動成本是 36 萬。 單位邊際收益 =128（ 360000247。 70247。 80%247。 360） = 18 元 保本業(yè)務(wù)量 = 1820210247。 18247。 360 = 46 也就是說，散客之家的盈虧平衡點是每天有 46 個房間出租，即出租率 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 29 頁 必須達到 66%才能保本。 凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值（ Net Present Value）是投資所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項目投資成本之間的差值。該方法根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評價投資方案。凈現(xiàn)值大于零，投資方案可以接受；凈現(xiàn)值是小于零，投資方案不能接受。凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。其計算公式為： NPV = ?? ?Tt TTrCF1 )1( CF0 （ 61） 本方案現(xiàn)金流如下：第一年初，投入 280 萬元，年末回收現(xiàn)金 124 萬元；第二年初投入 156 萬元，年底收回現(xiàn)金 232 萬元；第三年初投入現(xiàn)金 48 萬元，年底收回現(xiàn)金 340 萬元；第四年底收回現(xiàn)金 508 萬元；第五年初投入現(xiàn)金 60 萬元，收回現(xiàn)金 688 萬元。 目前銀行 1年期短期借款利率為 %， 5年以上長期借款利率為 %?？紤]到目前受金融危機影響，資金成本較低，以及資金的機會成本和投資的風險性等因素，本著穩(wěn)健性原則將折現(xiàn)率 r 取為 12% 計算。 NPV = （ 124156） 247。(1+) 1+（ 23248） 247。(1+) 2+340247。(1+) 3 +（ 50860） 247。(1+) 4+688247。(1+) 5 280 = ++++ = 0 五年的營運期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。 投資回收期法 投資回收期是指以項目的凈收益償還項目全部投資所需要的時間，一般以年為單位，并從項目建設(shè)開始年算起。本項目第一年初投入 280 萬元，年 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 30 頁 末回收凈利潤 52 萬元；第二年初投入 156 萬元，年 底凈利潤 104 萬元；第三年初投入現(xiàn)金 48 萬元，年底收回凈利潤 156 萬元；第四年底收回凈利潤208 萬元；第五年初投入現(xiàn)金 60 萬元，年底收回凈利潤 312 萬元?？偼顿Y544 萬元，收回凈利潤 832 萬元。第四年末，實際收回凈利潤 520 萬元，最后一年月均利潤 26 萬元，故項目投資回收期為四年零一個月。 內(nèi)部收益率法 內(nèi)部收益率法（ IRR）是用內(nèi)部收益率來評價項目投資財務(wù)效益的方法。它是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為： ?? ???Tt tt CFrCF1 0 0)1( （ 62） NPV = 0 = 280+（ 124156） 247。(1+ IRR)1 +（ 23248） 247。(1+ IRR)2 +340247。(1+ IRR)3+（ 50860） 247。(1+ IRR)4+688247。(1+ IRR)5 IRR=% 本項目的內(nèi)部收益率為 ，遠遠高于設(shè)定的折現(xiàn)率 12%，項目具有可行性。 退出策略 當個別股東因各種原因退出公司時，其他股東可以根據(jù)當時資產(chǎn)負債情況按凈資產(chǎn)價格進行收購；若全體股東都不愿繼續(xù)經(jīng)營時 ，可以考慮整體出售公司給其他投資人或按有關(guān)法律要求進行清 算；當公司發(fā)展需要接收新的投資方時，根據(jù)屆時情況原則按同比例轉(zhuǎn)讓股份的方式提供股份給新股東。 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 31 頁 第 7 章 資本結(jié)構(gòu) 資金來源 “散客之家”經(jīng)濟型酒店項目屬于有限責任公司，初期注冊資金為 280萬元人民幣，由股東一次性繳足現(xiàn)金構(gòu)成。 股權(quán)比例 公司共有九名出資人，最大的出資人占股比例為 20%，計人民幣 56 萬元，其余九名出資人的占股比例均為 10%，總計人民幣 224 萬元。股權(quán)結(jié)構(gòu)如圖所示。每位出資人按照各自出資的大小享受相應的權(quán)益和承擔相應的責任。初期散客之家的股權(quán)結(jié)構(gòu)如圖 ， 以后 視經(jīng)營情況 增資擴 股由各位股東按相同比例出資。 出資人A, 28, 10%出資人B, 28, 10%出資人C, 56, 20%出資人D, 28, 10%出資人E, 28, 10%出資人F, 28, 10%出資人G, 28, 10%出資人H, 28, 10%出資人I, 28, 10%出資人A出資人B出資人C出資人D出資人E出資人F出資人G出資人H出資人I 圖 散客之家股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 32 頁 資金使用 “散客之家”公司目前正處于籌備階段，資金將主要使用于：場地租賃、裝修改造、固定資產(chǎn)的購置、營銷網(wǎng)站的建設(shè)、員工薪資福利的發(fā)放等。 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 33 頁 第 8 章 風險與對策分析分析 任何項目的運作都會面臨各種風險， “ 散客之家 ” 也不例外。 通過對風險的及時、準確的分析，我們是可以提前做好應對準備的。 風險 客源變動帶來的風險 經(jīng)濟型酒店的發(fā)展是以客源為依托的，由于政治、經(jīng)濟、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素都可以影響旅游市 場環(huán)境，從而引起酒店客源的數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，進一步影響企業(yè)的發(fā)展和盈利。 重要人員變動風險 現(xiàn)代經(jīng)濟型酒店對從業(yè)人員尤其是酒店管理人員要求較高，管理人員的管理能力，服務(wù)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都會影響經(jīng)營業(yè)績。如果出現(xiàn)重要的業(yè)務(wù)人員如管理人員、業(yè)務(wù)骨干的流失，則可能導致公司效益下滑。 激烈的競爭風險 旅游業(yè)是具有廣闊發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，大量的資本紛紛進入。作為旅游業(yè)配套的住宿業(yè)也由于進入門檻低，吸引了眾多的投資者。如果一個地區(qū)或城市經(jīng)濟型酒店的數(shù)量和規(guī)模，超過了市場 的增長速度，就會加劇行業(yè)內(nèi)部的競爭，導致在價格和客源上發(fā)生激烈的競爭局面。 西南交通大學與國立南澳大學 MBA 學位論文 第 34 頁 突發(fā)事件的風險 由于行業(yè)本身的特點，經(jīng)濟型酒店具有較強的依托性，任何一種突發(fā)事件如重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟形勢變化、突發(fā)事件、自然災害和急性傳染病等都會使酒店的發(fā)展受到制約，極大的影響酒店的生存。 對策 客源變動風險的對策 針對經(jīng)濟型酒店業(yè)的經(jīng)營特點，應該積極通過各種公關(guān)宣傳，擴大酒店的知名度和美譽度，樹立“散客之家”的品牌；同時加強管理，提高酒店服務(wù)質(zhì)量，提高客人的滿意度；三是保證自身營銷手段 的延續(xù)性，不能失信于客戶。 重要人員變動風險的對策 提供由合理的有競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間，吸引經(jīng)濟型酒店管理人才的加盟；樹立“以人為本”的思想，努力建設(shè)員工滿意、客人滿意、投資