【導(dǎo)讀】公府街，北至規(guī)劃大紗帽胡同，東起王府井大街，西至晨光街。業(yè)和餐飲娛樂等。通過本項目的建設(shè)，增加某飯店必要的配套設(shè)施，滿足奧運(yùn)期間需求，完。善某飯店的服務(wù)功能，改善王府井地區(qū)的整體環(huán)境。萬平方米；項目總建筑面積約26萬平方米，其中地上14萬平方米，地下12萬平方米。7．總投資及來源：萬元人民幣。其中資本金萬元，優(yōu)先購買權(quán)式信托。萬元，銀行長期借款萬元，銀行短期借款萬元。民幣，占注冊資本的30％。且三方均以現(xiàn)金入資。合資期限為40年。寓、現(xiàn)代化商業(yè)、娛樂、會議設(shè)施，使投資各方獲得最佳商業(yè)利益。其他中國法律、法規(guī)不禁止的項目。過許多中外首腦，承擔(dān)過許多重大的外交和政治活動，在中國酒店業(yè)中占有特殊地位。來，某飯店依靠科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。某飯店是五星級飯店，隸屬于北京旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司。經(jīng)中國工商銀行北京市分行。11月在西安注冊成立，注冊資本4億元人民幣。目前它是中國西部最大的信用擔(dān)保公

　　

【正文】 程（含潔具，鍋爐房管線） 總建筑面積 6 噴淋、氣體消防系統(tǒng)工程 總建筑面積 7 污水處理（含管線） 總建筑面積 8 空調(diào)工程 地上建筑面積 9 地下室通風(fēng)工程 地下室建筑面積 10 照明、防雷、動力、變配電 總建筑面積 11 電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報警、共用天線、電報電傳 總建筑面積 12 煤氣工程 總建筑面積 13 電梯、自動扶梯 總建筑面積 14 室外總體 總建筑面積 15 室內(nèi)精裝修 地上建筑面積 16 雜項工程 總建筑面積 17 廚房設(shè)備 地上建筑面積 估算建安成本為 萬元。 （ 2）工程 建設(shè)其他費用 估算工程建設(shè)其他費用為 萬元。各項估算標(biāo)準(zhǔn)及方法： ① 土地費用 土地費用包括征地拆遷安置費和土地出讓金。 根據(jù)建設(shè)條件，共需征地拆遷安置建筑面積 85465 平方米，其中：遷出單位面積 平方米，估計補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約為 16000 元 /建筑平米；回遷單位面積 平方米，回遷的部分只需補(bǔ)償停業(yè)損失費和周轉(zhuǎn)補(bǔ)償金，按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 4000 元 /建筑平米計；遷出居民建筑面積 19826平方米，按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 12021 元 /建筑平米計。估算征地拆遷費約為 萬元。 土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)根 據(jù)京國土利通字（ 20211）第 85 號計取，各部分標(biāo)準(zhǔn)及面積見下表 82所示。估算土地出讓金為 萬元。 表 82 土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)及出讓面積 序號 用途 計價單位 土地出讓金標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米） 出讓面積 （萬建筑平米） 1 公寓 樓面毛地價 2530 2 商業(yè) 樓面毛地價 4900 5 3 綜合 樓面毛地價 3700 4 地下商業(yè) 樓面毛地價 1640 5 地下車庫 樓面毛地價 12001270 估算土地費用為 萬元。 ② 工程前期 費用 包括勘察設(shè)計費、項目咨詢費、招標(biāo)代理費等。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》（計價格 [1999]1283 號及《關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費的補(bǔ)充通知》，前期工作費用取 萬元； ③ 工程監(jiān)理費 根據(jù)工程建設(shè)監(jiān)理收費標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計階段監(jiān)理費率取 %,施工階段監(jiān)理費率取 %。估算工程監(jiān)理費 萬元。 ④ 工程保險費 承建項目在建設(shè)期間，依據(jù)《保險法》實施工程保險所需費用。 按建安成本的 %計取，為 萬元。 ⑤ 建設(shè)單位管理費 指建設(shè)單位為進(jìn)行建設(shè)項目籌 備、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、驗收總結(jié)等工作所發(fā)生的管理費用。 根據(jù)建設(shè)單位管理費指標(biāo)，按建安成本及其他工程費用的 %計取，估算該部分費用約為 萬元。 （ 3）預(yù)備費 包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。由于本項目建設(shè)工期較短，不計漲價預(yù)備費。 基本預(yù)備費指在可行性研究階段難以預(yù)料的費用。主要指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費用；一般自然災(zāi)害造成的損失和采取預(yù)防措施所需要的費用；竣工驗收時為鑒定質(zhì)量對隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)的費用。 基本預(yù)備費以固定資產(chǎn)費用、無形資產(chǎn)費用、遞延資產(chǎn)費用之和扣除土地征 用及拆遷補(bǔ)償費、土地使用權(quán)出讓金為基數(shù)，按照基本預(yù)備費率 8%計算。本項費用為 萬元。 （ 4）流動資金 按擴(kuò)大指標(biāo)估算法估算，取年均經(jīng)營成本的 10%，約為 3000 萬元。 （ 5）建設(shè)期利息 建設(shè)期內(nèi)銀行貸款的利息，約為 萬元。 3．投資估算結(jié)果 本項目總投資 萬元。本項目的投資估算詳見附表 1 總投資估算表。 其中：工程建安成本 萬元，工程其他費用 萬元（其中，土地費用 萬元），預(yù)備費 萬元，流動資金 3000 萬元人民幣，建設(shè)期利息 萬元。 二、資金籌措 本工程項目總投資 萬元，項目公司資本金 萬元，擬采用優(yōu)先購買權(quán)式信托籌集 萬元，銀行長期貸款 萬元，銀行短期借款 萬元。 其中，優(yōu)先購買權(quán)式信托初步設(shè)計方案：共發(fā)行 200 份，每份 200 萬元，信托證券持有者可以在未來公寓出售時以 18000 元 /建筑平米的價格購買（預(yù)計未來公寓出售價格 20210 元 /建筑平米），預(yù)計年收益率 %。此部分預(yù)售建筑面積 萬建筑平米。 銀行長期借款的年貸 款利息取 %；銀行短期借款的年貸款利息取 %。 三、資金投入計劃 項目建設(shè)總投資 萬元，分三年投入，分年的建設(shè)資金投入計劃如下表 83 所示： 表 83 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 項 目 合計 第 1 年 第 2 年 第 3 年 總投資 建筑安裝工程費 其他費用 預(yù)備費 流動資金 建設(shè)期利息 資金籌措 自有資金 (優(yōu)先購買權(quán) )信托 銀行長期貸款 銀行短期借款 第九章 財務(wù)評價 一、測算說明 1．本測算根據(jù)國家計委及建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第二版進(jìn)行。 2．本項目測算期 22 年，其中建設(shè)期 2 年。 3．基準(zhǔn)收益率按 8%計算。 二、收入測算 本項目收入主要由公寓及配套停車位出售、酒店式公寓出租、商業(yè)出租、地下餐飲娛樂設(shè)施出租、停車設(shè)施出租等收入組成。 該項目的總建筑面積 260000 平方米，功能分配及各部分收入標(biāo)準(zhǔn)見下表 91： 表 91 建筑面積功能分配及收入標(biāo)準(zhǔn) 地上 /地下 功能 建筑面積 （平方米） 收入 標(biāo)準(zhǔn) 出售 /出租 單位 標(biāo)準(zhǔn) 地上 商業(yè) 出租 月租金（元 /平方米 月） 800 回遷 酒店式公寓 41000 出租 月租金（元 /平方米 月） 340 會議 4000 出租 月租金（元 /平方米 月） 500 封閉式公寓 * 45000/22700* 出售 元 /建筑平米 20210/18000* 地下 機(jī)房 10000 停車庫 400 出售 萬元 /泊位 30 1100 出租 月租金（元 /平方米 泊位） 1200 管理 用房 10000 餐飲娛樂 40000 出租 月租金（元 /平方米 月） 300 注：封閉式公寓部分在項目資金籌措階段已以優(yōu)先購買權(quán)式信托方式以 18000 元 /建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售 萬建筑面積。 出售部分考慮：第一年（ 2021 年）出售 70%，第二年（ 2021 年）出售 30%，共銷售收入 萬元。 出租部分考慮：本項目作為 2021 年奧運(yùn)會總部飯店的重要配套工程，在第一年（ 2021 年）出租狀況預(yù)計很好，之后的兩年有所回落，然后逐步回升。因此，這里按以下出租率計： 第一年（ 2021 年 ）： 90%，年出租收入 萬元； 第二 三年（ 20212021 年）： 70%，年出租收入 萬元； 以后年度： 90%，年出租收入 萬元。 三、成本費用測算 各年的成本費用詳見附表 6“總成本費用估算表 ”。 1. 水電費用 取出租營業(yè)收入的 2%，年均水電費用 萬元。 2. 工資及福利費 本項目酒店式公寓約有客房 270 間（平均客房面積 150 平米），須配備人員約 300 人。其他商業(yè)、地下餐飲娛樂、停車設(shè)施管理等工作人員預(yù)計 300 人。共約 600 人。 人均年工資及福利 萬元。年均工資及福利費 萬元。 3. 折舊及攤銷 本項目固定資產(chǎn)折舊年限為 30 年 , 殘值率 5%，年折舊額 萬元； 土地費用按 40 年攤銷，年攤銷 萬元。具體計算詳見附表 4“固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及長期待攤費用估算表 ”。 4．維修費用 維修費用按折舊額的 20%計取。年均維修費用 萬元。 5．管理費用 按出租收入的 5%計算。年均管理費用 萬元。 6. 銷售費用 按公寓及停車設(shè)施出售收入的 5%計。 7. 財務(wù)費用 為經(jīng)營期間長期借款和短期借款的年貸款利息之和。長 期借款貸款利息取 %，短期借款貸款利息取 %。 四、稅金測算 本項目經(jīng)營過程中應(yīng)該繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅。各稅種均按現(xiàn)行稅務(wù)制度的規(guī)定計取。根據(jù)測算本項目不交土地增值稅。 1．營業(yè)稅及附加：項目銷售收入應(yīng)交納營業(yè)稅及附加，稅率 %。該項目經(jīng)營期內(nèi)年均繳納營業(yè)稅及附加 萬元。 2．所得稅：稅率 33%。本項目計算期年均繳納 萬元。 五、利潤測算 項目年均利潤總額 萬元，詳見附表 7“損益及利潤分配表 ”。 六、企業(yè)公積金公益金 企業(yè)公積金公益金按 稅后利潤的 15%提取，計算期內(nèi)累計提取 萬元。 七、財務(wù)分析 1．經(jīng)濟(jì)效益分析 平均年利潤總額 = 萬元 投資利潤率 =平均年利潤 /全部投資 =% 投資利稅率 =（平均年利潤 +稅金） /全部投資 =% 投資收益率 =（平均年利潤 +折舊與攤銷 +利息支出） /全部投資 =% 2. 現(xiàn)金流分析 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=8%） = 萬元 稅后內(nèi)部收益率 =% 稅后投資回收期 = 年 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=8%） = 萬 元 稅前內(nèi)部收益率 =% 稅前投資回收期 = 年 八、不確定性分析 1. 敏感性分析 分別考慮總投資、營業(yè)收入、經(jīng)營成本等因素進(jìn)行單因素敏感性分析，分析結(jié)果如表 92 所示。 表 92 敏感性分析 不確定因素 變化率 內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 原值 指標(biāo)值 變化率 總投資 % % % % % % % % 出售收入 % % % % % % % % 出租收入 % % % % % % % % 經(jīng)營成本 % % % % % % % % 從敏感性分析看到，影響項目投資效益的最敏感因素是設(shè)施的出租收入和經(jīng)營成本，總投資對投資效益產(chǎn)生重要的影響，出售收入由于所占比重較小，敏感度系數(shù)較小。 因此，項目公 司應(yīng)重點加強(qiáng)對設(shè)施出租的營業(yè)管理、對經(jīng)營成本的控制，并控制總投資成本，以保證項目效益的實現(xiàn)。 2. 盈虧平衡分析 將出租率作為不確定因素，求取盈虧平衡時臨界點所對應(yīng)的出租率： 根據(jù)營業(yè)收入 固定成本 變動成本 =0，計算得出臨界出租率 =%，即出租率達(dá)到 %時，項目即可達(dá)到盈虧平衡。 分析結(jié)果表明，本項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 第十章 結(jié)論 1．某飯店作為 2021 年北京奧運(yùn)會的總部飯店，現(xiàn)有設(shè)施明顯不足，現(xiàn)有服務(wù)功能難以滿足奧運(yùn)會期間的需要。建設(shè)該項目，建設(shè)為奧運(yùn)會服務(wù)的功能設(shè)施、彌補(bǔ)某飯店在這方 面的不足是必要的。而且項目用地 E 號地塊是王府井商業(yè)區(qū)整體改造范圍內(nèi)最后一塊未改造地塊，與周圍崛起的現(xiàn)代化建筑很不協(xié)調(diào)，與周圍環(huán)境反差越來越大，而且不能滿足王府井地區(qū)改造的要求，對王府井總體規(guī)劃及整體布局產(chǎn)生很大影響。因此建設(shè)該項目是十分必要的。 2．本項目將推進(jìn)王府井地區(qū)的改造，促進(jìn)王府井地區(qū)總體規(guī)劃的實施及王府井地區(qū)整體環(huán)境的完整協(xié)調(diào)。 3．本項目處于王府井商業(yè)區(qū)，地理位置較好，周圍商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，該項目功能齊全，有較好的市場發(fā)展前景。 4．王府井地區(qū)有較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，各項市政設(shè)施均可滿足項目使用需要。 項目具備應(yīng)有的建設(shè)條件。 5．該項目建設(shè)內(nèi)容及功能區(qū)分配與奧運(yùn)會期間的使用緊密配合，同時彌補(bǔ)了某飯店設(shè)施不足的問題，也完善了王府井地區(qū)的商業(yè)功能，建設(shè)內(nèi)容是合理的。 6．通過效益分析，各項計算的結(jié)果表明，本項目經(jīng)濟(jì)效益較好，所得稅后全投資內(nèi)部收益率為 %，投資收益率 %；項目投資回收期較短，有一定的抗風(fēng)險能力。因此，項目在財務(wù)上是可行的。